時間：2022-10-15 04:37:22
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一、網絡營銷
隨著計算機網絡的不斷發展，網絡正使我們的生活悄然發生改變。傳統的房地產營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰和變革，以網絡為傳播媒介的房地產市場營銷格局已初現端倪。房地產網絡營銷指房地產銷售公司通過建立自己的網頁（Homepage），公布自己正在營銷的房地產項目，消費者通過互聯網上的域名地址，根據自己的需要有選擇地瀏覽房地產企業的頁面，同時向該網站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產營銷方式。網絡營銷可以為發展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統的平面媒體相比，網絡傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過BBS等形式和房地產公司進行信息交流。而且網絡可以承載海量信息，并根據形勢變化及時更新，因而可以比傳統營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網絡廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾最新信息，這和傳統平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優勢顯而易見了。在網上，置業者與發展商可以直接講價，加上網上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現場等傳統營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網絡營銷既不必為現場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優勢
21世紀是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網絡作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產公司通過網絡營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業績，而且帶來了巨大的潛在收益。如通過和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務，強化了和客戶的關系；以網絡作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業務等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內重振雄風。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據。近年來，房地產市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設。
房地產品牌的樹立和推廣對房地產公司來說是一項艱辛而復雜的系統工程，需要從前期的市場調查、規劃設計，到樓盤建設、售后服務、物業管理等全方位地精心組織，其中任何一個環節出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產界的隨波逐流者也絕非少數，他們對品牌的認識往往流于表面，所謂的品牌建設有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當前業界存在較多的一個誤解是將房地產的品牌效應等同于案名效應，認為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設計，而忽視了房地產自身的質量、功能、服務等方面的品質提升。
和其他普通商品一樣，房地產品牌的形成能為房地產公司獲取許多競爭優勢。首先，一個房地產品牌可以減少開發商的宣傳投入，提高物業的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發成功而形成的品牌效應。其次，在房地產產品競爭日趨同質化的今天，一個好的房地產品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現已成為房產的業界翹楚。最后，在房地產界樹立自己的品牌，也是和國際房產接軌，更好地迎接國際競爭的需要。“十五”過后，我們的房地產市場將更加開放，國際房產大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產相比，我們過百億資產有些相形見絀。所以，利用品牌優勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產公司的當務之急。
三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面，來重新定義、設計營銷的思考方式。它突破了傳統營銷觀念上的“理性消費者”的假設，認為消費者在購買決策時是理性與感性兼備的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經營的關鍵。企業的產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在于他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷。
現今，由于房地產市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數據陳述，而越來越注重自身對欲購房產的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產商在產品設計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環節：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈。現今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現上更為明顯。它是自己勞動成果的體現，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產營銷應注重人們現實和潛在的需求，從而發掘更多有價值的市場機會。房地產開發商應該擯棄傳統計劃經濟體制下的營銷思想，認為只要找到一塊好地，隨便設計一下，便能賣個好價錢。其實房地產市場也是一個高度細分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應的消費群體是不同的。許多房產開發商愿意投資上億元的資金開發一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調研，在項目的選址、產品定位、產品規劃上都是憑著自己直觀思維和經驗決策的，這樣的產品在市場上消費者的認可度是可想而知的。為此，房產開發商必須在項目開始前，進行充分的市場調查，尋找到差異化的細分市場。
