時間：2022-12-31 18:35:44
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微信是移動互聯網時代出現的新興媒體，雖然其具有新潮、便捷、多元化的宣傳交流功能，但對于眾多中小微企業來說，雖然注冊了企業的公眾微信賬號，但由于不甚了解微信強大的營銷宣傳、策劃、管理等配套服務功能，無法發揮其對于企業宣傳的強大能效。因此，研究企業微信平臺的營銷策劃與管理能夠為初級使用商戶提供微信公眾平臺的產品宣傳策劃、產品營銷策劃、企業在線互動交流策劃等，為其節省新媒體營銷的人力、物力和時間等成本投入。尤其是對中小微型商戶而言，由于企業運營資本有限，選擇微信營銷宣傳能夠有效節約運營成本，通過企業微信公眾營銷與管理平臺的網頁，及時和更新企業產品信息，能夠有效提升企業粉絲群體的數量以及關注和喜愛程度等。利用微信平臺的后臺管理功能，還可以及時了解和掌控企業會員數量的變動情況，從而及時調整企業在微信公眾管理平臺上的宣傳策略，吸納更多的粉絲群體關注企業的訂閱號，加入企業的微信會員，享受企業訂閱號給他們生活帶來的便利。粉絲群體，看似普通的客戶群體，實質是隱藏在微信平臺背后強大的客戶群和最直接、最真實的廣告宣傳媒介。值得分享的內容，共享在朋友圈內，將會為企業訂閱號帶來更加廣闊的客戶群體和更加巨大的商機。微信平臺策劃與管理能夠幫助企業廣泛吸引這些潛在的客戶群體，以及深入挖掘潛伏在潛在客戶群體中的市場商機，從而為企業節約運營成本的同時，實現企業利潤最大化的目標。
二、微信公眾平臺營銷與管理應用的研究現狀
通過可查閱的文獻檢索系統以及行業統計數據與年鑒，目前有關微信平臺營銷策劃與管理應用的研究主要集中于三個層面:
第一，有關微信營銷現狀及發展對策的研究:王時杰(2014)、朱妍(2014)通過比較分析微信營銷的基本模式，總結了微信營銷具體應用過程中面臨的主要問題，并據此提出了開展微信營銷的有效對策;魏淑娟(2014)通過總結微信營銷的特點，比較分析了微信營銷創業模式案例，并據此開展了微信營銷創業模式的戰略分析;
第二，有關不同行業微信營銷的發展現狀研究:余倩倩(2014)通過分析零售業開展微信營銷常見策略，歸納總結了零售業開展微信營銷的的優勢，并結合零售業行業特征提出了微信營銷發展建議;馬春陽(2014)通過歸納微信營銷的主要特點優勢，探索了車企微信公眾平臺模塊的設置，并據此提出了車企微信營銷應注意的問題;焦世奇(2014)通過分析揚州餐飲企業對微信營銷的應用現狀，總結了微信在揚州餐飲企業營銷中存在的弊端，并據此提出了解決調整建議;張玉鳳(2014)通過介紹微信及微信公眾平臺的主要功能，比較了企業微信平臺與圖書館微信平臺的異同，并提出了圖書館微信平臺營銷的合理建議等。
第三，有關微信營銷的傳播與運營研究:廖波等(2013)通過對中小型企業微信營銷傳播機制現狀的分析，提出了完善微信營銷傳播機制的對策;毛艷瓊等(2014)通過總結分析目前中小企業運營微信公眾平臺過程中存在的主要問題，從微信公眾平臺營銷定位、內容、時間、互動等方面提出了完善中小企業運營微信公眾平臺的建議。根據以上研究現狀可知，目前有關微信營銷的研究仍存在以下薄弱環節:第一，第三方微信營銷策劃與管理的應用與經營;第二，系統化的微信營銷策劃管理流程設計等。
三、微信公眾平臺營銷策劃與管理的市場機遇分析
(一)微信用戶數量的迅猛發展為微信營銷與策劃提供了載體保障隨著智能手機在中國市場的迅速普及，其價格不斷下降，逐漸被百姓所接受，千元以下的智能手機已經屢見不鮮，這無疑為微信的市場推廣提供了必要的載體保障。2012年3月至2013年7月中國微信用戶增長幅度相對顯著，微信用戶數的增速從2012年3月底的23萬/天迅速增長到2013年7月的160萬/天，增幅將近7倍。微信用戶數量的迅猛增加以及微信市場運營的漸趨成熟，使微信的營銷策劃與推廣逐漸成為商家的新寵。作為一項新興的具有較強關聯屬性的虛擬社交工具，如果能夠有效將不同地域、不同層面的企業用戶相聚集，將會大大降低企業的營銷成本，以及積聚企業的客戶忠誠度。
(二)移動互聯網絡的迅猛發展降低了微信營銷和管理的運營成本近年來中國移動互聯網絡發展迅速，自2.5G網絡出現后，相繼出現了3G網絡、4G網絡，使用人群數量不斷翻增。尤其是在許多大中城市，許多商家為吸引客戶，提供可搜索的WIFI熱點覆蓋區不斷擴大，這無疑為微信營銷策劃與管理提供了良好的網絡基礎條件。同時隨著通信行業競爭的加劇，通信運營商不斷調整網絡資費，網絡套餐的價格日益實惠，這些做法吸引了更多的消費者加入移動互聯網絡的使用中，進一步拓寬了微信使用的潛力人群，拓展了微信營銷策劃與管理的市場前景。
(三)依托騰訊QQ的龐大市場基礎平臺輻射提升微信用戶的數量微信平臺是由騰訊公司推出的為智能手機提供及時通訊服務的免費應用程序。眾所周知，騰訊公司主營的QQ軟件產品具有極高的市場占有率，微信作為騰訊公司推出的同類產品，具有更加便攜的溝通互動功能，包括借助手機網絡的語音、圖片、文字、視頻等溝通交流，使手機交流的功能更加強大，更加豐富多彩。由此可推知凡是使用QQ軟件產品的客戶都可以成為微信的潛在用戶，且微信具有的更為便捷的操作流程、節省上網流量等特點，適合多種類型企業，也為微信營銷策劃與管理的運營提供了良好的平臺基礎。
四、微信公眾平臺營銷策劃與管理的服務業務
(一)服務內容根據企業客戶需求及企業項目推廣需要，精選每日話題及活動資訊的單圖文、多圖文、文本、語音、視頻等素材，并開展營銷策劃、編輯設計以及群發推送;同時提供公眾賬號社區，活躍提升公眾賬號粉絲參與度和互動度。
(二)服務活動根據不同企業客戶的行業屬性、市場需求以及企業長期積累的客戶群體的特質等，結合微信自媒體營銷平臺和拓展渠道，開展有針對性的企業營銷活動的策劃、執行等，活動期間可開展粉絲管理、輿情監控以及微信圖文直播等。
