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第1篇

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)

擔(dān)保簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的法律措施。擔(dān)保具有兩項(xiàng)公認(rèn)職能，其一是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)；其二是促進(jìn)商品流通和資金融通。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。在傳統(tǒng)民法中，抵押權(quán)是指在債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。只有可以流通的不動(dòng)產(chǎn)才能設(shè)定抵押。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)種類也日益多樣化。原來(lái)不動(dòng)產(chǎn)是最主要的財(cái)產(chǎn)類型的觀念逐漸更新。某些動(dòng)產(chǎn)（如飛行器、汽車等）、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（如地上權(quán)、采礦權(quán)等）的價(jià)值或所包含的價(jià)值往往超過(guò)一般不動(dòng)產(chǎn)，且對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、國(guó)計(jì)民生關(guān)系重大。由于這些類型的財(cái)產(chǎn)被過(guò)多限制或不能抵押，其經(jīng)濟(jì)效用沒(méi)有得到最大限度的發(fā)揮，從而阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鑒于此，名國(guó)紛紛突破陳規(guī)，先后立法允許在動(dòng)產(chǎn)及某些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)，其結(jié)果是，不但無(wú)損抵押權(quán)制度的原有作用，而且能順暢地達(dá)至抵押權(quán)的功能。我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》也不再囿于傳統(tǒng)民法中的抵押權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的概念。從《擔(dān)保法》第34條所規(guī)定的來(lái)看，抵押權(quán)標(biāo)的既有不動(dòng)產(chǎn)也有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以及其他可依法用于抵押的財(cái)產(chǎn)。以土地使用權(quán)設(shè)定抵押是我國(guó)抵押制度的一項(xiàng)特色。這也為以不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定抵押開(kāi)了先例。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地使用同屬于不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。從理論上講既然土地使用權(quán)抵押制度可行并獲得成功，那么土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度同樣可行，亦能獲得成功。土地承包經(jīng)營(yíng)在農(nóng)民所擁有的全部財(cái)產(chǎn)中所占比例極大，但由于法律不允許（或限制過(guò)多）流轉(zhuǎn)，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值并沒(méi)有得于充分發(fā)揮。農(nóng)民手中有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，卻苦于無(wú)資金投入，往往又告貸無(wú)門，農(nóng)民難于籌措資金，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民不能為借款提供擔(dān)保，畢竟農(nóng)民能用于抵押或質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)不多。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押無(wú)疑能保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，又能使農(nóng)民籌借到資金，從而緩解農(nóng)民借款難的矛盾，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源合理配制。

《民法通則》、《農(nóng)業(yè)法》都有關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，但這兩部法律都沒(méi)有涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，更沒(méi)有涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。《擔(dān)保法》雖然規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權(quán)可以抵押。但畢竟土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同于土地使用權(quán)。因此，該規(guī)定并不能成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律依據(jù)。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律是《承包法》，該法第49條規(guī)定“通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”可見(jiàn)，該規(guī)定和《擔(dān)保法》第34條第六項(xiàng)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的直接法律依據(jù)。從《承包法》第49條來(lái)看，用于抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)具備兩個(gè)條件。第一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須通過(guò)“其他方式”承包土地而取得，即通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地；這是相對(duì)家庭承包方式而言；第二，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書。既然通過(guò)“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押，那么通過(guò)“家庭承包方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可否設(shè)定抵押？《承包法》第32條規(guī)定“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。”這里既沒(méi)有明確允許，也沒(méi)有禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)抵押這一方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。從民法理論層面來(lái)考慮，既然法律沒(méi)有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人就可在通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)。但是，我們注意到，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)往往耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，而通過(guò)家庭承包方式承包的土地多為耕地，其中基本農(nóng)田所占比例極大。耕地（含基本農(nóng)田）多以種植糧食或其他短期農(nóng)作物為主，時(shí)間緊、季節(jié)性強(qiáng)是其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拖時(shí)間久了，容易導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)種植季節(jié)，最終造成耕地拋荒的后果，這不利于耕地的保護(hù)，也不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)這一技術(shù)問(wèn)題解決之前，不宜用通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)作抵押。同時(shí)呼吁有關(guān)部門盡快就此方面作出規(guī)定。下文提到的土地承包經(jīng)營(yíng)抵押僅指通過(guò)“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與其地上種植物（不包括林木、草地）

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包方依法享有承包土地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)以及自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品的權(quán)利。在承包地上種植農(nóng)作物是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要形式。地上種植物是依附于土地的財(cái)產(chǎn)，和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有密切聯(lián)系。但兩者不是主物與從物的關(guān)系，因此，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)效力不適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第63條“抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物”的規(guī)定，即以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)效力不及于地上已有種植物，除非當(dāng)事人事先有約定。由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與地上種植物有密切聯(lián)系，特別是與地上長(zhǎng)期種植物關(guān)系尤為密切，單獨(dú)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或地上種植物作抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)會(huì)遇到困難，因此，筆者建議規(guī)定如當(dāng)事人以地上長(zhǎng)期性種植物設(shè)定抵押的，應(yīng)連同土地承包權(quán)一并抵押。

三、抵押合同和抵押物登記

第2篇

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)證就是調(diào)查清楚轄區(qū)內(nèi)每個(gè)農(nóng)戶所有的耕地地塊的空間位置、面積，根據(jù)第二輪承包合同厘清耕地的發(fā)包方（村民集休小組）、承包方（戶主及家庭成員關(guān)系，確定四至等信息，根據(jù)有關(guān)土地承包政策建立登記檔案，給土地使用者發(fā)放“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證”。第二輪土地承包合同是以手工填寫文檔表單、沒(méi)有圖件。這種模式存在的主要問(wèn)題是工作效率低，面積不準(zhǔn)確，地塊重漏等情況。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)證是政府的一種行政許可行為，如果出現(xiàn)數(shù)據(jù)和程序上的錯(cuò)漏，必將引起很多麻煩。

2地理信息的概念及在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記發(fā)證工作中推廣的必要性

地理信息是指與空間地理分布有關(guān)的信息，表示地表物體和環(huán)境固有的數(shù)據(jù)、質(zhì)量、分布特征、聯(lián)系和規(guī)律的數(shù)字、文字、圖形、圖像的總稱。其中它所具有的空間信息和屬性信息的統(tǒng)一管理特點(diǎn)是其它信息系統(tǒng)不具備的。我們進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記發(fā)證工作中存在大量的空間數(shù)據(jù)（地塊圖件）和與之相關(guān)聯(lián)的屬性信息（發(fā)包方、承包方）。以上這此特點(diǎn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記發(fā)證工作中推廣使用地理信息技術(shù)提供了必要。同時(shí)由于系統(tǒng)處理數(shù)據(jù)的嚴(yán)密性，保證不會(huì)出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤。

3實(shí)例研究

①此項(xiàng)目的工作底圖以正射影像圖為主，獲取方式可以用無(wú)人機(jī)航空攝影或購(gòu)買衛(wèi)星影像。無(wú)人具有機(jī)動(dòng)靈活的特點(diǎn)，通過(guò)外野航飛獲取地面分辨率為0.15米的單張照片及pos數(shù)據(jù)，外業(yè)控制測(cè)量，然后進(jìn)行內(nèi)業(yè)空三加密，生成正射影像圖。

②二輪土地承包臺(tái)賬包括的內(nèi)容有發(fā)包方，發(fā)包方地址，身份證號(hào)碼、電話號(hào)碼等基礎(chǔ)信息；承包方、承包方地址、身份證號(hào)碼、電話號(hào)碼等基礎(chǔ)信息；家庭成員姓名、，性別、身份證號(hào)碼、與戶主關(guān)系等基礎(chǔ)信息。我們輸入時(shí)，所有信息全部錄入之后通過(guò)承包方姓名在gis中和地塊信息中的承包方姓名進(jìn)行關(guān)聯(lián)，以獲取承包地塊信息表、農(nóng)戶信息表，家庭成員信息表的一致性，這樣數(shù)據(jù)入庫(kù)時(shí)準(zhǔn)確度比較高。

③外業(yè)人員通過(guò)正射影像圖和農(nóng)戶承包地登記基本信息表，入戶實(shí)地進(jìn)行承包地塊權(quán)屬調(diào)查，由農(nóng)戶進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)存在爭(zhēng)議的地塊，待爭(zhēng)議解決后再登記。按照農(nóng)村承包土地調(diào)查技術(shù)規(guī)范對(duì)承包地塊進(jìn)行勾繪，并標(biāo)注權(quán)利人、地塊編碼、地塊名稱和面積，形成承包土地地籍草圖。核實(shí)每一個(gè)地塊的承包方基礎(chǔ)信息和發(fā)包方基礎(chǔ)信息等，包括承包方姓名、性別、住址、身份證號(hào)碼、電話號(hào)碼；家庭成員姓名、性別、身份證號(hào)碼、與承包方的關(guān)系以及發(fā)包方代表姓名、性別、身份證號(hào)碼、住址等信息。本次調(diào)查的信息，通過(guò)內(nèi)業(yè)人員的錄入之后和二輪承包臺(tái)賬進(jìn)行對(duì)比，關(guān)聯(lián)，以查出錯(cuò)誤和差別。使得數(shù)據(jù)建庫(kù)時(shí)要錄入的承包地塊信息表、家庭成員表、農(nóng)戶基礎(chǔ)信息表更加的得到了完整性和準(zhǔn)確性。

④將調(diào)查地塊的信息輸入GIS系統(tǒng)中。GIS系統(tǒng)具有空間和屬性的分析空能，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)工作在此項(xiàng)流程中首先作業(yè)員要在CASS系統(tǒng)中進(jìn)行地塊數(shù)據(jù)信息等的處理，入庫(kù)所需四個(gè)表的編排（承包地塊信息表、農(nóng)戶基礎(chǔ)信息表、家庭成員信息表、發(fā)包方信息表），最后通過(guò)GIS系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的輸入。建立以村為單位的數(shù)據(jù)庫(kù)。

⑤利用GIS的工具將屬性信息與空間信息關(guān)聯(lián)、建立數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)建好之后，利用GIS系統(tǒng)的工具進(jìn)行承包方，小地塊名，地塊編碼，承包方編碼，地塊類別，是否基本農(nóng)田、土地利用類型，土地用途、所有權(quán)性質(zhì)等地塊屬性信息的掛接和空間信息的關(guān)聯(lián)等。使數(shù)據(jù)庫(kù)的信息更加完整。也使輸出的成果信息更加完整。

