時間：2023-03-13 11:26:01
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中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言：
過去由于房地產測繪過程的不公開不透明，造成了在房產測繪中暗箱操作的可能性。目前，隨著測繪過程的越來越公開透明化，房產測繪已經不能像過去那樣進行暗箱操作。但是，現(xiàn)在房產測繪已經市場化，在市場化的背景下，價格競爭已經成為當前影響測繪數(shù)據(jù)準確性的一個重要因素。房產測繪成果僅僅是進行一個大概的審核即可通過，對房產實際的測量數(shù)據(jù)并不進行復核，這樣就容易出現(xiàn)漏洞。因此，加強對房產測繪過程的控制，加強對房產測繪過程的監(jiān)督，并且對房產測繪數(shù)據(jù)進行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測繪數(shù)據(jù)的準確性。
1房產測繪的概念、內容、作用
1.1房產測繪的概念：房產測繪是利用先進的測繪儀器，同時結合良好的測繪技術，輔以專業(yè)的測量手法，來對房屋的具體參數(shù)進行統(tǒng)計，并且進行歸檔，為房地產管理部門以及其他用戶提供精確地信息。
1.2房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。
1.3房產測繪的作用:房產面積測算可在產權初始登記、產權變更過程中，清晰界定房屋的建筑面積、使用面積、產權面積、共有建筑面積；房產變更測量則可在房屋拆遷、改擴建、損壞與滅失等情況發(fā)生后，準確計算房屋面積的增減。這些都是后續(xù)交易、評估、征稅、仲裁、鑒定、訴訟的法定依據(jù)。同時房產測繪信息經分類匯總，可整理出城市或地區(qū)房屋總量、房屋層次分布、住宅建設狀況、人均建筑面積及各用途房屋比例等數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可為城市整體建設布局、住房改革、舊城區(qū)拆遷改造等提供決策依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保綠化等提供相關信息，房產測繪成果具有廣泛社會服務前景。
2房產測繪質量控制存在的問題
2.1人為因素造成的誤差
由于房產測繪工作主要是由人工來完成，所以在房產測繪過程中經常會出現(xiàn)由于人為因素而出現(xiàn)的測繪誤差。房產測繪應當由專業(yè)人士來完成，因為測繪工作具有很強的專業(yè)性。但是很多測繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關，不能很好地完成測繪工作的進行。 測繪人員對于圖紙的判讀失誤也有可能導致房產測繪過程中的誤差出現(xiàn)。
另一種情況就是開發(fā)商通過侵犯消費者合法權益的方式造成的誤差。隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，房產的價值也越來越高，動輒便以數(shù)萬計。許多開發(fā)商都會采取各種方法來減少房產的實際建筑面積，來達到減少成本的目的。并且許多測繪單位并不能真正的站在消費者的角度進行測繪工作，人為的制造一些測繪誤差。
2.2測繪工具及方法造成的誤差
由于房產測繪需要使用一些測繪工具來進行測繪工作，因此，一旦這些支持性的工具出現(xiàn)問題，將會直接影響到測繪數(shù)據(jù)的結果。隨著社會的不斷發(fā)展進步，測繪工具從最初的皮尺已經演變成為了測距儀，精度也提高了一個數(shù)量等級，已經可以精確到毫米級別。而一旦設備的精準度出現(xiàn)問題，也是有可能造成測繪誤差的。
3房產測繪質量控制措施
3.1建立健全房地產測繪市場質量控制機制
發(fā)揮市場機制的有效調節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產品與服務質量進行控制，實際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產品的供應方的利益產生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費者在選擇測繪服務時必然選擇一些測繪技術精準、服務質量高的測繪部門，在市場經濟優(yōu)勝劣汰機制的帶動下，必然能夠促進測繪企業(yè)與測繪從業(yè)人員積極改善自身的技能與水平，全面促進測繪技術的提高，在優(yōu)勝劣汰機制的調節(jié)與控制下，測繪技術水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質量提供保障，達到市場對資源的優(yōu)化配置。
3.2加強測繪單位對于質量控制的認識
要使得測繪單位的每一個相關人員都清楚測繪質量的保障是單位、個人得以生存以及發(fā)展的必要前提，將質量作為測繪工作中最重要的一項要求。工作人員也要對自己的工作結果負責，要以一種求實的心態(tài)去完成自己的工作，對于消費者以及開發(fā)商各自的合法權益秉承合理、合法、公平、公正的工作態(tài)度去維護，在工作過程中，堅守工作者應有的職業(yè)操守，嚴格的依照法律法規(guī)進行操作，與此同時， 對于自身技能的提高，也要嚴格地要求自己，確保工作中能夠有效地運用科學的理論知識完美的完成自己的工作任務。
3.3加強業(yè)務培訓，提高房產測繪人員的專業(yè)素質
測繪管理部門對房地產測繪活動進行相應管理、作業(yè)指導和房產測繪規(guī)范細則的培訓、房產測繪技術的支持和建設。對從業(yè)人員進行培訓、注冊、管理，是有效提高當?shù)胤康禺a測繪技術的行之有效的措施之一。
測繪單位應從提高各級領導干部素質入手，舉辦測繪科學與技術研究生班，此外積極支持本科、研究生、博士生進行學歷教育，提高各級管理干部的整體技術素質。單位應有計劃地開展崗前培訓，實行持證上崗制度。對新招收的員工單位都嚴格按照有關規(guī)定的要求組織崗前培訓，經考核合格后方能上崗。對測繪生產的新技術、新工藝、新產品進行必要的生產技術培訓。
3.4加強測繪過程中的質量監(jiān)督
對于測繪結果的監(jiān)督、審核沒有一個完整的實質性的體系，在實際審核中，只是根據(jù)測繪單位提供的相關資料進行書面審察，不會對測繪中測繪項目實地的重新核實。比如，建筑物的建筑面積、實際面積、共用平米、共攤等數(shù)據(jù)都不會重新測繪。這種形式的審核，并沒有使測繪數(shù)據(jù)的法律主體變更，測繪單位依然對測繪結果負有法律責任。審核的形式性也存在著一定的好處，測繪單位對測繪數(shù)據(jù)始終負有責任，不會通過審核程序，將責任推卸給審核部門，這樣，就可以不分散審核部門的人才與技術的力量， 在審核中全力的進行檢查。
審核部門的工作方式是定期不定時地對房地產處所記錄的房產數(shù)據(jù)進行抽查，根據(jù)舉報進行檢查，對房產測繪單位工作業(yè)績依據(jù)《測繪結果質量達標準則》進行測評，并將所檢測的結果整理成冊，建立數(shù)據(jù)庫，檢測的結果以及各測繪單位被檢測所出現(xiàn)的問題和信用情況，向社會公眾負責。
4結語
房產測繪的質量是房產測繪發(fā)揮作用的基礎和前提，作為房地產測繪單位，應當了解測繪行業(yè)所面臨的現(xiàn)狀以及發(fā)展狀況，落實到具體工作，提升測繪工作的質量。隨著我國市場經濟的發(fā)展和制度的健全，以及企業(yè)員工素質不斷提高，先進儀器設備的引進，法律和社會監(jiān)督能力的不斷增強，使得房地產測繪的質量控制水平也將會得到不斷提高。
參考文獻：
[1]李鳳陸.房產測繪的內容和質量控制[J].科技資訊, 2008 (2).
