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房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，成為拉動消費的主要力量。但隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的深度整合，市場的格局發(fā)生了重大變化，企業(yè)之間的競爭越來越白熱化。企業(yè)之間競爭的實質(zhì)就是企業(yè)成本的較量，這就需要企業(yè)開拓思維，深挖管理，降成本、出效益。所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理在整個的管理系統(tǒng)中成了重中之重，是公司是否具有持續(xù)運營能力的重要體現(xiàn)之一。房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、投入資金大、投資風(fēng)險高、核算環(huán)節(jié)多等諸多特征。這就特別要求企業(yè)在管理過程中，加大對成本的持續(xù)性管理，盡量避免建設(shè)過程中的各種風(fēng)險，從而實現(xiàn)最小的投入，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本的主要核算對象和核算項目

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地與前期費用、工程開發(fā)過程中的費用、公共配套費用與間接開發(fā)費用、籌資費用四大部分。

1.1土地與前期費用

房地產(chǎn)企業(yè)通過招、拍、掛等各種形式購入土地，這是企業(yè)成本核算的第一步。根據(jù)各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計，土地和前期費用占到總開發(fā)成本的18%左右。購買土地成交之后，企業(yè)通過土地面積與容積率的換算，得出開發(fā)項目所占用的土地成本，進(jìn)而計算各項成本費用，據(jù)此來進(jìn)行項目的可行性評估分析。這期間前期費用比較多、雜，要分清、分細(xì)核算科目，為以后的成本統(tǒng)計、匯算清繳等打好基礎(chǔ)。

1.2開發(fā)過程中的各項費用

這部分的成本核算是重中之重，據(jù)統(tǒng)計要占到總成本的72%左右。由于房地產(chǎn)企業(yè)用地都是幾十畝到幾百畝，是成片開發(fā)還是分期開發(fā)，是分住宅、商業(yè)、別墅，還是車位、儲藏室等，類型比較復(fù)雜。同時開發(fā)期間跨越時間長，幾年甚至十幾年。所以一定要確定好核算對象，分類型、分項目計入成本。

1.3公共配套費用與間接開發(fā)費用

公共配套費用種類繁多，且基本都是政府部門收取，沒有議價的可能性。同時存在繳納及時性、數(shù)額比較大的特點。公司必須全額繳納以后，才能辦理各項證書。開發(fā)間接費用是和工程有關(guān)，但又不能直接計入工程項目的費用。根據(jù)單據(jù)，計入各明細(xì)科目，待以后按項目進(jìn)行分配。

1.4籌資費用

籌資費用是房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分支出?，F(xiàn)在通過正規(guī)銀行途徑貸款比較難，基本沒有可操作性。而通過民間途徑貸款，又存在發(fā)票開具困難等。這就需要企業(yè)事先籌謀，預(yù)先規(guī)劃。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題和原因

2.1企業(yè)的決策者缺乏成本管理意識

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這幾十年熱火朝天的發(fā)展，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，管理者的管理水平也逐步提高。由于房地產(chǎn)行業(yè)相對來說的高利潤，吸引更多的人投入這個行業(yè)，其中很多是其他行業(yè)轉(zhuǎn)行或者是半路出家的，對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性缺乏相對的了解，管理思維還停留在舊行業(yè)或者舊模式中。同時受到生長環(huán)境和個人素質(zhì)的影響，大部分管理者的水平亟待提高。年齡大的領(lǐng)導(dǎo)者，成本管理意識比較薄弱，工程都是干到哪說到哪，基本沒有預(yù)算和控制。年齡小點的，大部分都是接替家族企業(yè)，對成本管理也比較忽略。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象模糊

