時間：2023-07-14 16:33:19
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1.加強登記的法律依據
在我國的《物權法》中明確表明，確立不動產所有權和內容的依據關鍵要靠不動產登記薄?；诓粍赢a登記薄涉及著所有權問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機關對不登記造薄，形成登記薄專項管理。不動產登記薄要有專門的機關進行永久性管理，如果出現不可抗力或者除外的一些原因導致不動產登記薄損失的情況，專門機關要給予重新建構。另外一旦有不動產糾紛問題存在的事實情況，涉及利害關系人和權利人合法權益的可以到管理不動產登記薄管理的專門機關，針對登記薄上的登記信息和內容提供證件給予查閱或者復印原材料等。由此可見，《物權法》對不動產登記薄的規定為建立不動產登記檔案提供了法律依據，也是支持不動產所有者對不動產主張私有財產權利不可侵犯的法律保障。
2.物權登記離不開檔案
不動產登記檔案是針對不動產物權進行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產物權的原始信息資源、登記機關就登記信息而形成的材料集合和不動產登記薄。利用不動產登記檔案，不動產管理機關可以對不動產產權形成有效的管理，同時也是不動產所有者主張所有權的憑證。一旦沒有不動產登記檔案存在，物權的管理就處于混亂狀態，不動產者的所有權就會受到侵害。因此，不動產登記機關必須充分發揮職責加強對不動產登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產市場秩序。。
3.便民服務離不開檔案
國家對不動產登記檔案建立和管理，這是行政機關必須履行的職責，更是廣大行政機關堅持為人民負責原則的訴求，有利于服務于群眾，調和因不動產而形成的各方權益。不動產登記檔案的主要作用就在于提供物權依據支持不動產所有權，防止發生糾紛和矛盾，從而對不動產權利人的物權進行保護。由于不動產涉及的領域比較廣，這就需要對不動產登記檔案建立整套合理性系統和管理體系，以便于行政機關最終彰顯維護人民權益的效能。
二、加強不動產登記檔案管理的難點和舉措
1.在現有的不動產登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調離原有崗位的情況，致使不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產權利的物權造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。
因此，這就需要對不動產登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產登記檔案進行整合、對于缺失的之處要加強督促管理人員進行完善；最后，利用互聯網信息平臺，以現代化管理手段武裝不動產登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。
2.由于不動產涉及的范圍和領域比較廣泛，這就使得不動產登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產所有者提供有效的憑證保護其合法權益，最終可能激發潛在的社會矛盾而破壞和諧穩定的社會秩序。
這就需要使不動產登記檔案管理工作要與時俱進，富有時代性和現代性。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，依靠這個電子系統對不動產登記檔案進行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強對不動產登記檔案管理人員進行現代化管理技能進行培訓，以提高管理人員的專業管理素養和服務于廣大人民群眾的服務意識，從而使檔案管理部門職責真正體現，其威信得到維護，最終為廣大不動產權利人的合法權益保駕護航。
不動產主要包含的是依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發現不動產管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關的管理制度，進一步保障人們的切身利益。
一、不動產登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產物權狀況的有效證明文件
現在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權相關的法律，都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則，這也是不動產登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力，這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件?，F實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書，人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出，不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業的發展，人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁，與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時，不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎。
二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析
在開展不動產登記時，需要嚴格按照相關的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時，通常因為不動產自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析