(三)服務反饋數字能夠有效反映市場營銷的推廣效果，可以通過監控并統計營銷策劃內容的每日群發到達率、閱讀率和分享率等，舉辦活動的互動人數、分享人數、增加的粉絲人數等基礎數據，為后期企業營銷運營提供指導依據。
五、微信公眾平臺營銷策劃與管理的推廣渠道
(一)微信自帶媒體的營銷推廣微信公眾平臺利用行業定向、地域定向、泛賬號等各種渠道的微信自帶媒體資源，擁有涵蓋各種門類的微信用戶群體。在長期的客戶服務中，通過積累豐富的自媒體賬號人群屬性、粉絲質量判別機制，能夠承諾為客戶提供效果化推廣結算計費方式的微信營銷。從平臺功能來看，目前公眾平臺的主要功能包括多媒體信息大規模推送、定向推送(可按性別、地區、分組等指標定向推送)、一對一互動、多樣化開發和智能回復等。這些功能為公眾平臺的實際運營帶來了媒體、營銷、客服和公共服務等應用方向。
自訓是學生按照主助訓教師的知識講授、課堂訓練及要求，自己進行訓練的過程。自訓是教學實訓的重要構成，是根據實訓必須由被訓者主動參與才能完成這一根本規定性而設立的。比如說市場調查與分析，被訓者自己不按要求去做，他就不可能掌握相應的方法和技巧，也不可能提高相應的能力。因此說，沒有自訓，則談不上有效的實訓。學生自訓不是放任自流，而是納入實訓教學管理，自訓由各有分工的自訓教師予以組織指導，自訓教師多由學生輔導員承擔。主、助、自訓三位一體，彼此關聯，實現共同實訓目的。一般說，其順序和時間安排:每單元8～10課時。主訓先行，2～4課時;自訓繼之，4～6課時;助訓教師在學生自訓中發現問題，搜集案例，選取學生作業，作為助訓課題，助訓2課時在自訓后進行，對自訓點評;助訓后，要求學生用課余時間，根據助訓點評，再進一步的自我訓練與糾正。經過這樣的三位一體訓練程序，有講授，有實訓示范，有實訓要求，有實訓點評，并有進一步助訓和自訓，保證每一步都嚴密組織，每一個學生都能受到訓練。
二、演示、討論、點評、反饋，多元合一的實訓方法
三位一體的實訓方式可以保證每一位學生都參與實訓，但要保證實訓質量和效果就仍需在主訓、助訓和自訓中的有效組織、監督和指導。我們采取了演示、討論、點評、反饋，多元合一的實訓教學方法。
1．演示。演示分為主訓演示、助訓演示、自訓演示。主訓演示由主訓教師進行，經常采用三種形式:一是成案演示，即根據實訓要求，選取對應能力要點的代表案例，通過講述、聲像播放演示，使助訓教師及學生在成功的案例演示中，領悟、確認能力實訓目標，在參照與仿照中建立能力樣式，并形成樣式努力;二是教師預設性演示，即根據實訓要求，教師預先設定相應情境，提出情境性能力實訓課題，現場進行演示以及精要性講解說明，使助訓教師及學生受到啟發與指導，從而參照或仿照進行;三是學生在自訓過程中進行的預設性演示，即學生根據主訓教師預留課題，利用聲像攝錄系統錄制的自訓課件，由主訓教師在主訓課上演示，引導學生從自身出發接受實訓。助訓演示，由助訓教師進行。助訓演示分為預設性演示與學生現場演示。預設性演示以學生自訓的成果為主進行加工制作，由助訓老師按課題需要及主訓要求進行演示講解，選擇性在其中，代表性也在其中。現場演示，即提出課題，組織學生在課堂上演示。自訓演示，由學生根據主助訓教師所留課題，在自訓過程中進行，學生間互相演示，互相糾正，自訓教師予以組織和必要指導。
2．討論。討論是實訓教學的重要方式。教師組織學生就實訓課題進行討論，就如何演示導論，就演示情況討論，對點評及反饋情況進行討論，要發言，要寫提綱，討論中有分析、有說明、有論證、有技巧等，并要求學生以演示助討論。這樣的討論本身就是能力的綜合實訓與展示。
3．點評。點評，即對演示及討論做出評論，點評由師生共同參與，教師評學生、學生評教師，學生間互評。點評的一個基本要求，即必須按照實訓課題主題進行點評。
4．反饋。反饋，是啟發、引導的重要方式，是實訓要求與實訓狀況的交流，通過反饋看實訓達到的程度。學生通過反饋按演示標準進行自我調整，反饋的過程是實訓效果對象化，是實訓行為對象化，反饋的手段是互查互看，通過聲像攝錄，學生自視自聽，發現問題自己校正，也可以由教師指出，并給與針對性修正意見。
在此過程中，指導教師要嚴格把關。我們形成優勝劣汰的考核制度，把上述標準量化后作為考核依據，有不符合標準的要淘汰出去；對于真正能夠勝任工作、符合要求的，要關注并重點培養，這樣使模擬公司保持新鮮的血液，實訓工作才可以更好開展。在實訓之初，把好入口，保證這個隊伍始終是學生當中最有實力的群體，始終在學生當中保持魅力，才能具有帶動性和誘惑力，這是我們塑造好這個龍頭的前提。
二、培養這樣一批人才，離不開學院領導的重視和支持
這項工作學校領導給予高度重視和大力支持。學校不但為模擬公司提供辦公場所，還把展廳交給我們使用，成為我們的宣傳陣地；還提供一定的活動經費和相應的辦公設備等。特別是學校能夠利用校外基地提供實訓項目，使我們始終有新鮮的實訓課題使用，領導的重視和支持無疑為我們開展工作奠定基礎，使實訓工作更具活力，我院的實訓教學能夠長期堅持下來，并初具成效，與領導一如既往地關注和支持是分不開的。
三、指導教師嚴格周密的組織和管理是保障，采取的方法以激勵、引導和教育為主
我們鼓勵學生自覺自主開展活動，但必須是在教師的監控之下。每一項課題的完成，每一個模擬公司的活動是否能達到學院的要求，每個業務的開展對學院的聲譽有沒有影響等必須要把握好，只要是正常發展就不要給太多限制。當然學生難免會有不切合實際的想法，在教師的指導下會少走彎路，更容易在較短的時間內達到最佳的效果。對于蒙混過關、濫竽充數的學生不要姑息，他們會影響別人，我們帶的是最好的學生，是最具實力的隊伍，他們是起表率作用的開拓者，這樣的一支隊伍沒有嚴格的紀律怎么行?所以要求指導教師必須在組織和管理上下功夫，做到既切中要害地管理，又不過分地限制公司的發展。當然不能搞“一刀切”，每個公司都有自己的特點和運作方式，“一刀切”的做法無易于泯滅個性和抑制創造性的工作，有害而無益。課題實訓是很艱苦的工作，學生們為使實訓成功、完成一項課題，不知要吃多少苦、受多少罪，同時還有其他的學習任務，我們要體諒同學們的苦衷，對于他們的不成熟而犯的錯誤，要以教育為主，非要開除的建議應例會通過，決不能搞一言堂，抹殺同學的積極性。而最主要的工作，是引導和激勵學生自覺參與、自主實訓。應多提供一些好操作、易上手的課題，多給予一些有針對性和有耐心的指導；多開展一些他們感興趣的講座、培訓、參觀、聯誼等活動，當然是免費的；對于真正完成課題任務較好，并拿出切實可行作品的個人及模擬公司來說，要給予一定物質精神獎勵，還要向全院推廣他們的經驗及作品，以提升他們的知名度；同時要把每一次實訓成績記入檔案等。