關鍵詞：房產測繪、質量控制
中圖分類號：P2文獻標識碼： A
一、前言
我國的房產測繪起步較晚，目前正處于規(guī)范建設階段，工作中尚存在一定的問題，并且有些問題已經嚴重影響到了消費者，因此加強對房產測繪的內容和質量的探究是非常必要的。近年來，房地產市場飛速蓬勃發(fā)展，但隨之而來也出現(xiàn)了很多房產問題，因此對房產測繪工作的要求更高。房產測繪是利用測繪方法、技術、儀器來測量房產房屋的位置、形狀、質量、面積等要素，并繪制成房產圖。房產測繪對房地產市場規(guī)范運行有著深遠的影響。我國房產測繪工作還處于起步階段，存在很多問題，產測繪風險具有特殊性，其涉及面廣，而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。
但具體的房產測繪又該注意哪些呢？怎樣去做好呢？
二、房產測繪的內容
房產圖是一套與實地房屋相符的總平面圖，從房產圖上可以得知房屋建筑狀況、土地使用情況等信息。房產圖的測繪需要以“先控制后細部”為原則進行，要知道所有的房產圖都是平面圖形，因此只需布設平面控制網點。圖根控制點是在基本控制點下進行加密，圖根控制點的密度是根據(jù)繪圖比例以及房屋建設的密集程度來設定的，一般是采用臨時標志，在測區(qū)內的基本控制點比較稀少的情況下，應適當增設固定標志。
三、房地產測繪行業(yè)中存在的問題
社會經濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高促使房地產開發(fā)行業(yè)得到了很大的發(fā)展，時時也促進了房產測繪行業(yè)的發(fā)展。房產測繪行業(yè)的發(fā)展是測繪行業(yè)存在的問題更加突出，因此，必須正確認識房產測繪中存在的問題。下面對目前房產存在的問題進行了簡單總結為以下三點：
1、對房產測繪的認識不足，重度度不夠
在房產市場化的今天，測繪數(shù)據(jù)的精確性關系著房產權屬管理的公平性，也影響著房產市場的穩(wěn)定性發(fā)展。但是，目前我國房產測繪部門對測繪工作沒有一個科學的定位，將其視為普通的地質測量，甚至忽視測繪工作的技術性、連續(xù)性、統(tǒng)一性等特點。目前房屋產權問題引起的糾紛越來越多，解決這一問題的關鍵是正確認識房產測繪工作，提高測繪工作者的專業(yè)素質，確保產權管理的規(guī)范化。
（1）房產測繪工作勞動量大，科技含量高
房地產測繪工作是房產產權管理、開發(fā)以及房產拆交易的基礎工作，另外，測繪工作也為房產評估、征稅、收費以及城市規(guī)劃建設等工作提供基礎數(shù)據(jù)額。房產測繪工作任務量大，勞動強度較大，測繪工作者除了進行野外測量工作之外，還要進行數(shù)據(jù)處理、繪制測繪結果等一系列的活動。房地產測繪行業(yè)迅速發(fā)展，使房產測繪技術也得到了不斷的提高，新的測量儀器與技術不斷應用與房產測繪工作，使房產測繪工作效率與精確度不斷提高，房產測繪工作也逐漸技術化，科技不斷提高。
（2）測繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在
房產測繪市場剛剛開放，有房地產測繪資質的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長期以來，房產測繪工作由房產產權管理部門獨家壟斷經營，這樣違背了房產市場化的發(fā)展規(guī)律，嚴重阻礙了房地產行業(yè)的發(fā)展。獨家壟斷經營難以滿足房產多元化和復雜化的趨勢、另外，獨家壟斷使一些有資質的測繪企業(yè)難以得到公平的競爭，也剝奪了房產權屬人自由選擇測量單位的權利，破壞了市場競爭規(guī)則。由于房產測繪行業(yè)的壟斷，是房產面積爭議成為房產交易的投訴焦點。
2、測繪新技術在房地產測繪中的應用
房地產行業(yè)的快速發(fā)展，以往人工為主的測量技術已經不能滿足房產開發(fā)、交易隨測繪精度的要求。為滿足房產產管管理與房產開發(fā)等的需要，房地產測繪新技術發(fā)展與應用。全站儀、PRT測繪技術、信息地理系統(tǒng)以及電腦制圖等技術不斷應用與房地產測繪行業(yè)。
（1）全站儀測繪技術在房地產測繪中的應用
全站儀在測繪行業(yè)廣泛應用，是集測距、測角、微處理等功能于一體的多功能新型數(shù)據(jù)采集儀器。全站儀可以人工操作也可以遠程控制，通過存儲設備實現(xiàn)記錄、輸出測量數(shù)據(jù)。全站儀這一常用測量技術不斷更新，測繪操作自動化，測量質量不斷提高，在房地產測繪中應用也越來越廣泛。2。2RTK技術在房地產測繪中的應PTR技術是新型測繪技術，得到了測繪行業(yè)的廣泛關注和青睞。PRT技術能夠實現(xiàn)從測繪到繪制測繪結果的全面自動化，操作簡單，測繪質量較高。PRT技術將基準站接收機觀測到的數(shù)據(jù)以及已知數(shù)據(jù)傳輸?shù)搅鲃诱綠PS接受機，通過流動站的數(shù)據(jù)處理，得到厘米級的測繪數(shù)據(jù)，精確度較高。在房地產測繪中應用PRT技術能夠精確測量房屋的界限權屬，保證房產權管理的公平性，減少房屋測繪數(shù)據(jù)引起的房產糾紛。另外，GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接錄入GPS系統(tǒng)，系統(tǒng)可以及時的繪制測量地圖。RTK技術是房地產測繪精度得到了很大的提高，逐漸被應用于房地產測繪中。
（2）計算機輔助制度技術中在房地產測繪中的應用
測繪工作主要包括野外測量、測量數(shù)據(jù)處理、繪制結果圖。繪制結果圖以往采用手工繪制工作量較大而且精度較低。計算機繪圖的出現(xiàn)是測繪技術得到了快速發(fā)展，計算機繪圖不僅提高了工作效率，還很程度上提高了繪制的精確度。目前，測繪行業(yè)普遍采用AUTCAD對測繪數(shù)據(jù)進行處理，繪制結果圖。AUTCAD功能較大操作簡單方便，在房地產測繪數(shù)據(jù)處理中應用AUTCAD繪制房產地圖，能夠更加精確的表示測繪內容。
3、房地產測繪的發(fā)展方向
目前，有關房地產測繪方面的法律還不健全，房地產測繪壟斷現(xiàn)象比較嚴重，有測繪資質的企業(yè)難以進入測繪市場進行公平競爭，房地產測繪工作房地產測繪監(jiān)督工作都同屬于房產管理部門管理，是開發(fā)商與房產權屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現(xiàn)象，關鍵是房產測繪市場化，使房產權屬人自由選擇測繪單位。房產測繪部門與房產管理部門完全脫離所屬關系，測繪企業(yè)行為有測繪相關法律約束，測繪監(jiān)督部門進行監(jiān)管。在處理開發(fā)商與房產權屬人的測量糾紛時，房產監(jiān)管部門對糾紛事項指定測繪單位復合，使測繪工作更加透明合理。另外，房產管理門從技術和業(yè)務上嚴格把關，提高測繪隊伍的專業(yè)素質，提高測繪的速度和質量。測繪行業(yè)市場化有利于提高房地產測繪監(jiān)督的質量和效率，是測繪更加公平合理。房地產測繪的市場化是測繪行業(yè)發(fā)展的必然方向，有條不紊地進行測繪工作市場化管理是目前測繪機制改革的關鍵所在。
四、房產測繪技術設計過程質量控制
房產測繪主要用途是為房產產權、產籍管理，房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費，城鎮(zhèn)住宅建設、舊城改造以及拆遷補償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權利關系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產測繪項目。房產測繪技術設計既是對房產測繪項目進行現(xiàn)狀分析、精度研究和設計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權證明、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產測繪依據(jù)、方法及分攤模型的過程。房產測繪技術設計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。
五、結束語