在進行不動產登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題，如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題，會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題，甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此，相關部門針對這一問題，也陸續制定了相關的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產檔案進行整合，區別對待，有序地進行區分，并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后，有效的利用現代互聯網信息平臺，充分實現各類信息的整合，以現代化的管理手段來登記不動產，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析
由于不動產涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現互聯網下的不動產登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產所有者的相關權益。信息時代在發展，因而不動產的相關登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，電子檔案系統涵蓋的內容涉及不動產的各個方面信息。相關工作人員可以根據電子系統的信息對不動產登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關檔案工作人員的技能化培訓，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質，從而更好地為廣大民眾服務。
2014年8月15日，我國首部《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》（下稱《條例》）由國務院法制辦向社會，公開征求意見。
一年來，社會各界對不動產統一登記的機構整合、職責整合、登記程序整合以及登記信息查詢等問題的關注較多，但卻鮮有論及不動產登記檔案的整合問題。筆者認為，不動產登記檔案的整合問題是不動產統一登記工作不可或缺的重要部分，直接關系到登記工作能否順利開展，登記信息能否方便查詢，相較機構、職責的整合，檔案整合任務更加艱巨、繁重。
一、不動產登記檔案整合的必要性
1.整合依據
我國《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”第18條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”《條例》第11條規定：“不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建?！薄靶姓^域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構?！备鶕鲜龇蓷l文規定，不動產登記簿、不動產登記資料均應當由登記機構保管、利用。
2014年1月，中央編辦的《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》（中央編辦發〔2013〕134號）特別強調，“要做好不動產登記資料整理、移交等具體工作，保證不動產登記職責整合工作順利實施，確保實現不動產登記工作的穩定性和連續性”。
2.物權登記離不開檔案
不動產登記檔案是登記機構在不動產物權登記過程中形成的，包括不動產登記簿、登記機構登記審核過程中形成的材料和申請人提交的原始憑證。不動產登記檔案是登記機構對不動產物權進行動態管理的工具，同時也是開展不動產物權登記的基礎和依據。離開不動產登記檔案，物權登記就是無源之水、無本之木。
不動產登記機構統一后，登記職責整合到一個部門，要實行高效、快捷的“一站式、一條龍”登記服務，離不開不動產登記檔案的整合、集中保管。
3.便民服務離不開檔案
國家整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度，一個重要目的是方便群眾辦事，減輕群眾負擔。比如《條例》開篇點明的立法宗旨是“為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益”。 不動產登記檔案的主要作用是為物權歸屬提供依據，為社會提供不動產權屬證明，發揮“定分止爭”的作用，從而保護權利人的物權，維護權利人的合法權益。其檔案數量和利用率，在所有檔案中是最高的。如果檔案不整合、不集中，仍然存放于原登記部門，那么群眾查詢利用檔案將極不方便，需要跑多個部門。因此，將分散在多個部門的土地、房屋、草原、林地、海域等登記檔案整合、集中保管，有利于統一對外提供利用，方便群眾查詢利用，有效減輕群眾負擔。
4.檔案管理需要整合集約
對原有不動產登記檔案進行整合、集中保管，不僅是登記工作的需要、查詢利用的需要，同時也是檔案管理工作本身的要求。散存于國土、房管、林業、農業、海洋等部門的登記檔案，都是物權登記的成果性資料，而隨著登記職責的整合剝離，這些檔案顯然已不適合存放在原登記部門，因為不利于檔案保護保管。因此，必須對分散在各部門的不動產登記檔案進行整合并實行統一的集約化管理，這樣不僅可以提高服務效能，還可節約成本，減少重復投入。
二、不動產登記檔案整合的內容
1.檔案部門整合
不動產登記機構統一后，可組建不動產登記檔案館，歸口不動產登記機構管理。不動產登記檔案館可根據需要分設土地、房屋、草原、林地、海域等檔案業務科室，也可探索基于登記簿管理的不動產登記檔案管理模式。實行統一業務規范、技術標準，統一實施檔案信息化工作，統一對外提供檔案利用服務。
2.檔案人員整合
根據“人隨事走”的原則，不動產登記檔案整合初期，可考慮讓原檔案管理人員參與，直至整合后的檔案管理，以老帶新，逐步過渡。同時，要注重檔案管理人員的學習培訓，特別是加強不動產登記業務的學習。登記檔案是不動產登記、動態管理的基礎和保證，高質量的檔案管理需要一支既懂登記業務、又熟悉檔案業務、具有奉獻精神的檔案管理隊伍。
3.檔案集約化整合
不動產登記檔案的集約化管理是集中下的優化。將不同類別的登記檔案集中起來實行集約化管理，實現標準化、規范化，有利于不動產登記檔案整合；有利于檔案館庫、人員、設備集約化配備；有利于統一規范、統一標準；有利于改善檔案管理條件，提高檔案管理水平，為不動產登記工作奠定堅實的基礎。
三、不動產登記檔案整合的難點
1.檔案移交前的整理和交接