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，首先應(yīng)該確定成本歸集對象，其范圍可大可小，層次可多可少，并沒有明確的規(guī)定。財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》規(guī)定:“房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。”所以成本對象的確定應(yīng)該滿足成本計算的需要，同時便于成本的歸集和結(jié)算，還要適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。如果是小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或者幾幢的開發(fā)，核算對象比較容易確定。但隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，開發(fā)面積越來越大，開發(fā)類型也是各不相同，開發(fā)周期也是越來越長。這就造成是以整個項目為核算對象，還是分期、分片、分整棟、單棟樓房，都沒有確切的規(guī)定。在一定程度上增加了核算的難度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)整個的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3企業(yè)缺乏成本管理體系的建設(shè)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭力非常激烈，有些企業(yè)為了眼前的利益，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和維護(hù)。成本管理中缺少完善的目標(biāo)，缺乏成本競爭意識、缺乏成本管理體系的建設(shè)，缺乏整個項目統(tǒng)一的管理體系的規(guī)劃。即便有的編制了管理體系，甚至也只是表面文章，應(yīng)付檢查監(jiān)督。導(dǎo)致成本管理有名無實，成本落實和控制并沒有落到實處，缺乏有效性，企業(yè)的競爭力堪憂。

2.4對費用的歸集和分配方法不明確

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，牽扯的費用多，核算的科目復(fù)雜。這就要求對各個費用有個明細(xì)的核算，便于后期費用的分配，成本的計量。會計相關(guān)規(guī)定需要按受益原則和配比原則進(jìn)行分配，選擇分配辦法要保持一致，不能隨意變更。這個只是確定了一個大的方向，但每個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)類型不一樣，在建設(shè)過程中遇到的情況也不一樣，造成費用的歸集和分配方法差別很大。

2.5隨意調(diào)劑成本，任意虛增成本

國有大中型企業(yè)對成本控制措施比較到位，同時財務(wù)人員的素質(zhì)也比較高。而中小企業(yè)為了減少成本支出，甚至七大姑八大姨的都安排在財務(wù)，對成本的處理存在隨意性，不知道按項目進(jìn)行分類記錄，間接影響了各個項目的實際成本金額。在項目結(jié)算前，為壓縮利潤，調(diào)整企業(yè)所得稅及土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)大多加大計入建筑安裝成本，虛增工程結(jié)算成本，從而不能真實地反映一個企業(yè)的真實狀況。

2.6難以確定成本核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)核算周期長，但一個企業(yè)的成本核算必須按周期進(jìn)行。月底、年底要及時地核算企業(yè)的經(jīng)營利潤，對企業(yè)進(jìn)行評價和分析。由于房地產(chǎn)企業(yè)不確定因素很多，如果遇到資金周轉(zhuǎn)難等問題，工程遲遲都不能結(jié)算。導(dǎo)致無法確切地計算成本利潤和各項稅金，真實地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，最終影響到工程的核算周期。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進(jìn)策略

3.1加強(qiáng)成本核算意識，提高人員核算能力

首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略管理、現(xiàn)代化的成本管理理念和模式，應(yīng)制定全過程管理、全環(huán)節(jié)管理、全方位管理的成本管理方針。要突破狹隘的成本管理模式，把企業(yè)的重心轉(zhuǎn)向企業(yè)整體的管理方面，重點抓成本管理;要充分認(rèn)識到企業(yè)成本降低的潛力是無限的，要不斷的學(xué)習(xí)，提高個人的管理水平和個人修養(yǎng)，培養(yǎng)堅定的學(xué)習(xí)理念。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的人員，尤其是成本核算人員必須熟悉工程開發(fā)內(nèi)容和行業(yè)特點，盡量參與工程部門的規(guī)劃、預(yù)算和工程合同簽訂等方面的工作，及時溝通學(xué)習(xí)，全面熟悉和掌握會計與稅收方面的規(guī)定。在核算過中，要統(tǒng)籌兼顧各方面的要求，核算清晰，分配方法運用合理、全面、系統(tǒng)，正確的反映企業(yè)的成本。對負(fù)責(zé)成本核算的人員進(jìn)行優(yōu)化，淘汰不合格人員，把業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人員放到重要工作崗位。最后，根據(jù)工作的需要，通過網(wǎng)絡(luò)課程、現(xiàn)場培訓(xùn)等方式，不定期的組織人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，調(diào)動全體人員的積極性。也可以固定一個時間段，成本管理人員們一起討論研究工作過程中的問題，一起出謀劃策，一起解決疑難問題，為公司的發(fā)展建言獻(xiàn)策。