四、課題實訓以模擬公司為主要形式，以完成課題和設計作品為工作重點
1．1充分考慮不同階層的消費需求世界著名營銷大師菲利普•科特勒曾說：“營銷的宗旨是發現并滿足需求。”社會不同階層的群體對于房產商品的實際需求差異很大。較低收入的消費者因購買力有限，大多選擇在城市偏遠地區購置面積較小的房產；高收入群體更傾向于在城市繁華地段購買面積較大的房產；品位較高的消費者普遍注重品牌、環境、舒適度和小區整體服務等軟件水平；普通消費者更關注房產的價格與質量等顯性因素。因此，房地產廣告應該根據所選目標市場的消費特征明確自己的定位以區別其他競爭對手。甄別不同消費層次的特點和特殊需求是房地產廣告必須考慮的問題。
1．2著重突出產品策略和促銷策略1960年，杰羅姆•麥卡錫在1953年尼爾•博登提出“市場營銷組合”的理論基礎之上，提出“4P營銷組合理論”，從營銷決策的角度將企業的營銷策略歸結為“產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Pro－motion）。”房地產商品因其特殊性，一般來說，其價格水平主要取決于地段位置，而渠道大多是針對本市或本省等特定地域，因此，對于房地產營銷而言，可以體現出差異化的主要集中在產品策略和促銷策略方面。廣告宣傳作為促銷策略的具體方式之一，顯然應該突出房地產商品本身的綜合優勢以及具有競爭力的促銷策略優勢。
2四川成都某房地產公司廣告案例分析
2．1該公司營銷廣告現狀截至2014年10月，四川省成都市房地產市場有在售樓盤536個，待售樓盤44個。成都市2014年9月新房均價為7357元／平方米，10月新房均價為7513元／平方米，環比上月增長了2．12％。該公司“城南某項目”位于成都新中心———天府新城的核心區域，與成都市地鐵1號線相距僅400米。該樓盤目前市場價格約為13000元／平方米。作為成都市首席城市豪宅，該項目整體土地規劃遵守皇家宮廷的建筑特色，承襲了皇家經典禮儀規劃，在城市中心規劃了占地約80000平米皇家園林，這在我國房地產市場極為罕見的。這也正印證了該公司所宣揚的“誠信卓越，精品永恒”的品牌理念。該公司運用的廣告宣傳方式主要有：（1）通過網絡平臺、電視、廣播等公共媒體進行線上宣傳。（2）通過公交媒體廣告及戶外展板、海報等進行線下宣傳。（3）銷售人員對周邊個體商戶、住戶發放宣傳冊。（4）在項目醒目位置懸掛布標。（5）通過電話、短信等方式進行宣傳。（6）積極參與社會公益事業，踐行企業社會責任。該公司廣告主要是宣傳、促銷廣告，廣告的主要目的是傳達項目樓盤的有關信息，同時傳達企業的價值理念，以吸引客戶前來了解購買。
2．2廣告效果解析（1）產品的目標市場決定了廣告的內容和傳播方式。面向哪一類消費人群，廣告就要針對目標群體的消費特征采取靈活的策略。該公司由于自身的品牌優勢和創新設計，確定的目標市場主要是收入較高，需要提升居住質量的消費群體，因此在選擇廣告受眾方面也主要是針對在高新區活動的人群。此外，企業考慮到多數潛在的目標客戶以私家車為主要交通工具，同時會經常使用互聯網，因此該公司利用了網絡平臺及廣播電臺進行宣傳，其廣告宣傳具有較強的指向性。（2）產品的定位策略決定了廣告的定位策略。廣告主對于企業和產品的定位一般事先有明確的想法，廣告所傳達的關于企業或產品的信息應該與廣告主的定位策略完全吻合。該樓盤周邊交通便利、綠化面積較大，景觀設計獨具匠心，被定位為高檔住宅。在商品定價方面，該樓盤的均價比成都市高新區住房均價高出約2000～3000元／平方米，其定位于經濟條件較好，追求品質生活的家庭，并通過廣告對項目進行促銷。其自身定位準確，廣告促銷的用意明確。（3）企業滿足市場需求的出發點和著眼點決定了廣告的訴求重點。企業產品所能滿足的市場需求往往體現著產品的競爭優勢，也是對消費者最有吸引力的信息。住房主要是滿足顧客居住的需求，上述案例中，該公司主推的7套戶型由90平米至246平米不等，滿足了不同人對于居住的需求。且該樓盤的核心競爭優勢在于它優越的地理條件及自身獨特的景觀設計。該項目廣告以“皇家園林”為宣傳重點，對于展示和突出該項目的核心優勢與亮點極為有利，能有效地吸引潛在客戶的興趣及消費欲望。（4）廣告主的形象、產品形象、目標消費者的特性和心理決定了廣告的表現策略。廣告主題及內容有著特定的感性或者理性的形象，而不同的消費者又有著不同理性或者感性的需求，因此，廣告所表現的形象特征應盡量與目標消費者的需求特征相吻合。上述項目選取的營銷對象主要是經濟條件較好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因為該群體對產品價格的敏感度會比經濟條件一般的家庭小，他們更看重小區的居住環境及舒適度，尤其是給家人帶來的幸福感。因而該公司的宣傳材料大多強調廣告畫面的藝術性和唯美特征，突出該樓盤園林景觀設計的美感、高檔居住環境的舒適及周圍配套設施的便捷，以此吸引目標人群的注意。其廣告形象特征與營銷對象的需求特征切合得較為緊密。（5）塑造企業形象的廣告策略。隨著社會發展，國家的立法不斷完善，人們的品牌認知也越來越凸顯。因此現代企業也越來越注重自身所擔負的社會責任及企業形象的塑造。聲譽、品牌等已經成為現代企業重要的無形資產。2009年，該公司注冊成立“愛心基金會有限公司”、“海無涯，愛無疆”公益品牌，并持續推進系列希望小學捐建公益行動。至2012年底，該公司在賑災、助學、扶貧等方面累計捐贈額超過1．4億港元。作為一家積極參與公益事業的集團公司，在市場上樹立良好的企業形象和品牌聲譽，為其增加市場的影響力、競爭力和擴大市場份額奠定了良好的基礎。