檔案整理、移交質量好壞，直接影響后續的登記管理、檔案利用工作。原先分散在各個登記部門的不動產登記檔案，管理模式、管理規范不同，管理水平參差不齊，要將這些檔案整理、核對、裝訂、登記、造冊、交接，是一項耗時、費力的龐大工程，且十分重要。因此，這項工作需要強有力的組織領導、詳細可操作的整理移交方案和有一批責任心強的工作人員。
筆者認為，要做好這項工作，首先要有強有力的領導機構，負責協調、審定相關工作方案并負責監督實施。其次，要事先調研，分別對不同類別檔案制訂詳細、操作性強的實施方案。要明確現有問題和可能出現的問題，并提出解決辦法。再次，先易后難，分步實施。先整理交接權屬清晰、資料完整的登記檔案，再處理疑難問題。最后，建立疑難問題檔案會商、處理機制，確保檔案移交順利進行。
2.檔案接收后的整合入庫
檔案接收后的集約化整合工作，也是一項細致、艱巨的系統性工作，大體分五步完成。第一步，做好分類工作。按不動產類型分土地、房屋、草原、林地、海域等檔案類型。第二步，補建（錄）不動產電子登記信息。根據登記簿或實物檔案資料，錄入對應電子信息，與登記機構登記系統對接，導入不動產登記信息平臺。第三步，編寫實物檔案庫位號，并利用條碼或二維碼等物聯網技術與電子登記信息形成唯一關聯。第四步，檔案信息化。對每卷實物檔案進行掃描，建立影像檔案上傳數據庫，并與登記系統形成鏈接，方便檔案查詢利用和登記部門業務查核、比對。第五步，裝訂、檢查、入庫。
3.檔案館庫容量壓力巨大
就筆者從事的房屋登記檔案而言，相較其他類型不動產登記檔案，數量最多，庫房面積最大，卻普遍存在檔案館庫面積不足、庫容緊張等問題。如果將分散在各個部門的不動產登記檔案整合到一起，這個問題將更加突出。近年來，已有部分城市建設符合遠期規劃的檔案館庫。比如，江蘇省各省轄市城建檔案館，建設標準及庫房面積都很高。筆者建議，不動產登記職責整合到位后，登記機構應當首先將建設大面積、高標準檔案館庫列入議事日程，以解決即將面臨的庫容壓力。
四、不動產登記檔案整合的愿景
隨著不動產統一登記工作的全面展開，不動產登記檔案種類、數量將大幅增加。以筆者所在城市為例，檔案整合集中后，市區不動產登記檔案將達到120萬卷左右，預計還將以每年10-20萬卷的速度遞增，而每年不動產登記信息（檔案）查詢利用將達到10萬件以上。要管理好、利用好這樣一個龐然大物，必須要在鞏固和提升數字檔案館建設成果的基礎上，積極采用云計算、物聯網等新技術，主動跟進和融入智慧城市、智慧中國建設的大趨勢，瞄準智慧檔案館的新目標，將檔案信息化建設推向新階段。筆者認為，應重點做好以下幾個方面的工作：
一是，利用好“物聯網”、“大數據”、“云計算”等技術，給每卷實物檔案粘貼“二代身份證”，讓“身份證”里的芯片能自動與不動產登記信息關聯，還可起到自動定位、自動統計、智能監管等作用，不用擔心紙質檔案“失聯”，讓庫房工作更加高效。
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。
（2）不動產登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產登記檔案、不動產登記簿和在不動產登記行為中產生的相關資料。
（3）不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為稱之為不動產登記。
（4）不動產登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的必要條件，也是進行城市規劃和建設必備的基礎材料，它是體現一個城市管理和房地產管理水平的標志，也是城市房屋和土地現狀的縮影。
（5）不動產登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領域都起著不可替代的作用。
2. 特點
2.1憑證性。
（1）專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。
（2）提供可靠的法律依據。在實施產權管理和產權保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證。
2.2多樣性。 構成多樣，涵蓋了不動產登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成。形式復雜，傳統與現代相結合（紙質檔案與電子檔案相結合），原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。
2.3連續性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。不動產登記檔案體現了房產全部：從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產，反映了房屋產權的真實情況。在房地產交易市場中，產權轉移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成。因此，不動產登記檔案信息存在動態常規性和連續必然性。
2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產登記業務量不斷增加，不動產登記檔案不斷擴容。所以不動產登記檔案既要永久保存又必須要求高質量的保存條件。 以上幾點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有專業性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續性，保障高質量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國展開。《物權法》規定，不動產物權歸屬和內容的根據是不動產登記簿。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建?？梢?，不動產登記工作的原始依據是不動產登記檔案，也是不動產登記工作開展的基礎。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產登記檔案基本構成：電子檔案和紙質檔案，不動產登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。
3.1虛擬管理模式，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息在有關部門間依法依規互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統，保證交易安全，保護群眾合法權益。信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為登記檔案數據中心，建立統一查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀，面對不動產登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。