⑥拓?fù)湟恢滦浴傩赃壿嬓赃M(jìn)行檢查。在屬性掛接完整之后要進(jìn)行拓樸一致性和屬性邏輯性的檢查，這是關(guān)鍵的一步，在此項(xiàng)工作中，利用GIS系統(tǒng)工具，能夠完整的檢查出拓樸一致性的錯(cuò)誤，所有檢查出現(xiàn)的錯(cuò)誤情況可以在本次流程中一一解決。

⑦公示資料制做。完成錯(cuò)誤的檢查之后，可以出公示資料，包括公示圖及相關(guān)表格，利用GIS軟件的制圖工具，進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的公示圖的制作；利用屬性處理工具導(dǎo)出公示表格。公示圖中主要標(biāo)注了承包方、小地塊名、面積、地塊編碼順序碼和社號(hào)等信息。此圖信息齊全，在公示期間由外野調(diào)查人員入戶由農(nóng)戶進(jìn)行確認(rèn)簽字，錯(cuò)誤之處進(jìn)行標(biāo)注。由內(nèi)業(yè)作業(yè)員進(jìn)行修改。

⑧修改公示中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤。公示期間發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤由外業(yè)作業(yè)員進(jìn)行標(biāo)注，返回內(nèi)業(yè)后由內(nèi)業(yè)作業(yè)員進(jìn)行修改，主要的錯(cuò)誤有，承包方姓名，小地塊名，社號(hào)等的錯(cuò)誤。在此項(xiàng)工作中如果社號(hào)錯(cuò)誤，會(huì)產(chǎn)生一連串的編碼的錯(cuò)誤，主要是承包方編碼的錯(cuò)誤，這就需要修改數(shù)據(jù)庫(kù)地塊的屬性和四個(gè)表的承包方編碼。因此入庫(kù)所需四個(gè)表編碼的編排和四表的一致性是數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的關(guān)鍵。作業(yè)員必須要仔細(xì)認(rèn)真。

⑨檔案打印。檔案歸檔打印由內(nèi)業(yè)作業(yè)人員利用GIS系統(tǒng)工具對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行修改完善完整之后對(duì)進(jìn)行歸檔的資料輸出編輯及部分資料的打印。包括1：1000標(biāo)準(zhǔn)分幅簽字蓋章圖的編輯打印、歸戶表的輸出編輯打印、登記簿的編輯打印，地塊登記宗地圖的輸出編輯打印、登記臺(tái)賬的制作、承包合同的輸出編輯打印、承包地塊信息表的輸出編輯等資料的歸檔。

⑩發(fā)證、建立歸戶卡。最后進(jìn)行發(fā)證和建立歸戶卡，在本次工作中要利用GIS系統(tǒng)專用發(fā)證系統(tǒng)進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的證的打印，以及歸戶卡的編輯打印。

4質(zhì)量控制

在二軟承包地合同簽定中，各種資料的質(zhì)量檢查幾乎沒(méi)有控制。應(yīng)用地理信息系統(tǒng)，大量檢查可通過(guò)計(jì)算機(jī)自動(dòng)實(shí)現(xiàn)。實(shí)際工作中主要是應(yīng)用了一些基于規(guī)則的邏輯檢查，如：地塊的不封閉，地塊的重疊，組級(jí)行政區(qū)的不合理、四個(gè)信息表編排錯(cuò)誤導(dǎo)致的與地塊屬性邏輯掛接錯(cuò)誤等。

5結(jié)束語(yǔ)

第3篇

一：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念

在黨的以來(lái)的農(nóng)村改革實(shí)踐中，人們對(duì)農(nóng)民使用土地的權(quán)利形成了一個(gè)通行且己被法律認(rèn)可了的叫法-土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。然而，在法律、法規(guī)、政策及學(xué)術(shù)者述中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)概念。內(nèi)涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來(lái)主要有以下幾種：

（一）稱之為土地承爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，定義為：公民集體對(duì)集體所有或國(guó)家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國(guó)有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國(guó)家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國(guó)有土地；權(quán)利內(nèi)容由合同約定。主要依據(jù)是該定義是根據(jù)憲法所規(guī)定的，由我國(guó)民法通則和土地管理法明確規(guī)定的，并綜合《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)規(guī)定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責(zé)任制”《民法通則》第80第2款規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國(guó)家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。《土地管理法》第12條規(guī)定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國(guó)有土地，可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，承包經(jīng)營(yíng)土地的集體或者個(gè)人，有保護(hù)和按照合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務(wù)。土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律的保護(hù)“。其它法律如《農(nóng)業(yè)法》《擔(dān)保法》中的相關(guān)規(guī)及其它一些行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋和政策中也多使用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念，并作了類似于上述含義的規(guī)定。在諸多學(xué)者的學(xué)術(shù)著作中使用的也是”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“仍不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)母爬ǎ驗(yàn)榫唧w的農(nóng)用土地使用權(quán)利大多仍是根據(jù)承包經(jīng)營(yíng)合同而設(shè)立的。而且土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是已被廣大農(nóng)民認(rèn)可了的稱謂。

（二）稱之為農(nóng)地使用權(quán)。一些學(xué)者主張用“農(nóng)地使用權(quán)”一語(yǔ)取代現(xiàn)今使用的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)概念，并以物權(quán)關(guān)系固定農(nóng)地使用關(guān)系。農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國(guó)家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用的土地上進(jìn)行耕作，養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)的權(quán)利。它是一種真正的用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的全部性質(zhì)。他們認(rèn)為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權(quán)關(guān)系，基于承包合同所取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)。債權(quán)效力比物權(quán)弱，債權(quán)原則上不能對(duì)抗物權(quán)。改革開(kāi)放以來(lái)，各地經(jīng)常發(fā)生發(fā)包方任意撕毀承包合同，嚴(yán)重侵害承包方合法權(quán)益的事件，主要是因?yàn)檗r(nóng)戶所取得的使用權(quán)屬于債權(quán)。此外，債權(quán)屬于有期限的權(quán)利，致使臨近合同到期農(nóng)戶對(duì)土地不愿投入，甚至進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)以及重新簽訂合同時(shí)引起農(nóng)村秩序動(dòng)蕩等現(xiàn)象。如果采用物權(quán)關(guān)系和物權(quán)制度，基于物權(quán)的效力，可以對(duì)抗所有權(quán)人，據(jù)此可以避免任意侵害農(nóng)戶利益的現(xiàn)象。還有的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)歷了一個(gè)債權(quán)物權(quán)化的過(guò)程。而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的一個(gè)形式上的結(jié)果，就是在農(nóng)村土地用益物權(quán)體系中，不再使用“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”這一帶有債權(quán)特點(diǎn)的概念，“為了避免與債法上的‘承包經(jīng)營(yíng)’相混淆，在物權(quán)法上還是不用這一概念為好”。還有的學(xué)者認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)中國(guó)法制的現(xiàn)代化，在法律術(shù)語(yǔ)上應(yīng)與各國(guó)通行做法一致，故應(yīng)用農(nóng)地使用權(quán)代替土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（三）稱之為永佃權(quán)。有的學(xué)者提出我國(guó)的農(nóng)用土地使用制度應(yīng)實(shí)行永佃權(quán)制度。有的則認(rèn)為，目前我國(guó)的農(nóng)村土地承包權(quán)就是一種新的永佃權(quán)。在社會(huì)主義制度下仍是一種用益物權(quán)，它是指土地經(jīng)營(yíng)者（永佃權(quán)人）以支付佃租，長(zhǎng)期在集體所有或國(guó)家所有但由集體使用的土地上耕種的權(quán)利。他們認(rèn)為永佃權(quán)從權(quán)利性質(zhì)內(nèi)容到權(quán)利期限（30年甚至更長(zhǎng)）都是與現(xiàn)行關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)范接軌的必要實(shí)行永佃權(quán)制度。實(shí)行永佃權(quán)，不僅可以使土地所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，而且可以使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)得以流動(dòng)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，并為土地投資提供內(nèi)在動(dòng)力，可以有效地克服家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的土地均包而引起的土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，承包地流轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受阻等問(wèn)題。且永佃權(quán)的長(zhǎng)期性可以避免農(nóng)戶對(duì)土地的掠奪式經(jīng)營(yíng)。他們有的還認(rèn)為可以而且應(yīng)該用“永佃權(quán)”代替“農(nóng)地使用權(quán)”“永”表明該權(quán)利為一種長(zhǎng)期的權(quán)利，“佃”字表明永佃權(quán)反映租佃關(guān)系，簡(jiǎn)潔明了，內(nèi)涵確定。而“農(nóng)地使用權(quán)”系生造的概念，以“使用權(quán)”概括，易生歧義，因?yàn)閷?duì)土地承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利不僅限于使用權(quán)，因而，如果我國(guó)將來(lái)物權(quán)立法采取一種與永佃權(quán)制度基本一致的制度，在名稱上應(yīng)采取永佃權(quán)，總之，目前，在美土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的名稱、內(nèi)涵及外延上尚有不同的認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認(rèn)為

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，理論界的代表性觀點(diǎn)主要有物權(quán)說(shuō)和債權(quán)說(shuō)：

（一）物權(quán)說(shuō)

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。但理由不盡相同。1：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)表現(xiàn)為對(duì)土地等物的直接支配的權(quán)利。承包人基于承包合同而實(shí)際占有、控制、使用土地，對(duì)土地行使直接支配的權(quán)利。2、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有排他性。集體組織在與農(nóng)民簽訂承包合時(shí)，不能就同一標(biāo)的設(shè)定兩個(gè)承包權(quán)，承包人對(duì)于其承包標(biāo)的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權(quán)利，排除任何人的非法干涉。任何人都負(fù)有不得侵犯承包人的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的義務(wù)，3、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有優(yōu)先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時(shí)原承包人在相同條件下享有優(yōu)先權(quán)。承包人根據(jù)合同占有承包標(biāo)的后，任何人都不得妨礙其權(quán)利的行使，不管承包的土地被誰(shuí)占有，承包人都有追索權(quán)。4、《民法通則》將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)定為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，而不是規(guī)定在債權(quán)部分，至少說(shuō)明立法原意也是把它排除在債權(quán)之外的。5、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是根據(jù)承包合同設(shè)定的，但并不能據(jù)此認(rèn)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為債權(quán)。物權(quán)和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權(quán)產(chǎn)生的主要原因。在承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系中，承包人根據(jù)合同請(qǐng)求集體將土地交由自己承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利是一種債權(quán)，而承包人依據(jù)合同直接對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利則是物權(quán)，是對(duì)物的直接支配權(quán)，可以對(duì)抗任何人。