在現(xiàn)在這種自由市場的競爭環(huán)境下，隨著房地產市場的飛速發(fā)展，特別是國家擴大內需的政策為房地的發(fā)展提供了廣闊空間，房產測繪的要求也越來越高，加強對房產測繪質量的控制和管理，建立健全房產測繪資質管理及運行的監(jiān)督和指導就顯得愈發(fā)重要了。與此同時，我們也要清楚房產測繪存在的風險，有些風險是可以防范的，有些是難以預知和防范的，，在對社會服務過程中，房產測繪單位要不斷加強和完善自身素質，持續(xù)改進測繪成果質量，適應房地產市場的需要。要以科學的發(fā)展觀發(fā)展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發(fā)展。
參考文獻：
[1] 夏忠福：《提高房產測繪質量的措施探討》，《測繪與空間地理信息》，2013年08期
[2] 王雪芹：《影響土地測繪質量因素及控制措施探討》，《城市建筑》，2013年16期
關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制措施
中圖分類號：P2 文獻標識碼： A
一、我國房產測繪的現(xiàn)狀
我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現(xiàn)科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。
二、房產測繪的重要性
首先，房產測繪直接關系到業(yè)主的切身利益。房產測繪的全過程，面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權產生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)，這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權證重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料，房產測繪直接關系到房產的價格，關乎業(yè)主的切身利益，也是房產證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。
其次，房產測繪有利于保證房產市場的正常秩序。建筑面積是房產測繪中最基本的要素，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃、產籍管理、房屋產權登記與交易、征收稅費、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導消費者，因此，通過加強對房產面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權益，也保證了房地產市場的正常秩序。
三、房產測繪中測繪面積的質量控制措施
（一）加強對前期收件資料及圖紙審查質量的控制
首先，為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對于有設計變更的地方，還要有變更設計聯(lián)系單或變更設計圖紙。
其次，委托方提交的圖紙應當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱，如：當平面圖上標注的陽臺護寬度不詳細時，可通過陽臺大樣圖來進行查閱；當從平面圖上無法對坡屋頂房屋的2.20米范圍線進行識別時，可通過查閱剖面圖上的圖解三角形進行確定。
再次，委托方提交的收件資料必須要有以下資料：首先，項目工程的規(guī)劃許可證和建筑總平面圖；其次，由地名辦簽發(fā)的相應門牌號；最后，設計部門出具的房屋配套設施及其功能說明，如發(fā)電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關資料。
（二）加強對房產面積測繪中關鍵環(huán)節(jié)的質量控制
1、房產面積測繪各關鍵環(huán)節(jié)中的質量控制
進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說增加了經濟收入的同時又承擔更大的責任，針對日益高漲的房價一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此我們在房屋面積的測繪環(huán)節(jié)中，應把質量控制放在首位，具體要做到四個：房屋計算面積部位認定要準確，長數(shù)據(jù)要準確：房產要素要準確：房屋面積計算分攤要準確。
2、房產要素的調查與確定必須準確
首先，在預測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對房屋的坐落、用途、幢號、結構、樓層數(shù)、房號等要素進行對照確定。
其次，在實測時要把預測得到的房產要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。（1）房產要素必須與設計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關的設計變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進行說明；（2）房產要素必須符合《房產測量規(guī)范》中的相關規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定；（3）房產要素必須符合房屋產權證的發(fā)放要求，達不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。
2、房屋計算面積部位性質的認定必須準確
房屋計算面積部位性質的認定是房產面積測繪中的關鍵環(huán)節(jié)。在對房屋進行測繪前，必須先對計算全面積部位、計算一半面積部位和不計算面積部位進行確定，如果認定不準確，得出的總建筑面積也將是錯誤的，還會導致后續(xù)的的分攤面積計算錯誤。
房屋計算面積部位的性質必須嚴格按照《房產測量規(guī)范》及其所在地的《房產測繪實施細則》的規(guī)定來進行認定。如果建筑圖上的文字注記在《房產測繪實施細則》上找不到相關的詳細規(guī)定時，一方面可根據(jù)建筑結構圖來對計算面積部位的性質進行認定；另一方面也可以要求委托方對此提供明確的說明，或要求設計單位提供設計使用功能的說明，然后再根據(jù)《房產測量規(guī)范》和《房產測繪實施細則》中的類似條款的規(guī)定，來對房屋計算面積部位的性質進行認定。
3、房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確
首先，預測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。房屋預測時套型、邊長的數(shù)據(jù)，有的能夠直接從設計圖上獲取，有的必須經過換算才能取得，如套內面積的墻體中心尺寸、建筑面積的墻外邊沿尺寸和附屬建筑的尺寸，就無法在設計圖上直接獲取，而必須根據(jù)設計圖上的柱軸心尺寸、結構外墻尺寸、內空尺寸等進行換算獲得。在進行邊長數(shù)據(jù)的換算時，必須根據(jù)房屋竣工后的實際情況來進行。
其次，實測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。實測前，要先調出預測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內部尺寸一一進行測量。
4、房屋面積的計算、分攤必須正確、合理
首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產測量規(guī)范》和《房產測繪實施細則》中的相關規(guī)定來計算。
其次，公用面積的分攤計算完成后，應當對分攤前后的總面積、套內面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。
（三）加強對測量精度的控制
按照《房產測繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內；獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應當控制在±25mm范圍內。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質量、標準的控制網，以加強對房屋面積測量精度的控制。
（四）加強對房產測繪工作人員的培訓