（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。
（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。 相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，可以在不動產登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
4. 措施
兩種管理模式都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，從而達到管理規范化、標準化、科學化。
（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范檔案管理；
一、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門成本更低
隨著不動產統一登記工作的推進，在房產檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中，明確規定了不動產登記機構與房屋交易管理部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區住房和城鄉建設廳下發的《關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產登記機構與房屋交易部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產權交易管理工作的正常運轉。由此可見，在房屋交易、確權與登記相分離后，原房產檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下，從檔案轉移及管理的成本上考慮，若將原房產檔案由原房產檔案管理部門轉移至不動產登記部門是弊大于利的。
首先，將原房產檔案移交至不動產登記部門，將會增加額外的轉移成本，不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實現不動產統一登記的進度；其次，由于房產檔案管理的復雜性與系統性，目前有很多地方的房產檔案是由原房產管理部門專設的機構進行專門管理。新設立的不動產登記部門在設立的初期，從人員結構上看往往缺少足夠的房產檔案管理專業人才，若將原房產檔案移交至不動產登記部門，將需要專門培訓或招納一大批專業的房產檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經濟成本。同時，也有可能會出現由于暫時缺少專業的檔案管理人才造成房產檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產檔案由原房產檔案管理部門進行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。
二、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更為科學合理
從目前來看，全國各地對原房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法。如果從基于房屋交易、確權與不動產登記相銜接的工作模式考慮，應該從是否有利于各部門職責的實現、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量，去論證原房產檔案如何歸屬更為科學。筆者認為，將原房產檔案歸屬于原房產檔案管理部門更為科學，理由如下：
第一，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門是在實行不動產統一登記后，房產管理部門實現房屋交易與產權管理職責的重要保障。住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》中明確指出，房屋交易、產權檔案是交易的真實記錄，是房地產管理的重要依據和基礎。而房產歷史檔案往往具有不可拆分的特點，因此，將原房產檔案繼續留存于原房產檔案管理部門，是房產管理部門履行職責與文件要求的需要。
第二，將原房產檔案移交至不動產登記部門缺少有力的文件依據，甚至還與現行的文件精神相沖突。不動產登記部門的重要職責是負責不動產統一登記，不動產登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產統一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權與登記一體化下的房產檔案留存于原房產檔案管理部門，并不違反相應的文件要求，也不影響不動產登記部門職責的實現，而將原房產檔案移交至不動產登記部門顯然不利于房產管理部門行使對房屋交易與產權管理的職責。針對有些地區將房產檔案整體移交至不動產登記部門后出現的問題，住房城鄉建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》別提出，對于將房屋交易、產權檔案移交的應當予以糾正。
第三，將原房產檔案留存原房產檔案管理部門并不影響不動產登記部門實現其職責，反而會促進不動產統一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯合下發的《自治區國土資源廳、自治區編辦轉發〈國土資源部、中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見〉的通知》中，明確了廣西內不動產的交易、確權、糾分調處等其他管理和監管職責仍由原行業主管部門承擔。廣西住建廳在《自治區住房城鄉建設廳關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產權或交易當事人到房產主管部門申請確認房屋產權和交易結果，各市縣房產主管部門要將《房屋交易和產權告知書》納入業務流程，于登簿、發證環節前出具。