3總結
論文摘要：隨著社會經濟的發展，營銷理念在不斷地更新。圖書業作為一種文化產業，要想在市場競爭中處于領先地位，同樣需要在營銷理念的指導下，組合選擇最適合自己的營銷策略加以利用，使企業各種資源綜合利用效用最大化。
論文關鍵詞：營銷理念圖書業營銷策劃
隨著社會經濟的發展，圖書業已發展成為一種文化產業，在市場經濟中有著其特殊的地位，也有著不同于其他商品的獨特之處，這決定了圖書營銷要走自己的營銷之路。尤其在市場產品極大豐富的環境下，圖書營銷策劃應運而生，本文試圖將市場營銷理念與圖書營銷策劃相結合，以便更好地指導和解釋今后工作中出現的問題，更好地開展圖書營銷工作。
隨著市場營銷在經濟活動中的日漸重要的地位的確立，營銷界也在不斷更新“營銷”的概念，菲利普·科特勒早期從經濟學微觀指出，“市場營銷是與市場有關的人類活動。市場營銷意味著和市場打交道，為了滿足人類需要和欲望，去實現潛在的交換”(《市場營銷管理》第5版第13～14頁)。菲利普·科特勒于1984年對市場營銷又下了定義：市場營銷是指企業的這種職能，“認識目前未滿足的需要和欲望，估量和確定需求量大小，選擇和決定企業能最好地為其服務的目標市場，并決定適當的產品、勞務和計劃(或方案)，以便為目標市場服務”(《市場營銷管理》序言)。這一定義講出了目前經濟活動中營銷的核心。市場營銷策劃正是基于這個核心概念，在企業長時期的市場運轉中開展的營銷活動的總體策劃。
一、伴隨著長期的市場營銷實戰，形成了各種營銷理念，并且這種營銷理念不斷更新和發展演變，大致可以分為五個階段，即：生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念和社會營銷觀念。
1.生產觀念：生產觀念認為，消費者喜歡那些可以隨處買到而且價格低廉的產品，企業應致力于提高生產效率和分銷效率，擴大生產，降低成本以擴展市場。這是一種重生產、輕市場營銷的商業哲學，是最古老的觀念。生產觀念是在物資短缺、產品供不應求的賣方市場條件下產生的。
2.產品觀念：產品觀念認為，消費者最喜歡高質量、多功能和具有某種特色的產品，企業應致力于生產高值產品，并不斷加以改進。產品觀念產生于供不應求的賣方市場形勢下，最容易滋生產品觀念的莫過于當企業發明了一項新產品時。
3.推銷觀念：推銷觀念認為，消費者具有購買惰性或抗衡心理，不會足量購買企業的產品，企業必須積極推銷和大力促銷，以刺激消費者大量購買本企業產品。在現代市場經濟條件下推銷觀念被大量用于推銷那些非渴求物品，許多企業在產品（產能）過剩的時候，也常常奉行推銷觀念。推銷觀念產生于由賣方市場向買方市場過渡階段。
4.市場營銷觀念：市場營銷觀念認為，實現企業各項目標的關鍵在于正確確定目標市場的需求和欲望，并且比競爭者更有效地傳送目標市場所期望的物品或服務，進而比競爭者更有效地滿足目標市場的需要和欲望。從本質上說，市場營銷觀念是一種以顧客需要和欲望為導向的哲學，是消費者論在企業營銷管理的體現。最優秀的管理理論家彼·得魯克曾指出：總有人認為推銷是必要的，但市場營銷正是使推銷變得不必要。市場營銷的目的是充分了解顧客，充分為顧客所了解。營銷的理想結果是讓顧客樂于購買。我們所要做的只是使產品和服務能讓顧客方便地得到。
5.社會市場營銷觀念認為，企業的任務是確定各個目標市場的需要、欲望和利益，并以保護或提高消費者和社會福利的方式，比競爭者更有效、更有利地向目標市場提供能夠滿足其需要、欲望和利益的物品或服務。它要求市場營銷者在制訂市場營銷政策時，要統籌兼顧三方面的利益，即企業利潤、消費者需求和社會利益。
這五種市場營銷觀念是伴隨著社會經濟發展不斷優化和完善的過程，而圖書作為一種商品，其銷售活動自然也融入到了這種營銷理念的變更發展過程當中。我國圖書業受計劃經濟影響較深：改革開放以前，是以產品為中心，基本是“生產型”，只管生產，不考慮銷售和經營；改革開放以后，實現了從“生產型”向“生產經營型”的轉變，但經營觀念沒有實現完全轉型，停留在“以產定銷”的思想中，沒有將“銷售”的思想完全轉變到“營銷”理念中來，導致產品生產與市場需求脫節，圖書滯銷現象時有發生。
二、傳統模式的圖書業要想擺脫這樣的困境，就要將營銷理念靈活運用于營銷策劃中，擺脫過去銷售的觀念，從營銷策劃入手，將營銷策劃和營銷作為企業利潤實現的關鍵環節來把控，將圖書出版、發行、銷售各個環節都有機整合，制定出適合自身發展的營銷策劃方案。筆者認為從整個圖書業來講，應從以下幾個方面來著手考慮：
1.圖書產品的針對性。圖書業的首要環節是出版社，因而從出版圖書的品種來說，應該以市場為導向，以顧客需求為依據，這要求我們將圖書出版的市場調研工作提到一個重要的位置，將其作為有效營銷策劃的切入點，通過市場調研了解圖書市場的需求、讀者購買行為以及影響讀者購買行為的因素。在調研搜集大量信息基礎之上，分析結果會指導我們的最新出版物種類。另外圖書這種特殊的商品是文化傳承的記載，其內容本身是對人類知識、文化現象的總結、整理、記錄和傳播，賦有強烈的社會文化性、社會責任性，作為圖書出版、發行商來說，我們的產品如何做到將讀者需求與社會利益之間的矛盾最小化的同時，使符合社會利益的產品同時為讀者所喜愛。
2.將服務看作是產品的一部分。在營銷觀念由銷售轉為市場營銷觀念、賣方市場轉向買方市場后，產品的概念逐漸廣泛化。為了擴大市場占有率，穩定現有的顧客群體，越來越多的企業將服務產品化、將服務作為一種為顧客量身定做的個性化產品來經營。圖書業在經歷了營銷方式的變革后，服務也應當逐漸被我們所重視，由過去的被動式服務逐漸轉向主動服務。通過便捷的服務，將現有的圖書盡快讓讀者了解信息，盡快通過多種銷售渠道銷售到讀者手中；通過服務維系和開發現有讀者的需求，開發針對性的圖書產品；通過服務獲取第一手信息，開發新的市場，面對新的市場開發新的產品。