房產測繪工作人員包括外業(yè)測繪人員、內業(yè)計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產面積的測繪質量，就必須加強對這些人員的培訓。培訓的內容主要是各種測繪工器具的使用與相關的管理法規(guī)，如《房產測量規(guī)范》、《房產測繪管理辦法》、《測繪質量管理條例》、《測繪產品檢查驗收規(guī)定》、《房屋產權產籍管理規(guī)定》等。通過這些培訓，提高測繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質，從而提高房產面積測繪的質量。
（五）加強對外業(yè)測繪質量的控制
外業(yè)測繪的質量是提高房屋面積測繪質量的基礎。加強對外業(yè)測繪質量的控制，必須從以下幾方面做起：首先，調查表上的有關內容必須與房產圖保持一致，如房屋權界線、用地范圍及其相關說明符號等；其次，房產測量要素必須完整、準確；最后，房產面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內容的完整和規(guī)范。
（六）加強對內業(yè)數(shù)據(jù)處理的控制
對于內業(yè)數(shù)據(jù)的處理必須進行嚴格的控制：
1、房產圖尺寸必須完整，技術要求、說明等要清晰；
2、房產要素必須完整、正確且符合要求；
3、房產面積的計算方法必須規(guī)范；
4、房產測繪報告必須格式規(guī)范、內容完整；
5、房產測繪成果必須進行規(guī)范化的歸檔管理。
（七）加強對房屋面積測繪質量的檢查與驗收
房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎上，嚴格執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質量檢查小組和檢查人員進行最終檢查；一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收。
結束語：
總之，房產測繪工作是一項嚴禁的工作，需要專業(yè)的技術人員，使用先進的儀器設備，按照規(guī)定的流程對房屋進行勘察測量，從而得出相關的信息，為房產管理部門提供科學的依據(jù)。房面積測繪質量控制直接關系到房屋所有權人的合法利益，并且關系到房產市場管理的規(guī)范性，所以要保證房產面積測繪的質量，提高房產測繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標。
參考文獻：
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關鍵詞：房產測繪；技術；測繪質量；控制措施
引言
房地產工程的測繪在當前的應用十分廣泛，涉及到的領域也非常之多，它的主要內容就是對房屋及房屋周邊的環(huán)境以及地質情況等情況進行一個數(shù)據(jù)的測量。在我國房管工作中測繪工作逐漸蓬勃發(fā)展起來的今天，房屋工程測繪的測定范圍已經包括了房屋以及與房屋相關的土地。目前房產測繪技術的應用不再受到政府人員的監(jiān)控，越來越多的房產測繪技術是通過計算和收集房產的一些基礎信息來進行精確測繪的工作的。所以，無論是測量房地產周圍的地理環(huán)境，還是房地產周圍的水土資源等信息數(shù)據(jù)，都應用多種測繪技術進行。
1 房產測繪的內容與意義
1.1房產測繪的內容
房產測繪指的是出于確定房產產權的需要通過測量的手段采集房產的形狀、位置以及面積等相關數(shù)據(jù)然后繪制成房產圖的專業(yè)測繪。從我國的房產測繪市場情況來看，其內容主要包括房產調查、平面控制測量、房產圖的繪制、房產面積的計算、房產要素的測量、變更測量以及成果資料的檢查與驗收等。
1.2房產測繪的意義
我國的房地產測繪行業(yè)是伴隨著房地產的發(fā)展而興起的，并在不斷的應用中逐漸規(guī)范起來，形成了統(tǒng)一的測繪標準。而隨著測繪要求的不斷增長，市場對測繪精度的要求也越來越高，因而其所發(fā)揮的社會效用也逐漸升高。
1.2.1提升國家的城市規(guī)劃水平
作為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產對于國家經濟的發(fā)展起到了極大的推動作用，同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質文化水平。在人們對于房產信息的需求下，房地產測繪工作的重要性不言而喻。以房地產測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)開展城市規(guī)劃工作，不僅是時展的需求，同時也能大幅提高國家的城市規(guī)劃水平，推動我國城市化發(fā)展的進程。
1.2.2確保了房地產行業(yè)交易的可靠性
在我國房地產行業(yè)不斷發(fā)展的推動下，房地產行業(yè)的交易信息也日漸復雜化。房產測繪工作能提供詳細、可靠的房產信息，為房地產交易鋪設更加明朗以及公平的交易平臺，也為房地產開發(fā)商的用地開發(fā)決策提供有用信息。
1.2.3房地產行業(yè)的信息服務水平得到提升
測繪工作在房地產的管理服務過程中發(fā)揮著非常重要的作用，一般情況下，房地產的平面圖都是以測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)繪制的，因此在測繪數(shù)據(jù)的幫助下，房地產管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況，而相關的信息數(shù)據(jù)也可以為管理的細化提供可靠依據(jù)。
2 房產測繪的主要技術應用
2.1 GPS 技術在房產測量中的應用
GPS 技術為現(xiàn)在迅速發(fā)展的一種數(shù)字化定位技術，因為它具備一定的卓越有效性，所以其在房產測量中得到了廣泛的應用。在房產的測繪系統(tǒng)中以 GIS 方式進行繪制與定義圖形及其屬性，能夠實現(xiàn)圖形屬性雙 向連接的目標，同時促使房產的面積具備更加準確的分攤結果，且進行自動生成一個繁瑣的分戶分層平面圖，從而對測繪的精確化與準確化起到一定的促進作用。
2.2 RTK 技術在房產測量中的應用
當 RTK 技術問世之后，引起了人們對它有很高的重視。進行對RTK技術應用以便于定位時，其基準站的接收機把相關的數(shù)據(jù)實時地傳輸給流動站中GPS的接收機，而流動站進行快速的求解整周的模糊度，把厘米級的部分流動站的動態(tài)位置實時地求解出來。在房產的測量中廣泛應用RTK 技術，能夠進行實時的測定部分地 物點位置與權屬界的址點，而且能夠進行有效實現(xiàn)厘米級的精度要求。在GPS系統(tǒng)中能夠直接錄入所得到的整理數(shù)據(jù)，如此可以進行對房產圖精確、及時的獲取。
2.3數(shù)字化的測圖技術在房產測量中的應用
在房產的測量中，數(shù)字化的測圖技術它是采取一定方法進行采集有關的數(shù)據(jù)，通過將數(shù)據(jù)輸入計算機中處理后再經編 輯圖形及生成，有效獲取房產的數(shù)字化圖，然后再經過數(shù)控的繪圖儀或其它輸出的設備進行對房產圖有效地繪制。該技術目前廣泛運用于地籍測量以及房產地形的測量中，共優(yōu)點具有圖載信息比較多、速度比較快、勞動強度比較低、成圖質量相對較高等，因此它是未來房產圖的成 圖發(fā)展的一個重要方向。
2.4全站儀技術在房產測量中的應用
全站儀它是房產測量中相對比較常用的數(shù)據(jù)采集的設備，其作為一種新型的測量儀器，集微處理器、測距裝置及測角裝置為一體多功能的測量設備。它能夠進行自動測量與計算數(shù)據(jù)，而且可以直接進行完成自動輸出、記錄以及存儲數(shù)據(jù)，方便快捷，省時省力。目前在發(fā)展中的全站儀，它的測量精度已達到了相當?shù)母叨龋坏軌蜻M行人工的操作，而且可以進行自動操作，能夠進行遠距離遙控運行的操控，也能機載應用的程序于控制中進行使用。
3 房產測繪質量的控制措施
3.1建立健全房地產測繪市場質量控制機制