房產主管部門出具的《房屋交易和產權告知書》應作為房屋確權和交易手續證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產主管部門將通過行使交易與確權的職能以及通過檔案的互用機制為不動產登記部門將房屋產權等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構建房產管理部門與不動產登記部門之間信息的共享與數據交換，可以為不動產登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持，從而更好的保障不動產登記部門職能的實現。在這個模式中，房產管理部門對原房產檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產權歸屬的重要參考與依據，是出具房屋交易和產權告知書的重要前提。因此，原房產檔案由原房產檔案管理部門管理不但不會影響不動產統一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進不動產統一登記工作的開展。
三、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
關鍵詞：不動產檔案管理系統；計算機通信技術
1不動產檔案管理系統及計算機通信技術概述
1.1不動產檔案管理系統
不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變更事項記載于不動產登記薄的事實。不動產檔案管理系統是依托計算機通信技術，對不動產登記的結果和過程進行詳細記錄的系統，為不動產登記中心提供數據管理、數據查詢基礎服務，為其它政府部門和相關企事業單位提供不動產數據查詢依據，是新時代的必然產物，同時不動產檔案管理系統為公眾提供合理合法的查詢服務。
1.2計算機通信技術
計算機通信技術，是以計算機終端為信息數據傳輸基礎單元，以現代化通訊技術為手段，從而實現對信息數據進行高效精準傳輸，確保計算機與終端設備之間、計算機終端與服務器（應用服務器/數據服務器）之間信息數據傳輸的時效性、一致性和安全性。成熟的計算機通信技術和全面的網絡協議為終端間數據傳輸提供了高效、易用、安全、實時的數據傳輸方法和錯誤處理機制，確保數據傳輸的正確性，同時通信結構以及通信協議使通信雙方存在互相影響和重要聯系，在對計算機通信技術進行分析研究的過程中將二者看成共同整體。隨著現代化信息技術的快速發展，計算機通信技術已發展成為集合光纖通信技術以及電力載波通信等現代化通信技術，逐步向衛星通信技術、5G通信技術以及超光速通信技術發展。
1.3不動產檔案管理系統應用計算機通信技術的重要性
計算機通信技術具有良好的適應性、傳輸高效性、數據高度一致性、數據安全性、數據實時性、抗干擾性等優點，在不動產檔案管理系統中得到廣泛的應用。對于不動產檔案管理系統來說，主要功能是實現對信息數據的高效處理、按照終端使用者的具體要求對數據進行加工處理，確保信息數據傳輸的安全性、時效性、可靠性和數據一致性，在此基礎上為不同層面的用戶提供個性化的服務。
2計算機通訊技術在不動產檔案管理系統中的應用
(1)管理系統數據處理功能中的應用。不動產檔案管理系統借助于計算機通信技術對不動產管理系統中辦理完畢的案卷進行歸檔并生成電子檔案，在生成檔案時系統將不動產管理系統中的表單信息頁面化，生成不能修改的PDF文檔，同時保留表單信息數據源數據，為精準查詢和快速查詢提供數據基礎；將不動產辦理過程中權利人提供的相關數字化文件形成統一格式的PDF文檔，按不動產檔案目錄要求生成單一的完整的電子檔案，并根據檔案管理員的要求提供紙質檔案打印功能，在進行檔案打印時，遇到權利人提供的紙質材料時，系統自動保留空白頁，供檔案管理員將原始紙質材料放到檔案相應位置，最終形成完整的檔案。
（2）不動產登記中心業務辦理中的應用。不動產檔案管理系統為不動產業務登記提供基礎數據和審查依據。不動產業務登記過程中，窗口收到業務辦理申請，系統根據不動產單元號以及權利人信息，自動查詢檔案管理系統，根據業務規則及人員權限，將查詢結果反饋給窗口辦理人員，供業務辦理人員判斷該業務是否可以繼續辦理。如果權利人申請對自己名下的處房產進行轉移時，系統將查詢不動產檔案管理系統，看該房產是否被標記為查封或抵押，如果在檔案系統中標注為查封狀態或抵押狀態時，系統將自動告知窗口辦理人員，該房產不能進行不動產轉移申請業務辦理，從而保障了新權利人的合法權益不受損害，同時也為窗口業務人員提供快速、準確的判斷依據，降低由人工查詢檔案可能會有遺漏或疏忽造成誤判，避免業務辦理不符合規則的情況發生，提高窗口業務人員辦理效率。
（3）同級政府部門之間的業務辦理中的應用。在信息化和網絡化迅速發展的當下，法院可以通過法院系統向不動產檔案管理系統發送查封申請，不動產檔案管理員在檔案系統中能夠實時收到查封提醒，檔案管理人員對申請書的內容進行審核無誤后，向不動產登記系統發起查封強制執行申請，該申請會第一時間出現在不動產登記系統的待辦事項中，即使不動產業務辦理人員沒有對該業務進行辦理，在當事人辦理其他相關業務時，系統都會提示要對該當事人名下指定的不動產進行查封，同時系統也不允許當前正在辦理的業務繼續，強制業務辦理人員結束當前業務的辦理，轉入查封業務辦理流程，從而避免由于時間差的原因或人為原因造成法院無法執行查封申請，減少相應權利人的經濟損失。法院在某些案件執行完畢后，對當事人名下的不動產進行解除查封也可以直接通過系統間的接口進行解除查封申請。
(4)企事業單位之間業務辦理中的應用。當事人在購房時以及在實際生活過程中，需要以房產進行抵押向銀行申請貸款時，傳統的做法是當事人向銀行提出抵押申請，當事人依據銀行憑證到不動產檔案管理室申請無抵押憑證，最后將憑證交至銀行，然后進行相應貸款手續辦理，以及進行不動產抵押登記等業務辦理。在計算機信息化和網絡高速發展的當下，在銀行與不動產檔案管理系統實現數據對接的條件下，當事人可以直接向銀行申請貸款，銀行系統根據當事人提供的相關資料，向不動產檔案管理系統發起無抵押查詢，在得到查詢結果后進行判斷是否進行貸款，如果具備貸款條件則向不動產檔案管理系統發起抵押貸款業務申請，不動產檔案管理系統向不動產登記系統發起抵押貸款登記申請，并將抵押登記結果反饋給銀行以繼續后續貸款流程。在貸款清還完畢后，銀行系統向不動產檔案系統發起解除抵押貸款申請，不動產檔案管理系統向不動產登記系統發起解除抵押登記申請并將結果反饋給銀行，同時不動產檔案管理系統根據不動產登記系統辦理結果更新檔案信息。通過銀行系統與不動產檔案管理系統之間的數據共享和業務聯動，提高了業務辦理效率、簡化了業務辦理流程、提升了用戶滿意度。