(二)根據目標客戶，設計最優產品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設置，如果沒有好的產品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發商應根據不同的目標市場，設計出最佳戶型。例如上海某房產開發商針對都市白領的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優秀的房產還必須以完好的配套設施作為基礎。小區綠化、物業管理、周邊商業區、學校、市政配套設施等都是購房者重要的參考依據。房產商應該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現出濃郁的人文關懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產開發商來說，精心設計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現場的設置最關鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現場設置包括地理位置、售樓處外觀形象、內部陳設與布局、內部格調與氛圍等。銷售現場應體現以人為本的思想，并根據時局變化有所創新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統售樓的固定模式，創造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物，是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化建筑，其創意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當組織各種體驗式活動，如現場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
文化是人類文明的標志，是人們修養的基礎。隨著物質生活的不斷豐富，大眾都在追求自身文化品位的提高，以此謀求心理上的平衡。人們對住房的概念已不再是“鋼筋混凝土的叢林”，而是可以通過住房寄予對文化的渴求，暗示自己對生活的品位和人生態度。而且，建筑本身就是一項古老而豐富的藝術。因此，對房地產進行深層次的文化雕琢，提升其象征意義和文化品位，以滿足消費者精神文明的需求，是房地產營銷恒久不變的主題。開發商首先要在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過具有特色的主題創意，提升住宅區的文化涵養，給人的心靈以美好的寄托。如體現傳統文化的碧瓦兩翹、粉墻黛檐、亭臺軒榭、小橋流水；體現異國風情的希臘立柱、羅馬穹頂等。同時，開發商可以把營造和諧的鄰里關系作為社區文化的主題加以開展，通過各種公益活動，加強鄰里溝通，共創溫馨家園。
成都某房地產公司在開發臨近四川大學的某樓盤時就大打文化牌，從而大獲全勝。他們為該樓盤取名“學府花園”，單從名稱看就充滿了濃郁書香味，再加上百年高校文化氛圍的依托，成了該樓盤最大的賣點。在銷售過程中，購房者蜂擁而至，成為成都最火暴的樓盤之一。
房地產文化營銷，在提升消費者購買的同時，也提升了自身的文化品位，有利于在消費者心中樹立房地產公司良好的品牌形象。
五、綠色營銷
隨著現代社會生態平衡的破壞，環境污染的加劇，人們的環保意識越來越強烈。消費者開始更多地關注自己的居住環境和生活質量，他們在購房時除了參考價格、地理位置、周邊環境等傳統因素外，也會參考居住區的環境狀況。這樣，綠色營銷就成為房地產開發商重點考慮的營銷策略。綠色營銷是指企業在戰略制定、市場細分與目標市場選擇、產品生產、定價、分銷、促銷過程中，注重個人利益和社會整體利益的協調統一，在此前提下，取得企業利益的一系列經營活動。它的目的從傳統的最大限度的消費到可持續消費，引導綠色潮流，樹立綠色觀念。綠色營銷體現企業適應消費者長遠利益，建立人類與大自然協調統一的機制的愿望，代表了企業生存與行為的未來方向。房地產企業在實施綠色營銷的過程中，可以從如下幾個方面著手：
(一)重視社區綠化，構建生態社區
消費者現在關心的不僅僅是戶型設計的便利性、房屋的通風、采光等這些基本的住房條件，他們更關心社區的綠化和生態效應。他們希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和新鮮的空氣，有足夠空間的小區花園可以讓他們心情放松。在這樣的背景下，開發商應該加大綠色營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的娛樂空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。
(二)使用綠色材料，進行綠色設計
綠色設計以資源節約為核心宗旨，杜絕粗放、浪費模式。比如現在流行的節水龍頭、節能燈等，就是綠色設計的代表。作為全方位、立體環保工程的綠色住宅，土地資源的節約與新型建材、新型墻體的采用是其構成內容，住宅墻體使用高科技環保建材，采用環保認證的家居。對進入住宅小區的常規能源(電、煤氣、供暖)要進行分析優化，以便從系統上采取優化方案，避免多條動力管道入戶。
(三)通過綠色認證，增強企業的綠色形象
實施綠色營銷的房地產企業，通過獲得房地產聯合會和環保總局的綠色認證，可以增強企業環境友好的程度，獲取消費者的認可。
(四)加強綠色營銷管理
綠色營銷策劃的順利實施，離不開高績效營銷管理。綠色營銷管理包括戰略管理、戰術管理、作業管理三個層次。從戰略角度出發，企業應重視生態戰略，啟動生態工程，把綠色產品開發與環境保護結合起來。從戰術角度看，綠色營銷應有明確的目標體系、科學的計劃和高效的組織，使生態方案落到實處。從作業層來看，應重視員工素質的提高，加強培訓，樹立全員綠色營銷意識。
一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征
在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。
（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。
（三）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（四）在二級市場轉讓房地產時，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
（五）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
（六）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。
（七）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
筆者認為，上述的法律規定和特征明確了房地產財產權利的以下幾個問題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、《房地產證》的建筑物才具有房地產權。在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
（五）依據經典的“物權”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權利依附于主物之中。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權利。
（六）在二級房地產市場首次轉讓房地產時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商（賣方）與業主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于業主（買方）。
二、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產權的初始登記和轉移登記
商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關宜按如下原則辦理房地產權的初始登記：
（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。
（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。
