時間：2023-07-05 16:19:35
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近日，重慶市市長黃奇帆就房產稅首次公開表示，重慶即將開征的高端房產稅將對存量、增量高檔房都展開征收。而隨著重慶高檔商品房地產稅塵埃落定，上海房地產稅基本框架也逐漸明朗。房產稅試點預期已兌現，板塊估值已充分反映各種利空預期，中短期更嚴厲的政策調控預期告一段落，房地產板塊進入估值修復和增長階段，2011年將是地產股的價值回歸年。
重慶房產稅試點影響力度較弱
房產稅針對高檔商品房，預計征收范圍較小，力度較輕。從新華網消息看，房產稅針對高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標準為建筑面積 144平米（或套內面積122平米），我們預計實際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數，累計稅率0.5-1.5%。并且，房產稅的征收對評估體系、征稅體系的要求比較高，估計最終方案不會十分嚴格，預計初始只對新增住房征收，后續待評估體系完善，再逐步擴展至舊房。
對成交量整體影響較弱，對高檔住宅房價的影響取決于最終稅率，整體來看，影響幅度很有限。從出臺時間及征收對象看，除了作為稅制改革的一環外，此次房產稅的出臺帶有調控的目的和作用，我們認為其對市場的影響是：（1）預計對整體成交量的影響比較有限：一方面是因為此次征收范圍較小，另一方面房產稅對投資者的影響遠大于自住者，而前期的信貸等調控手段已經明顯的抑制投資需求，從微觀來看，下半年購房者以自住需求居多，重慶市場尤其如此；（2）對高檔住宅房價會有影響，但幅度取決于最終稅率。房產稅作為未來現金流支出的增加，從理論上講會對房價產生影響，如果按照1%的稅率貼現計算，對房價的影響幅度為10-15%（貼現率7-10%），因此對最終實際房價升降取決于最終的稅率及市場本身預期的房價升幅。
宏觀經濟環境決定行業發展大勢
宏觀經濟環境對于房地產行業的發展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對于行業發展關系重大。房地產的開發需要投入大量的資金，同時商品房的購買也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應量的多少等因素將影響著房地產開發投資、成交量、房價等行業發展的反方面面。另外，房地產作為資產保值增值的重要工具之一也受到經濟通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經濟因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來看，我們認為，2011年的宏觀經濟環境將不會改變房地產行業良好的發展趨勢。
貨幣政策由“適度寬松”轉為“穩健”
2010年12月的中央經濟工作會議已經確認了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉為“穩健”，這對于房地產行業而言的影響主要是負面的。從需求面角度，穩健的貨幣政策主要意味著加息周期的開啟，從而將提高購房者的購房成本，減少房地產需求。從供給面角度，穩健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產開發投資的增長和房地產企業效益的提升。然而，這些影響效果的顯現還將取決于貨幣政策的具體實施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉變對于行業的影響相對較小。
通脹與治理通脹的博弈
近期，國內CPI 出現了持續的快速上漲，推動經濟進入了負利率時代。在這種經濟環境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規避貶值的損失，房地產投資需求因此而增加，行業發展受益。在國內經濟保持平穩較快發展的背景下，預計2011年通貨膨脹延續的概率偏大，由此來看，2011年房地產行業有望保持較好的發展。但是，在調控政策對房地產投資需求的嚴格限制下，由通脹產生的房地產需求較難轉化成有效購買，所以，在當前的政策環境下，上述利好作用可能無法充分發揮。同時，由于高通脹的存在對民生將產生較大不良影響，政府將采取較為堅決的手段管理物價水平，而這些手段有可能給房地產行業的發展帶來一些副作用。因此，綜合來看，通脹和治理通脹博弈的經濟環境對于房地產行業的發展將產生有限制的利好的。
人民幣存在升值壓力
人民幣匯率改革將在2011 年繼續，在國內經濟持續向好而國際經濟復蘇仍存在不穩定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢以及進一步升值的預期將加速國外資金的流入，而對于流入的外資來講，房地產投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產需求進一步增加。因此，2011年人民幣升值預期將對房地產行業的持續發展起到助推作用。
2011年行業基本面判斷
房價的判斷：房價難下跌 漲幅將收窄
2011年的價格走勢。我們判斷2011 年整體房價將穩中有升，但漲幅將得到控制（不排除個別城市房價會階段性有所回落，但幅度和持續時間也會非常有限）。房價難以下跌，通過國外的實證分析，我們發現，在經濟處于高速發展，居民收入不斷增長、城市化進程尚未結束的背景下，難以出現房價持續下跌的情況。
日本的經驗。日本地價與其經濟走勢、居民收入、城市化進程具有高度的相關性。日本地價于1992年開始下跌，與此對應的，恰是日本經濟從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開始基本處于不增長的狀態，同時，日本的城市化率在1992年后也已經達到77%的高點。
德國的經驗。從1958-2008 年，德國房價基本未出現過下降，只是漲幅隨經濟出現波動，且在經濟高速增長的時期也面臨了房價增幅的劇烈變化。而房價在1995-2008年出現了十多年幾乎不漲的情況，也是因為經濟從高增長回落至2%的低增長時期，居民收入也陷入不增長的境地，同時城市化也達到高點，人口增長帶來的影響基本消失。
中國的現狀。中國經濟未來仍將處于高速的增長期，居民收入仍將繼續增長，中國的城市化進程遠沒有結束，中國尚處在第三次生育高峰帶來的置業高峰（這一點從高校畢業生持續增加、2006年開始結婚對數增加兩個側面看出來）、居民儲蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發的影響還未消失，中國的購房文化短期不會改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房價不具備持續下跌的可能。