（5）公共服務查詢中的應用。隨著計算機通信技術的不斷發展、網絡技術的逐漸成熟、各種智能終端的不斷出現以及公眾信息化水平的不斷提高，使公眾通過各種智能終端進行不動產信息查詢的訴求逐漸呈現出上升趨勢。公眾可以憑借有效的登記信息以及必要的驗證信息，使用各種智能終端向不動產檔案管理系統發起相應的查詢申請以及收到不動產檔案管理范圍許可內的查詢結果。
關鍵詞：房地產檔案；法律；政府
一、前言
房地產作為國民經濟的支柱產業，隨著我國房地產市場的迅速發展，無論是征地、開發、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發映在房地產檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產的健康快步發離不開房地產檔案的支持，房產檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》及相關法律規定形成的一項專業性較強的工作，房地產檔案是房地產產權界定的有利存證， 是房地產管理部門在開展房地產產權產籍管理工作，組織房地產交易活動的重要載體。房地產檔案的形成，有其特殊的專業要求和獨立的對象，為實施產權管理和產權保護提供了可靠的法律保障。在房地產檔案管理中，工作的對象是房地產行業的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產糾紛中形成的產權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產、抵押房地產借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。
二、房地產檔案的法律作用具體體現
1、保障房產交易順利進行
通過查閱房產檔案確定誰是真正的業主和該房產是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現。限購令出臺以來，房產管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規定的條件，對不符合上述規定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據《房屋登記辦法》第二十四條規定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。才能代表國家管理房地產在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。
2、維護房地產市場誠信經營
在城鎮住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產業持續快速發展，但也出現了很多不規范的問題，如房地產違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業管理不規范等。產生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產信用檔案的建立，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績以及經營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網上信用檔案系統向社會公示，接受社會監督。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業所有企業和執（從）業人員的信用信息管理系統，記錄了房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業基本情況、業績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業及執（從）業人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規范房地產市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網了解企業信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網上直接對房地產市場違規違紀行為進行投訴。
三、保障房地產檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規為依據。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發的有關檔案法規，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。
2、加強檔案管理人員法律責任
房地產交易管理部門的檔案管理人員應認真執行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規定，需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發生違法行政問題。
總之，房地產檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規范要求做好檔案管理工作。
參考文獻：
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一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。
3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據
1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。
2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。
4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。
5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。
6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。
2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。
3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展
1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。
