時間：2023-07-31 16:50:37
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一、企業法律風險
1、概念
企業法律風險是指企業預期與未來實際結果發生差異而導致企業必須承擔法律責任，并因此給企業造成損害的可能性。當企業違反了法律，或者行為不符合法律規范，或者缺乏預防與應對意識，都會產生法律風險。
2、分類
企業法律風險存在于企業生產經營各環節和各項業務活動中，存在于企業發展的全過程。根據引發法律風險的因素來源，可以分為外部環境法律風險和企業內部法律風險。
企業外部環境法律風險，是指由于企業以外的社會環境、法律環境、政策環境等因素引發的法律風險。包括立法不完備，執法不公正，合同相對人失信、違約、欺詐等。由于引發因素不是企業所能夠掌控的，因而企業尚不能從根本上杜絕外部環境法律風險的發生。
企業內部法律風險，是指企業發展戰略、內部管控、經營行為、經營決策等因素引發的法律風險。表現為企業自身法律意識淡薄，未設置較為完備的法律風險預防與應對機制；對法律環境認知不足，經營決策考慮法律因素欠周全，甚至違法經營等。
目前，企業法律風險預防與應對中問題存在的根源在企業全面風險管理與法律環境變化之間存在著差距，由于引發因素是企業能夠掌控的，所以企業內部法律風險是預防與應對的重點。
3、表現
一是合同法律風險 指在合同訂立、生效、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，合同當事人一方或雙方利益損害或損失的可能性。合同法律風險是企業法律風險的重點。因為市場經濟也是契約經濟，合作雙方中的任意一方無論主觀或客觀因素最終導致合同發生變化，且這種變化使一方當事人利益受到威脅時，風險已經降臨。
二是企業并購法律風險 并購是兼并與收購的總稱。從法律風險角度看，企業收購并沒有改變原企業資產狀態，對被收購方而言法律風險并沒有變化。因此，企業并購法律風險主要表現在企業兼并中。企業兼并涉及企業法、競爭法、稅收法、知識產權法等法律法規，且操作復雜，對社會影響較大，隱蔽性法律風險較高。
三是知識產權法律風險 知識產權是蘊涵創造力和智慧結晶成果，其客體是一種非物質形態特殊財產，要求相關法律給予特別規定。多數企業沒有意識到或沒有關注知識產權深入保護，從法律風險解決成本看，避免他人制造侵權產品比亡羊補牢的事后索賠更為經濟。
四是人力資源管理法律風險 在企業人力資源管理過程中，從招聘開始，面試、錄用、使用、簽訂勞動合同、員工待遇問題直至員工離職等一系列流程，都有相關勞動法律法規約束，企業任何不遵守法律行為都有可能給帶來勞資糾紛，造成不良影響，且處置不慎將會引發社會矛盾，并將隨著社會問題不斷疊加更加尖銳和復雜。
五是企業稅收法律風險 指企業涉稅行為因為沒能正確有效遵守稅收法規而導致企業未來利益可能損失或不利法律后果，具體表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素，結果就是企業多交稅或少交稅，或者因為涉稅行為而承擔相應的法律責任。
如果企業對法律風險估計不足或處理不當，法律后果將是相當嚴重，有時甚至是顛覆性的災難。
4、企業法律風險成因
根據現代企業決策、計劃、組織、指揮、協調、控制六大職能，在實際運行當中法律風險成因主要有四種。
一是決策違規 企業發展戰略、經營決策和重要經濟活動違反決策程序，不經過法律論證，被迫承擔法律后果。例如有的企業違規出借資金、對外擔保，形成法律風險。
二是經營違法 企業從事經營活動，有的違反強制性規定。例如違規建設項目，未經環保、城市規劃等部門批準，招致執法部門查處和法律制裁。
三是民事違約 企業訂立與履行合同不規范，違反約定導致經濟糾紛，被對方承擔違約責任。有的因未能償還到期債務，被銀行，造成企業資產被法院強制執行。
四是遭受不法侵害 企業維權意識不強，經營行為存在漏洞，預防與應對機制不健全，遭受商標侵權、或假冒等不法侵害、惡意訴訟或突發危機時，被動應付。
二、企業法律風險的預防與應對方法