未來房價漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當然，也有投資者擔心，供應增大，而需求受調控，這種局面會否導致房價下跌？我們認為，由于供應的增加有明顯的區域化差異，這將化解供應對房價的壓力。這種供應的區域性差異是指：一線城市2010 年新開工增加是在之前連續5 年下降的基礎上恢復性的增加，因此供應仍可能不足，但由于其需求是政策調控的重點，最終可能實現新的供需均衡；二線城市2011 年供應增加是連續數年的持續增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來城市間軌道交通的快速發展，中國正從個別超大城市向城市群發展，這將改善未來城市人口分布，熨平住房需求，對控制中長期房價漲幅有利。
成交量的判斷：主要城市成交量將實現正增長
2011年的成交量走勢。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調控的原因，但更重要的原因是供應不足，這一點從主要城市庫存去化周期仍在低位可以看出來。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現實情況是中國的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說明了這一點），而是由供應決定。供應的增加不會對需求形成壓制，反而會促進成交。因此，我們認為，隨著2011年供應的增加，成交也將增加。
投資建議
2011年將是地產股價向上回歸基本面的一年，目前地產股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。主流地產公司業績將保持確定性增長，2011年地產行業的政策環境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部將明顯抬升。
論文關鍵詞：房地產公司 資本結構 公司價值
一、研究目的和背景
房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設計
1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。
三、描述性統計與分析
由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。
四、結論和建議
【關鍵詞】房地產行業 HR部門 業務部門 價值
一、分析房地產行業HR部門管理當中存在的問題
（一）避免人才流失
伴隨我國企業與各項業務快速的發展，房地產行業的業務部門的人才流失問題也越來越嚴重，通過這一點不難看出，房地產業務部門的高薪雖然能夠吸引大批的業務高手，但將人才留在企業長期的工作，為企業創造更大的價值才是房地產業需要重視的問題。
（二）不完善的薪酬體系難以形成較好激勵效果
在我國的房地產企業當中，業務部門的薪酬體系過分注重外部的業務競爭，忽視了內部薪酬的公平性，普遍都是通過房地產行業的高薪來吸納優秀的業務人才。伴隨企業的發展，很多大型的多元化的房地產行業在員工的薪酬制度與激勵機制方面并不完善，很多員工都出現了積極性低下的問題。一部分專業項目型的房地產公司，雖然薪酬制度比較靈活，也能夠激勵員工的工作積極性，但是卻將員工個人發展的空間以及穩定性方面的追求忽略了，因此這些公司在利益動力機制方面缺乏長期性，其結構性也不完善，對企業的長期、穩定的發展形成了一定的制約。
（三）績效管理效果不明顯
高效的純凈管理體系，能夠有效的提高員工的工作績效，確保員工在公平進行、有朝氣的環境當中工作，從而提高業務量以及工作效率，使企業的競爭優勢增強。我國房地產行業HR部門在績效管理方面，也取得了一定的效果，但不少企業并不是為了改善并提高公司績效才進行績效考核，還有企業是想通過這種先進的管理工具和管理理念解決績效管理當中出現的問題。HR管理的改進要要持續不斷的，不可一蹴而就。像BSC和KPI等這些先進的工具的運用，要求企業必須要有一定的管理基礎。要采用怎樣的考核方法、運用哪些KPI，考核結果怎樣才能反映到實際的管理當中，提升員工的積極性和穩定性，從而促進企業的發展需要房地產企業高層給予更多的重視。
（四）房地產企業缺少相應的文化建設
因房地產行業運作的動態性，不少企業的領導忽略了企業文化對于員工滿意度和忠誠度方面提高的作用，很多房地產公司的企業文化都有一定的缺失和不健全現象。企業是否具備好的適合本企業的企業文化，是否真正發揮企業文化的作用，在一定程度上反映出了該企業的影響力與凝聚力。企業一定要形成屬于自己的、優秀的企業文化。缺乏企業文化的影響，就會缺乏企業號召力，凝聚力和忠誠度也相對缺乏。
二、針對房地產行業HR部門出現的問題給出相應的對策
（一）留住現有人才，完善員工的職業生涯規劃
房地產行業的業務部門，從業人員向年輕化發展，他們處在強烈需要自我發展與提升的時期。房地產行業始終是以高薪著稱，豐厚的薪水與福利短時期內是可以提高員工的工作熱情的，可隨著工作時間的變化，員工個人發展和自我提升方面的要求會變得越來越強烈。因此，房地產HR部門，必須有戰略性的同員工進行全面的溝通，給員工設計出彈性較大的職生生涯，給員工創造能夠適合其自身特點的發展空間，其中包括培訓和升遷的機會。這樣可幫員工認識到自己未來發展的空間，明確自己在企業發展過程當中的責任和重要性，發揮自己的潛力，切實的成為企業的長期的合作者，與企業共同發展。
（二）動態、公平的績效管理和薪酬體系的構建
房地產行業要根據本企業的發展戰略與運營特點，建立符合自身特點的動態的績效管理體系與薪酬體系，增強體系的公平性與合理性。在設計績效管理體系時，應注意以下問題：①要考慮績效考核的機會成本。即要避免為了考核的全面而增加考核的難度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。②考核方式不必完全一致。即針對不同崗位設置不同的績效考核方式。③避免完全量化狀況的出現。許多人認為，考核的量化是對參加考核人的公映，所以在作績效考核方案時能量化的量化，不能量化的也量化，造成績效考核看上去十分機械，同時會使許多無法量化考核的部門無法操作。因此，在進行績效考核設計的時候，要做到主觀與客觀相結合，發揮主觀考核的優勢。④績效考核要服從企業現階段的發展狀況和企業發展戰略的要求。績效考核不是一成不變的，要隨著企業的發展、隨著企業戰略要求進行不斷的調整。
（三）企業文化是房地產企業進HR部門管理的基礎
房地產行業要從本企業的實際入手，要對公司發展歷程進行提煉，培育適合自身運營特點的企業文化。
房地產行業的企業文化建設要培育建立在企業核心價值觀基礎上的員工歸屬感，這需要領導者與員工充分溝通，共同尋找企業的價值觀，有效幫助員工產生對企業的戰略以及企業的領導的認同感和歸屬感；努力培養員工的成就感，當然這忠誠度是建立在員工自身價值觀的基礎上的，企業的共同價值觀可以影響并引導員工的價值觀，調動員工的工作積極性，更好地向著為組織發展戰略服務的價值觀方向靠攏。另外，這種在企業文化的氛圍下的溝通，還可以很好地促進企業領導者的領導風格的完善，形成更適合員工的領導方式。好的企業文化會幫助企業形成一個良好的氛圍，幫助企業形成一個良好的氛圍，吸引和留住人才。
總之，房地產行業HR部門必須樹立以人為本的管理思想，給員工進行個人職業生涯的規劃，構建動態、公平的績效管理和薪酬體系，提煉公司的企業文化，還要吸納更多的優秀業務人才來提高企業的核心競爭力，才能夠使業務人員具有長效的積極性和工作熱情，為企業創造更大的經濟效益。
參考文獻：
關鍵詞：營運能力評價指標；優化；房地產上市公司