第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。
第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。
第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。
第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。
第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。
3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。
5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。
6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。
【關鍵詞】城市；房屋；拆遷；產權注銷
全國城市房屋拆遷產權注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實施單位、項目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產權初始轉移登記，輕產權注銷登記。一些不法分子乘相關部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進行權屬證書造假、詐取民財或拆遷補償款，造成經濟損失。拆遷不注銷、使登記機構產權實物檔案和電子信息檔案不能及時清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產權、產籍管理帶來負面不利影響。更影響執行國家限購政策、稅收政策、司法協助中產權查詢、摸清產權套數工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時經常怨聲不斷，影響社會穩定。
在《物權法》、《房屋登記辦法》已實施，《不動產統一登記辦法》醞釀2014年6月出臺之際，本人就城市拆遷滅失房屋產權注銷登記問題，談談個人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據
1、2007年10月1日實施《物權法》第6 條：不動產物權的消滅，應當依照法律規定登記。第9條不動產物權的消滅經依法登記生效，未經登記不發生效力。但法律另有規定的除外。第14 條不動產物權的消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第30 條因合法拆除房屋事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第150 條建設用地使用權消滅的，登記機構應當收回建設用地使用權證書。第155 條已登記宅基地使用權消滅的，應及時辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當事人單方申請。第19條所有權注銷登記登記機構應當實地查看。第38條所有權人應當自房屋滅失事實發生后申請所有權注銷登記。第40條經登記的所有權消滅后原權利人未申請注銷登記的，登記機構可以依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權證收回或公告作廢。
3、《城市房地產權屬檔案管理辦法》第8條規定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產權屬檔案管理機構應當掌握房地產權屬變化情況，及時補充有關權屬檔案材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀一致。
因此，產權注銷登記工作是法律賦予登記機構的法定職責，是產權、產籍管理的基礎性業務工作之一，對拆遷滅失的房屋不辦理產權注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費國家信息資源，長期漠視，會給社會造成負面負擔。
二、辦理拆遷滅失房屋產權注銷存在問題
1、申請問題。
城市建設拆遷房屋一般通過產權交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對象間拆遷人與產權人在某段時間內的強制交易，不同意將強制拆遷，該行為屬房地產交易。理論上雙方應錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規定由所有權人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現一拆了之，無人主動申請產權注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發公司拆遷房屋產權注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機構與拆遷、土地、稅收等部門協調，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產權注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環。
對事實已拆遷、多年未注銷導致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機構到拆遷主管部門核復拆遷檔案直接注銷。
對城市建設中新的拆遷征收項目采取不辦產權注銷，拆遷主管部門不予項目拆遷驗收，土地部門不予頒發土地證，登記機構不予辦理預售許可，稅務部門要憑注銷證明落實拆遷房與新房差價收稅。
3、權屬證書問題。
第一種方法權屬證書由登記機構收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機構注記拆遷滅失信息后發給拆遷人持有，作為拆除補償依據。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產權注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產管理局下發了《關于做好拆遷后房屋產權注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補償協議時收回權屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請，由檔案館直接注銷、頒發注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請“拆遷項目報結”前，到產權檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續，需提交房屋權屬書原件及申請房屋注銷登記權證清冊一式三份。