學(xué)者們還從革除實(shí)踐中的弊病出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)界定為物權(quán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的特性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性需要經(jīng)營(yíng)者作長(zhǎng)期投入，而長(zhǎng)期投入的決定性因素是土地使用關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定及土地使用權(quán)利的自主流轉(zhuǎn)，而這只能在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的基礎(chǔ)上才能統(tǒng)一起來(lái)，我國(guó)的第二輪土地承包與第一輪相比有一個(gè)明顯的不同，就是非常強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定土地使用關(guān)系的穩(wěn)定突出“30年不變，及對(duì)土地的頻繁調(diào)”透過(guò)30年不變的制度安排；賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，以促使農(nóng)民增加對(duì)土地的長(zhǎng)期投入，避免掠奪式經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，一方面可以控制農(nóng)村人口的出生率，另一方面可以實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導(dǎo)致的土地資源利用效率不高和土地規(guī)模狹小的弊端，同時(shí)也杜絕鄉(xiāng)村級(jí)干部在土地調(diào)整中的侵權(quán)行為。只有確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性才有利于維護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，才有利于農(nóng)用土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才有利于農(nóng)用土地的合理利用。

（二）債權(quán)說(shuō)

近年來(lái)，有觀點(diǎn)認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為債權(quán)，其主要理由如下：1、從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，不是一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)。“聯(lián)產(chǎn)”意味著承包人必須達(dá)到“承包指標(biāo)”，發(fā)包人對(duì)作為承包經(jīng)營(yíng)權(quán)標(biāo)的物的土地，仍有相當(dāng)大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關(guān)系上看，聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系是發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因此而取得的承包權(quán)實(shí)際上只有對(duì)人而無(wú)對(duì)也的效力。3、從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件來(lái)看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會(huì)出現(xiàn)土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時(shí)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否物權(quán)，不無(wú)疑問(wèn)。5、在土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若為債權(quán)，則立法上和實(shí)踐上不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（三）對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)分析。

1、物權(quán)說(shuō)失依體系解釋方法；將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)認(rèn)定為物權(quán)，并又從實(shí)踐的需要方面論述了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為物權(quán)的必要性。債權(quán)說(shuō)則是從現(xiàn)行規(guī)范經(jīng)過(guò)實(shí)證分析得出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為債權(quán)的結(jié)論。而在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)推行的十多年中，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具備了由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的物質(zhì)條件，而在生活實(shí)踐中更多地具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)土地承包人極為不利，因此多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為物權(quán)。

2、物權(quán)和債權(quán)說(shuō)兩種不同的見(jiàn)解，表明了我國(guó)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)現(xiàn)行規(guī)范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)定膦“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，則土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)為他物權(quán)自屬無(wú)疑。從《民法通則》第80條第2款，《農(nóng)業(yè)法》第12條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)系基于合同約定而產(chǎn)生的權(quán)利，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)由合同約定，顯然與物權(quán)法定原則相違背。此外，非經(jīng)發(fā)包人同意，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。不能轉(zhuǎn)包承包土地，這表明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只有對(duì)人效力而不具有對(duì)物效力，因而性質(zhì)當(dāng)為債權(quán)而非物權(quán)。正是因?yàn)榇嬖谶@些規(guī)范的不一致才使得立法者旨在規(guī)為物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在低價(jià)位的具體規(guī)范中，表現(xiàn)出許多債權(quán)特征，從而就有了物權(quán)說(shuō)與債權(quán)說(shuō)的不同見(jiàn)解。

三：關(guān)于土地承經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題

現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。流轉(zhuǎn)達(dá)是市場(chǎng)的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者們主要對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行了探討。

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問(wèn)題

關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學(xué)者們的觀點(diǎn)比較一致，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確有必要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征就是市場(chǎng)化、社會(huì)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)化配置，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的建立將是一句家話。現(xiàn)有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。客觀上阻礙了我國(guó)的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)及土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)化配置，那只有仍繼續(xù)原來(lái)的準(zhǔn)行政性分配土地的制度。這種準(zhǔn)行政性分配導(dǎo)致的缺點(diǎn)很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)因素和效益原則，事實(shí)上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)上步發(fā)展。農(nóng)地的市場(chǎng)化配置將是進(jìn)一步深化農(nóng)村改革所必需的。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點(diǎn)要求對(duì)土地的長(zhǎng)期投入。為了確保農(nóng)戶對(duì)工地長(zhǎng)期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全我國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動(dòng)力的市場(chǎng)化、社會(huì)化的需要。我國(guó)現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動(dòng)力。土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動(dòng)力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務(wù)就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時(shí)必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因?yàn)橐曅型恋毓芾碇贫群推渌詫俚卦瓌t相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動(dòng)力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動(dòng)既能通過(guò)這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過(guò)這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時(shí)搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)上步發(fā)展，規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使我國(guó)一家一戶的承包地不但面積小而且過(guò)于分散不僅制約了大型、先進(jìn)的農(nóng)業(yè)機(jī)械的有效使用，而且耗費(fèi)人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設(shè)難以進(jìn)行，從而影響了農(nóng)業(yè)機(jī)械化、水利化工作的全面推進(jìn)。一方面會(huì)種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方既使不會(huì)耕種者，無(wú)法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費(fèi)。為了改善這種狀況，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會(huì)經(jīng)營(yíng)土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營(yíng)者將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2條第3款規(guī)定，土使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無(wú)成形的法律法規(guī)。而早在建立之初，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就不同程度地自發(fā)進(jìn)入了市場(chǎng)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)所帶來(lái)的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當(dāng)務(wù)爭(zhēng)。

（二）上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制芳設(shè)計(jì)

雖然學(xué)者們論述了應(yīng)建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依法右流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。可見(jiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個(gè)人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴(yán)格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見(jiàn)的通知中指出：“在堅(jiān)持上地集體所有和不設(shè)土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護(hù)”。《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來(lái)承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者。”1986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達(dá)、轉(zhuǎn)達(dá)包承包合同的。承包合同無(wú)效。《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”以上這些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)則很來(lái)格。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不可以抵押。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對(duì)漢轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的漢轉(zhuǎn)方式，使得我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學(xué)者認(rèn)為之所以要限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的漢轉(zhuǎn)范圍，是因?yàn)檗r(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定有必要這樣限制。

此外學(xué)者們還認(rèn)為我國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無(wú)章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟(jì)秩序。而且漢轉(zhuǎn)管理是落后，（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法，（2）沒(méi)有專門負(fù)責(zé)農(nóng)地管理的職能機(jī)構(gòu)，（3）農(nóng)村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)采取登記原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須依法登記。這樣做：（1）可以強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)效力。（2）可以維護(hù)交易安全。但具體深入的登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記的程序和方法等并救濟(jì)化述。此外還應(yīng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。3：規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過(guò)于分散化。總之，學(xué)者們對(duì)這一部研究無(wú)論的深度，還是從廣泛上講，都需做進(jìn)上步的努力。

四：土地承包經(jīng)營(yíng)的行政管理

（一）農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)公司的管理

農(nóng)村改革之初，土地所實(shí)行的家庭承包責(zé)任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規(guī)范化農(nóng)村土地管理制度。目前，農(nóng)村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無(wú)人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行到解除常處在無(wú)人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行這類關(guān)系著集體利益與承包者合法權(quán)益的大量合同，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定社會(huì)大局，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用。如何加強(qiáng)對(duì)這類合同的管理，已成為當(dāng)前及今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中亟待解決的頭號(hào)題。一、農(nóng)村承包合同形成與發(fā)展過(guò)程中（即發(fā)包、簽訂、履行三個(gè)階段）存在著諸多方面的問(wèn)題1：發(fā)包階段（1）“標(biāo)的”違法（2）“拉黑牛”現(xiàn)象嚴(yán)重。（3）重疊發(fā)包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權(quán)利義務(wù)關(guān)系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問(wèn)題。（1）對(duì)承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發(fā)包方主要領(lǐng)導(dǎo)的更換造成合同中止或無(wú)法履行，（4）短期行為嚴(yán)重。（5）“轉(zhuǎn)包”現(xiàn)象嚴(yán)重而大都違法。為解決現(xiàn)行土地承爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)合同中存在的問(wèn)題，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)合同的管理及其機(jī)構(gòu)設(shè)置，學(xué)者們有以下設(shè)想：1、利用現(xiàn)有的行政機(jī)構(gòu)在不增加編制的條件下，調(diào)整業(yè)務(wù)部門，專設(shè)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)管理部門。2、公證機(jī)關(guān)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)合進(jìn)行管理提出該觀點(diǎn)的學(xué)者對(duì)公證機(jī)關(guān)提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機(jī)關(guān)正確發(fā)揮職能作用。嚴(yán)肅執(zhí)法應(yīng)賦予公證機(jī)關(guān)以下權(quán)力（1）對(duì)合同進(jìn)行公證的必須權(quán)。（2）公證機(jī)關(guān)經(jīng)審查以后不合法，不真實(shí)，不可行的合同有決定中止履行的權(quán)利以及其他有關(guān)的權(quán)利。

（二）農(nóng)用土地的用途管理制度。

如前述。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為物權(quán)，這意味農(nóng)民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護(hù)土地資源將是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，對(duì)此，學(xué)者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國(guó)家采取必要的法定形式，使農(nóng)村土地各種現(xiàn)有性質(zhì)固定化，土地用途變更程序化。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)性質(zhì)一個(gè)重要的制芳條件是建立健全土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度，一方面以法定形式明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國(guó)家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途。國(guó)家土地用途管理主要是對(duì)土地登記之用途的管理。在設(shè)立、轉(zhuǎn)移或行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機(jī)關(guān)可對(duì)此行使強(qiáng)恢復(fù)原狀或行政處罰的權(quán)力。

五：關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)保護(hù)的問(wèn)題

第4篇

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)是我國(guó)在改革開(kāi)放之初的重要成果，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民生產(chǎn)積極性，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，框架下的均田承包制度，其局限性日益顯現(xiàn)，在一定程度上阻礙了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，如土地效益低下，農(nóng)村勞動(dòng)力外流，土地拋荒嚴(yán)重，利用率低下，人均耕地面積少，土地細(xì)碎化嚴(yán)重，這些問(wèn)題的存在影響了我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的意義在于，首先，修正了的不足，發(fā)揮了土地資源整合的作用，是對(duì)該制度的進(jìn)一步完善；其次，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股使農(nóng)戶可以由農(nóng)民成為股東，將承包地作為出資入股農(nóng)業(yè)企業(yè)，從土地上的收益由原來(lái)的耕種收獲轉(zhuǎn)為分紅，增加了農(nóng)民的收入；最后，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股可以利用有限責(zé)任公司這一比較成熟的制度資源，建立起農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代企業(yè)制度。

