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本文首先闡釋了房地產經濟波動各個階段的特征，然后分析了波動的因素，最后詳細論述了具有針對性的對策，旨在強化房地產經濟的穩定發展，造福于人民群眾。近年來，我國經濟水平取得了非常明顯的進步，在改善人們生活質量的同時，為國民經濟的發展奠定了良好的基礎。在這種環境下，房地產行業的發展迎來了新的契機，在社會經濟中占據著越來越關鍵的位置。當前，房地產經濟存在著不同程度的波動現象，需要結合實際情況，對其中的影響因素進行詳細分析，并將各方面的資源進行整合，提出科學合理的對策，增強房地產經濟的平穩性。

1房地產經濟波動各個階段的特征

1.1房地產經濟復蘇階段

房地產經濟的各個階段是相互聯系并且不斷循環，蕭條時期之后是復蘇時期。因此，這個階段中，房地產市場的供求不均，供給量大于需求量，在這種情況下，房地產市場中，開發商的數量遠遠減少，導致投資的項目和金額也不斷減少。在需求量增加的情況下，供給之間的平衡狀態將被打破，房地產會進入第一個快速發展的時期，進步的速度較快。

1.2地產經濟繁榮階段

復蘇之后，房地產經濟取得了比較快速的發展，交易的數量大大增加，在需求量增大的背景下，抬高了房地產的價格，大大增加了投資回報率。這種現象會使開發商重視房地產的投資項目，投資的數量逐漸增多，出現供不應求的現象，房地產市場的發展進入繁榮階段。

1.3地產經濟衰退階段

繁榮之后將會衰退，這是必然的階段，在最繁榮的階段，房地產的需求量增加到一定程度時，市場過度飽和之后將逐漸萎縮。在這種情況下，房地產市場的價格會出現節節攀高的現象，超出了消費者的承受能力，需求開始經歷下滑趨勢，供求之間的關系出現了反轉。

1.4房地產經濟蕭條階段

在房地產經濟衰退階段，房地產市場上的供求關系出現了一些不可避免的矛盾，開發商手上的房地產項目堆積，為了減輕自身的壓力，開發商之間出現了較大的競爭壓力。此時，開發商們開始壓低項目的價格，但是，在價值量一定的情況下，雖然出現了降低，仍然難以取得良好的交易效果，出現有價無市的局面，加重了房地產經濟的蕭條現象。

2房地產經濟波動的影響因素分析

2.1外部的影響因素分析

金融、土地和市場是影響房地產經濟的主要外部因素。房地產市場是密集型產業，需要大量的資金支持，只有在資金充足的情況下，才能使行業內部的資金能夠正常流轉。同樣，市場資金在運轉的過程中，能夠吸引較多的資金，兩者在相互促進的過程中，使房地產行業能夠與金融行業聯系的更加緊密。土地資源是房地產項目中的另一個重要因素，更像是一種商品，土地使用權的轉移是交易過程中的重要內容，這會在很大程度上使房地產經濟出現波動的現象。市場經濟具有自主調節的特點，因此，政策的主要作用是進行宏觀調控，對經濟市場進行相應性的引導，最終影響房地產經濟的波動。

2.2內部的影響因素分析

在制定市場價格的時候，與供求關系緊密聯系，這種供求矛盾一直存在于房地產市場。在房地產規模不斷增加的過程中，開發商和消費者是影響的兩個主體，市場價格受到供求關系的直接影響。在供求關系穩定的情況下，房地產經濟也會出現一定的波動現象，在價格變動的過程中，房地產經濟也會出現相應的波動現象。為了追求經濟效益，房地產行業涌入越來越多的社會資本，隨著市場規模的擴大，價格的增長只能降低實際的交易量，最終出現衰退現象。同時，投資的增加擴展了房地產市場，投資減少會導致房地產陷入低谷中，掌握房地產投資與收益是至關重要。

2.3經濟的影響因素分析

房地產企業在實際發展過程中是完全離不開金融資金，特別是對于剛剛起步的房地產，在前期發展的過程中應該投入一定資金，如果資金不能及時的到位，就會阻礙房地產行業的穩定發展，所以為了能夠進一步推動房地產的不斷發展，相關的企業以及銀行應該建立良好的關系，這樣做的目的能夠利用貸款的形式有效的處理資金遇到的問題，只有這樣才能在后期發展的過程中，保證房地產企業能夠與資金進行相應的聯系，企業內部可以在一定程度上使用轉賬這一方法科學的調整資金動向，其他的方面可以利用相適應的方式進行處理，在對資金進行籌備的時候也是可以保證一些基本的運作。