發(fā)揮市場機制的有效調節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產品與服務質量進行控制，實際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產品的供應方的利益產生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費者在選擇測繪服務時必然選擇一些測繪技術精準、服務質量高的測繪部門，在市場經濟優(yōu)勝劣汰機制的帶動下，必然能夠促進測繪企業(yè)與測繪從業(yè)人員積極改善自身的技能與水平，全面促進測繪技術的提高，在優(yōu)勝劣汰機制的調節(jié)與控制下，測繪技術水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質量提供保障，達到市場對資源的優(yōu)化配置。
3.2完善內部質量控制機制
這是對房產測繪質量加以控制的核心，具體涵蓋：第一，確定房產測繪質量控制的具體內容，當前的數(shù)字測繪質量控制主要在于作業(yè)程序與數(shù)據(jù)準確度的控制，前者主要在于：測繪手段的擇取、硬件或軟件的配設，具體的作業(yè)設備與方法的選擇，最后的結果的核查――數(shù)據(jù)控制則涵蓋了多方面的內容例如：已知資料的數(shù)據(jù)、最初觀測得到的數(shù)據(jù)、在檢查以后所獲得的最終數(shù)據(jù)――這些數(shù)據(jù)信息需要科學地存儲，并確保精準性。第二，健全質量控制制度系統(tǒng)。例如：不斷加強質量責任制、實行科學、全面的測繪計劃，明確不同部門、崗位的責任、權限――確保各種工作能夠形成體系、按照科學的標準與程序實行制度化管理。形成崗位責任制，也就是說不同崗位的人員要對自己的工作各自負責，全面確保工作質量，進而達到整體的測繪水平的提高。
3.3加強政府的宏觀調控管理
政府作為國家的行政管理部門，要積極發(fā)揮自身的調控作用，測繪相關的國家行政部門要通過實行質量控制責任制度以及評議考核制度來完善對測繪的監(jiān)督，確立相關方面的法律法規(guī)，并不斷完善執(zhí)法力度，確保有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴、違法必究，全面確保測繪事業(yè)的健康發(fā)展，從整個社會角度提高測繪的質量與效果。
結語
在經濟發(fā)展速度以及物質水平不斷提升的背景下，我國的房地產行業(yè)也正在穩(wěn)定的向前進步。作為國民經濟支柱之一的重要產業(yè)，房地產行業(yè)在促進我國經濟的發(fā)展以及推動社會進步方面發(fā)揮了極大的作用。房地產測繪是房地產行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。社會大眾對房產產權問題投人了越來越多的關注以后，其對房地產面積測繪的準確程度也提出了越來越高的要求。因此，如何有效提高我國的房產測繪技術以及測繪質量成為了非常具有現(xiàn)實意義的研究課題。
參考文獻
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關鍵詞：房地產測量；測繪技術；測繪質量；控制措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房產測量是測量學按照專業(yè)進行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術和方案對房屋和房屋有關土地形狀和大小進行測量，而房產測繪則是將這些測量數(shù)據(jù)按照國家標準的繪制方法呈現(xiàn)在圖紙上。測繪技術與測繪質量控制的根本目標是降低項目整體成本和提高項目質量，從而有利于房地產商的經營活動的實施和保障國民的經濟利益和生命安全。
一、房產測繪的功能
1.房產測繪為房地產提供技術上的支持
房產測繪為其管理、開發(fā)、交易、經營等多方面提供有力的科學依據(jù)。房地產測繪指的是將一座城市或一片區(qū)域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網包括房產分層圖，建立坐標系，嚴格按照國家規(guī)定繪制圖紙。該圖紙中體現(xiàn)房屋布局、數(shù)量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進一步細化，則可體現(xiàn)出每一個房地產項目的整體和直觀的數(shù)據(jù)信息等，為房地產管理部門提供可靠的科學依據(jù)，其管理部門根據(jù)房地產測繪圖所提供數(shù)據(jù)信息了解房地產的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產進行管理和登記、從而做出科學合理的城市規(guī)劃；房地產根據(jù)房產測繪進行項目開發(fā)、競標、營銷等經濟活動。因此房地產商對于房產測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產經營活動中起著至關重要的作用。
2.為城市規(guī)劃提供科學依據(jù)
城市規(guī)劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規(guī)劃中房屋規(guī)劃的數(shù)據(jù)依據(jù)的主要來源于房產測繪圖。房產測繪為其提供房屋分布、數(shù)量、功效、結構等基本數(shù)據(jù)信息，對其數(shù)據(jù)信息進行歸納、總結，再加上原有城市規(guī)劃的原有狀態(tài)，對該城市格局進行科學合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優(yōu)良的生活和工作的環(huán)境。
二、房地產測繪技術
1.GPS-RTK技術
RTK技術是先進的定位技術，該技術具有精確的數(shù)據(jù)分析和傳輸能力，在運用過程中該技術將觀測數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)高速的運轉，快速傳遞給GPS機上，使其接受，接著流動對其數(shù)據(jù)信息進行分析處理，經過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術的由于高速傳遞、精確的數(shù)據(jù)和操作簡便的優(yōu)點，被廣泛運用于房產測繪的定位系統(tǒng)中。房屋管理局就是利用RTK技術來對房屋進行準確的定位，從而確定房屋的權屬界，并隨時將房屋定位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息傳遞到GPS系統(tǒng)中，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時更新。GIS技術實現(xiàn)房產繪制的數(shù)據(jù)信息在坐標中進一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產的實際的情況，有利于房地產的管理、開發(fā)和經營。
2.全站儀技術
隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產信息的復雜程度明顯增加，傳統(tǒng)的記錄技術顯然不能滿足房地產的工業(yè)要求。全站儀技術得到問世，提升房產測繪中采集數(shù)據(jù)的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質的測量儀器。該技術是一款自動儀器，其可以自動獨立完成相關數(shù)據(jù)的測量以及相關數(shù)據(jù)信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產測量的效率和精準程度，加深的房產測繪領域的數(shù)字化程度，從而促進房地產領域的進一步發(fā)展。
房產測繪技術除了以上的兩個技術還包括數(shù)字測繪技術等，這些具有現(xiàn)代特色的測繪技術為房產測繪質量提供有力保障，也對房地產發(fā)展起到強有力的推動作用。
三、房地產測繪質量的問題及控制
1.提高測繪人員職業(yè)素養(yǎng)
房產測繪圖的研究對象往往是一片區(qū)域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數(shù)據(jù)分析十分復雜。隨著社會經濟的發(fā)展，其面臨著越來越復雜測繪現(xiàn)狀，其相應的測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)不能應付人們日益增長的需求。這一現(xiàn)象可能造成數(shù)據(jù)的精確度不能得到保證，從而其測繪質量水平的降低。