一、研究意義
我國的房地產行業發展速度較快，投資數額巨大，非常依賴金融機構，所以房地產企業自身的資金周轉效率好壞影響著企業自身的價值，決定著其長期戰略目標能否順利實現。我國的房地產行業在資金周轉能力和營運能力上存在諸多問題，所以需結合我國房地產行業現有營運能力評價指標，根據房地產行業特征及存在的問題，對房地產行業營運能力評價指標進行改進，使企業管理者和利益相關者能準確判斷和評價企業經營管理的質量和經濟資源的利用效率，為房地產行業的穩定發展提供依據。
二、國內外研究現狀
（一）國外研究現狀。Dutta（2005）認為公司輸入資源并轉換產出相對能力，就是按照公司的各種投資和產出來定義每個能力就是企業的能力。能力可以看做是一個企業可以利用自己的資源投入，例如研究開發，市場營銷，廣告投資，到商業預期目標，例如新技術的發展，銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結合眾多企業的實際資料，深入研究了資產結構和現金存量對企業收益的影響。通過研究發現，擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現金，穩定資金鏈往往帶給企業更多的效益，其現金在資產結構中占比越高，收益率也越高。
（二）國內研究現狀。李會娟（2013）對房地產上市公司的財務營運狀況與企業績效之間的關系進行探究，得出結論房地產上市公司的營運能力與企業績效之間存在顯著的負相關關系。公司的營運能力狀況越低，企業績效則越強。這符合房地產行業資金投入巨大，回收期較長的特征。黃水媚（2014）提出強調相關體系的建立有著重大的作用，體系建設具有綜合性。要想加強對企業現狀的充分了解，就應當通過一些一級指標和一些二級指標來分析，得出綜合性的判定結果。另外，應當注意的是：所選擇的變量性指標應當具有顯著的可對比性。
（三）文獻綜述。對于財務評價指標的研究，一些有價值的成果相繼涌現，但是現有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統的財務指標體系均參照工業時代提出的杜邦分析體系，將資產收益率和利潤率作為中心，重點評價企業的盈利能力。（2）雖然國內外學者對企業關營運能力狀況和資金周轉能力上。提供了一些關于財務決策的建議，但是如何在實踐中運用這些指標，企業如何運用這些指標來保證企業的穩定運轉，這些指標又如何給企業提供準確得信息使得企業做出正確的判斷，這些均沒有指出，所以缺乏實踐性。
三、房地產上市公司財務特征
中國的房地產企業總體業績提高，但在發展中潛在很多問題。由于房地產本身的特點、房地產銷售模式、其開發特點以及金融工具不斷發展，房地產產品漸漸脫離實體經濟。房地產跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導致了房地產是高價值耐用的消費品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機價值，導致房地產產品價格具有實體經濟與符號經濟特征。
四、房地產行業現行營運能力指標體系構成及其存在問題
（一）房地產行業現行營運能力指標體系構成
1、應收賬款周轉率：應收賬款起點是銷售，終點是現金，企業的應收款項能否夠順利如期收回，關系到企業資金利用效率和經營管理質量。
應收賬款周轉次數=本期營業收入/應收賬款平均余額
2、流動資產周轉率：流動資產在企業資本中最為活躍。
流動資產周轉次數=當期營業收入/流動資產平均占用額
3、存貨周轉率：存貨周轉率反映的是利用存貨周轉的情況，一般來說，它是和營運能力呈正相關的，越高的存貨周轉率就說明有越穩定的購入、產出、銷售等綜合營運能力。
存貨周轉率=本期銷售成本/存貨平均余額
4、固定資產周轉率：固定資產生產能力，影響著企業產品的產量和質量，甚至影響到企業營運能力和盈余能力。
固定資產周次數=本期營業收入/固定資產平均余額
5、總資產周轉率：總資產周轉率用來綜合評價企業總體資產利用效率和經營管理質量。總資產周轉率越高，總資產經營管理質量就好，有利于有利于企業減少負債從而提升企業競爭力。
總資產周轉次數=本期營業收入/資產平均總額
（二）房地產行業營運能力指標體系存在的問題
1、反映現金流量的指標不全面。現行房地產行業營運能力評價基本指標中，沒有一個指標與現金流量相關。
2、財務指標衡量標準的缺陷。我國對營運能力指標目前只是在評判指標數值的高低作為評價標準，沒有統一指標標準值，使得財務指標計算結果沒有可比性。
3、不能充分反映資產結構和資產質量。忽視了非財務因素對企業營運能力評價的影響，由于財務評價標準的局限性以及環境的變化，企業未來的營運能力分析并不能在當期的財務指標中得到反映，將非財務指標信息加入營運能力分析具有科學性。
五、房地產行業營運能力指標體系改進
（一）增設凈營運資本周轉率指標。凈營運資本周轉率具有很強的綜合性，評價整體資產營運能力分析的財務指標，能體現企業償債能力狀況與潛在的財務風險。凈資產的周轉通常伴隨著收益的增加，周轉越快，效率越高。
凈營運資產周轉率=產品銷售收入/（流動資產-流動負債）
（二）增設與現金流量有關的營運能力指標。本研究通過主營業務現金比率、資產的經營現金流量回報率兩個指標來反映現金流量狀況。
1、主營業務現金比率指標，反映企業主營業務的運營狀況和主營業務產品產生現金的效率，企業通過當期主營業務產生現金的能力。
主營業務現金比率=經營活動產生的現金凈流量/主營業務收入
2、經營現金流量回報率，該指標反映總資產中所含有的經營現金流量凈額的比重，是體現總資產流動性的重要指標。
經營現金流量回報率=經營活動產生的現金流量凈額/總資產
（三）增設資產保值增值率指標。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說明企業資金投入經營效益良好，資本在原有基礎上實現了利益增值。
資本保值增值率=期初所有者權益/期初所有者權益
六、結論與建議
新的營運指標評價體系是在傳統營運能力評價指標體系基礎上的升華，更加注重營運資金運轉效率，用所有者權益比率去反映企業的運轉效益和安全狀況，更加注重現金流量的作用，變靜態為動態，更真實、更客觀的反映了房地產行業在近幾年的營運狀況，對引導行業的整體發展提供了良好的基礎。
參考文獻：
[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285
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關鍵詞：投資性房地產；公允價值；影響
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
近年來，越來越多的企業把自有財產轉換為以出租為目的的投資性房地產的現象已經屢見不鮮，而對于投資性房地產的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響進行簡要分析。
一、公允價值計量對企業資產的影響
1.對資產結構的影響
對投資性房地產采用成本模式進行計量時，雖然企業的資產總量不會發生變化，但是會影響到企業資產結構情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量時，企業的總資產和資本結構都會發生一些變化。