（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權面積份額，其不可能有獨立的房地產權，其法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。由于不計算容積率建筑物的法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權利將全部轉移并歸屬于全體買方業主。
假若房地產開發商與買方簽訂《房地產買賣合同》時，在《房地產買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產權屬于房地產開發商”時，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據法律強制性規定，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬應歸屬于商品房住宅小區的全體業主。
三、商品房住宅小區停車位的房地產權歸屬
依據上述現行的房地產法律制度的特征、房地產權的產權登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區二類四種存在形式的停車位產權作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區內或城市區域里，獨立建設的多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。此類停車位（場），在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，所以該類停車位（場）的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
（二）在商品房住宅小區內，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產權的歸屬。
1、地面停車位的房地產權歸屬。地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。
房地產開發商預售或現售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉移登記，商品房住宅小區的業主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位并無建筑面積或構筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業主按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產權的初始登記和《房地產證》。可見，地面停車位的產權，本質上只是土地使用權。由于業主按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權面積，因此，地面停車位的法律權利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉移登記時，不能取得《房地產證》，其房地產權依附于取得《房地產證》的建筑物。根據本文闡述的房地產法律規定，房地產開發商在轉移房地產時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
可見，樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業主。3、樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產權狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產權狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產權依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業主。四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產權歸屬在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產權應定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。
目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區普通市民的整體利益，而且住宅小區的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定：房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有約定的，停車場、廣告權益隨房地產轉移；有特別約定的，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權份額，此時“停車場”的產權當然可以依買賣合同約定，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。在此種情形下，房地產開發商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產證》，從而可以出售“停車位”，房地產開發商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產權歸屬。此時，適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。
商品房住宅小區停車位的產權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區停車位產權歸屬不明，將令房地產開發商和置業者的合法利益處于不確定的狀態，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。
商品房住宅小區停車位的產權，是指其房地產權。房地產權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產權利。
長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產的保護，公民的私有財產、共有財產的確定和權利邊界經常處于含糊不清的尷尬狀態。商品房住宅小區停車位的產權歸到底屬于誰？在現有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產權歸屬似乎仍處于混沌狀態。
對于商品房住宅小區停車位產權歸屬的認識，現行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區停車位的產權由房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中約定，依合同約定確定其產權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中對小區停車位產權沒有約定或約定不明時，推定小區停車位的產權屬于買方置業者共有，或由房地產開發商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產開發商未將小區停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區停車位的產權屬于房地產開發商，反之，其產權屬于買方置業者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區停車位的產權依買賣合同約定，經房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者所有；否則，其產權處于不明狀態。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區停車位的產權，依買賣合同約定，經房地產權登記機關登記確權，由房地產權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產權處于不明狀態”的認識有失偏頗，其忽視了我國現行房地產登記制度的現實和缺陷，以致認識上出現以偏概全的狀況。