首先房產測繪的人員的資質應該進行嚴格的把關，嚴禁無證測繪的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次對測繪人員進行科學合理的任務分配，務必做到物盡其用，例如將專業(yè)與非專業(yè)人員合理調配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓機構，提高測繪員工的整理職業(yè)素養(yǎng)，同時不斷傳遞先進的測繪技術和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業(yè)水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業(yè)自身等多方面的監(jiān)管等。
2.建立完善的房產測繪質量控制系統(tǒng)
房產測繪系統(tǒng)主要分為測繪市場控制系統(tǒng)和測繪內部控制系統(tǒng)兩部分。市場控制系統(tǒng)的建立主要包括房地產要根據(jù)市場波動和競爭對手的信息，對測繪質量進行調節(jié)。測繪質量通過市場優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境下不斷提升，從而在市場中占據(jù)有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內部控制包括兩方面的內容：一方面是在房產測繪具體實施過程中，測繪方案的設計、測繪技術的運用、先進設備的選取，數(shù)據(jù)信息的審核等多方面進行不斷優(yōu)化從而達到數(shù)據(jù)信息的不斷精確和分析數(shù)據(jù)能力不斷提升；另一方面完善質量控制系統(tǒng)。制定完善的測繪技術、不斷加深測繪計劃中的債權制度、根據(jù)國家標準制定科學合理的審核標準，使測繪作業(yè)形成流水線工程，保證每一環(huán)節(jié)作業(yè)的測繪質量，從而提升整體的測繪質量水平。
3.加強政府的宏觀調控
政府對于測繪質量的宏觀調控主要從質量控制責任制度和考核制度兩方面來實現(xiàn)，對于房產測繪質量的控制。同時政府根據(jù)測繪質量問題不斷完善相關的法律法規(guī)，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產測繪質量實施有效的監(jiān)督，從而保證測繪市場良性競爭的經濟環(huán)境，促進我國房地產測繪領域進一步發(fā)展，優(yōu)化我國房地產的經濟結構。
結束語
綜上所述，房產測繪技術的數(shù)字化是現(xiàn)今的發(fā)展趨勢，想要有效的控制測繪質量，首先需要技術上的支持；其次是人才隊伍的建設；再次是完善測繪質量控制系統(tǒng)；最后是政府強有力的支持，充分發(fā)揮宏觀調控的作用，調整房產測繪的市場結構。推動房產測繪質量的進步，從而促進房地產領域的進一步優(yōu)化。
參考文獻
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關鍵詞：房產測繪；質量控制；研究分析
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.11.098
隨著國家經濟的發(fā)展，建筑工程中房產測繪技術的質量控制不斷提高，人們對于工程技術需求越來越重視，研究房產測繪技術及質量控制就是其主要目的之一。當前，雖然在建筑工程中房產測繪技術取得了較為巨大的成果，但在質量的控制上仍然需要進一步完善和發(fā)展。因此，房產測繪技術操作人員要進一步完善建筑工程的技術控制，增強市場的競爭力，更好的為經濟和社會發(fā)展提供重要的理論基礎。
1 房產測繪對于房地產行業(yè)的作用和意義
目前，隨著城市化的發(fā)展和房產行業(yè)的發(fā)展，加強房產測繪技術及質量控制研究對于房產行業(yè)的發(fā)展起著重要的作用和意義。其具體表現(xiàn)為：第一，房產測繪能夠有效促進房地產行業(yè)的信息服務質量。在當前的房地產行業(yè)的建設中，房產技術在質量控制和服務中發(fā)揮重要的作用，大部分房產平面圖大都按照測繪技術進行模擬和繪制，加強房產工作人員各方面的交流和共享，為購房人員提供重要的安全保證。第二，房產測繪能夠有效提高房產行業(yè)的交易水平。面對較為復雜的地產信息，加強房產測繪技術和質量控制能夠有效的提供測繪信息，為房產建設提供有效的安全平臺，為房產開發(fā)提供重要的決策信息。第三，房產測繪能夠有效推動城市化進程。房產測繪有效的增強國家的經濟建設，準確反映當前國家的經濟和人民的生活水平，有效的促進城市化發(fā)展的需求，提高城市化水平，推動國家建設。
2 房產測繪的主要技術
房產測繪是與當前網絡技術相結合的技術，因其動態(tài)性的特點反映測繪信息，而受到更加廣泛的應用。當前房產測繪的主要技術主要包含房產測量中的GNSS運用、全站儀的使用和網絡差分RTK技術的應用。具體來講，在房產測量中的GNSS運用中，通過GNSS技術定位，借助定位的高精準和高效率，廣泛應用在測繪面積等方面；房產測繪全站儀的使用過程中，通過與微型處理器和一些測距工具的結合，將具體的檢測結果進行數(shù)字化分析，有效的實現(xiàn)數(shù)據(jù)的存儲、分析和記錄，使得精密儀器可以大規(guī)模的遠程操控，提高工程技術的檢測效率。當前，房產測量在RTK技術的運用上，通過RTK定位能夠有效的得到數(shù)據(jù)的傳輸，便于數(shù)據(jù)的快速計算。通過RTK技術對地物的精準定位，實現(xiàn)房產的圖像繪制。數(shù)字化的測繪技術在動態(tài)數(shù)據(jù)的顯示上發(fā)揮了重要的作用，有效的完善了房產信息的系統(tǒng)，提升了房產數(shù)據(jù)和信息的傳遞速度和效率，促進整個測繪行業(yè)的健康發(fā)展。
3 房產測繪質量控制措施
（1）建立和健全測繪市場質量的控制機制。在測繪質量方面必須要注重測繪市場的質量控制，充分發(fā)揮市場的重要作用。在房產測繪質量方面，加強房產測繪的質量水平能夠有效的增加房產的競爭力，注重關注消費者的需求，全方位打造高|量和高精度的測繪技術。在測繪技術相對落后的企業(yè)之中，只有通過質量控制才能實現(xiàn)監(jiān)督測繪的順利發(fā)展。在政府層面，作為國家的行政管理部門對市場進行有效的宏觀調控發(fā)揮著很大的作用。因此，在測繪市場質量的控制機制方面必須嚴格落實國家的法律法規(guī)，注重依據(jù)當前測繪市場的實際情況，制度合理的制度標準和控制機制，進一步促進我國的房產建筑行業(yè)邁向更加科學的現(xiàn)代化，真正提升測繪的質量和水平。
（2）進一步完善內部質量的控制機制。只有充分保證質量才能更好的確保測繪質量。通過測繪質量的內容和質量控制制度不斷提升，將內部的數(shù)據(jù)做出精準的測量和有效的操作，才能更好的提升高精度的儀器測繪，確保測繪的精準度，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的精確有效性。在質量控制系統(tǒng)方面，要健全相關檢測控制體系，實現(xiàn)測繪過程的科學化和精確化，加強質量控制的監(jiān)督機制，實現(xiàn)有效的測繪工作。在內部的質量控制方面，定期檢查是保證質量的關鍵環(huán)節(jié)。在房產測繪過程中，要注重將內部的檢查工作落實到整個測繪的過程中，加強測繪人員在數(shù)據(jù)、圖形和文字資料等方面的核查力度，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。同時，內部的監(jiān)督人員要做好及時的抽查，并做好抽查方面的有效記錄，確保通過監(jiān)督機制實現(xiàn)監(jiān)督質量的提升。
（3）加強相關人員的培訓力度。在加強相關人員的培訓力度上，要加強人員的管理，進一步提高建筑人員的專業(yè)水平，確保房產測繪行業(yè)的合理開展，增強測繪人員的測繪水平。測繪技術人員在業(yè)務上的能力直接關系到當前測繪質量的水平，因此在具體的測繪操作過程中，必須加強測繪工作者的業(yè)務水平和能力。首先，測繪管理階層要注重安排時間加強測繪人員的學習和培訓，注重測繪教學的編寫和學習計劃的制定；其次，測繪管理人員要注重加強測繪技術人員的業(yè)務考評，嚴格獎懲制度，在一些出現(xiàn)嚴重質量問題的人員實施處罰，注重人員從心理上重視測繪質量問題，防止一些主觀上的失誤導致測繪質量出現(xiàn)問題。