新準則規定企業必須對投資性房地產進行獨立核算。因此，企業首先應確認投資性房地產是否符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
在對投資性房地產進行核算時，那些原來計入存貨、固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會統一放到“投資性房地產”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產負債表上，這樣就會對企業的資產結構產生影響，對于那些擁有很多投資性房地產的企業，經過調整，該企業的固定資產和無形資產在總資產中的比重會下降，投資性房地產在總資產中的比重會增加，從而對企業的資產結構產生影響。
2.對資產賬面價值的影響
新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。投資性房地產用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業的資產結構會發生改變，而且公允價值上升也會使企業投資性房地產的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產的公司凈資產賬面價值得到大幅提升，而資產賬面價值的增加會相應的降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，會使企業的財務風險降低。
二、公允價值計量對企業所有者權益的影響
房地產企業通常采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式進行后續計量。同一企業不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。新會計準則規定，企業的投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在符合條件的情況下，企業在對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式的首年，各相關房地產企業應該采取追溯調整法，調整年初的所有者權益。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原來的賬面價值，應該將其差額計入資本公積，企業的所有者權益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。
三、公允價值計量對企業稅負的影響
2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》中明確規定，在計算應納稅所得額時，企業按照稅法規定計算的固定資產折舊、無形資產攤銷費用，準予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業當期應交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準則的規定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調整其折舊或攤銷額。
但是在公允價值計量模式下，按照稅法規定計算的計稅基礎與采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬面價值二者之間存在差異。會計準則要求期末要按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當期損益，不需要繼續計提折舊；而在目前稅法上，按照資產負債表債務法核算所得稅時，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致時會產生應納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應的產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這部分資產或負債雖然不會影響當期的應交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進而會對凈利潤產生一定影響。
四、公允價值計量對企業利潤的影響
投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。
相比較而言，投資性房地產采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應在資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，以評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產公允價值的變動會對當期的凈利潤產生正面影響。但是當投資性房地產價格出現貶值的情況時，很可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，從而使得企業在該年度因該項業務嚴重虧損，出現了先盈后虧的情況，加大了企業的經營風險和財務風險。
目前，我國房地產市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產生了一定的影響，企業應該謹慎選擇投資性房地產的計量模式，全面衡量公允價值對企業的影響，以期投資性房地產行業繼續健康向上發展。
參考文獻：
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[2]王瑞,王麗文.公允價值模式對投資性房地產企業的影響[J].財會研究,2008.
關鍵詞：成本管理 成本控制利潤
Abstract: the enterprise in the fierce competition in the market economy condition, to pursue development and growth or survival, in addition to technical lead, with abundant capital besides, in the management of which play an increasingly important role. And the cost control is the enterprise management activities eternal theme, and improve the management level of the enterprise, the enhancement enterprise core competitive power. If the cost of enterprise than competitors have advantage, so he can use low price competition means, and expand the market share.