2土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股面臨的法律困境

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，只有《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等對(duì)其做原則性的肯定，具體操作尚未有法律予以調(diào)整。在實(shí)踐當(dāng)中各地方政府，將各地探索的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的模式固定成了政府性文件，這些文件沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格地立法程序，效率層級(jí)較低，在內(nèi)容上也并不完善，有些規(guī)定也和現(xiàn)行的法律相沖突。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股有限責(zé)任公司而言，雖然有限責(zé)任公司的組織形式是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的大勢(shì)所趨，但是由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村實(shí)際情況的特殊要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股有限責(zé)任公司時(shí)也難免出現(xiàn)與《公司法》中的傳統(tǒng)公司制度差異。這些差異表現(xiàn)在以下幾方面：第一，與公司法上的出資問(wèn)題的沖突；第二，有限責(zé)任公司人數(shù)限制問(wèn)題的沖突；第三，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)限制與股東出資義務(wù)間的矛盾；第四，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限性與公司存續(xù)永久性之間的沖突。除了和公司法上的沖突外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在評(píng)估作價(jià)和利潤(rùn)分配方面也存在諸多的問(wèn)題，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在評(píng)估缺少確定的可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在利潤(rùn)分配上也缺乏標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股面臨一個(gè)最大的困境就是這個(gè)政策的實(shí)行可能導(dǎo)致農(nóng)民失地。以上的這些差異與沖突所形成的法律困境必須被妥善的分析，進(jìn)而有針對(duì)性破除障礙，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在具體運(yùn)行中的合法性和可行性才能得到進(jìn)一步彰顯，經(jīng)營(yíng)權(quán)入股制度本身也才能夠有更長(zhǎng)足的發(fā)展。

3農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的完善

3.1完善農(nóng)村土地權(quán)屬法律制度。首先，要完善農(nóng)村土地所有權(quán)，將農(nóng)村集體土地所有制按農(nóng)村土地利用類型，分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有和村集體所有兩個(gè)層次，分別交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)，重要的是在明確劃分上述主體權(quán)限的同時(shí)，縮小鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)集體土地所有權(quán)的占有，特別排除其對(duì)農(nóng)地的占有。其次，以法律的方式保障農(nóng)民獨(dú)立的農(nóng)村土地使用權(quán)。再次，建立合理有效的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。最后，建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)機(jī)制。入股的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為公司或其他組織設(shè)定抵押后，如果出現(xiàn)了特定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，如何去處理，需要法律明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)的具體程序。

3.2完善公司法律制度。首先，要明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的公司類型，根據(jù)不同的地區(qū)、不同的土地現(xiàn)狀等選擇不同類型的公司，如農(nóng)業(yè)基本糧食生產(chǎn)類公司、漁牧業(yè)公司等。其次，要明確股權(quán)的分類，股權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。再次，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的公司破產(chǎn)時(shí)，應(yīng)界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。最后，應(yīng)建立專業(yè)規(guī)范的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第5篇

①吳越、吳義茂：《農(nóng)地賦權(quán)及其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股范式》，載《改革》2011年第2期，第104—111頁(yè)。

②前引①，第104頁(yè)。

摘要：農(nóng)民股東用以入股的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)構(gòu)成公司對(duì)債權(quán)人擔(dān)保的“責(zé)任財(cái)產(chǎn)”，但其目前又承載著事實(shí)上的生存保障功能。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的“責(zé)任財(cái)產(chǎn)性”與“保障性”形成明顯的沖突與緊張關(guān)系，由此產(chǎn)生農(nóng)民股東與債權(quán)人之間的利益沖突。分別探討公司成立階段、運(yùn)營(yíng)階段、清算階段的農(nóng)民股東與債權(quán)人之間的利益沖突的表現(xiàn)形式及其解決方案，尤其對(duì)于清算階段的利益沖突，在評(píng)析當(dāng)前各家學(xué)說(shuō)利弊得失的基礎(chǔ)上，提出“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)+入股保險(xiǎn)+入股風(fēng)險(xiǎn)基金”的三位一體的立體化解決思路，應(yīng)具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)民股東債權(quán)人利益沖突

中圖分類號(hào)：DF521文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-8330（2013）03-0020-08

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股是其用益物權(quán)屬性的題中應(yīng)有之義。從法律科學(xué)的角度出發(fā),股份合作社和農(nóng)民專業(yè)合作社均不宜作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的組織形式。①有限責(zé)任公司的“資合性”、“營(yíng)利性”與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的資本化本質(zhì)相契合，其“人合性”以及較大的“自治性”更是為對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股過(guò)程中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的靈活配置提供了較大的法律空間。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的適宜的組織形式應(yīng)為有限責(zé)任公司。② 盡管基本公共服務(wù)均等化已經(jīng)提上了執(zhí)政黨的議事日程，但社會(huì)保障的城鄉(xiāng)一體化的完全實(shí)現(xiàn)尚需時(shí)日，法律上用益物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍具有事實(shí)上的保障性,入股農(nóng)民需要依賴于來(lái)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益為其提供生存保障。目前，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股實(shí)踐中，普遍確立了農(nóng)民股東的“保底分紅權(quán)”、“退股權(quán)”、“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的回購(gòu)請(qǐng)求權(quán)”、“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償”等做法。

在普通公司中，債權(quán)人與股東之間的利益平衡是通過(guò)維系公司資產(chǎn)的獨(dú)立性與完整性來(lái)實(shí)現(xiàn)的，但在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的有限責(zé)任公司中，公司資產(chǎn)的獨(dú)立性與完整性受制于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)事實(shí)上的保障性，其債權(quán)人面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比在普通公司中要大得多。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公司債權(quán)人也是理性的“經(jīng)濟(jì)人”，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證交易安全也是其必然的經(jīng)營(yíng)之道。如果不能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人與農(nóng)民股東利益的再平衡，必然導(dǎo)致農(nóng)地入股公司的商業(yè)機(jī)會(huì)的減少甚至完全消失。沒(méi)有商業(yè)機(jī)會(huì)的公司顯然也不可能為其股東帶來(lái)投資回報(bào)，農(nóng)民股東依賴來(lái)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益解決其生活保障的期待也必然落空，最終也不利于農(nóng)民股東的利益維護(hù)。因此，平衡農(nóng)地入股公司中的債權(quán)人與農(nóng)民股東之間的利益成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

一、 公司設(shè)立階段的利益沖突

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估

資本確定原則要求公司成立時(shí)，其注冊(cè)資本必須確定，以保證公司有一定的資產(chǎn)清償對(duì)債權(quán)人的債務(wù)。對(duì)股東的出資財(cái)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是資本確定原則的必然要求。《公司法》第27條規(guī)定:對(duì)作為出資的非貨幣作價(jià)的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股有限責(zé)任公司中，保證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估結(jié)論的客觀性和科學(xué)性對(duì)于平衡農(nóng)民股東與債權(quán)人之間的利益沖突具有重要意義。因?yàn)椋敉恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值被高估,則實(shí)為虛假出資，公司的清償能力降低，債權(quán)人利益受損；若土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值被低估, 由于農(nóng)民股東的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資是其分享股東權(quán)利義務(wù)的依據(jù),則會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民股東的利益受損。

③參見(jiàn)李啟宇：《基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新研究》，載中國(guó)知網(wǎng)中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)2010年博士學(xué)位論文，第85頁(yè)。

④王斌、劉程程、于紅梅：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估研究》，載《價(jià)格理論與實(shí)踐》2009年第11期，第56頁(yè)。

⑤蘇曉鵬、馮文麗：，《論農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題》，載《價(jià)格理論與實(shí)踐》 2009年第3期，第67—68頁(yè)。

⑥孫中華、羅漢亞、趙鯤：《關(guān)于江蘇省農(nóng)村土地股份合作社發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告》，載《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》2010年第8期，第33頁(yè)。

⑦前引⑥，第30頁(yè)。目前，由于法律法規(guī)和專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的欠缺，我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估難以保證其評(píng)估結(jié)論的客觀和公正。具體而言，表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：首先，缺乏專業(yè)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。在專業(yè)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失的情形下，許多地方就將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心作為評(píng)估機(jī)構(gòu)。例如，成都市雙流縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心截至2008年11月就評(píng)估了雙流縣宗富枇杷種植專業(yè)合作社等4宗土地，評(píng)估面積189.81畝，評(píng)估總價(jià)達(dá)274.22萬(wàn)元。③雖然這樣操作對(duì)于在約束條件下促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義，但其專業(yè)性、科學(xué)性很難得到保證。其次，流轉(zhuǎn)價(jià)格確定的依據(jù)不清、隨意性大。資產(chǎn)評(píng)估一般有成本法、市場(chǎng)法和收益法等方法。由于土地是自然本身的產(chǎn)物，成本是虛擬的，很難定量，成本法難以實(shí)際運(yùn)用；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓目前為法律所限制，農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)上的可參照物不僅量少而且可比性差，市場(chǎng)法在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估中也不可行。因此，一般使用收益法來(lái)評(píng)估農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值，④估測(cè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值等于其預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和。⑤目前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股試點(diǎn)實(shí)踐的作價(jià)原則一般為，按近三年的平均畝凈收益與剩余承包期的乘積。例如，江蘇省常熟市董浜鎮(zhèn)金龍稻米專業(yè)合作社的評(píng)估方法為，平均每畝土地每年收益250元，乘以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余年限20年，得出每畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)5000元。⑥問(wèn)題在于，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的目的就在于實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，以目前細(xì)碎化經(jīng)營(yíng)下的土地凈收益作為依據(jù)來(lái)評(píng)估土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后的預(yù)期收益，難謂合理。此外，雖然現(xiàn)行法律規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限是30年，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“長(zhǎng)久不變”的政策已經(jīng)確定，僅以30年的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限為依據(jù)計(jì)算入股的剩余期限收益，也有失公平。再次，在只有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的情況下，實(shí)踐中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)往往沒(méi)有折價(jià)。例如，江蘇省金壇市28家土地股份合作社中有26家屬于這種類型,占92.8%。⑦在只有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的情形下，確定股東之間權(quán)利義務(wù)的依據(jù)相對(duì)簡(jiǎn)單，憑入股土地的數(shù)量即可。但由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股東的出資，其評(píng)估的價(jià)值關(guān)涉到公司的資本總額，關(guān)涉到股東承擔(dān)責(zé)任的范圍，關(guān)涉到債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的程度，不進(jìn)行評(píng)估顯然不利于債權(quán)人利益的保護(hù)。因此，完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估的法律法規(guī)、建立專業(yè)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)尤為緊迫。