3.2確立明確的核算對象

成本對象的確立，應(yīng)當(dāng)明確、清晰。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目類型多，首先應(yīng)充分考慮稅法的要求，進(jìn)行一下稅收預(yù)測，尤其是土地增值稅的預(yù)算，嚴(yán)格區(qū)分普通、非普通和其他三種類型。其次現(xiàn)在實行的基本是按《工程規(guī)劃許可證》來確定土地增值稅的核算，所以在項目的開始，就應(yīng)充分考慮這個問題，在不違背原則的情況下，盡量做一個大的工程規(guī)劃，這樣就便于核算對象的設(shè)立和核算。

3.3設(shè)計科學(xué)、合理的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足整體戰(zhàn)略目標(biāo)及企業(yè)外部環(huán)境，從成本與效益的對比中尋找成本最小化，制定科學(xué)合理的成本控制體系。土地費用控制的空間小，而建筑安裝工程中的控制空間比較大，只有這方面把握好，才能體現(xiàn)整個控制體系的力度。在制定成本體系過程中，注意不能忽略工程設(shè)計的作用。設(shè)計合同的合理性，成本的最小化，對以后的工程開展至關(guān)重要，所以要提前規(guī)劃設(shè)計。還要充分考慮調(diào)動人員的積極性，激發(fā)人的潛能，建立以人為本的成本管理模式。

3.4明確費用的歸集和分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象;由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入成本核算對象。一個單位對費用的歸集和分配應(yīng)書面明確，按照“誰受益誰分配”的原則，將成本費用與公共成本費用進(jìn)行合理分?jǐn)偅岣吆怂愕挠行院蜏?zhǔn)確性。已經(jīng)確定分配方法，不能隨意變更，如果確實需要更改分配方法，一定要報備管理，并在財務(wù)報表中備注說明。

3.5全程監(jiān)督考核完善成本管理制度，避免調(diào)劑和虛增成本

首先要建立健全各項成本規(guī)章制度，讓成本核算有章可依，有法可循，這樣才能保證核算數(shù)據(jù)的真實性。如果是大型的成本項目，應(yīng)該成立專門的核算及監(jiān)督小組，統(tǒng)一辦公，進(jìn)行專門的成本預(yù)算、控制、決算和監(jiān)督。建立有效的算管模式和高效的財務(wù)管理模式，最好設(shè)立內(nèi)部審計機(jī)制，加強(qiáng)審計監(jiān)督，及時反饋信息，為以后的項目開發(fā)積累經(jīng)驗。一定要加強(qiáng)考核落實機(jī)制，對成本管理的結(jié)果有記錄、有總結(jié)、有監(jiān)督、有獎勵，這樣整個的控制體系才能真正的發(fā)揮作用。

3.6科學(xué)設(shè)定成本核算的周期

土地成交以后，制定科學(xué)的成本控制體系，這時候就要明確成本的核算周期，便于以后的工作開展。這樣設(shè)計的重要性就再次體現(xiàn)，根據(jù)圖紙設(shè)計，項目類型規(guī)劃成本核算對象，統(tǒng)籌資金，按計劃完成整個項目的決算和交付，就能確定核算周期，便于各項工作的開展。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，是連貫和持續(xù)性的工作，需要充分考慮各種因素。只有深入地研究和了解它存在的各種問題，并在實施過程中積極解決和總結(jié)經(jīng)驗，才能為以后更好地開展工作打下良好的基礎(chǔ)，核算工作質(zhì)量取得良好的進(jìn)步和提高。

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作者:王秀華 單位:濟(jì)南嘉拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司