3.開發新的銷售渠道。我們要想以更快的速度占有市場，就要比競爭者更有效地滿足目標市場的需要和欲望，這就離不開圖書的銷售渠道。現有的圖書銷售渠道主要是零售店、圖書館和機關市場、大學圖書市場、中小學圖書市場、圖書批發商，傳統的銷售渠道日漸飽和，我們應當開發新的銷售渠道，例如網上電子商務、讀者俱樂部、特價書讀者俱樂部等等，這些直接面向讀者的銷售方式已經被很多圖書商運用，發揮了傳統銷售模式所不具備的優勢。例如美國的亞馬遜網上書店，中國的當當網上書店，他們拓寬了圖書零售的渠道，增加了圖書銷售的利潤增長點。這些新的銷售模式有利于我們進行有效的市場細分，尋找、發現、分析、擴大、創新目標顧客群，實現以顧客為導向的市場營銷管理，使企業與顧客更有效直接地溝通，從而可以達到降低企業營銷成本、提高競爭力的目的。
4.品牌的建立與維護：隨著出版業20年的出版改革與發展，我國的圖書業在面臨越來越激烈的市場競爭的同時，也不斷意識到品牌建設的重要性。在市場經濟中，競爭的最終歸宿，就是品牌的競爭。因而我們必須努力創造品牌的價值，使品牌成為產品和服務的核心，并最終由產品和服務來體現品牌的價值，用品牌來構建一種必需的消費體系。在圖書品牌的構建上，應該在圖書的規劃、策劃階段充分考慮品牌的建立、維護、延伸，將品牌真正地根植于圖書開發全過程中。這就要求我們首先要在圖書的出版、發行、銷售上下功夫。其次要加強圖書市場的宣傳和銷售環節的延伸和擴展。例如新的圖書出版發行，可在發行前后，策劃一系列的宣傳促銷活動，從而造就一個圖書品牌的輝煌。第三，要建立讀者對圖書品牌的忠誠度，根據國外的一項研究表明：品牌總的受歡迎程度與購買頻率呈顯著性相關，忠誠消費者對品牌影響的深度與大量輕度消費者對品牌影響的廣度共同支撐了品牌的銷售與利潤，同時構成了真正的強勢品牌。因而我們要在顧客第一次接觸圖書品牌到我們不能再為顧客服務時止，讓顧客時時處處感受到品牌的存在與其緊密的聯系性，在廣度和深度上全方位建立顧客對品牌的忠誠度。
每一個快速發展的企業必定有著適合自己成長的營銷理念，基于此的優秀的營銷策劃是企業運作的靈魂，給企業的產品營銷制定出明確可行的目標，將企業的人、財、物等資源合理整合，使其圍繞著營銷的目標發揮其最大效用。圖書業在營銷策劃中的創新是時展的要求，是企業建立、維護品牌，迎接市場挑戰的決勝利器。圖書企業只有組合選擇最適合自己的營銷策劃加以利用，因時因地制宜，才會在經濟快速發展的環境下處于不敗之地。
參考文獻：
1.(美)菲利普·科特勒(PhilipKotler)市場營銷管理.中國人民大學出版社，2001（6）
1.消費者議價能力消費者的議價能力是影響企業盈利的一個主要因素，它往往體現在壓低價格或者要求更高質量的產品或服務。針對電視節目來說，其主要消費者分為兩種：一種是電視觀眾，另一種是贊助商。電視觀眾通過購買固定設備及數字信號變相消費，贊助商則是通過對節目中廣告權的購買來消費。對電視觀眾來說，固定設備與數字信號的投資基本是固定的，并不會因為多一套節目而多支出費用。但贊助商的投資變化相對較大，不同的節目由于收視率的不同，其贊助商的花費也不盡相同。《爸爸去哪兒》推出伊始，由于其收視率并不確定，贊助商甚至臨時逃脫，導致第一期節目只有999感冒靈冠名。然而第一期節目播出后，收視一片大好，引來了思念灌湯水餃、青蛙王子、去漬霸、英菲尼迪等不少企業的投資。隨著這檔節目的完美逆襲，節目的獨家冠名費由第一季的2800萬直接狂飆升至3.12億，這對節目的收益來說，可謂是又創新高。
2.替代品的威脅兩個企業即使不屬于同一行業，但其所生產的產品也有可能互為替代品，存在競爭關系，這種競爭關系也會影響行業內部的企業盈利水平。隨著信息時代的發展，人們的娛樂方式越來越多，尤其是計算機與互聯網的盛行，使得電視節目的生存與發展受到了極大挑戰。從節目本身來說，每檔節目推出后，幾乎都有相應的網絡視頻更新，這使得人們不再需要按照電視臺的播放時間進行觀看，一定程度上也降低了電視節目的收視率。因此，只有通過更好的營銷體系，吸引更多觀眾，才能確保收視率的穩定。就娛樂方式而言，相比守在電視機前，年輕人更傾向于網絡世界。再加上近幾年“健康娛樂”的觀念深入人心，許多人開始選擇戶外鍛煉來娛樂身心，這些在一定程度上都會影響電視節目的市場需求。
3.賣方議價能力賣方的議價能力通過影響企業成本而對企業盈利產生影響。在供求關系中，賣方可以降低單位價值質量或提高投入要素價格，從而影響現有企業的盈利能力和市場競爭力。而賣方的議價能力又取決于其持有的要素是否在企業生產中占決定性地位，占的比例越大，具有的議價能力越高。電視節目的賣方市場可以分為兩部分：一部分是對版權的購買等潛在市場，一部分是制作、拍攝等所需物資和條件的顯在市場。顯在市場的議價幅度較小，而且易于控制。潛在市場的議價能力很強，同時也對電視節目起關鍵作用。《爸爸去哪兒》購買了韓國MBC電視臺的《爸爸！我們去哪兒？》的節目版權。每期節目有40個機位，工作人員要100多人，素材有1000個小時。其中的潛在與顯在市場的議價能力，都會對節目的盈利程度產生影響。
二、電視節目營銷策劃的探索
電視節目做得成功與否，不僅是由其實際內容決定的，還需要精心策劃品牌營銷，從而提升電視節目的影響力。《爸爸去哪兒》可以算得上2013年第四季度娛樂節目中的最大獲利者，在取得收視新高的同時，也獲得了很好的盈利，這與其成功的營銷手段是分不開的，下面對其營銷思路進行分析，以借鑒成功之處。
