時間：2023-02-22 18:50:44
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截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。
據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經濟發展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等。其計算公式為(預期入住人數╳收費)—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、申辦老年公寓可行性分析
養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業總量(床位數)及分布情況;老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來人力和物力上的負擔。
(一)、 從市場角度
目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。從區域角度來看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的不足。
(二)、 目前哈市養老機構發展評價
哈市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高。
1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。 需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營須進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)
(一)、 開辦養老機構前期投入
1、 150張床位的養老機構總建筑面積在1300平方米以上。
2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。
3、 基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。
b) 床上用品200×150=30000元
c) 室內每人一個圈椅200×150=30000
d) 電視每房間一個1000×38=38000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20xx0元。(可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算20xx元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。(可時機成熟時再到位) 合計最小投入280000元。
4、開業儀式和相關宣傳費用，約20xx0元。 以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元
(二)、 養老機構年度運營投入
1、 員工工資。 院長(兼會計)1人計4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計3000×12=36000元 護理員15人計1500×12×15=270000元 廚師2人計2500×12×2=60000元 以上共計19人計41.4萬元。
2.伙食費成本400×150×12=720xx0元。
3、水電費50×150×12=90000元
4、 取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買煤360噸)
5、 辦公費用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)
6、 設備耗材、維護等20xx元 以上投入合計159.14萬元。
(三)、 養老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費)
1、床位費(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。
2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元
3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元
總收入：203萬元
(四)、 經營評估
1、 此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。
2、 預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續
(A)、開辦養老機構應具備的條件
(一)符合當地養老服務機構發展規劃;
(二)有規范的名稱;
(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;
(四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床);
(五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現)。
(B)、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
(一)開辦組織或個人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場所證明;
(五)消防安全、衛生防疫證明;
(六)與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。
四、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1、市和各區(市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區(市)民政部門提出申請。區(市)民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。 民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。
3、 申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：
(一)利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續;