為了能夠有效預防與應對企業法律風險，企業需要建立切實可行的企業法律風險預防與應對體系。
1、企業法律風險預防與應對體系
是指企業根據法律風險特性，建立由企業決策層、各職能管理部門和全體員工共同參與，在企業生產運營管理各環節中，通過識別、評估法律風險，確定法律風險應對策略，對法律風險進行預防與應對、控制和化解的一整套制度和流程。
2、如何建立企業法律風險預防與應對體系
企業應當樹立以事先預防與應對和過程控制為主，以事后救濟為輔的法律風險預防與應對理念。
一是事先預防與應對是基礎 事先預防與應對與事后救濟相比，事后救濟成本高、效果差。一個企業在事先預防與應對的投入與事后救濟的投入是成反比的。事先預防與應對投入成本大，事后救濟投入的成本就小；事先投入成本小，事后救濟投入的成本就大，并且，取得的效果還比較差。事后控制不如事中控制，事中控制不如事先預防與應對。事先預防與應對就是企業自身免疫系統，能夠使企業法律風險預防與應對于未然。
二是過程控制是關鍵 過程控制關系到法律風險在企業運作中是否得到有效控制，過程控制貫徹并滲透于企業運作每個過程，關系到企業每個部門，甚至每一個崗位。因此，法律風險過程控制是風險預防與應對的關鍵因素，過程控制做好了，企業法律風險預防與應對體系就做好了，事后糾紛也就少了。
三是事后救濟很重要 盡管企業法律風險預防與應對的目標是將企業的法律風險防患于未然，但實際情況并不能完全杜絕法律糾紛的產生。而糾紛一旦產生，事后救濟一定要跟上，因為這是解決企業法律風險的最后一道防線。事后救濟要及時、有效。企業一旦出現法律風險，內部的法律人員應積極并及時應對，立即采取可行措施，并分析提出最終解決方案。如果企業認為需要聘請外部律師協助處理時，應及時聘外部請律師協助公司處理。
3、企業法律風險預防與應對體系特點
一是相融性 企業法律風險預防與應對體系與企業管理體系相融合，并且滲透于企業管理各環節，成為企業管理重要組成部分，它與商業管理體系一樣，以促進企業實現經濟效益最大化為最終目標。企業法律風險預防與應對體系構建要根據成本與效益相一致原則，在預防與應對企業法律風險同時，提高企業經濟效益。
二是系統性 企業法律風險預防與應對體系涉及企業各項管理制度、工作流程，注重各環節、各項內容及企業職能部門統一協調，只有建立系統的企業法律預防與應對體系，才能有效實現事先預防與應對和過程控制目標。
三是操作性 企業法律風險預防與應對體系要注重與企業發展目標、管理模式及人員素質相結合，以確保其具有可操作性。同時，要注意根據企業內外部法律環境變化，企業經營范圍變化，法律風險預防與應對體系也要相應調整。
4、企業法律風險預防與應對體系構建程序
一是健全機構、安排專職人員 具備條件的企業可在具有相應職業資格人員基礎上設立專職部門，負責企業法律風險預防與應對一應事務。一般企業可由法人掛帥，法律顧問制定具體方案，相關人員具體實施辦理，企業各職能部門配合。
二是盡職調查 企業法律風險預防與應對體系一般包括：企業治理結構；企業合同風險預防與應對體系；企業知識產權保護體系；企業人力資源法律保障體系；企業重大并購、重組風險預防與應對體系；企業法律風險預警機制；企業法律風險救濟機制；企業法律培訓；企業法律風險年度評估報告。
為確保企業法律風險預防與應對體系的子項目與企業管理體系相融合，各子項目構建具有可操作性，充分的盡職調查是必要的。
三是構建體系 構建企業法律風險預防與應對體系各子項目。包括構建各子項目模板，各子項目操作指引及風險提示，流程管理等。
四是體系培訓 企業法律風險預防與應對體系各子項目，必須滲透于企業管理體系、企業管理層，甚至每名員工都必須在企業運作中貫徹執行該體系內容。
五是體系實施 在企業法律風險預防與應對體系構建及培訓完成后，進入實施階段。要使企業每名員工都在企業運作過程中，自然地貫徹執行體系內容。
六是體系維護 企業法律風險預防與應對體系實施過程中，必然會遇到問題，企業需要專門內部法務人員或外聘律師對該體系進行維護。
【關鍵詞】金融風險 規范 協調