1.網絡時代AISAS營銷模式的成功運用企業傳統的營銷模式多為AIDMA，即Attention（注意），Interest（興趣），Desire（欲望），Memory（記憶），Action（行為）。進入網絡時代后，新的側重于網絡的營銷模式逐漸取代了原有模式。AISAS營銷模式強調網絡時代互聯網宣傳的重要性。《爸爸去哪兒》正是成功運用了這種新型營銷模式。《爸爸去哪兒》正式登陸湖南衛視之前，由于收視率未知，除了在湖南衛視有部分宣傳外，并未展開大肆宣傳，更多的是通過其官方微博進行宣傳。節目開播當天的新浪百度搜索量還只有7萬，新浪微博的熱議度在18萬，隔天百度搜索就飆升到了62萬，新浪熱議度也創了新高。隨著節目的播出，各個嘉賓的粉絲量持續走高，關于節目的微博轉播量巨大，無疑是對節目的最好宣傳。在第一季節目完美收官以后，《爸爸去哪兒》團隊依然沒有放松網絡宣傳。從第二季的播出時間、節目形式到邀請嘉賓均吊足了觀眾的胃口。每一次新消息的，點擊量和熱議程度都會掀起波瀾。在第二季的播出過程中，節目組又利用剪輯預告片為觀眾留下懸念，進一步引發了微博等交流平臺中粉絲對節目的大討論。這種大面積的信息交流與傳播，就是電視節目營銷的最好手段。
2.與相似品牌的成功攜手電視節目的成功與贊助商的口碑往往是密不可分的。選擇與節目契合的冠名商與贊助商，對于一檔電視節目來說極其重要。盡管節目開播之前出現了贊助商臨時撤資的插曲，卻也給了節目組與合作商再次互選的機會。“沒有媽媽的關心，999感冒靈幫你貼心守護”，是節目的冠名商針對該節目作出的廣告語，與親子真人秀的節目性質完全貼合。節目的大熱，也為該冠名商的口碑與認知提供了極大助推。包括后來加入的思念水餃、英菲尼迪等贊助商，無一不是在打溫情居家牌，以求與節目最大程度的契合。與此同時，贊助商還在終端銷售點設立節目相關活動，及時更新微博、微信，配合節目推進，在提升自己品牌知名度的同時，也是對節目最好的宣傳。
3.相關品牌節目、游戲等的聯合推出一檔電視節目的推出，僅僅依靠自身的宣傳有時會顯得勢單力薄。如果可以進一步開發相關的節目和游戲，進而形成一個體系，電視節目的宣傳工作就會顯得游刃有余。《爸爸去哪兒》正是很好地抓住了這一點。《爸爸去哪兒》在第一季結束以后，拍攝了同名電影，并在大年初一歡樂上映，創下了影院上座率新高。在第一、二季的中間空檔期推出一部電影，使得《爸爸去哪兒》并未走出人們的視線，為第二季的播出造足了勢。另外，爸爸去哪兒系列益智游戲的推出，是節目營銷的另一種手段。相對于電影短期能吸引大量觀眾，但作用時間短的情況，游戲可以說是為節目做綿延不斷宣傳的好方法。游戲的受眾還是集中在中青年身上，而這個年齡段在網絡平臺的交流也相對頻繁，可以說也是對節目的另一種潛在宣傳力量。游戲的推出激發了這一潛在的宣傳力量，為節目的營銷提供了新的幫助。
4.嘉賓觀眾的良好互動電視節目上映前后嘉賓與觀眾的互動，是提高節目影響力的重要手段之一。《爸爸去哪兒》在播出之前，先是舉行了一場首映觀影禮，嘉賓與觀眾親密互動，為節目的良好收視率奠定了基礎。節目播出中，又接受《快樂大本營》、《老爸老媽看我的》等節目的邀請，與觀眾分享節目錄制中的點滴趣事以及育兒經驗，這是對節目的進一步宣傳與營銷。第二季節目開機之前，《快樂大本營》做了幾期關于親子類的節目，進一步引發了大家對第二季嘉賓的猜想與熱議，為第二季節目的推出賺足了眼球。第二季拍攝過程中，《快樂大本營》又邀請第二期嘉賓逐一登場，與大家分享生活中的點點滴滴。這檔節目已經形成了一套完整的嘉賓觀眾互動方案，成功推動了節目的營銷。
三、結語
做完這些選擇題后，分別將同類的字母數相加，字母數最多的是主要性格，字母數次多的為次要性格，對人的影響起主要作用，其它字母則是附屬性格。將出現次數最多的字母放在最前面與次數次多的字母進行組合，形成CS、SC、CM、MC、CP、PC、SM、MS、SP、PS、MP、PM共計12種細分性格。結合營銷工作和課程實際，發現CS類型的學生天生是能力強、善于管理的人，樂觀外向的次要性格很好地彌補了對其他人造成壓力的缺陷，是團隊的完美領導者；SC類型的學生天生是樂觀多言的外向人，善于管理、果斷的次要性格很好地彌補了有可能的韌性差、惰性的缺陷，是團隊談判時不二的主談，也是不錯的優秀管理者；CM類型的學生天生是能力強、善于管理的人，而內向、善于分析的次要性格使得該生不太愿意拋頭露面，是很好的企業戰略策劃者或者顧問；MC類型的學生天生是內向的有條理、善于分析的完美主義者，但能力方面比CM類型的略差，所以適合具體營銷活動的策劃工作；CP類型的學生天生是能力強、善于管理的人，結合內向、恪盡職守、缺乏主見的次要性格特點，團隊的艱巨任務非他們莫屬；PC類型的學生是天生的內向、恪盡職守、缺乏主見的人，但與CP類型的相比能力略差，適合略有難度而又必須限期完成的工作。SM類型的學生是天生的樂觀多言的外向人，結合內向、有條理、善于分析的次要性格，是談判時第二主談的合適人選；MS類型的學生天生是內向的有條理、善于分析的完美主義者，是秘書或者經理助理的合適人選；SP類型的學生是天生的樂觀多言的外向人，結合恪盡職守的內斂次要性格，是企業危機公關的合適人選；PS類型的學生是天生的內斂、恪盡職守者，與SP類型的相比不夠外向，言語也略少，是企業客戶服務業務合適的人選；MP類型的學生是天生的內向的有條理、善于分析的完美主義者，結合平穩的次要性格，是市場調研數據分析和報告撰寫的合適人選；PM類型的學生是天生的平穩型的人，結合有條理、善于分析的次要性格，是做重復工作的理想人選。
2CSMP性格測試結果
表1的數據，是對市場開發與營銷專業的兩個班級進行調查得到的，從表中可以看到，兩個班級PM和MP性格的學生占了最大比例，也就是說內向、喜歡穩定的學生最多，這要求我們在教學過程中多提供一些案例及數據，讓學生自主分析和重復練習，效果會比教師上課講授更易被接受。PC性格的都是零，而CP性格的也都只有1個，說明現在的學生對限定期限完成或者難度較大的任務不喜歡或者不擅長，這就要求我們在課程任務設計時，完成時間盡量靈活一點，復雜的任務想辦法拆分成一個個的小任務。CS和SC的人數不多，說明好多學生不是很好的管理者，至少目前是這樣，也是教師在課程中需要想辦法引導的一個方向。CM的人數較多，說明學生喜歡企業戰略方面的策劃，但不太喜歡具體營銷活動的策劃，從MC都只有1個就可以看出。SM和MS性格的也占了相對較多的人數，說明無論在談判還是在策劃中，助手也是較多學生內心的一種選擇。兩個班中適合做危機公關業務的學生和客戶服務工作的人數是一樣的。