（2）產權檔案館在核準拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認的權證清冊二份，同時須做好實物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產權管理、檔案管理、地理測繪信息管理已實現一體化，現代化管理手段先進，利在于環節少，節省辦公成本、效率高，一個窗口對外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內的房屋所有權屬由市房產行政主管部門審核、確認后、方可給予補償。拆遷結束后，由拆遷人向市房產行政主管部門辦理房屋產權注銷登記手續。拆遷后再注銷產權做法。
3、徐州采取登記交易中心產權注銷、測繪部門圖籍注銷、檔案館產籍注銷，簡稱產權、產籍、圖籍三注銷。
為進一步規范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗產權注銷工作，市政府下發了徐政發【2013】31號文件。
具體做法如下：
（1）各區政府到國測繪公司申請拆遷房屋測繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產權檔案館對拆遷范圍房屋產權檔案查詢，提供明細查詢匯總表給區政府。
（3）區政府在協議簽訂后、實施補償前，提供權屬證件到登記中心進行證件核驗確認和產權注銷申請。
（4）市房產登記交易中心辦理核準注銷登記，出具“徐州市房屋權屬注銷登記證明”，區政府作為實施補償依據，市房屋征收部門作為征收項目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗和注銷的權屬證件情形，由房屋所在地區政府上報市棚改辦集體研究確認、處理。
（5）收費。測繪服務按照收費標準減半收取，個人房屋產權核驗查詢60元/件，單位房屋產權核驗查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動產統一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設每年拆除大量房屋，又無人主動申請產權注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對過去城市建設拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據《房屋登記辦法》第38條所有權人申請注銷登記、結合第40條原權利人未申請注銷登記的，登記機構依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產統一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設拆遷房屋已滅失遺留的所有權人未申請產權未注銷問題，登記機構可以依據生效的拆遷協議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因為過去好多房屋是開發商拆遷或拆遷公司拆遷。
對現在全國每天都在發生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產權問題，《不動產統一登記辦法》立法時建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認后、補償、注銷做法，規定由區政府、拆遷人統一申請注銷或所有權人實時申請注銷，扭轉以往一拆了之無人主動申請局面。實時盤活庫存、清理信息，徹底消除因發產權證在拆遷環節引發不可預見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護登記信用和政府拆遷征收聲譽、權威。
2、更新注銷觀念，站在不動產登記生效出發點，重新設計不動產權屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產登記簿上和在權屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機構管理，注記滅失信息的權屬證書發申請人持有。
3、登記機構應高瞻遠矚，通過GIS、DPS、RS等現代化信息技術，對不動產權屬邊界及空間狀態進行數字化定義，實現對不動產期房、現房、危房、滅失、權屬等……整個生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機構要想辦法消除有拆除滅失不注銷現象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據《物權法》第22條不動產收費按件收取規定，向相關部門反應匯報，改變目前注銷登記不收費狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網絡化、云計算、虛擬管理等，統一不動產管理及服務平臺，排除萬難爭取實現（不動產登記包括注銷登記）服務立等可取，實現全國市、縣實時聯網，智慧管理不動產登記。讓房屋、權屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統建設。
5、轉變服務理念，創新管理制度，在房車載體上利用各種現代化技術整合人力、物力、技術資源、改裝成一個流動的濃縮不動產登記機構，彌補固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補充、支撐、減少辦公壓力，精兵強將年輕化配置工作人員，隸屬主要領導指揮，以奇治勝，重點服務市委市政府確定的城建工程或實事工程，只要手續齊全，實現現場辦公，服務立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節約資源。
參考文獻：
[1]程信和、劉國臻編著《房地產法學》，北京大學出版社，2004年7月
[2]住房和城鄉建設部政策法規司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版