隨著我國社會主義經濟的不斷發展，金融活動已日益廣泛地滲透到社會經濟生活的各個方面，為調節經濟活動，促進經濟發展起了重要作用。因此，保證金融高效、安全、穩健地運行，對國民經濟持續、快速、健康發展，對國家的經濟安全和社會穩定都是非常重要的。
一、完善金融立法，規范金融活動
金融法治化的首要任務是加快、加強金融立法，健全、完善法律體系。首先應加緊制定商業銀行法、人民銀行法等金融法律的實施細則，盡快出臺信托法、證券法、融資租賃法、期貨交易法，并針對金融體制改革中的新問題，制定和完善一系列金融監管的重要規章，使金融活動有法可依。其次是在完善立法的過程中，要注意行政規章、地方法規與金融法律、法規的一致和協調，充分重視法律、法規的可操作性。再次，最高人民法院對金融糾紛案件審理中出現的新情況、新問題，要及時做出司法解釋，指導和規范金融審判活動，彌補金融立法滯后之不足。通過立法保護金融創新者的利益，降低金融創新本身活動的風險，對金融創新產品，要有一定時間的收益保護期或應用專利保護期，另外，規范創新規則，金融創新不是無序創新，而應在一定的規則內運行，在法律和規章許可的范圍內，通過各種要素和條件的分解與組合，創造出新穎的、更富有效率的金融工具、交易種類、服務項目和金融管理方式，不能把違法違規行為與金融創新混為一談，要通過立法或管理條例等形式，使創新有規可循，這是金融創新業務順利運作的外部法制框架，從而降低和減少金融創新產品本身隱含的風險。
二、加強金融監管，促進金融監管的協調
銀行監管者負有保證整個銀行體系健全的責任，為了使監管切實有效，監管當局必須擁有充分的獨立性、權威性和能力。當然，監管的獨立性需要和法律責任相結合，不受政治影響，并有足夠的財力來實現其監管的目標。獨立性問題通常與執行監管職能的部門有關。在許多國家，監管職能由中央銀行來執行，有時候由中央銀行里單獨的一個委員會來執行。對于是否應由中央銀行來執行監管職能存在爭論。在許多新興市場國家，由中央銀行來執行監管職能是最合適的，因為這可以使監管職能與其它職能相聯系，比如與最后貸款者的職能、支付系統監督者的職能以及宏觀金融資料收集者的職能相聯系。而且，監管者能夠由此獲得權威、金融獨立和經驗。金融體系的不同部分容易在一些方面與銀行體系相互作用，任一個部門的動蕩都容易影響到銀行。在許多國家，銀行和金融體系的其他部分通常由不同的機構來監管，這就要求監管措施相互協調，盡量降低相互抵消的程序和規則套利的發生。對金融百貨公司進行聯合監管的需要使得一些國家指定一定監管機構作為主要的機構來協調所有監管機構的工作。監管規則和監管措施還應該進行國際協調，這樣不僅方便了聯合監管以及各國監管者之間的信息共享，而且提高了監管效率，并可能給國內的監管規則和監管措施帶來不斷改進的壓力，在銀行業日益國際化的今天，這種國際化容易在許多方面破壞各國謹慎監管的有效性，包括使用復雜的公司結構和離岸衍生工具來逃避國內的金融限制，這就使金融監管的國際協調變得越來越重要。
三、規范政府行為，減少地方政府對金融機構經營自的干預
四大國有商業銀行要逐步建立完善的現代商業銀行制度，逐步實行以經濟區劃設置分支機構，徹底打破按行政區劃的做法，建立以大城市、大經濟中心為依托的區域性分行模式，從而避免地方政府干預銀行業務，并利于節約成本，形成統一的市場競爭機制。此外，還應大力發展多種經濟成分的全國性、區域性股份制商業銀行和地方城市合作銀行，將競爭機制真正引入金融領域，使各種金融機構，特別是國有四大商業銀行能真正按效率、安全、盈利的原則運行。
四、實行高效的存款保險制度
存款保險用于當個別銀行倒閉時對某些類型的存款人進行補償。絕大多數有效的保險都僅限于保護小存款人，而不對大存款和其他債權人，包括其它銀行提供保險，以便使市場約束對銀行施加壓力，保險的涵蓋范圍取決于各個國家的具體情況，但都必須要有利于抑制風險。存款保險系統應該有充足的資金，以便及時對存款人進行賠償，并能使喪失清償力的銀行得以迅速關閉，雖然按照保險基金承擔的可能風險來確定保費是理想的做法，但實際上由于很難對風險進行客觀的測量，因此，通常還是不得不收取統一的保費。