以股東的出資為中心的公司資產(chǎn)是擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的“責(zé)任財(cái)產(chǎn)”，為防止股東的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的虛高評(píng)估給債權(quán)人利益造成損害，我國(guó)《公司法》第31條⑧確立了出資股東的補(bǔ)交差額制度、其他股東的連帶責(zé)任制度，第208條第3款⑨確立了評(píng)估機(jī)構(gòu)的賠償制度，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的有限責(zé)任公司中也應(yīng)該一體遵循。

第6篇

《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》把農(nóng)村集體土地承包區(qū)分為商業(yè)承包和家庭承包。兩部法律在后者流轉(zhuǎn)問(wèn)題上沒(méi)做過(guò)多限制，允許其采用民法上的流轉(zhuǎn)方式實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值③。2005年農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中明確出現(xiàn)了“入股”的流轉(zhuǎn)方式。④2006年12月成都市出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意見(jiàn)》；2007年6月重慶市工商行政管理局出臺(tái)了《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，這兩個(gè)文件均規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可采用“入股”方式流轉(zhuǎn)。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)概述

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指以種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)用途為目的，對(duì)國(guó)家或者集體所有的農(nóng)用地占有、使用和收益的物權(quán)。其權(quán)能有：土地使用收益權(quán)，物上請(qǐng)求權(quán)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自，對(duì)產(chǎn)品的處置權(quán)。其中，收益權(quán)受到一定的限制，如：流轉(zhuǎn)方式法定化①，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，受讓方必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，流轉(zhuǎn)不得超過(guò)承包經(jīng)營(yíng)期限等②。

在農(nóng)村，土地一般屬于集體所有，集體組織內(nèi)部成員，可以無(wú)償?shù)孬@得一份土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，供生存發(fā)展需要。我國(guó)現(xiàn)行社會(huì)保障制度尚未覆蓋到農(nóng)村居民，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)民具有社會(huì)保障意義。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)又具有人身權(quán)性質(zhì)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能正是體現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利的人身性上。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法律風(fēng)險(xiǎn)

土地承載著農(nóng)民的生存保障功能。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后，則成為公司資產(chǎn)，農(nóng)民和土地相分離。如果公司不能提供給足以保障農(nóng)民基本生存條件的股利或分紅，無(wú)能力在獲得生活保障的農(nóng)民將面臨生存危機(jī)。

公司法資本三原則要求股東不得抽回資本⑤，減少注冊(cè)資本有嚴(yán)格內(nèi)部程序控制⑥，外部債權(quán)人亦可通過(guò)提前請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)債權(quán)對(duì)減少注冊(cè)資本行為施加壓力⑦。農(nóng)民一旦入股成為公司股東，就無(wú)法通過(guò)退股回復(fù)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)民股東退出公司的另一種機(jī)制是出讓股份。但這可能會(huì)使農(nóng)民與土地分離。農(nóng)民在土地上能獲的社會(huì)保障權(quán)將會(huì)喪失。

四、化解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有財(cái)產(chǎn)屬性，又具有人身屬性。財(cái)產(chǎn)屬性的權(quán)利能轉(zhuǎn)讓，但人身屬性的權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓。如果兩種權(quán)利混在一起，財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓必然受到人身屬性的限制。因此須對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作出劃分。一是可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，二是不能轉(zhuǎn)讓的人身權(quán)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后，農(nóng)民只能獲得股份財(cái)產(chǎn)權(quán)上的收益。為保障農(nóng)民的社會(huì)保障權(quán)，只能把它設(shè)定為財(cái)產(chǎn)上的義務(wù)。公司運(yùn)營(yíng)土地獲得的兩部分利益，一是土地使用價(jià)值轉(zhuǎn)化的價(jià)值，二是土地產(chǎn)生的新增價(jià)值。后者通過(guò)股利的方式進(jìn)行分配；而前者的源權(quán)利本不屬公司，而是被土地財(cái)產(chǎn)權(quán)捆綁來(lái)的農(nóng)民的社會(huì)保障權(quán)，此價(jià)值應(yīng)返還給農(nóng)民。兩種價(jià)值應(yīng)有分配順序，先從利潤(rùn)中拿出固定的數(shù)額返還農(nóng)民在土地上的社會(huì)保障權(quán)；然后再分配股利。由于公司盈利能力不確定，若其利潤(rùn)尚不能滿足農(nóng)民的社會(huì)保障需要就會(huì)陷農(nóng)民于危險(xiǎn)中，解決該問(wèn)題，需要配套社會(huì)保障法規(guī)。

公司法禁止抽回資本，故農(nóng)民入股后退出面臨困難。但《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中，針對(duì)該問(wèn)題做了個(gè)“置換”制度設(shè)計(jì)⑧。用以限制涉及土地的股權(quán)進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民可以以其他資本置換出他投入的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種置換是成立的，入股的權(quán)利是已被物化的、與人身分離的虛擬價(jià)值形態(tài)，標(biāo)志著該權(quán)利成為公司財(cái)產(chǎn)。公司的土地權(quán)利可以作為資產(chǎn)出售，不過(guò)只能出售即農(nóng)民股東，農(nóng)民取得該資產(chǎn)，達(dá)到二土地權(quán)利回歸同一，此時(shí)農(nóng)民股東的股份不變。但上述程序須在章程中設(shè)定。農(nóng)民股東取得回歸的土地權(quán)后，公司要繼續(xù)使用該土地的，可以采取不轉(zhuǎn)移承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，這就成功解決了農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)退出的問(wèn)題。

另外農(nóng)民可選擇轉(zhuǎn)讓股份。由于財(cái)產(chǎn)權(quán)與社會(huì)保障權(quán)相分離，無(wú)論股權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民的社會(huì)保障要求始終只能由土地收益者承擔(dān)。這樣農(nóng)民不會(huì)喪失社會(huì)保障，而且盤活了土地資源。值得注意的是，可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)不是永續(xù)的，因作為其源權(quán)利的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有期限。當(dāng)權(quán)利到期時(shí)，農(nóng)民重新獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，如果農(nóng)民欲繼續(xù)把土地投入公司，農(nóng)民就以重新獲得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)入股，同時(shí)原來(lái)的股權(quán)保持不變。

五、結(jié)論

在農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未健全完善的條件下，土地法律須要優(yōu)先考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能，才能保證土地產(chǎn)權(quán)改革的低政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也要順應(yīng)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展，使土地要素流動(dòng)起來(lái)。對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)做出財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)劃分，有利于理順權(quán)利配置和流轉(zhuǎn)關(guān)系；把土地承載的社會(huì)保障功能義務(wù)，施于土地經(jīng)營(yíng)者，充分保障了農(nóng)民的基本生存；允許農(nóng)民“置換”回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民生存方式選擇上的尊重。允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股公司只是在現(xiàn)有法律框架下的一種嘗試。努力探索一條適合中國(guó)特色的農(nóng)村道路，是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。注釋：

①《農(nóng)村土地承包法》第32條.在這里不能把流轉(zhuǎn)理解為處分的權(quán)利，流轉(zhuǎn)改變只是收益的方式，而不是對(duì)權(quán)利的處分.

②《農(nóng)村土地承包法》第33條.

③《物權(quán)法》第133條，《農(nóng)村土地承包法》第46條第1款.

④《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第16條，第19條.

⑤施天濤，《公司法論》，法律出版社，2006年版，第16-163頁(yè).

⑥《公司法》第44條，第104條.

⑦《公司法》第178條.

⑧《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，渝工商辦發(fā)（2007）86號(hào)，第二（四）5，第二（九），第二（十）.參考文獻(xiàn)：

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第7篇

論文摘要 我國(guó)目前的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有兩種類型：家庭承包和市場(chǎng)承包。我國(guó)法律因沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分家庭承包和市場(chǎng)承包，導(dǎo)致了物權(quán)變動(dòng)中登記制度或缺失或多余。為此，應(yīng)將家庭承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更模式設(shè)為意思主義，而將市場(chǎng)承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立模式設(shè)為登記對(duì)抗主義。

論文關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 家庭承包 意思主義 公示對(duì)抗主義

一、我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的類型化認(rèn)識(shí)

我國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有兩種取得方式，一種是家庭承包，另一種是“其他方式的承包”。前者是指以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的每一個(gè)農(nóng)戶家庭作為承包人進(jìn)行的承包，發(fā)包時(shí)應(yīng)當(dāng)按照每戶所有成員的人數(shù)來(lái)確定承包土地的份額，且是無(wú)償分配，也就是通常所說(shuō)的“按戶承包，按人分地”，也叫“人人有份”；后者是指通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式進(jìn)行的市場(chǎng)化有償承包，為表述方便且與家庭承包相對(duì)應(yīng)，在此將“其他方式的承包”以“市場(chǎng)承包”代替。

兩種承包方式雖然都是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，但區(qū)別較大：

第一，就涉及的土地而言，前者承包的是已經(jīng)開(kāi)墾并可以耕種的集體土地，包括耕地、林地、草地等，這部分土地通常都是本村村民開(kāi)發(fā)而后歸于集體，因此要求該部分土地要滿足本集體成員的利益；而后者承包的主要是未經(jīng)開(kāi)墾的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等所謂的“四荒地”，另外還包括果園、菜地等一些不適宜家庭承包的已經(jīng)開(kāi)墾的土地。這部分土地或者處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，或者不適宜按人均進(jìn)行分配，而且具有一定的開(kāi)發(fā)潛力。

第二，就目的和功能而言，前者是為了保障農(nóng)村社會(huì)的基本生存需要，因此實(shí)行“人人有份，無(wú)償獲取”承包原則；后者的目的并不出于社會(huì)保障的目的，而是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)未肯土地，實(shí)現(xiàn)“雙贏”，因此采取招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式通過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律有償獲取。

第三，就初始權(quán)利受讓主體而言，前者必須為本集體組織成員，這與它的目的相一致；后者因沒(méi)有前者社會(huì)保障的因素，所以受讓主體無(wú)特別“身份”限制，只是本集體組織成員具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

從以上區(qū)別我們可以看到，以家庭承包方式獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因負(fù)擔(dān)著特殊的社會(huì)保障功能而具有封閉性，其取得和變更都受到嚴(yán)格的限制，而以市場(chǎng)承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更具有開(kāi)放性，更符合市場(chǎng)規(guī)律的要求，其應(yīng)具備相當(dāng)?shù)牧魍ㄐ浴?/p>