2.4土地帶來的影響因素

我國的國土面積較大，房地產行業的發展需要充足的土地支持。在利用土地的過程中，由于人為和自然環境的影響，會出現一系列不合理的地方，對房地產行業的發展產生不良影響。另外，房地產在開發的時候，需要獲得國家的批準和政策的支持，才能獲得合法的土地使用權，才能自主利用土地，在土地上進行合理的規劃，建造出合適的房屋，給人民群眾提供相應的住宅或者辦公場所。在開發的過程中，如果出現一些難以控制的狀況，會在很大程度上影響房地產后期的發展，出現經濟波動的現象，需要對其中的因素進行詳細把控。

2.5市場帶來的影響因素

現階段，房地產的發展具有較強的波動性，結合市場的反饋情況分析，在購買房屋的過程中，消費水平在很大程度上受到面積大小的影響。因此，在發展房地產經濟的時候，需要全面分析市場的實際情況，在科學合理調整的過程中，確定出行業的日后發展方向。在這個過程中，首先要做的就是進行針對性的調查，對人們的消費水平、意愿、行業情況等進行了解，將各種影響性因素進行整合，在此基礎上做出針對性的決策，降低可能產生的其他風險。

3房地產經濟波動的控制對策分析

3.1對房地產價格進行控制

房地產價格是影響房地產市場的一個重要因素，在制定相關政策之前，必須對市場進行科學合理的分析。根據實際情況的差異性，制定出具有針對性的對策，只有這樣才能對房地產的經濟波動狀況進行全面性的控制，將其作為最關鍵的因素，對波動的狀況進行詳細劃分。在調控房地產價格的時候，國家需要對房地產市場承擔一定的責任，在合理的范圍內，使房地產價格進行有限的波動，不做管制工作，只做調控工作。因此，國家的房地產經濟部門，不要進行過多的干預，使房地產市場按照自己的節奏正常發展，當出現問題的時候，實施相應的價格政策，對房地產市場進行科學合理的控制。

3.2完善經濟管理制度

經濟的影響會使房地產市場出現波動，必須制定出相應性的法律制度，完善經濟政策，在從事經濟活動的時候，為房地產的發展提供切實可靠的法律依據，獲得法律上的支持。一方面，需要進行政策支持，在調查市場的基礎上，重視經濟適用房的建設，將其作為規劃工程的重點項目，使房地產行業能夠及時全面的掌握相關的優惠政策，同時使管理的力度不斷加大，使其在宏觀層面上認可政策。另一方面，需要對金融管理制度進行建立健全，對當地的經濟發展狀況進行分析，制定出完善的發展體系，對房地產經濟波動狀況進行科學合理的調整，使制度和管理能夠發揮出同步性作用，使房地產行業能夠健康穩定的發展。

3.3科學有效的調整土地政策

房地產企業發展中，土地資源是不可或缺的內容，需要對當前的整個體系進行詳細分析，結合各種相關性因素，對土地管理策略進行調整，使房地產經濟能夠以穩定的速度取得平穩的發展。另外，加強土地審批制度的管理，提高管理人員的綜合能力，聘請專業素養高的人員，承擔項目中的重要內容，執行土地招標過程中的一系列程序，增強其規范性和科學性。結合土地政策中的內容，嚴格執行協議上的規定事項，做好土地流程的細化工作，加強土地的管理力度，對土地管理進行積極的改善，在實際規劃的過程中，使不明確現象得到有效控制，增加相關性內容，對土地規劃制度進行完善，使管理體系有更強的包容性和適應性。

3.4規范土地市場

對土地市場進行規范，使土地批租工作得到政府的重視，在控制的過程中，可以做到以下幾點：第一，對總量進行控制，按照相關規定，在劃撥用地的時候，結合相關的標準科學合理的進行。同時，保證制定的土地供應技術科學合理，使土地的最終用于得到全方位的監控。第二，增強招標拍賣的規范性。對傳統的土地轉讓方式進行完善，使招標、投標和拍賣等形式能夠體現出市場化特征，必須使行政性的土地出讓方式不斷減少，嚴格控制其中的違規操作。第三，政府壟斷城市土地出讓市場，使政府的土地供給能力不斷加強，對土地轉讓市場進一步放開，城市的土地使用權能夠由土地的二級市場進行轉讓，在調控市場機制的基礎上，重新配置和組織土地市場機制。第四，對市場化的新型土地供應機制進行完善和創新，土地一級市場的出讓行為由政府壟斷，避免房地產經濟波動的出現。

4結語

綜上所述，房地產現階段的發展與我國的整體經濟存在著非常密切的聯系，在外部、內部、經濟、土地、市場等因素的影響下，房地產市場存在著不同程度的波動現象。需要結合實際情況，在分析多方面因素的基礎上，對房地產價格進行控制，完善經濟管理制度，科學有效的調整土地政策，規范土地市場，進一步推動房地產經濟長期穩定的發展，對國民經濟的發展做出積極有益的貢獻。

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作者:張春君 單位:河南駐馬店市國土資源局城區分局橡林國土所