3CSMP系統在營銷策劃教學中的應用
在傳統教學中，上課的教學環節是“上課概念講解舉例說明概念二講解舉例說明概念三講解舉例說明……課堂練習課堂總結作業布置下課”。而“項目導向”要求課堂教學環節是“上課—情境引入（案例引出）提出問題任務布置示范解決問題（討論）知識歸納功能擴充新任務布置示范解決問題更大更復雜的任務引進示范解決問題（能力反復訓練）課程和知識總結（應用、技巧）作業布置下課”。“項目導向”的課程教學采用的訓練方式及步驟為第一引入項目情境布置任務；第二學生以項目小組為單位、研究整個任務的解決方案；第三老師對方案進行審核；第四學生以小組為單位進行展示與匯報、完成任務；第五單元考核。并且課堂結束后，學生會有自己的成果，這些成果是可以展示的。
2課程考核方案改革
2.1考核總表分為形成性評價和終結性評價，各占50%。形成性評價是由日常考核（根據上課考勤情況、完成作業、課堂實踐情況等）20%和單元實踐（根據完成項目的時間、功能、是否創新情況）30%組成；終結性評價是由課外項目（學生陳述所完成的項目、老師提問情況）30%和期末考試（筆試成績）20%組成。
2.2日常考核細則日常考核滿分為100分。課程授課共有12周，4周定為一個月，學生每個月的工資為4000元，日常考核由學生最終的3個月的工資總額決定。一個月如果有3次無故缺席，解除勞動關系（成績直接定為不及格）。表現優異者，有獎金（每個月400元錢）。備注：遲到早退1分鐘扣5元錢；曠課一次扣400元錢；請假1次扣款100元。
2.3單元實踐評分標準單元實踐評分標準由方案完整可行80分、文檔規范10分、PPT完整美觀10分組成，根據方案的完整美觀度酌情扣分，方案非獨立完成或方案不完整者酌情扣分，文檔沒有按照規范要求的扣10分，PPT不完整美觀者酌情扣分。
2.4課外項目評分標準教師負責給每個課外小組打分，小組根據教師的打分給每個成員打分。小組的得分是小組成員得分的最高分。小組成績為優秀的，小組成員成績為優秀的比例最多為50%；小組成績為良好的，小組成員成績良好的比例最多為50%，及格的比例至少30%；小組成績為及格的，小組成員成績及格的比例最多為50%；小組成績為不及格的，則小組所有成員的成績為不及格。課外項目評分標準為：（1）功能完整，占50分。評分細則為每個模塊占10分，共50分；功能完整或不正確的扣相應分數。（2）項目組計劃合理，占10分。評分細則為沒有提交計劃扣10分，計劃不合理扣5分。（3）按時提交成果，占10分。評分細則為按照計劃按時提交成果，每個階段占2分，沒及時提交成果的扣10分。（4）資料齊全，占5分。評分細則為項目組成員每個人寫好月計劃、周計劃、日計劃，并寫了日總結、周總結和月總結。（5）文檔規范，占5分。評分細則為整個文檔格式規范。（6）答辯，占20分。評分細則為語言表述清楚，簡明扼要，回答問題正確。
2.5期末考試期末考試是以筆試的方式進行，題目全是開放性的主觀題，本校市場營銷專業的學生是以開卷形式進行，題目總分100分。試卷由兩部分組成，第一部分為實際操作題4個，每題10分，共40分；第二部分為案例分析題2個，每題為30分，共60分。
3小結
商業地產營銷策劃概念要從設計、地域、環境、戶型、品牌、價格等多方面，來進行推廣對開發建設項目的整合，合理確定商業地產在市場上的目標及實際的需求，深入地了解消費者的層次，在了解消費者需求的基礎上，了解消費者的需要，在消費者滿意的程度上來進行銷售。一個好的營銷策劃在設計、營銷、服務、管理等方面都比競爭者更有效地滿足各種客戶的要求，準確明了的建立一套價值體系，可以通過產品的差異化戰略，最大限度地避免不必要的競爭，讓開發商在社會面前樹立良好的品牌形象。總的來講，商業地產營銷策劃不是簡單的銷售和推廣，是一個具有系統性、綜合性，需要在有效的理論下指導營銷。利用營銷來實現商業地產的價值。其實就是要了解市場，熟悉市場到推廣市場中的細節，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準確把握清楚認識，是商業地產營銷從單一的大眾化轉變為個人化。營銷服務不但要追求表面，最重要的還是要注重內涵，不僅要體現物業的特征，還要體現市場的特點和消費者要求。
2我國商業地產營銷策劃的主要問題
好的商業地產營銷策劃，可以為開發商贏得一個好的市場，促進商業地產產業在我國的發展。現今中國的商業地產營銷不再是單一化，開始趨向全面化，營銷服務開始追求內涵，營銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無章，但是現今的樓市營銷策劃，還是有一些比較重要的問題。
2.1價格定居論
人們對產品的價格還是比較看重的，調節一個合適的市場價格是市場營銷必須把握的重要部分，如何把握物業的售價，如何調節，是一個比較關鍵、復雜的部分。樓盤出現降價的原因一般有兩種，一種是設計方面出現瑕疵，人們住房現在注重人性化，從而失去了市場的競爭力，這種情況就只有降低價格來進行銷售；另一種是營銷策劃沒有達到運行的標準，只有降低價格來進行銷售。世上沒有不賺錢的買賣，商業地產業不是福利行業，沒有利益的市場就不會推動產業的進步。營銷業可以培育商業地產業來作為一個分支行業，強調營銷策劃，要用合理的價格讓物業兌現，當然還是要盡力地實現商業地產的最大利潤。
2.2承諾堆積