二、我國(guó)立法在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)類型化上存在的問(wèn)題——變動(dòng)中登記制度的多余或缺失

對(duì)這樣不同的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在變動(dòng)制度的設(shè)計(jì)上本應(yīng)該進(jìn)行明確區(qū)分，但我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定卻不能令人滿意：土地承包法雖然從章節(jié)、承包方式、受讓主體、流轉(zhuǎn)方式上進(jìn)行了區(qū)分，比如規(guī)定了其他方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)過(guò)登記發(fā)證后可以抵押，但在關(guān)鍵的物權(quán)變動(dòng)模式上并沒(méi)有作出有關(guān)權(quán)利設(shè)定或權(quán)利變更的任何明確規(guī)定。而物權(quán)法直接不加區(qū)分而將兩種不同方式所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一規(guī)定為設(shè)立上的意思主義和變更上的登記對(duì)抗主義。這種做法會(huì)導(dǎo)致以下具體問(wèn)題：

（一）在物權(quán)變更方面，對(duì)家庭承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)置登記對(duì)抗模式，不但沒(méi)有必要，反而更容易增加糾紛

如上所述，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)負(fù)載著社會(huì)保障功能，其設(shè)立和變更受到諸多限制，基本上都發(fā)生在本集體內(nèi)部，而農(nóng)村是熟人社會(huì)，因此對(duì)設(shè)立時(shí)采意思主義的做法，基本上沒(méi)有反對(duì)意見(jiàn)。而對(duì)該權(quán)利變更時(shí)卻采登記對(duì)抗主義，卻頗值商榷。

一方面，以登記來(lái)對(duì)抗第三人確無(wú)必要。首先，在實(shí)際當(dāng)中受讓方是本集體成員之外人員的情況幾乎不存在。登記對(duì)抗的目的主要是為保護(hù)非集體組織成員的利益，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換僅涉及本集體組織成員，所以這種涉及非集體成員的物權(quán)變更只可能是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)表明，這種情況是極為少見(jiàn)的。即便是出現(xiàn)這種情況，按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需要經(jīng)過(guò)發(fā)包方即村集體的同意。而家庭承包的土地都是適合從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地而非待開(kāi)發(fā)的荒地，其價(jià)值較為可觀，而且這些土地涉及到本集體成員的基本生活保障問(wèn)題，再加上村集體是土地的所有權(quán)人，因此，綜合以上多種因素考慮，無(wú)論是本集體成員還是作為集體代表的村委，都不愿意將本集體的土地交給集體之外的人員使用。

其次，有另外的可替代登記的方式在發(fā)揮作用。如果本集體組織同意成員將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體之外的農(nóng)戶，自然其也就對(duì)該信息詳細(xì)記載，并為他人提供了獲取這種物權(quán)變動(dòng)信息的途徑，潛在的交易人完全可以根據(jù)這種記載達(dá)到自己的知悉目的。而且，如果該潛在的交易人成為現(xiàn)實(shí)的交易人，他與原權(quán)利人的交易也須經(jīng)過(guò)村集體組織的同意，不會(huì)出現(xiàn)其不知真情的情況。因此這樣的制度設(shè)計(jì)足以使這種權(quán)利變動(dòng)具備了公示特性和可查知性，立法者所謂“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后，如果未將權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)登記的方法予以公示，他人可能因不了解權(quán)利變動(dòng)的情況而受到損害”的情況并不存在。而物權(quán)法規(guī)定必須到縣市級(jí)的登記機(jī)關(guān)登記公示方才發(fā)生對(duì)抗效力，實(shí)無(wú)必要。

另一方面，這種“登記對(duì)抗善意第三人”的設(shè)計(jì)會(huì)更容易導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。從信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性角度來(lái)看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓須要經(jīng)過(guò)有關(guān)土地所在集體組織的同意，因此，這些信息可以非常及時(shí)的記錄到村集體賬簿中，保證了信息的準(zhǔn)確性。如果按照物權(quán)法的規(guī)定不登記就不得對(duì)抗善意第三人，且不談當(dāng)事人怠于申請(qǐng)登記，即便當(dāng)事人在完成了交易之后及時(shí)向有關(guān)部門申請(qǐng)了登記，而不動(dòng)產(chǎn)交易的信息要經(jīng)過(guò)若干天才會(huì)在設(shè)置在縣市級(jí)的登記機(jī)關(guān)賬簿中得到體現(xiàn)，這種登記的不及時(shí)，反而造成了登記的有關(guān)信息在一定時(shí)期內(nèi)是與事實(shí)不符的，這就更容易導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。如果非要以登記的信息作為對(duì)抗善意第三人的依據(jù)，實(shí)在是一種民意的表現(xiàn)。

（二）在物權(quán)設(shè)定方面，對(duì)市場(chǎng)承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)置意思主義的模式而排除登記的作用，不利于物權(quán)關(guān)系的清晰和交易的安全

與家庭承包不同，市場(chǎng)承包不必承擔(dān)社會(huì)保障功能，具有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)放性，包括承包主體的多元化，承包方式的公開(kāi)化，承包的有償性，以及對(duì)政策較少的依賴性等等，這些都使以該方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)具備了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要素，從而被納入到公開(kāi)市場(chǎng)當(dāng)中。特別是物權(quán)關(guān)系的參與者已經(jīng)超出了熟人社會(huì)的范圍，有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的信息已經(jīng)失去了家庭承包下“自然公示”的特征，這必然要求該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)需要通過(guò)“登記公示”來(lái)產(chǎn)生排他效力和對(duì)抗效力，從而明晰權(quán)利層級(jí)，保護(hù)交易安全。這就與城市不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)極為類似，我國(guó)物權(quán)法允許該權(quán)利抵押并以登記作為要件就是一個(gè)最好的說(shuō)明。“不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)大都憑借權(quán)利形態(tài)的流通，表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而非不動(dòng)產(chǎn)在主體間的物態(tài)流通，由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級(jí)的權(quán)利體系，在這種背景下，登記制度遂水到渠成地成為近代不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的共同公示方法。”而我國(guó)恰恰只在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更上符合了這樣的要求，采用了登記對(duì)抗主義，而在該權(quán)利的設(shè)立上完全放棄公示的作用，其弊端是在“一地二包”情形下，難以把握設(shè)立階段的善意取得，忽略對(duì)交易相對(duì)人利益的保護(hù)。

我國(guó)《物權(quán)法》第106條不但規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得，而且還規(guī)定“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。善意取得的必備條件之一是“取得”，即“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。而我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定是采意思主義，其中家庭承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因其特性基本不會(huì)發(fā)生善意取得的問(wèn)題，但市場(chǎng)承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)卻完全可能產(chǎn)生善意取得的問(wèn)題。在村委會(huì)對(duì)有關(guān)的土地“一地二包”的情況下，如何判斷善意第三人是否“取得”將會(huì)非常困難。因?yàn)樵擃愅恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán)，其“取得”既不需要交付，也不需要登記，需要的僅僅是承包合同。在“一地兩包”而均未登記的情況下，善意第三人到底如何方能真正“取得”？如果把承包合同作為取得的依據(jù)，顯然在物權(quán)公示法理上很難具有說(shuō)服力，因?yàn)槌邪伺c善意第三人都同發(fā)包方簽訂了合同，都沒(méi)有登記，何以善意第三人能夠?qū)钩邪耍咳绻话殉邪贤鳛槿〉玫囊罁?jù)，不但導(dǎo)致承包人通過(guò)承包合同取得物權(quán)無(wú)法理解，而且善意第三人沒(méi)有其他依據(jù)獲得“取得”效果，其利益無(wú)法獲得保護(hù)。

即便村集體因?yàn)榉N種原因把善意第三人（第二承包人）的合同權(quán)利先予辦理了登記，該善意第三人能否依登記對(duì)抗承包人？依我國(guó)現(xiàn)行法律，答案是否定的。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)市場(chǎng)承包下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立采用的是意思主義，也就是說(shuō)通過(guò)拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式雙方簽訂的承包合同就能夠產(chǎn)生具有完整對(duì)抗力的物權(quán)，而無(wú)須登記。登記僅僅是一種行政確認(rèn)而已，不對(duì)私權(quán)效力產(chǎn)生影響。所以，即便善意第三人進(jìn)行了登記，也不能善意取得該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

由此可見(jiàn)，對(duì)于以其他承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在設(shè)立上采意思主義，則對(duì)善意第三人的保護(hù)就基本上被忽略了。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)模式所存在的問(wèn)題，主要沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩種不同類型及特點(diǎn)。如上分析，在家庭承包方式下，由于其特殊的職能從而顯現(xiàn)出的封閉性的特點(diǎn)，再加上農(nóng)村地區(qū)特殊的生活方式，這些導(dǎo)致了登記這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式失去了存在的必要；而市場(chǎng)承包并不承載社會(huì)保障的職能，因此其具有很強(qiáng)的開(kāi)放性和較高的市場(chǎng)化程度，這就非常類似于城市的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的背景，因此需要登記作為公示和明晰物權(quán)的手段。基于此，我們需要明確以下幾點(diǎn)：

第8篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地承包糾紛； 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 《土地承包法》。