Keywords: cost management cost control profits
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
傳統的成本管理是以企業是否節約為依據，片面地從降低成本乃至力求避免某些費用的發生入手，強調節約和節省。傳統成本管理的目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本。這就是成本論成本的狹隘觀念。
在現代市場經濟環境下的企業日常成本管理中，應對比“產出”看“投入”，研究成本增減與收益增減的關系，以確定最有利于提高效益的成本預測和決策方案。
企業只有不斷加強成本控制，才能提高企業的市場競爭能力和獲利水平。成本控制是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。房地產開發企業的成本控制方面的理論和案例并不多見,一般也僅集中在如何從管理制度上去規范,如何按客觀規律辦事,已有的一些風險分析和財務成本理論也往往用于項目的可行性研究和財務管理需要,本文第一次將風險分析、財務成本控制、工程管理的科學方法(包括合理的管理模式、制度、可優化的工序等)綜合在一起用于房地產開發企業的成本管理之中,并部分地付諸于實踐。 本文從房地產商品的特征和房地產開發企業經營管理活動入手,分析成本因素及其控制思路,從風險管理、組織管理、規范化管理和技術創新等方面系統地討論房地產成本管理的方法,并與效率、質量、工期互相結合。
對項目投資影響最大的是各階段設計工作,在初步設計階段,影響投資的可能性為75%～95%;在技術設計階段,影響投資的可能性為35%～75%;在施工圖設計階段, 影響投資的可能性為5%～35%。從以上各階段對項目建設成本來看，作為項目法人首先應從項目設計階段進行投資成本控制，主要有以下幾個方面： 組織措施：全面推行設計招投標，鼓勵競爭，要求設計單位在項目設計過程中，編制設計階段投資控制詳細工作流程；落實監理人員從投資控制角度進行設計跟蹤；聘請專家對設計進行作設計咨詢。 經濟措施：編制詳細的投資計劃，控制各子項目，要求各設計工種在規定的投資計劃值范圍內設計，推行限額設計。 技術措施：加強設計標準和標準設計的制定和應用，在設計過程中，要在經濟效益分析的基礎上控制設計作些必要的方案比較和試驗，設計時合理地采用新結構、新材料、新技術首先從技術上采取措施，改變設計人員保守思想和經濟觀念，對設計技術進行深入研究，使其在設計過程中就時刻考慮著如何降低項目投資，要通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理的基礎上的技術先進，把控制項目投資觀念滲透到各項設計和施工技術之中。 合同措施：在合同談判時，要求設計單位在各設計階段按投資控制目標進行設計，以合同形式，鼓勵設計單位對所作設計進行多方案比較和優化設計，并從設計所降低的造價中提取一定的比例進行獎勵；
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區，就設了三只消防箱，而按消防規范要求，只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70以上
工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。在招標過程中成本控制，開發企業要加強一下幾點：
（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。
（2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
關鍵詞：中小型房地產企業；工程造價控制；要點
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：
面對房地產市場競爭的日益加劇，中小型房企為提高自身競爭能力，必須有效的利用有限的資源，杜絕浪費、提升效益。通過對項目工程造價有效控制，是增強市場競爭能力，保持企業發展的重要手段。下面就中小型房地產工程造價控制做一簡要分析。
1.中小型房地產企業的概念和特點
1.1中小型房地產企業的概念
中小型房地產企業是一個相對于大型房地產企業而言的概念，是指在開發及銷售等方面規模相對較小的企業。目前，對中小房地產企業的尚無一致看法，有學者認為可以從企業規模及開發數量上進行劃分，中小型房企是指開發規模較小（年開發面積小于10萬m2）、員工較少（200人以下）、年銷售額在1.5億元以下，開發資質2級及以下的房地產開發企業。
1.2中小型房地產企業的特點
1）企業規模小融資能力差
中小型房地產企業由于規模小、資產少、職工人數少、開發項目小等，決定了其無法直接進入資本市場，限制了其融資渠道。但由于房地產企業資金占用量大，規模及融資能力很大程度上決定了公司的市場地位。而中小型房地產企業由于規模及自有資金的限制，無法的到金融機構的信任和支持，融資渠道單一，只能更多地趨向于選擇中短期項目和中小型項目，抗風險能力差，此限制了其發展。
2）管理體系不健全
受到開發規模和項目數量的限制，中小型房地產企業管理機構設置比較簡單，內部控制制度不健全，管理體系不健全，形成了崗位分工不明確、責任不清晰管理不到位的現狀。加之缺乏優秀的管理人員的，對市場狀況及發展趨勢判斷不準，出現經營決策跟著感覺走的狀況。另外，因項目管理經驗不足，項目管理還處于一個較低的水平，質量、工期都不具有競爭性。
3）企業競爭力較弱
房地產開發是以項目方式運作的，具有連續性的特點。但因中小型房企規模小、開發能力弱、資金投入不能保證等，造成項目開發的隨機性較高，各類項目關聯性差，致使企業的信譽度不高。另外，在品牌宣傳及市場營銷方面也無法與大型房企抗衡，從而失去了很多獲取較高利潤的機會，市場占有率不高，資金的周轉期長，增加了資金的壓力。
2.工程造價控制的特點
雖然房地產開發企業的規模不同，但在項目的造價控制卻都具有以下特性：
2.1動態性
房地產開發項目從決策到竣工交付需要經歷一個較長的過程，開發過程中，各種內外部條件的變化使項目開發處于一個不確定的環境中，影響工程造價的各種情況均有可能發生，工程實際造價只有等到竣工結算后才能明確。同時，工程造價控制需要在質量、工期及成本目標指導下進行，任何目標發生變化后，造價控制也需隨之變化。
2.2全過程性
工程造價的控制貫穿于工程建設的全部過程，從項目的決策階段、設計階段、招標階段、實施階段以及使用階段，直至項目壽命終止。要實現工程造價控制目標，就必須在項目建設的各個過程，針對不同階段的特點，采取不同的手段進行有計劃、有目標的控制，才能保證項目總造價控制目標的實現。
2.3前期階段的重要性
工程造價的控制雖說貫穿于項目開發建設的全過程，但因不同階段的工作內容不同，對造價的影響也不相同。項目的決定階段和設計階段是對工程造價影響最大的階段。根據相關數據分析可以看出，策劃和設計階段的費用僅占項目工程造價的5%左右，但其卻確定了項目總投資的85%，而施工階段的造價控制，只能影響項目總造價的5%~10%。由此可以看出工程造價控制的關鍵應在前期的決策和設計階段。
2.4相關性
工程造價的控制不是孤立開展的，與項目的質量、進度有著密切的關系。工程造價的控制與相應的技術要求、進度要求、工作條件及工作范圍密不可分，各類條件之間存在著矛盾、但又緊密地統一，工程造價的控制不能僅僅片面的強調造價目標，而不顧質量的降低及工期的拖延，造價的控制必須與質量、工期、工作范圍的控制同步協調。
3.中小型房地產企業工程造價控制要點
中小型房地長企業項目的造價控制可以分為決策、設計、招標、實施及結算階段，每一階段具有不同的控制要點。
3.1決策階段
項目決策是選擇和決定投資方案的過程，是通過對不同方案進行技術經濟比較，對擬建項目的各項功能的必要性和可行性做出判斷和決定的過程。是整個項目工程造價控制的基礎，也是關鍵階段。
此階段需要在充分市場調研的基礎上，進行競爭性分析，并對市場的發展趨勢進行判斷，在綜合考慮自身的各方面優劣勢的基礎上，通過對項目開發規模、產品標準及檔次、建設地點、工程技術方案的對比，選擇經濟合理、技術先進、實施可行的方案。方案確定后，做好投資估算的編制工作，作為下達設計任務書、控制設計概算的依據。