4 結語
綜上所述，加強房產測繪技術及質量控制研究分析具有重要的現(xiàn)實意義。隨著建筑工程的房產測繪技術在我國的建筑行業(yè)越來越普及，房產測繪的質量問題必然越來越受到人們的廣泛關注。只有在工程實踐的過程中加強質量的提升，采用合理的管理方式和技術手段，才能更好的促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展，在相關的測繪領域只有加強對測繪技術及測繪質量的研究，才能更好提出提升測繪技術及質量的方法，更好的滿足測繪行業(yè)的需要，促進其發(fā)展。
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【關鍵詞】房屋；測繪面積；分攤計算；質量控制
一、前言
我國經濟的發(fā)展帶動了房地產業(yè)的發(fā)展，當前我國房地產業(yè)通常的作法是按建筑面積來進行房產的銷售。而很多的消費者對于建筑面積的計算過程并不清楚。由于對同一房產采用不同的計算方法與標準所計算出的房產的建筑面積并不相同。為了房地產行業(yè)的健康有序發(fā)展，針對于這些問題，要提高測繪人員的專業(yè)技術水平和職業(yè)素質和職業(yè)道德，相關部門加強制度的建設與執(zhí)行的力度，對于測繪的標準進行規(guī)范，并在過程中加強質量控制，測繪人員在進行數(shù)據(jù)處理時，要本著公開公正的原則，加大數(shù)據(jù)處理分析的透明度，把各項目與數(shù)據(jù)詳盡的列出，并做必要的解釋說明，以加強房產測繪面積分攤計算的質量控制。本文對房產測繪面積分攤計算的質量控制進行了探析，并提出了質量控制方法。
二、加強房產測繪面積分攤計算質量控制的方法
（一）加強培訓，提高工作人員專業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德水平
任何工作的基礎都是以人為本的，在進行房產測繪面積分攤計算時，人的因素對于質量的影響是非常大的。因此，要提高房產測繪面積分攤計算的質量，首先要加強測繪工作人員的專業(yè)素養(yǎng)的提升及職業(yè)道德水平的提高方面來，這是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括在外作業(yè)人員及內勤人員等。每個人都在此過程中發(fā)揮了重要的作用，對于質量控制起到了重要的作用。通過加強培訓，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)水平和職業(yè)素質。具體的培訓內容包括測繪質量管理法規(guī)、房產測繪法規(guī)、房產測繪檔案管理條例等條例法規(guī)，專業(yè)技術包括房產測繪質量的檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。通過專業(yè)系統(tǒng)的培訓，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德。
（二）建立嚴格的檢查驗收制度
在進行房產測繪面積分攤計算時，要進行作業(yè)組自檢，檢查內容有：一是房產調查及野外測繪內容是否正確、齊全；二是對于內容的檢查，檢查圖形繪制及符號表示的正確性及完備性；三是檢查分攤方法計算結果及內容是否合理、正確、完整性。在檢查完畢確認無誤后形成野外記錄和計算成果資料。隨后是由專職質檢員檢查。主要檢查內容是對前項記錄的復核與效驗，如野外記錄、分攤計算等的正常檢查等項目外。此外需要對項目委托書、建設工程規(guī)劃許可證、土地證等內容進行復核與對照，如果發(fā)現(xiàn)錯誤后，要及時的改正，在必要的時候需要進行野外復測。所有的記錄正確后，復檢，滿足質量要求后方可。由質檢員將檢查合格完備的數(shù)據(jù)提交技術負責人。由技術負責人進行審核。要檢查的內容有：作業(yè)方法的合理性，資料數(shù)據(jù)的完整性與正確性，是否登記要及規(guī)定的其他需要檢查復核的項目。在復核中如有問題，則應按規(guī)定發(fā)回相關人員修正，并對于項目進行考核評價評分。把修正后的資料完整存檔，以備抽檢。
（三）對外業(yè)測繪質量進行有效控制。
在房產面積測算時最重要的環(huán)節(jié)之一即是外業(yè)測繪。這是測繪的基礎，對于測繪質量的提升起著重要的作用。在外業(yè)測繪質量控制時要重點關注的環(huán)節(jié)有：一是要確定房產圖上所標注的內容的準確性與真實性，通過調查表了解房屋權界線示意圖的用地范圍、房屋權界線及有關說明符號等的準確性；二是要檢查房產測量要素的完整性與準確性及合理性；三是要檢查房產面積測量原始記錄的規(guī)范性與完整性，確保內容規(guī)范完整。在項目野外作業(yè)結束之前，要進行野外自檢，以確保信息的準確性。組長要進行巡視檢查，以確何數(shù)據(jù)的準確性。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20 m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20 m的范圍線。
（四）內業(yè)數(shù)據(jù)處理控制到位
對于內業(yè)數(shù)據(jù)處理的重點環(huán)節(jié)有：一是要確保房產圖的規(guī)格尺寸、技術要求、表述內容等符合要求；二是確保房產要素的描述完整、詳實、達標；三是要確保房產面積的計算方法正確達標。面積分攤時除自動對分攤關系進行檢查，保證所有實體均被指定到相應的功能區(qū)或共用區(qū)中，還結合多種方式進行對比：參加分攤非公用實體面積與分攤之后的套內面積進行對比，兩者不同說明有部分戶室沒有參加分攤；參加分攤公用實體面積與戶室分攤得到的面積相比較，若不同說明有公用部分沒有被分攤；分攤前所有實體面積總和與分攤后房屋建筑面積的總和進行對比，若不相等說明分攤錯誤，可能存在重復分攤等問題。通過分攤說明，檢查人員能夠清楚地知道分攤具體是怎樣進行的，及時發(fā)現(xiàn)分攤中是否存在問題，從而確保分攤的正確性；四是要確保房產測繪報告的編寫符合規(guī)范的要求；五是要確保歸檔規(guī)范。
（五）采用工作流技術實現(xiàn)生產過程控制
在房產面積測算時采用好的技術手段與方法可對質量提升起到事半功倍的效果。工作流技術是工作流管理系統(tǒng)的核心技術，可對業(yè)務過程進行有效的監(jiān)督、控制、協(xié)調，對其間的信息進行跟蹤。通過工作流實現(xiàn)各個流程之間的協(xié)同工作，使流程順暢，有效的提高業(yè)務水平。在房產測繪工作中推行流程化、制度化、規(guī)范化的管理，其具體作業(yè)流程如圖1：
為加強管理，通過現(xiàn)代信息化的手段實現(xiàn)房產測繪工作的信息化管理。根據(jù)崗位確定崗位職責，并根據(jù)職責內容實現(xiàn)動態(tài)的權限設定。由系統(tǒng)管理員對各個崗位的操作進行管理，對記錄進行整理，以確保信息化操作下的業(yè)務生產的過程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。
三、結語
社會經濟的發(fā)展推動了各行各業(yè)的進步與完善，對于房地產行業(yè)來說，要發(fā)展中也需要不斷的完善規(guī)范。面對消費者所關注的房產面積測算質量問題要給予充分的重視，采用規(guī)范化的管理方式提高房產面積測算的質量，對于出現(xiàn)的問題或爭議，要探討解決的方法，找出合理的最佳計算方法。切實的提高房產測繪水平，促進測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻：
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[3]李和氣.房屋建筑面積測量[M].北京：中國計量出版社。2001.
關鍵詞：房產測繪；質量控制；測繪管理
Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.