五、金融監管要有效的加強，實現局部金融安全
國際大環境下，我國要注重構建金融風險防火墻，結合實際情況，進一步加強監管。首先，考慮到我國的經濟整體實力還不是很強，要積極需求金融市場的供求平衡，才能實現金融機構的利益最大化。其次，提高局部或區域的經濟發展，使得此區域的經濟運行層次和質量得到提升和改善，同時也就提高了此區域對金融風險的抗御力，使得該區域處于比較安全的狀態。再次，通過政府力量，積極倡導金融消費者或者社會各個層次的力量，構建金融風險防火墻，實現相對安全的狀態。加強進行宣傳工作，動員更多的社會力量，協作配合，共同實施，必然會完成這一復雜系統工程的建設。
關鍵詞：房地產開發；政策風險；風險應對
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所謂政策風險，它是指由國家頒布實施的、且與房地產相關的政策變動，為房地產開發所帶來的風險。因為房地產業同國家的經濟發展有著密切的聯系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產開發所面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨幣政策風險、財政政策風險等組成，本文主要針對這些政策風險，提出相應的政策風險應對建議。
二、房地產開發的政策風險應對建議
在房地產的開發過程中，它將會面臨來自各方面的風險，其中政策風險則屬于系統性風險，由于系統性風險不但無法避免，并且還會給從事房地產開發的企業造成巨大的影響。所以，從事房地產開發的企業要對國家的政策導向進行準確地把握，并及時了解國家頒布實施的各項與房地產開發相關的政策，從而積極應對這一類的風險。
1.摸清房地產政策的導向，及時識別政策風險
雖然政策風險對于房地產開發企業來說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產開發企業，通常都會努力摸清相關的房地產政策導向，而那些中小型的房地產開發企業，反而不太重視這項工作，他們的目光僅限于在開發之前核算成本與造價，以此來判定開發此項目能否獲利。尤其是在當前這個時期，房地產已經成為了大眾關注的焦點，房地產的相關政策也不斷出臺，政策環境可以說是日漸從緊，所有房地產開發企業都將成為其調控對象。所以，房地產開發企業無論規模大小，都應該及時且準確的識別來自房地產開發的政策性風險，對所有與房地產有關的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結果做成報告的形式，遞交給開發企業的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關政策的研究，它不但可以幫助房地產的投資者掌握正確的投資與開發方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發生變化時，及時對投資策略進行調整，起到最大限度地控制政策風險的目的。
2.大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關政策與規范其開發行為來進行應對，例如貨幣政策的變動為企業所帶來的融資風險，企業就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產開發企業對其進行選擇。
第一，以上市進行融資。上市無疑是房地產企業迅速籌措巨額資金的一個有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時，上市還能為開發企業提供相對穩定的資金，以滿足開發過程中的資金需求。據統計，我國在2009年底的時候，房地產開發企業共有80407個，可直到2011年的3月底，房地產開發企業實現上市的才149個。當然，上市對于房地產的開發企業來說，還是會有一定的挑戰性，但是只要企業能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實力強勁的房地產開發企業里脫穎而出，并以此增強自身在該行業中的競爭能力。