3.2設計階段
設計階段是房地產項目進行全面規劃和描述實施意圖的過程，是處理經濟與技術的關鍵環節，此階段應注意以下幾點：
1）推行設計招標
設計招標，有利于引入競爭機制，通過多種設計方案的對比，從中選擇最優設計方案，有利于項目投資的控制，通過招標可以選擇有實力的設計單位，提高圖紙設計的質量，保證后續目標的實現。通過招標選擇技術先進性、經濟合理性的方案，同時關注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考慮建筑物的性質、用途，合理布置道路、管線、綠地、園林景觀等，充分利用有限的投資；
2）推行限額設計
限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，保證總投資額不被突破。設計過程中可以采取標準化設計及運用價值工程方法，另外，在簽訂設計合同時應明確限額設計指標以保證目標的實現。
3）完善設計合同條款
設計合同簽訂時，應對設計質量、設計進度、施工圖設計的工程造價控制等方面要有明確的要求，設定相關獎懲條款，使設計單位重視圖紙的質量，加強內部審查，盡量減少因設計不到位造成后期費用增加。
4）設計概算的審核
設計概算是設計文件的重要組成部份，是編制投資計劃、確定控制建設項目投資的依據。經批準的設計概算是工程建設投資的最高限額，是資金籌措及造價控制的依據，應進行仔細審核。
3.3招標階段
通過公開招標，可以選擇技術力量強、資金雄厚、管理水平好的施工企業，憑借市場競爭，達到控制項目工程造價的目的。在招標過程中應注意：
1）明確工程招標范圍
房地產開發項目專業化程度較高，需要由多個不同的承包單位協作完成。施工過程中會產生不同承包人之間的場地、工序、工作面的交接。對此應做出明確的約定，嚴格的交接標準、防止返工和索賠產生，造成成本的增加。
2）制定嚴密的合同條款
開發過程中，不可預見的因素較多，通過合同條款對各種情況的處理方式進行約定，涉及對工程造價的條款一定要嚴謹。如總包單位對分包單位及協作單位應提供的服務內容及標準，新增工程內容價格確認方式，不可預見的風險范圍及雙方應承擔風險的幅度等都應在合同當中予以明確。
3.4實施階段
此階段建筑物形成實體的階段，涉及面廣、工程量大、周期長，在此階段應關注以下幾方面：
1）進行合同交底及圖紙會審
合同簽訂后應及時進行合同交底，使合同執行者熟悉合同條款、明確工作界面的劃分，分清各項工作的責任主體。認真組織圖紙會審，減少設計變更的發生，盡可能把設計變更在施工階段初期，設計變更發生得越早，損失越小。
2）控制現場簽證
規范現場簽證程序是控制工程造價的重要措施，應該建立現場簽證會簽審核程序，對項目管理人員明確責任人、審核人責權利分明。。簽證要及時，盡量把簽證圖紙化。對于隱蔽工程的簽證，應該在隱蔽之前核定，避免事后扯皮。
3.5結算階段
結算階段需要在短時間內對項目的工程造價做出準確的反應，應做好以下工作：
1）準確計算工程量
準確計算工程量是確定工程造價的基礎，相關人員應掌握工程量計算規則，精通施工技術，熟悉施工工藝。同時計算時應嚴格按照合同約定進行，明確工程施工范圍及界限，防止重復計算。
2）合理計取各項費用
對上報的結算，審查綜合單價是否存在錯套、高套情況，子目換算是否正確，材料價格是否按規定處理，同時還要重點核查措施項目費是否為包干項目，與招標文件及合同約定是否一致等。并及時完成甲供材數量的扣減，確認相關往來賬務，準確真實的反應工程造價。
4.結語
中小型房地產開發項目要提升自身的競爭力，必須配備優秀的管理團隊、搭建合理的組織機構，對項目開發全過程的工程造價控制進行嚴格控制，只有各階段的造價得到有效管理，企業才能確保實現項目贏利的目的。
參考文獻：
摘要：在政府規制房地產業的條件下，客觀分析中國房地產上市公司的經營業績，一定程度上既可反映房地產業規制對市場行為的影響程度，又可反映市場需求變化對房地產業的壓力程度；為此，本文運用因子分析法對隨機抽取的40家房地產上市公司經營業績進行實證分析，以作為檢驗房地產業規制效果的實證信息。
關鍵詞：規制；企業生物性；有效性檢驗；現金流管理
一、引言
2010年4月國務院頒布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了十條房地產行業規制措施，目的在于打擊投機，抑制不合理需求，維護房地產市場平穩健康發展[1]。規制措施實施至今，據國家統計局的2013年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數顯示：與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續規制房地產業的背景下，如何評價房地產業產業規制效果，成為規制經濟理論的現實課題。本文研究方法對于規制效果評價做了有益的探索。肖利芬、宮健根據對2001―2009年有關數據研究認為，在城鎮居民收入穩步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認為房價收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進一步的研究結果為，從2004―2013年全國平均新增住房水平看，房價收入比均在8.52以上，可見，房價的增長已遠遠超出了居民的可承受能力。因此，規制的出現是因為行業存在規制的需求[9]。規制是指政府根據市場失靈狀況和相關法規對于市場活動所做的限購[8]。
政府規制是對社會的公正和效率需求，所做出的有效的反應。規制問題實質上是在信息不對稱條件下委托人對人的最優控制問題[9]。從公權力角度分析，政府對房地產業進行有效規制是可能的；首先，政府有責任對影響經濟社會協調發展、影響社會成員福利水平的住房進行宏觀調控；其次，政府是普通住房共有產權的共有者，普通住房的價格含有社會福利，在一定條件下個人應接受政府的調控；再次，政府是土地和土地開發權的所有者，一定時期普通住房地基提供的規格和規模是由政府規制的，由此形成的供求變化也間接規制了普通住房的價格；因此，政府對普通住房規制以及由此引致對房地產業的規制是可能的。
二、研究設計
（一）樣本選擇和信息來源
本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產排名為依據：包括總資產排名前10名、總資產各區間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數為40家公司；數據來源于FSCC中國上市公司財務數據庫。文中相關數據的處理和檢驗采用SPSS20.0統計軟件進行。
（二）指標設計和變量選取
產業即具有某類共同特性的企業的集合，一定時期的產業規制效果可由一定時期具有共同特性的企業集合的業績指標來分析，而經營業績分析指標的選取始終是績效分析研究中的關鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財務信息是公司內部具有公信力的經營信息，因此，基于財務指標對樣本公司業績乃至對房地產業規制效果進行分析具有普適。本文依據可計量性、可比性、可預測性和綜合性的原則，經多次適應性檢驗，選取10項財務指標用于分析2013年度房企上市公司經營業績以及由其反映的房地產業規制效果；這10項指標包括：
總資產（X1）、速動比率（X2）、經營現金凈流量對負債比率（X3）、現金流量比率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、總資產周轉率（X6）、主營業務收入增長率（X7）、凈資產增長率（X8）、凈資產收益率（X9）、總資產利潤率（X10）
為能確切反映房企經營狀況，本文在上述指標體系中選取的各樣本指標數值進行相對數量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統計軟件提供的數據標準化法。
三、實證分析
（一）運用KMO檢驗和Bartlett檢驗對變量進行有效性檢驗