(二)利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續;
(三)開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。
五、養老機構享受優惠和社會資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。 養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象(消費群體)市場容量等。
這個20年來每年在國內蓋一所希望小學的人，就是仙游縣大名鼎鼎的善人吳良好。
從永泰名裁到香港洗碗工
1965年，吳良好14歲，從小學升初中，考到年級第一名。當他正沉浸在學習的快樂中時，第二年，爆發了。由于父親曾在無意之中加入過青少年社團“三青團”，吳良好悲劇的青春期開始了。在那個年代，個人的命運是與時代命運緊緊相連的。“三青團的兒子”如同重重的枷鎖。走到哪兒跟到哪兒。令他喘不過氣。“反正什么也干不成，處處受人欺負，去哪兒都抬不起頭。不如就去一個沒人認識我的地方，沒人知道我父親的地方。”
1970年，吳良好將戶口遷到福建永泰，此后又轉到香港。
那一年，吳良好19歲。去永泰，一待就是11年。
在永泰，吳良好做起老本行。開起了裁縫鋪子，一邊接單，一邊教學徒。因為無人認識自己，背景一下子清清白白，生活得很輕松愉快。很快，憑借對縫紉的天生敏感和吃苦耐勞，裁縫鋪名氣越來越大，很多福州的客人也跑到良好裁縫鋪做衣服。
永泰的第五年。吳良好發明了一種服裝“翻壓領”，別小看這個發明，這對于那時候的服裝界來說，是一大新鮮潮流。客人絡繹不絕，生意好到爆。“天天接單。做都做不完。口袋里都是錢。”吳良好笑說，“一個月可以賺800塊。那個時候一個大學生的工資也只是46.5元。”
永泰第十年，吳良好帶的一個學徒去了香港。帶回的描述令他很向往。于是也遞交了出境申請。6個月后。申請通過了。拿到出境通知書那天，吳良好回到仙游，辦了十幾桌酒席，宴請親朋好友，算是告別。有人問要去哪里。他也不敢明說。只答道：“廣州過去一點。”
出發前，就盤算著帶點什么本地手信過去。聽說香港西瓜很貴。于是父親就去買了兩個西瓜，用網兜裝著。又準備了十幾斤永泰地瓜粉，和西瓜一起，用根扁擔挑著。到泉州的時候，裝地瓜粉的麻袋破了，白撲撲的地瓜粉沾了一身。到了深期羅湖。辦出關時。扁擔斷了，只好用半根扁擔扛著。上了去香港的大巴，兩只西瓜滾來滾去，于是用繩子將西瓜綁在腳上固定。等下了車，吳良好兩只腳脖子都腫得像饅頭一樣。
在香港。舉目無親。去酒樓洗碗洗了一個月。賺到租金后，才去租了間屋子住。每天早出晚歸。打兩份工。下午5：30分之前。去酒樓洗碗。5：30分之后，去一間工廠上螺絲，做流水線小工。
這是1981年。吳良好第一次踏足香港，過著最底層的生活。這一年。他30歲。
從香港洗碗工到西服廠廠長
命運曾冷對一些人，同時也眷顧那些勤勞聰慧的人。
有一天，吳良好照常在工廠上螺絲，一個客戶跟他聊天：“你在內地的時候做什么？”“裁縫。”“那為什么不在香港做裁縫呢？”“不認識。”“我幫你介紹。”
于是。吳良好就去客戶介紹的西服廠試試看。沒想到一試就像金子般發了光：7個月后當上領班，一年零7個月后升為廠長。
職位上升了，收入也增加了，但吳良好始終保持著勤儉節約的好習慣。他講了個小故事：
那時租的房子不大，非常簡陋。睡覺沒有床。只有一張木板。直接鋪在地上。另外買了個電飯煲，每天早上煮一鍋米飯，超市里買幾袋榨菜。帶去廠里當午飯。一直吃到當上廠長，怕被人看見了不好，就拐到門口的垃圾桶邊上，幾口吃完自帶的午飯。
第三年。他當上總經理，要寫一份可行性報告，要得很急。第二天就要開會討論。晚上下班后，他關起辦公室大門，絞盡腦汁加班了4個半小時，寫出一份長達12頁的報告書。沒想到第二天開會時被大加贊賞。吳良好被另外一個參加會議的服裝老板看上。問：“你一個月工資多少錢？”“3000塊。”“我給你6000，跟。”“不。”一時誘惑不成。人家并未作罷，而是很有誠意地經常來拜訪，每星期來請他吃頓飯。不久后，吳良好就職的工廠，因為老板炒房地產出現巨額虧損，工廠倒閉。吳良好這才應承下來。換了東家。
這一次。他不僅很快操作新開兩家工廠。做起中國服裝進出口貿易，而且還憑個人魅力得到公司10%的股份。開始為自己打工的職業生涯。
這是1985年。吳良好開始在香港扎下了根。獲得了前所未有的財富和地位，開始在異地他鄉有了歸屬感和安全感。這一年。他34歲。
從背井離鄉到衣錦還鄉
1988年，吳良好開始了自己真正的創業，組建了自己的公司―金威服裝貿易公司，并在香港大世界擁有自己的一席之地。
1989年，吳良好帶著100萬港元回到仙游。與廈門東方發展公司合資在仙游城東辦起東美服裝廠。1991年。他又在福廈路旁的郊尾黃金地帶投資創辦金威服裝（福建）有限公司。1993年他組建金威集團（控股）有限公司。出任董事局主席兼總裁。
香港金威集團是一家大型跨國公司，總資產超過10億元。集團成員包括：香港金威集團有限公司、香港金高峰有限公司、金威服裝（福建）有限公司、金威納米紡織（福建）有限公司、中科納米技術工程中心有限公司、中科納米技術工程（蘇州）有限公司等十幾家企業。涉及服裝、百貨商場、公路交通、房地產和食品等行業。從業人員2600余人。金威集團于1998年12月1日在香港聯交所上市。
在長期的市場運作中。金威集團經歷了從小到大的過程，集團由單一的服裝制造發展成為納米產業、造船業和房地產業等多元化的集團企業。
今天。吳良好從一位普通的裁縫，到在閩、浙、粵、港等地成功創辦10多家企業，成為蜚聲中外的“西裝大王”。實現了真正的“衣錦還鄉”。
從家鄉棄兒到“良好善人”
2013年1月18日。周五。預約了接近半年的采訪，終于因吳良好回到仙游而落地。在仙港大道郊尾出口的金威大樓，我們見到了吳良好。
今年已年過60歲的他，比同齡人都顯得年輕。身材微微發福，臉上略有風霜，但皺紋并不多。常年在香港、福建、北京、蘇州等地奔波。并沒有催老他的容顏。持一口帶著港腔的普通話，已找不到仙游地瓜腔的影子，但偶爾講起仙游話，仍然十分順溜，講普通話的時候喜歡加個語氣詞：“哩”，顯得超乎其年齡的童真。
我問他：“小時候在家鄉受到那么多不平等待遇，會怨恨嗎？”
“這個事情哩，怨恨是沒有的，只有愛。我對家鄉的熱愛，不是用文字能夠表達的。小時候，我是一個那么想努力上進的人，但是在家鄉活不下去。成年后。還是想回報那個不要我的家鄉。那是時代的錯。不是家鄉的錯。”他的眼睛發著光，眉頭微皺，仿佛在講一段深情往事：“我的媽媽是信佛的，在我剛賺一點點錢的時候，她就經常講，你要多做好事，多幫別人。”
母親是這么教育的。吳良好也是這么做的。
從二十世紀八十年代開始。他就開始不斷從并不寬裕的資金中，拿出部分捐助家鄉人民。從1998年起。吳良好每年捐資建造一所小學。在老家仙游大濟。他捐資建設四座橋梁、三條水泥路；他還捐資修建養老院，讓孤寡老人受惠。而他向父老鄉親捐贈的物資。更是不計其數。