第二，以房地產投資信托進行融資。它指的是以利用收益憑證進行發行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機構對其進行房地產的投資與經營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時也打通了民間資金直接參與到房地產開發中去的融資渠道。
第三，債券融資。因為房地產債券相比于一般債權來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發時間較長的房地產業來看，對外發行企業的債券不失為一種好的方法。
第四，融資租賃。該方法是由房地產專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進行吸收，以此來轉變我國房地產業僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風險降到最低。
3.規范自身開發行為，積極應對政策風險
根據政策研究報告中的相關內容，再把開發商的開發行為與之進行比較，使其開發行為更加規范化。只有開發商在實施開發行為之前就摸清國家的相關政策，明白哪些開發行為國家是大力支持的，哪些開發行為又是國家明令禁止的，才能夠對即將進行開發的項目做出正確的決策，從而有效保證該開發項目能順利進行。
三、結語
在房地產開發的過程中，必然會面臨著不同的風險，目前越來越明顯的便是政策風險。為了能提高開發效率和保證開發效果，開發企業務必要仔細對房地產的相關政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠道、規范自身的開發行為，切實做好政策風險的應對工作，確保房地產的開發能順利進行。
參考文獻：
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在電子技術與信息技術快速發展的過程中，會計電算化逐步進入審計行業的視野，得到普遍應用，會計電算化不僅使得審計人員減少了工作量，工作效率也得到大大提升，新技術也隨之帶來一些新問題。由于審計工作自身的審計風險原因，再加上會計電算化模式下，軟件和網絡的應用，使得其風險種類和模式也多有增加。本文首先分析了會計電算化下審計風險產生的原因，其次研究了會計電算化下審計風險的分類，再次給出了針對性的會計電算化下審計風險的應對策略，最后進行了全文總結。
關鍵詞：
會計電算化；審計風險；應對策略
審計員核實財務報表，最后認證之前對其的判定，不符合事實的錯誤結論使得審計員發表錯誤的審計意見的風險，這就是審計風險。會計電算化模式下的審計風險，指的是審計員基于計算機輔助軟件，在審計工作過程中，輸入數據后計算機做出了錯誤判斷，而審計人員未能察覺，這一錯誤判斷得到了審計員認可，導致其得出錯誤論斷的風險。有效預防會計電算化下的審計風險，需要探尋到風險產生的原因，仔細分析會計電算化下審計風險的內容，做出針對性的會計電算化下審計風險應對策略，以此有效確保審計工作的順利開展。
一、會計電算化下審計風險產生的原因
會計電算化革新了傳統審計工作模式與方案，需要審計人員操作計算機完成。但是，該模式下的審計工作缺乏對非數據資料的審核，這也導致了審計風險的產生。在信息時代下，軟件企業還是更加重視工作軟件的研發，一些企業或個人以追求利益為導向，忽略了自身的職業操守，進行軟件編譯時，加入可以使得數據被盜取的程序，如此以獲得商業信息來獲得巨額利潤。這也是現在的企業，會愿意出高額費用聘用審計人員，但是不愿意花費高價購買審計軟件的其中一個原因。與傳統審計工具——紙進行比較，會計電算化模式下，磁盤存儲數據的模式更容易被潮濕、帶電等環境破壞，另外，操作員的操作不當也會導致磁盤被損壞。
二、會計電算化下審計風險的分類
（一）財務數據風險