因子分析的條件之一是對所選取的原始指標進行KMO檢驗和Bartlett檢驗，以檢驗數據的有效性。本文采用了KMO檢驗和Bartlett檢驗兩種檢驗法，以驗證所取樣本10項指標做因子分析是否具有可行性。相關檢驗如表1所示：
表1KMO and Bartlett's Test
（二）因子提取
根據樣本標準化相關矩陣計算其特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率，變量的相關系數矩陣有4個大于1的特征值；根據特征值大于1的原則，本文提取4個公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標標準差的82.503%，即這4個公共因子可反映出原始數據的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個財務指標變量，因而提取4個公共因子即可達到降維、濃縮信息和簡化數據的目的[14]。
表2Total Variance Explained
（三）因子的命名
本文運用方差最大法（Varinax）對因子進行正交旋轉，旋轉后各個因子的載荷出現兩極分化，使每個變量僅在一個公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯系，該公共因子的經濟含義可經載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據此對研究對象進行綜合評價。本文所提取的4個公共因子經旋轉處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經濟意義如下。
表3Rotated Component Matrixa
上表顯示，第1個公共因子在指標X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個指標度量了房企凈利潤與凈資產、房企利潤總額與總資產的比例關系，度量了房企主營業務收入和房企總資產的同比增長幅度，反映房企的獲利能力和成長能力；第1個公共因子在指標X6、X5上也有一定載荷，這2個指標度量了房企銷售收入與資產平均總額、房企賒銷收入凈額與應收賬款平均余額的比例關系，反映房企的營運能力，其中，總資產周轉率反映房企的資產管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長能力因子。
第2個公共因子在指標X4、X3上有較高的載荷，這2個指標度量了房企經營活動現金凈流量與房企流動負債、房企經營現金凈流量與房企總負債的比例關系，反映房企獲取現金凈流量履約支付貨款和勞務費的能力，可以概括為房企獲取現金凈流量履約付款的能力因子。
第3個公共因子在指標X2上有較高的載荷；該指標度量了房企流動資產與流動負債的比例關系，反映房企的短期償債能力，從指標類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標，可以概括為房企短期償債能力因子。
第4個公共因子在指標X1上有較高的載荷，該指標度量了一定期間內房企之間在總資產規模及其規模擴張方面的差異性，從指標類型來看，X1屬于房企規模擴張能力指標，可以概括為房企規模擴張能力因子。
這樣，房企的綜合獲利和成長能力、獲取現金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規模擴張能力的信息可分別由具有實際含義的公共因子來反映；據共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個公共因子很好地代表了10個原始變量的信息。
（四）計算因子得分
依據因子分析法流程提取的4個公共因子，基本上反映了房企經營業績主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計算出4個公共因子得分系數矩陣根據其因子得分系數和原始指標的標準化值可計算出樣本房企的各因子的分數，其因子得分表達式如下：
F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10
… …
F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10
式中F1―F4為樣本房企在4個公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標準化后的數值。本文以各因子的初始值占4個初始值之和的比重為權進行加權綜合，得出樣本房企的綜合得分。
綜合得分的計算公式是：
F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4
（五）因子結果分析
1、規制后因子變動總的情況
從規制后因子變動綜合績效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產業規制下其經營管理水平正經歷嚴峻的考驗；其中，中弘股份、萬科、京能置業、華麗家族、寶安地產、嘉凱城、濱江集團、廣宇發展、北京城建、保利地產綜合得分排序在前10名，其業績綜合得分在0.209497以上，在產業規制中獲得了持續性發展，主要源于以下方面。
2、規制后因子變動分別情況
（1）從綜合獲利和成長能力得分分析其經營業績，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產業規制中，房企的獲利難度和業績增長難度正在加大。
從因子權重關系來看，在這18家房企中有13家經營業績綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權重最大有直接關系，說明該因子對于綜合業績起著首要的重大影響。比如，獲得業績綜合得分前3名的中弘、萬科、京能在資產周轉率上均有顯著表現，而較高的資產周轉率會提升其綜合獲利能力，如萬科以資產周轉率高見長，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發的產品線策略，這種模式適用于產業規制中鼓勵中小型普通住房和政府保障房的開發，有利于通過提高資產周轉率和增加土地儲備來提高綜合獲利和成長能力。即，在同樣的規制環境中，房企的生物性首先表現為房企的活動及對房企活動的管理須具有快速與環境的交流能力和適應能力[8]。
（2）從獲取現金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標為X4、X3；反映房企本期經營活動所產生的現金凈流量足以抵補負債的倍數，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強。
該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規制下，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取的現金凈流量不斷下降；而環境適應能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價回款來提升其獲取現金凈流量和履約付款的能力；說明產業規制對于打擊投機，抑制不合理需求的效果已經顯現。
（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環境適應能力較差導致銷量下降、存貨上升、現金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續：
在流動負債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動比率下降、銷售周期延長、面臨償債和融資的雙重壓力，此時，資產規模或可成為其以抵押融資緩解規制壓力的憑據。
（4）從規模擴張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產規模擴張能力緩解規制壓力的樣本房企數量是有限的。