審理農(nóng)村土地承包糾紛案件，從當(dāng)前存在的法律規(guī)范來(lái)看，涉及的內(nèi)容較多，如民法通則、合同法、農(nóng)村土地承包法、最高法院的司法解釋以及中央不同時(shí)期的農(nóng)村政策。另外，村民組織法、土管法、農(nóng)業(yè)法、繼承法、擔(dān)保法、婚姻法等規(guī)范也有涉及。如何在司法審判中適用好相關(guān)的規(guī)范，解決好溯及力問(wèn)題，厘清在合同簽訂、履行、效力認(rèn)定、行為合法或合理判定等方面的司法確認(rèn)問(wèn)題，確保糾紛的合理解決是審判機(jī)關(guān)需要認(rèn)真研究的問(wèn)題。①一、農(nóng)村土地承包糾紛案件的受理范圍。《土地承包法》第五十一條規(guī)定： “因土地承包經(jīng)營(yíng)發(fā)生糾紛的，……也可以直接向人民法院起訴。”②為了進(jìn)一步明確人民法院的受理范圍，法釋［2005］6 號(hào)第一條列舉了法院具有管轄權(quán)的具體情形，同時(shí)排除了兩類不應(yīng)受理的情形。可見(jiàn)，因合同違約引起的違約糾紛或因他人侵權(quán)引起的侵權(quán)糾紛以及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承糾紛等具有可訴性，法律已有明確規(guī)定。但審判實(shí)踐中仍存在諸多的問(wèn)題： 其一，如何確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題。這類糾紛當(dāng)事人往往不是直接提出一個(gè)確認(rèn)之訴，絕大部分是以侵權(quán)的理由提起一個(gè)給付之訴，法院經(jīng)過(guò)審理后發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)原告是否享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是案件解決的關(guān)鍵。實(shí)踐中，當(dāng)事人土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的糾紛有多種原因，有的因權(quán)屬證書之間、權(quán)屬證書與行政登記或權(quán)屬證書與承包合同相互矛盾引起，有的因承包主體資格引起。對(duì)于這類糾紛的處理，目前主要有以下觀點(diǎn)： 一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)對(duì)證書或合同或清冊(cè)登記或者成員資格做實(shí)質(zhì)審查進(jìn)而確認(rèn)原告是否享有經(jīng)營(yíng)權(quán)； 一種意見(jiàn)認(rèn)為，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)適用《土地管理法》第十六條規(guī)定，以政府處理為前置條件，對(duì)處理不服的，只能通過(guò)行政復(fù)議或者行政訴訟途徑加以解決。③從實(shí)踐來(lái)看，人民法院在處理類似案件時(shí)是區(qū)別對(duì)待的，并未一概而論。實(shí)際上，從最高法院原副院長(zhǎng)在關(guān)于法釋［2005］6 號(hào)的新聞會(huì)上的講話精神看，司法解釋對(duì)此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵應(yīng)該包含兩層意思，一是本來(lái)就沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)的； 二是原來(lái)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)后來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議的。對(duì)于第一種情況的當(dāng)事人，如果提起實(shí)質(zhì)為確認(rèn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的訴訟，應(yīng)該適用《土地管理法》第十六條和司法解釋第一條第二款的規(guī)定，不予受理或駁回起訴并告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。對(duì)于第二種，因戶口遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織、外嫁、發(fā)包方調(diào)整土地等客觀原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)權(quán)是否仍然保留發(fā)生爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)該受理。對(duì)于就同一土地簽訂有兩個(gè)以上合同的，承包方均主張取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不能簡(jiǎn)單地以權(quán)屬爭(zhēng)議為由不予受理。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同的效力。

1. 關(guān)于違反民主議定原則的土地承包合同的效力。

根據(jù)《土地管理法》第十四條第二款、第十五條，《村民委員會(huì)組織法》第十九條第二款第（ 五） 、（ 六） 項(xiàng)，《土地承包法》第十七條第二款、第十八條第二款第（ 三） 項(xiàng)、第四十八條第一款規(guī)定，如果發(fā)包方違反上述強(qiáng)制性規(guī)定，越權(quán)發(fā)包，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承包合同無(wú)效。法釋［2005］6 號(hào)雖未涉及村民要求確認(rèn)合同無(wú)效的情形，但法釋［1999］15 號(hào)第二條、第二十五條規(guī)定： 承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實(shí)際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權(quán)發(fā)包而確認(rèn)該承包合同無(wú)效。

原則上，只要合同形式合法，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，即為合法有效的合同，應(yīng)予以支持。其次，因違反法定發(fā)包程序?qū)е麓迕袢后w與他人簽訂的合同無(wú)效的，原則上應(yīng)認(rèn)定無(wú)效； 對(duì)于承包人因此發(fā)生的損失，可予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

2. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)沒(méi)有登記或備案的合同效力。

《土地承包法》第三十八條規(guī)定： “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”在審判實(shí)踐中，人們對(duì)沒(méi)有登記的合同效力認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，合同的效力與物權(quán)的變動(dòng)是兩個(gè)不同的概念，登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方法，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，是否登記主要是表明物權(quán)是否轉(zhuǎn)移，是合同履行問(wèn)題。合同是否有效要根據(jù)合同法的規(guī)定來(lái)認(rèn)定，如果當(dāng)事人之間對(duì)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移達(dá)成合意，只要這種合意不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗原則，即便沒(méi)有完成登記，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)成立并生效。④在承包或流轉(zhuǎn)過(guò)程中，沒(méi)有登記并不影響合同的效力。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。《土地承包法》第三十七條規(guī)定： “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意； 采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。”⑤對(duì)未經(jīng)備案合同效力如何認(rèn)定，同樣存在不同認(rèn)識(shí)。其實(shí)，承包方通過(guò)與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同在集體所有的土地上設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并不影響土地的歸屬，土地所有權(quán)仍歸本集體經(jīng)濟(jì)的農(nóng)民集體所有，發(fā)包方有權(quán)通過(guò)承包地備案了解承包經(jīng)營(yíng)合同的履行情況和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)情況，但是，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案制度雖然具有重要性和必要性，但備案不是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、合同生效的必要條件。

三、家庭內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分割。

我國(guó)現(xiàn)行法律及司法解釋，主要是對(duì)承包人與政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他人之間的關(guān)系進(jìn)行規(guī)范，對(duì)家庭內(nèi)部之間的關(guān)系鮮有涉及，這給家庭內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分割糾紛的處理帶來(lái)了難題。由于人們觀點(diǎn)的不統(tǒng)一，加上法律適用的難度與實(shí)際操作的難度，致使法院對(duì)這類案件“敬而遠(yuǎn)之”，不予受理，使相當(dāng)多的當(dāng)事人的合法權(quán)益沒(méi)有得到應(yīng)有的保護(hù)。筆者認(rèn)為，審理好家庭內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分割糾紛，首先應(yīng)明確，在一個(gè)家庭中，哪些人享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。有人認(rèn)為，只有承包土地時(shí)分得承包地的人和承包人死亡后的法定繼承人才享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。筆者認(rèn)為，享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的人除上述人外，還包括這個(gè)家庭新出生的人。

首先，土地作為農(nóng)民生活的主要來(lái)源和基本保障，是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，與農(nóng)民利益密切相關(guān)。農(nóng)民對(duì)土地的渴望是基于其樸素的生存和發(fā)展權(quán)利，也是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始動(dòng)力。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一方面反映的是對(duì)集體土地的經(jīng)營(yíng)，另一方面反映農(nóng)戶對(duì)土地利益的分配。故土地與其他財(cái)產(chǎn)不一樣，剝奪了新生人口的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)異于剝奪了新生人口的生存權(quán)。其次，《土地承包法》第五條規(guī)定： “農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。任何組織和個(gè)人均不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。”故承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種成員權(quán)，隨著成員資格的取得，任何組織和個(gè)人均不得剝奪和非法限制。

四、如何保護(hù)婦女及上門婿的合法權(quán)益。

從調(diào)查情況來(lái)看，目前農(nóng)村侵害婦女土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，原因在于傳統(tǒng)的道德觀念和農(nóng)民的法律意識(shí)以及人們對(duì)村民自治的模糊認(rèn)識(shí)，婦女自我權(quán)利保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，甚至婦女自身對(duì)這種侵害也感到“理所當(dāng)然”。關(guān)于婦女土地承包權(quán)的保護(hù)問(wèn)題，土地承包法作為一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范。《土地承包法》第三十條規(guī)定： “承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其承包地……”該法第五十四條規(guī)定：“發(fā)包方有下列行為之一的，應(yīng)承擔(dān)停止侵害，返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危害、賠償損失等民事責(zé)任……（ 七） 、剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)……”《土地承包法》明確規(guī)定了婦女作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員平等享有承包該集體經(jīng)濟(jì)組織土地的權(quán)利，對(duì)出嫁女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)作出了特別規(guī)定，但在實(shí)際操作中仍存在著一些問(wèn)題。法釋［2005］6 號(hào)第三十四條對(duì)離婚糾紛中的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分割進(jìn)行了規(guī)定。但這些維護(hù)婦女土地承包權(quán)的國(guó)家法在很多地方還受到“民間法”的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，甚至有些地方基于“搞活土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)”還出臺(tái)了與國(guó)家法律和中央政策相違背的政策。出嫁女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)，無(wú)論其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是結(jié)婚后從新居住地取得，還是保留結(jié)婚前取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，總的原則是不能使其權(quán)利落空。在個(gè)案處理中可以區(qū)別情況對(duì)待： 對(duì)承包期內(nèi)當(dāng)事人結(jié)婚后從新居住地取得承包土地的，發(fā)包方可以收回其原承包地； 對(duì)結(jié)婚后在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地； 對(duì)離婚糾紛中婦女分割承包地的請(qǐng)求，只要她作為家庭一員享有承包地的，就應(yīng)依法予以保護(hù)。對(duì)于上門婿承包地問(wèn)題，和出嫁女類似，可參照處理。

五、關(guān)于客觀情況變化致合同履行顯失公正的問(wèn)題。

涉及土地流轉(zhuǎn)的合同，由于受到簽約當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和法律、政策背景的影響，雙方權(quán)利義務(wù)的約定僅適合于合同簽訂時(shí)的情況。而客觀上土地問(wèn)題極易受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家政策的影響，隨著不同時(shí)期的客觀條件變化及國(guó)家農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整，客觀上會(huì)導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的嚴(yán)重失衡，從而引發(fā)糾紛。法釋［2005］6 號(hào)第十六條借鑒了情勢(shì)變更原則，為解決相關(guān)問(wèn)題提供了法律依據(jù)。這類案件實(shí)踐中當(dāng)事人往往起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效，但事實(shí)是并非合同無(wú)效，法院不能簡(jiǎn)單地對(duì)合同的效力進(jìn)行認(rèn)定，而應(yīng)根據(jù)客觀事實(shí)綜合社會(huì)效果加以評(píng)判。因此，對(duì)歷史的原因或政策性原因引起的流轉(zhuǎn)合同糾紛，不能簡(jiǎn)單地以簽訂合同不完全符合法律規(guī)定、權(quán)利義務(wù)失衡為由宣布無(wú)效，造成高成本的善后處理工作的發(fā)生。因此，為救濟(jì)因客觀原因?qū)е庐?dāng)事人雙方在合同中的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象，法官應(yīng)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行法律釋明，分析發(fā)生權(quán)利義務(wù)失衡的客觀情況，依照公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，以情勢(shì)變更為理由，調(diào)整承包期限，變動(dòng)承包金數(shù)額，以化解矛盾，消除糾紛，將國(guó)家惠民政策落實(shí)到村民頭上，從法律效果和社會(huì)效果兩方面，使案件得到妥善處理。

注 釋：

①邵書慧。《科技創(chuàng)業(yè)月刊》當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛的調(diào)查與法律思考———基于淮南市八公山區(qū)的調(diào)查，2009 － 10－ 10.