以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區停車位產權歸屬的問題。
本人試圖在現行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產權法律制度的特征、商品房住宅小區停車位的存在形式、商品房住宅小區土地使用權的取得與房地產權的產權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區停車位房地產權的歸屬。
一、現行法律制度框架下，房地產法律制度的形式、房地產權的內涵和特征。
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產權法律制度的特征。
從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：
（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。
（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。
（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。
（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。
（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。
4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。
上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。
（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。
從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。
（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。
二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。
政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。
政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。
由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。
在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。
三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。
在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。
在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。
四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。
1、商品房住宅小區停車位的形式。
目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。
在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。
地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。
房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。
由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。
根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。
房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。
在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。
在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。
由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。
七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。
目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。
據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。
1、加強對房地產財產權利的法律保護。現行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。
2、提高有關房地產制度的法律位階。現行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。
3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，住宅小區內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。
綜上所述，在目前的房地產法律制度下，商品房住宅小區計算容積率停車位的產權由取得停車位《房地產證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區的全體房地產權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產法律制度，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。
注釋：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁②王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁③王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版
參考文獻：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。
②深圳市規劃國土局編：《深圳市規劃國土房地產規范性文件匯會編》、中國建筑工業出版社2001年3月出版。
關鍵詞：消防產品；監督管理；問題；對策
中圖分類號：D631.6 文獻標識碼：A
消防產品主要指的是在發生火災時，專門用于逃生、防護產品和撲救、預防火災的產品等，能夠在發生火災時確保人民的財產、人身安全。因此，消防產品質量具有非常重要的意義，為消防人員開展救火工作提供可靠保障，消防產品監督管理急需加強。
一、消防產品市場質量問題
（一）市場中存在假冒偽劣產品
目前，我國消防產品的整體質量不高，市場中存在一些假冒偽劣產品。在消防產品生產過程中，一些企業為個體企業，雖取得了國家質量合格證書，但產品生產技術較低，且為了獲取市場利益存在以次充好、偷工減料問題。同時，一些鄉鎮、個體小型企業不具備產品研發能力，仿制的產品多，從而無法保障生產的消防產質量，使許多偽劣、假冒產品流動于市場中。在這種情況下，在面臨重大火情時，消防官兵便會因為消防產品質量問題而無法順利滅火，影響工作開展，并對消防官兵自身安全造成威脅。