四、結論和規制建議
房地產業規制具有社會性規制的性質，其目的是要糾正經濟活動所引發的各種副作用和負外部性影響[5]，以利于經濟社會協調發展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規制的持續性與調適性；本文的主要結論和規制建議如下：
1、房地產業規制效果可由本文4個公共因子有效地反映出來，在規制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產規模擴張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取現金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉率和資產周轉率致其短期償債能力下降；實證分析表明，在同期條件下，房企4個能力的高低取決于其通過制度與產品創新適應規制環境的能力。
2、在持續規制條件下，適應價格信號、具有品牌、品質、成本、效率優勢的房企有機會整合土地市場和并購市場的資源；2013年房地產業發生的并購數量與交易金額已破了歷史記錄；并購的事實說明，房企發展的可持續性須基于其良性的資金循環，應當通過大量的剛性需求產品加快自有資金、開發貸款、銷售回款的周轉，從而加快銀行貸款的回收和經濟社會的協調發展。
3、實證研究表明，房地產價格波動與地方財政收入存在正相關關系，2010-2013土地交易價格年均增長為9.8%，此間商品住宅價格年均增幅為10.1%，形成地價、房價螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，應積極探索“綜合評標”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，將地價控制在一定限度之內，減緩地價與房價之間的相互推動作用。與此同時，貫徹新預算法精神，深入財稅體制改革，擴大地方政府集資權限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財稅資源，改善地方政府事權與財權之間的協調關系[7][4][6]。（作者單位：云南財經大學財政與經濟學院）
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論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。
本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。
2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應
新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。
新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。
2.1新準則下投資性房地產計價特點
相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：
1）歸入的資產性質變化
在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。
3.后續計量變化
在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。
新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
2.2公允價值計價效應
我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。
雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素
為何大部分上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。
制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：
1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業不能采用公允價值進行相關計量。
2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。
3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。
結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活躍地區，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。
4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析
投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。
設企業已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：
表2 是否變更為公允價值計價決策收益表
決策收益
管理層收益
公司收益
類型1：正，正
類型2：正，無
類型3：正，負
類型4：無，正
類型5：無，無
類型6：無，負
類型7：負，正
類型8：負，無
類型9：負，負
在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。
變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。
雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。
1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果
當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3）當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實際經營業績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。
投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。
2．公司經營業績為正時變更決策的收益結果
此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。
投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。
3.收益結果類型
綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。
結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。
由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。
5.結論
實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。
雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續推行，相信隨著企業融資要求的出現（如企業需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業陸續將投資性房地產成本計價模式轉變為公允價值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。
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