Key words: real estate mapping; quality control; mapping management
中圖分類號：O213.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、我國房產測繪的現(xiàn)狀
房產測繪由房地產主管部門下屬房產測繪隊（事務所）從事，是房地產產權產籍管理的基礎工作，與房地產權關系緊密相關。隨著城市化進程的不斷加快，對房產測繪工作也提出更高的要求。但由于我國房產測繪工作起步較晚，存在操作規(guī)范和制度不夠完善，房產測繪工作還存在諸多不足。
關鍵詞：房產測繪；質量控制；探究
1.引言
我們知道，房地產測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪。隸屬于工程測量，是工程測量專業(yè)中地籍測量學的一部分，后獨立為房產測繪。隨著房產市場的建立和快速發(fā)展，為房產市場服務的房產測繪行業(yè)也獲得了長足的發(fā)展。然而，伴隨房產市場的不斷規(guī)范，市場對房產測繪管理要求越來越嚴格，測繪單位承擔的責任也越來越重大。這就要求規(guī)范房產測繪管理機制。
2.房產測繪的質量控制要點
2.1設計過程的質量控制
房產測繪主要用途是為房產產權、產籍管理，房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費，城鎮(zhèn)住宅建設、舊城改造以及拆遷補償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權利關系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產測繪項目。房產測繪技術設計既是對房產測繪項目進行現(xiàn)狀分析、精度研究和設計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權證明、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產測繪依據(jù)、方法及分攤模型的過程。房產測繪技術設計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。
2.1.1房產測繪類型及測繪目的
房產測繪類型可以分為初始測繪和變更測繪，根據(jù)房屋是否竣工又可以分為實測繪和預測繪。預測繪一般根據(jù)依法核準備案的建設工程圖紙采集房屋尺寸、結構、圖形等信息來進行房產面積測算，實測繪需要根據(jù)工程竣工驗收資料到實地測繪采集數(shù)據(jù)。測繪目的根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途來確定，不同的測繪類型、測繪目的，有不同的測繪要求和測繪方法。
2.1.2測繪項目采用的技術標準、精度要求
各地房地產發(fā)展情況和社會環(huán)境差異較大，地方政府一般會制定一些相對較符合本地區(qū)的標準及規(guī)范，房產測繪的技術標準和規(guī)范也會進行變更或修訂。一般情況下初始測繪應采用本地區(qū)已經公布并正在施行的現(xiàn)行技術標準或規(guī)范，變更測繪或已經有預測繪過的測繪應采用原測繪成果采用的技術標準或規(guī)范。
2.1.3房產面積分攤計算分析
根據(jù)待測房屋的設計圖紙及擬采用的技術標準，在分析房屋空間結構、平面布局及功能區(qū)組成的基礎上，確定房屋建筑面積的具體算法和共有共用部位的分攤層次，建立準確的分攤模型。
2.1.4測繪項目技術設計書和施測前準備
根據(jù)測繪項目的大小進行相應的測繪技術設計書的設計編寫，選擇恰當?shù)臏y繪基準和起算數(shù)據(jù)。組織測繪技術人員根據(jù)委托方提供的房屋設計圖紙或竣工測繪的圖紙資料繪制房產測量草圖，標注設計的理論尺寸和房屋的相關信息，對房屋建筑結構、布局及附屬結構情況做到心中有數(shù)，合理安排外業(yè)測繪。房產測量草圖在外業(yè)實測時可以作為外業(yè)數(shù)據(jù)采集記錄和校核的依據(jù)。
2.2實施過程的質量控制
房產實施測繪作業(yè)過程包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集（房產要素的測繪和調查）、內業(yè)圖形處理及各類面積分攤計算。房產實施測繪作業(yè)過程直接影響房產測繪成果的質量，是房產測繪質量控制的重點。
2.2.1房產測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集
房產測繪外業(yè)應使用經檢定合格且在檢定有效期內、能達到相應精度的測繪儀器進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內部的原則，即先采集房屋數(shù)據(jù)，而后采集房屋內部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結構數(shù)據(jù)。如果實施測繪的項目有做過預測繪的，預測繪時繪制的房產分層分戶圖可作為實測繪時的外業(yè)記錄草圖，測量外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標注數(shù)據(jù)，檢查兩者差值是否超出誤差，發(fā)現(xiàn)問題就地復查，避免錯量、漏量。對沒有做過預測繪的房產測繪項目或事先未準備好測量草圖的房產測繪項目，一般應安排兩個外業(yè)測量組對該項目進行獨立測繪，兩組測繪數(shù)據(jù)均應符合相關規(guī)范和合約的約定，對比兩組測繪數(shù)據(jù)的較差，滿足精度要求后取其中值作為后期內業(yè)處理的最終數(shù)值。
2.2.2房產圖繪制及面積計算
外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應及時進行內業(yè)平差和圖形處理，避免時間間隔過長，造成遺忘或返工。房產測繪從外業(yè)數(shù)據(jù)采集到內業(yè)繪圖和面積分攤計算工作由同一測繪技術人員完成比較好，因為施測人員對施測的房產情況比較了解，能更為準確的繪制房產圖和劃分功能區(qū)進行房屋面積計算。內業(yè)數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。房產平面圖形處理完成后應對處理好的圖形進行全面檢查，在房產面積計算前先考慮是否滿足計算建筑面積的條件，再考慮如何計算、分攤。房產圖繪制和面積計算完成后，應當經過同一作業(yè)組其他人員的校核，提高數(shù)據(jù)和房產圖的準確性。
3.完善房產測繪有關法律法規(guī)的建議
3.1 進一步細化、完善《房產測量規(guī)范》
雖然《房產測量規(guī)范》、建住房[2002]74 號文等對房產測繪中的一些問題作了較為詳細的規(guī)定，但隨著房地產業(yè)的發(fā)展，新的建筑形式層出不窮，規(guī)范經常處于滯后。因此，對日常工作中的一些問題，可以以文件的形式加以明確； 同時，應對《房產測量規(guī)范》建立修訂計劃。
3.2 進一步完善《房產測繪管理辦法》
《房產測繪管理辦法》顯著特點是測繪隊伍的管理與測繪成果應用管理分離； 測繪行政主管部門負責隊伍管理，房產行政主管部門負責成果應用管理，但在實際工作中測繪隊伍整體素質直接決定了測繪成果的質量。測繪行政主管部門和省級房產行政主管部門在房產測繪單位申請資質及年檢換證時，應充分發(fā)揮地、縣、市等基層房產管理部門的作用，保證房產管理部門對測繪管理有一定的管理權，同時結合房產測繪的專業(yè)特點，在“市場準入”條件方面要求房產測繪單位必須掌握產權產籍管理和房屋建筑面積計算方面的基本知識。
3.3發(fā)揮行業(yè)組織的監(jiān)督、協(xié)調作用
在英聯(lián)邦國家，注冊測量師協(xié)會是有一定權威的行為自律性組織。該機構的組成，一般由地方測繪主管部門的負責人，其他測量部門及私人測量機構中有社會聲譽，辦事公道，原則性強的測量專家組成。測量師協(xié)會的基本任務是： 組織進行注冊測量師考試，培訓和受理注冊； 研究提出注冊測量師執(zhí)行的技術標準，制定注冊測量師在執(zhí)業(yè)中失職行為的處罰規(guī)定； 同時負責對私人測量公司的活動進行監(jiān)督，對違紀者進行處罰。注冊測量師協(xié)會（ 理事會） ，在市場經濟條件下，可以承擔部分政府部門轉移的職能，如規(guī)范測繪市場、協(xié)調價格、制訂技術規(guī)定等。由此可見，只要組織健全，管理完善，行業(yè)協(xié)會可以發(fā)揮很好的協(xié)調作用，促使測繪市場健康發(fā)展。