②《中華人民共和國(guó)土地法》1999 年 1 月 1 日施行

③吳 楊。 幾類農(nóng)村土地承包糾紛案件審理難點(diǎn)與對(duì)策研究。《貴州大學(xué)碩士論文》，2009 －10 －01

第9篇

論文摘要:平穩(wěn)有序地流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，促進(jìn)了農(nóng)村繁榮、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。文章分析了當(dāng)前我國(guó)在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，并從制定政策措施、完善市場(chǎng)體系、健全管理機(jī)構(gòu)和財(cái)政政策等方面提出了對(duì)策。

    農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的完善和發(fā)展，是構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的客觀需要。近年來(lái)，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)趨于加快，規(guī)模逐年擴(kuò)大，呈現(xiàn)出了經(jīng)營(yíng)主體多元化、流轉(zhuǎn)形式多樣化、利益關(guān)系復(fù)雜化的發(fā)展局面。在新的形勢(shì)下，如何促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展，是值得我們思考和研究的問(wèn)題。

1、當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

    我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，反映了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，總體是健康、有效的，但也存在一些不容忽視的問(wèn)題。

1.1政策措施不完善

    首先，隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、流轉(zhuǎn)對(duì)象和利益關(guān)系日趨多元，迫切需要地方政府出臺(tái)相關(guān)的具體措施，加強(qiáng)管理和服務(wù)，但目前除中央出臺(tái)的宏觀政策外，各地區(qū)尚未制定出臺(tái)指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的具體政策措施，土地流轉(zhuǎn)缺乏政策的引導(dǎo)和規(guī)范，制約了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

    其次，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的支持不到位。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，收效慢，對(duì)大資本缺乏吸引力，而中小投資又往往受制于資金技術(shù)等原因不愿甚至不敢投人，加之目前我國(guó)許多地方的農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)，寧愿拋荒土地也不愿流轉(zhuǎn)，從目前的實(shí)際來(lái)看，各級(jí)政府尚未出臺(tái)針對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)民和流人種田大戶、專業(yè)合作社和企業(yè)公司的具體支持政策，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

1. 2管理機(jī)制不健全

    土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成，轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)人之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍和更高層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，沒(méi)有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)處于空缺狀態(tài)，致使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)無(wú)法建立，土地流轉(zhuǎn)供求信息不能及時(shí)有效溝通，而且二輪土地承包的一些遺留問(wèn)題也得不到及時(shí)處理，不少地方存在著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)落實(shí)不到戶，承包合同簽訂不到戶、不規(guī)范、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書發(fā)放不到位、流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范等問(wèn)題。

1.3流轉(zhuǎn)運(yùn)作不規(guī)范

    現(xiàn)在農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)多是口頭協(xié)議，未通過(guò)簽訂流轉(zhuǎn)合同來(lái)規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)，即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問(wèn)題，土地流轉(zhuǎn)登記管理難度大，特別是農(nóng)戶以口頭協(xié)商流轉(zhuǎn)的土地，縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包管理部門難以掌控，更無(wú)法登記備案。由于口頭合同穩(wěn)定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護(hù)，不便于管理，而且也為以后產(chǎn)生不必要的糾紛留下了隱患。同時(shí)口頭協(xié)議的隨意性也造成接包方缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，舍不得增加投人，積極性不高，不利于農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1. 4服務(wù)保障措施不到位

    首先，我國(guó)農(nóng)村的社會(huì)保障機(jī)制尚未形成，土地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)仍具有十分重要的社會(huì)保障和就業(yè)功能，這就決定了農(nóng)民不肯輕易離開(kāi)土地。加之我國(guó)大部分城鎮(zhèn)化和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍較滯后，二、三產(chǎn)業(yè)接納農(nóng)村勞動(dòng)力的能力有限，許多農(nóng)戶仍靠種地維持生計(jì)，不敢也不能放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地流轉(zhuǎn)只能是小規(guī)模和短期流轉(zhuǎn)，影響了土地資源的優(yōu)化配置和使用效率的提高。其次，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)缺位。絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村尚未成立土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，缺乏合理的引導(dǎo)和組織，沒(méi)有真正建立起資產(chǎn)評(píng)估、委托、法律咨詢、信息服務(wù)、流轉(zhuǎn)中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)，供求雙方很難找到一個(gè)合理的交易平臺(tái)。

1.5流轉(zhuǎn)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

    少數(shù)地方的基層干部對(duì)維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益和堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的重要性認(rèn)識(shí)不足，不顧客觀實(shí)際，盲目對(duì)流轉(zhuǎn)下指標(biāo)定任務(wù)，違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)。有的地區(qū)為了片面地追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨便改變土地承包關(guān)系，用行政手段將農(nóng)戶的承包地轉(zhuǎn)租給企業(yè)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響了農(nóng)民正常的生產(chǎn)和生活;有的地方為了降低開(kāi)發(fā)成本，更多地招商引資，借土地流轉(zhuǎn)之名，隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并強(qiáng)迫農(nóng)民長(zhǎng)時(shí)間，低價(jià)出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。這些問(wèn)題如不加以糾正，將引發(fā)許多矛盾，甚至動(dòng)搖農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。

2、促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策

    土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的、政策性很強(qiáng)的工作，事關(guān)農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。因此，要促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)步伐，就必須要明確思路，抓住影響土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和問(wèn)題，突出重點(diǎn)，積極推進(jìn)，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。

2. 1深化思想認(rèn)識(shí)，確保“五個(gè)堅(jiān)持”

    一是堅(jiān)持穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度。以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是農(nóng)村的基本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持。要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。二是堅(jiān)持尊重農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)主體地位。尊重農(nóng)戶的選擇，流轉(zhuǎn)與否、采取何種方式流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)價(jià)格如何確定，要由農(nóng)戶來(lái)決定。要按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不能強(qiáng)迫農(nóng)民進(jìn)人土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。三是堅(jiān)持農(nóng)村土地流傳中“三個(gè)不得”原則。土地流轉(zhuǎn)的只是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不能在流轉(zhuǎn)中變更土地所有權(quán)屬性，侵犯農(nóng)村集體利益;農(nóng)地只能農(nóng)用，不能搞非農(nóng)建設(shè)和開(kāi)發(fā);受讓方和農(nóng)村基層組織不能以任何借口強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)或者壓低租金價(jià)格，侵犯農(nóng)民的合法利益。四是堅(jiān)持因地制宜。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不能搞一刀切、一個(gè)模式，在條件尚不具備的地區(qū)，應(yīng)提倡農(nóng)戶對(duì)自身所經(jīng)營(yíng)的土地進(jìn)行勞動(dòng)積累，提高土地產(chǎn)出率。而在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民從事非農(nóng)生產(chǎn)的機(jī)會(huì)多且能獲得較穩(wěn)定的收人，應(yīng)鼓勵(lì)其進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。五是堅(jiān)持管理、規(guī)范、有序。要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理指導(dǎo)，建立健全流轉(zhuǎn)制度，強(qiáng)化流轉(zhuǎn)信息服務(wù)，規(guī)范流轉(zhuǎn)合同并加強(qiáng)管理，及時(shí)調(diào)節(jié)流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)各方利益，確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)規(guī)范有序。

2. 2抓緊出臺(tái)制定促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的政策措施

    各省要結(jié)合實(shí)際，盡快制定出臺(tái)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施意見(jiàn)，明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)、基本原則以及加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、提高土地經(jīng)營(yíng)效益等方面的政策措施，指導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)，加強(qiáng)管理和服務(wù)，使土地流轉(zhuǎn)有法可依。同時(shí)，各級(jí)政府和各級(jí)部門要盡快制定出臺(tái)支持土地流轉(zhuǎn)的具體措施，對(duì)土地流出的農(nóng)民進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，做好各種保障服務(wù)，解除農(nóng)民的后顧之憂，提高流轉(zhuǎn)意愿;加大對(duì)種田大戶、專業(yè)合作社和一些龍頭企業(yè)的扶持力度，提高他們的投資意愿，推動(dòng)規(guī)模經(jīng)營(yíng);建立健全土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷完善服務(wù)措施，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2. 3切實(shí)解決好農(nóng)村土地二輪承包遺留問(wèn)題

    穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，把農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)久不變的政策落到實(shí)處。按照有關(guān)法律和政策要求，二輪承包時(shí)簽訂的耕地承包合同，承包期限不達(dá)30年的，要補(bǔ)簽到30年;對(duì)尚未簽訂農(nóng)村土地承包合同或合同簽訂不規(guī)范的，要補(bǔ)簽或重新簽訂規(guī)范的書面合同;對(duì)沒(méi)有按照國(guó)家規(guī)定式樣制發(fā)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的，縣(市、區(qū))要安排落實(shí)經(jīng)費(fèi)印制，補(bǔ)、換發(fā)到戶;土地承包合同檔案資料不健全的要收集整理歸檔，妥善保管。

2. 4規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序

    以實(shí)施流轉(zhuǎn)合同制和備案制為重點(diǎn)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。按照農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同示范樣本，結(jié)合本區(qū)域的實(shí)際，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂規(guī)范性合同文本，報(bào)發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)備案。建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同鑒證制度，對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸檔并妥善保管。建立流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況，對(duì)以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的要及時(shí)辦理相關(guān)備案登記，以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的要及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更手續(xù)。

2. 5完善流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)

    首先，建立健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息體系，搭建土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，做好流轉(zhuǎn)規(guī)劃、匯集信息、溝通供求、價(jià)格評(píng)估等工作。在有條件的市、縣建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔(dān)保公司等中介機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行行為擔(dān)保，開(kāi)展土地評(píng)等定級(jí)和估價(jià)工作，加強(qiáng)地籍管理和土地市場(chǎng)管理。其次要構(gòu)建農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁體系。在縣級(jí)成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會(huì)，村級(jí)設(shè)立土地承包糾紛調(diào)解小組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會(huì)或村級(jí)土地承包糾紛調(diào)解小組負(fù)責(zé)對(duì)土地承包及流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解。縣級(jí)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)雙方當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成，申請(qǐng)仲裁的糾紛進(jìn)行仲裁。

2. 6健全農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)

    盡快建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理工作機(jī)構(gòu)，由基層農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理工作機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)工作。進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化農(nóng)經(jīng)部門工作職能，建立健全職能明確、權(quán)責(zé)一致的農(nóng)經(jīng)行政管理體制，充分發(fā)揮農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)在行政執(zhí)法、行政管理、行政監(jiān)督的職能作用，不斷提高服務(wù)水平。