各種各樣的營銷策劃手段出現在市場中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒有減少。多數人都認為，承諾越多，客戶就會越多，其實不然。市場的營銷，關鍵一點就是要讓客戶們相信物業，看得起物業，對物業有著良好的印象，對物業有著足夠的信心。并不是市場客服的承諾堆積，好像沒有一個行業像商業地產銷售一樣，隨意夸大業務的特點，向客戶進行各種的承諾。什么“保增值、保質量”“、年利潤30%“”你有10到30萬打算投資什么”等，五花八門的廣告語不斷出現在市場上，商業地產營銷中的承諾內容多達幾十種，比如：質量承諾、環境的承諾、用料的承諾、收費承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時增加了客戶量，添加了太多的承諾就會難以實現承諾，所謂的物極必反難以兌現，就會引發許多的矛盾從而影響到營銷商以后的前景。
2.3炒作制勝論
目前在商業地產的營銷中發現了兩個問題，第一個是在沒有把營銷分離出來的時候，硬要剝離出來，第二個是從本質上的直接意義忽略產品本身去營銷。這兩種問題就直接突出了一個“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應來取得人們的關注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運用廣告的形式運作，如文字廣告、新聞廣告。人們認為這種方式的營銷策劃不值得提倡，不是真正的營銷策劃。
2.格式銷售論
針對某一種物業的裝飾特色來進行過分的渲染，就稱作“風式銷售”，近幾年主要表現在樓市的外觀上面。大多數的營銷商認為，只要物業中含有一點可以夸張部分，就會毫不保留地進行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會有市場效應，這種不正當的推銷方式，直接導致了開發商的隨意性，復制、翻版有的甚至“將錯就錯”，把缺點改成優點，實現他們眼中所謂的“特色”銷售。現在依靠一些簡單的要素已經很難去爭取到客戶了，許多需要購房的人們曾經為一些“風式銷售”心動過，但是后來卻為所購的物業而困惑，從此失去了市場。
2.5經驗決定論
一是全國范圍內已經出現了少見的，從理論上解析房產營銷的專著出現，大量的出版都是用實例來進行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業地產營銷策劃的基礎比較差。二是沒有專業人員和條件，三是缺少研究的精神風氣，比較有經驗的運作者會忽視了市場上的信息，對研究市場的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業地產營銷策劃水平的提高。
3我國商業地產營銷策劃的對策
商業地產營銷在商業地產的發展中一直占有主導地位，它以獨特的主題策劃為中心，綜合利用多種營銷手段，與消費者之間建立信任良好，不可缺少的聯系，使物業等部門能夠快速準確地直達消費者。當市場變化為買賣市場、開發商要絞盡腦汁，挖空心思，不計成本利用各種營銷手段重新回到自己的市場上。
3.1深刻了解熟悉市場
從市場的宏觀調控到救市政策，消費者從搶到房子到持幣觀望，商業地產從漲價到降低房價退房，總之商業地產行業變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業地產的買賣市場形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競爭力，想要適應這種形式，商業地產企業就要拋棄老舊觀念，把企業的核心價值放在客戶的需求價值上去，以客戶為中心，把市場做為導向。特定的房屋要有特定購買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發商要針對這類人群，進行分類策劃。所以只有搞好市場調查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場。想要通過營銷策劃來得到之前預期的收益，就要隨時把握好時機、市場、空間、價格來進行透徹的分析和判斷。還要關注消費者心理需要，隨時了解消費群體的動向，把全新的營銷理念加入營銷體系中。
3.2真實需求下的準確定位
在市場還沒完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業地產開發企業就要在市場上做好認真的分析，了解目標市場的細節，認識并充分了解顧客群體、對房屋建設進行精心的設計然后結合自身的競爭優勢，選擇商業地產市場的目標，把導向改變成消費者的真實需求，在做好一切準備的前提下精確定位。開發商須知哪種產品要賣給什么樣的人，這類產品適合的人群，要有詳細的規劃和縝密的指導思想，給產品建設、顧客需求、價格調動、開發策略進行全方位的定位。
3.3誠信營銷實事求是
目前，消費者對于房產的價格還是比較敏感的，但是當開發商在房產價格上模棱兩可和配套承諾無法實現時，這樣一來就無法有效地吸引消費者。為此，開發商就要樹立好良好的社會形象，塑造誠信營銷的經營理念。而且對于營銷來說開發商降低房價來銷售，還不如提升房屋的品質。
3.4注重廣告品質
廣告原本是讓人們更快速地了解產品的特點，然而現在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對消費者就會有很大的吸引，引起消費群體的關注，但是要是產品一旦出現問題，也很容易遭到消費群體的不滿甚至抗議，會給企業帶來很多不好的效果。廣告要做到具有針對性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質，更不要以為廣告就是萬能的。事實上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價格就是最好的傳播方式，要是商業地產商稍微降低一點價格，客戶就會不斷而來。口碑的傳播效果也不次于廣告，成本還比較低。在營銷策劃中高端的產品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達到理想的傳播效應。
4結語