（二）建設單位缺乏消防安全意識
目前，一些安裝、工程建設單位的消防安全意識淡薄。在建設施工過程中，一些建設、施工單位為了降低工程造價、減少投資，降低對消防技術標準設計、消防產品質量的要求，甚至把消防產品安裝當做形式工作，認為消防產品無用，因此而選擇一些價格低、質量劣的產品。
（三）市場對消防產品的鑒別能力不高
市場對消防產品的需求量較多，從而較多產品流動于市場，一些廠商以此為商機生產劣質產品。雖然消防產品需要依據不同的市場標準進入市場，如取得相應的檢驗報告、認可證書等。但是，市場對消防產品的鑒別能力并不高，缺乏產品法定手續的核實，產品抽樣范圍小，檢查面窄，檢查手段單一。
二、消防產品監督管理現狀
（一）消防產品監督管理機制不規范
消防產品的監督管理制度、模式的出現形式是公安消防部規范性文件，對產品生產人員、資格進行規定。但是獲得了生產資格并不能確保生產的消防產品合格，在產品流通、使用等環節，產品監督管理的力度不大，管理不規范。例如，消防產品流通過程中，各省總隊、基層支隊、各地工商部門是監督管理主要人員，在實施監督中，作為一種特殊產品，一些沒有接受過專業培訓的檢查人員便無法準確判斷產品的真假、優劣，因此監督管理粗糙、監督不規范。
（二） 相關部門監督管理力度不足
根據《中華人民共和國消防法》規定，公安消防機構是執法主體。然而，在具體監督工作中，由于公安消防部門的工作任務繁重，如其需承擔防火滅火、消防疏通等工作，因此在人員不足、工作繁多的情況下，其對消防產品的監督的執行不足，不能及時、全面、規范監督消防產品，易使不合格產品流入市場。同時，工商管理部門、技術監督部門也是消防產品監督的主要部門，在工作執行中，各部門缺乏工作的協同配合，如公安消防部門無法在流通、生產流域執行工作，工作受限。
三、加強消防產品監督管理的措施
（一）加強消防安全宣傳、教育
通過報紙、廣播、電視等媒體加大消防安全重要性、消防產品宣傳，逐漸提高人民的消防安全意識，并認識到高質量消防產品的作用。在具體宣傳教育中，公安、消防、工商等部門通過知識講壇、廣播、電視、活動開展、小冊子發放等途徑宣傳有關消防的法律法規、行業規定，并向產品生產者、購買者、社區建設者等講解、介紹消防產品的作用、指導其購買合格產品。同時，加強群眾宣傳，提高群眾的消費意識，從而加強群眾監督，并及時向群眾通報消防產品的檢查情況，通報生產不合格的廠家、銷售商，使群眾對其監督。
（二） 加強對不合格消防產品的處理
加強對消防產品檢查，并依據《消防法》嚴格處理、處罰使用生產、使用不合格消防產品的廠商、建設單位，同時向工商行政管理部門、產品質量監督部門通報檢查情況。而對于公安消防部門而言，其應根據相關規定處理不合格消防產品的證書，認真梳理不合格消防裝備的流向、數量，及時更換產品。在具體檢查處理中，對于銷售假冒偽劣消防產品的企業，工商、質量監管部門對該企業的違法、非法產品所得進行沒收，并依法吊銷情節嚴重企業的營業執照，進行整改。對于非法、違法生產假冒、劣質消防產品的生產者，則根據相關法律法規責令其立即停止違法行為，并對違法、非法產品所得進行沒收。
（三）明確各部門的消防安全責任，提高部門人員素質
在消防產品監督管理過程中，為了加強各部門協同合作，可將專門的消防產品監督部門設置在消防內部，建立專門的安全監督機構，從而規避各部門的信息不流通、相互制約及管理漏洞。同時，明確各生產單位、使用單位職能，如使用單位加強驗貨，并對安裝單位進行監督。此外，近幾年，隨著我國消防技術的不斷進步、發展，消防產品在更多的領域應用，在這種情況下，產品種類更多、更加復雜化，從而需要新的檢測標準、判斷方法。加強專業消防產品安全人才培養，對消防產品生產、使用、銷售等人員進行消防知識、產品使用培訓，使其掌握國家關于消防產品銷售、生產的制度、要求。例如，對消防監督人員進行定期的防火崗位技能、消防知識培訓，并向其培訓新的消防技能、新修訂的產品標準等。對銷售單位，指導其掌握消防產品技術性能、產品標準等，確保銷售部門選取高質量產品，并自覺抵制偽劣產品。
結語
隨著市場的不斷發展，新時期消防產品監督工作需要加快改革進程，跟上科學技術發展步伐，解決產品監督管理存在的問題，提高監督水平。綜上所述，規范消防產品市場秩序是消防產品監督的根本目的，因此，在日常監督檢查中，有關部門應明確職責，合理分工，相互協同，加強對不合格消防產品的處理，加強消防安全宣傳、教育，從各個方面加強監督管理，進而形成一個完善、高效的消防產品監督管理體系。
參考文獻
[1]邢書文.消防產品監督管理中存在的問題及對策探討[J].中國科技信息，2011（13）：114-123.
商品房住宅小區停車位的產權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區停車位產權歸屬不明，將令房地產開發商和置業者的合法利益處于不確定的狀態，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。
商品房住宅小區停車位的產權，是指其房地產權。房地產權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產權利。
長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產的保護，公民的私有財產、共有財產的確定和權利邊界經常處于含糊不清的尷尬狀態。商品房住宅小區停車位的產權歸到底屬于誰？在現有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產權歸屬似乎仍處于混沌狀態。
對于商品房住宅小區停車位產權歸屬的認識，現行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區停車位的產權由房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中約定，依合同約定確定其產權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中對小區停車位產權沒有約定或約定不明時，推定小區停車位的產權屬于買方置業者共有，或由房地產開發商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產開發商未將小區停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區停車位的產權屬于房地產開發商，反之，其產權屬于買方置業者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區停車位的產權依買賣合同約定，經房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者所有；否則，其產權處于不明狀態。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區停車位的產權，依買賣合同約定，經房地產權登記機關登記確權，由房地產權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產權處于不明狀態”的認識有失偏頗，其忽視了我國現行房地產登記制度的現實和缺陷，以致認識上出現以偏概全的狀況。
以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區停車位產權歸屬的問題。
本人試圖在現行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產權法律制度的特征、商品房住宅小區停車位的存在形式、商品房住宅小區土地使用權的取得與房地產權的產權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區停車位房地產權的歸屬。
一、現行法律制度框架下，房地產法律制度的形式、房地產權的內涵和特征。
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