磁盤上存儲的數據由于各類不同的原因，使得這些數據與真實數據之間存在差異，這就是財務數據風險。傳統模式下，財務工作者逐個收集與整理財務數據，制作財務報表，在變更時也做好了記錄，之后審查時可以探尋到更改記錄。會計電算化模式下，由計算機存儲相關數據，審計工作的變更線索被抹去，提升了跟蹤與探尋問題的難度，以此難以找到惡意篡改數據的路徑所在。
（二）職務監督風險
職務監督風險也可以叫做內部控制風險，存在這一風險的原因是由于職務間的相對獨立性。會計電算化模式下，傳統的內部控制制度與模式被完全轉變，原本清晰可查的監管鏈條，變成了計算機內傳輸的文件與數據程序，會計電算化模式下，職務之間相對獨立，單個環節的數據由特定環節的人員管理，提升了數據失真率，也導致審計錯誤率提升。
（三）軟件系統錯誤
現階段，計算機軟件也層出不窮，軟件產業發展迅速,種類豐富的軟件產品中有很多是不盡完善，漏洞百出的產品，軟件自身就存在一定的風險，再加上操作者自身硬件設施保養意識有待提升，使得硬件設備一直處于惡劣的高溫、多灰塵、高濕度的環境中，再加上人員的非法操作等，這些都在一定程度上損害了軟件產品，影響了其使用。（四）操作風險會計電算化模式的實施需要有審計人員、計算機管理人員的共同參與、相互協調，由此，增加了審計工作的難度和復雜度，技術環境下，拓展了審計對象范圍，使得信息錯綜復雜，提升了操作者的操作難度。即使是經驗豐富的專業審計工作者，若缺乏科學的方法指導或方法掌握欠缺完善與熟練，也會因為難以適應審計工作模式，而提升審計工作難度，導致更高風險的審計問題產生。
三、會計電算化下審計風險的應對策略
（一）制定更完善的審計標準
會計電算化屬于信息技術快速發展后產生的新事物，在新事物產生以后，與之相關的事物都需要提升到一定的高度，如此才能降低風險和錯誤率。應對會計電算化風險，需要首先更新審計理念與方法，將傳統模式中不符合新事物的部分摒棄，提升審計工作的精確度。重點涵蓋審計證書的審批標準更新，計算機系統的內控監管、審計發展方向的規范等，使得審計理念、工作方式與監管策略等與國際先進水平靠近，有效降低審計風險，使得風險趨于零。
（二）開發性能完善的審計軟件
審計軟件指的是幫助完成審計工作的歸類不同的軟件，能夠同時審核多個數據報表，但是現階段，由于軟件種類的層出不窮，很多審計軟件還未能盡善盡美，很多軟件技術不夠成熟，表現為審計程序銜接不緊密、審計程序不完善、審計安全性不高等特點。審計軟件的不完善提升了審計風險，而數據采集靠審計軟件來完成，若審計軟件出現很多漏洞，必然會導致數據采集過程中出現程序干擾等問題，由此，需要在開發審計軟件時，實施獨立開發數據采集軟件的方案，以此提升審計工作的質量與效率。
（三）運用多種電算化審計方法
可以運用不同種類的電算化模式下的審計方法：一是制度審計。在會計電算化實施后，內部控制制度依舊是審計工作的基礎，需要建立完善的會計電算化模式下的內部控制制度。需要基于計算機的使用，而創新審計制度與方法，從職權制審查、硬軟件及環境的審查與控制、計算機系統的運行情況、人員綜合素質、程序修改方式及保密措施等多個方面予以審查。 二是技術審計。若在制度審計過程中發現問題，需要對計算機系統和程序進行實際測試，那么就需要實施技術審計。采取抽查的方式，選用計算機專業人才與審計人員共同展開審計。分析原系統設計用途范圍，檢查數據共享過程中的傳輸路線與分配形式，之后分析程序、變更情況以及程序流程圖等相關內容。三是數據審計。對會計報表和經濟業務的數據進行審計，審計其合法性與真實性。可以實施人工審查，對利潤分配、費用分攤等問題進行抽查，分析其是否一致。抽查也可能出現錯誤，利用計算機的工具性，實施計算機輔助審計，運用其存儲、計算與判斷的一些功能，縮小審計范圍與對象，及時有效的發現與分析問題。另外，會計電算化模式下，還可以實施重點審計的方法。
（四）提升審計人員綜合素質
時代的進步與審計工作措施的更新換代，對于審計人員素質也提出了新的要求。現階段，需要重視對審計人員計算機、信息技術、網絡技術等相關知識的培訓，為會計電算化的實施奠定基礎。審計人員需要重視自身操作素養的培養，包括數據處理、系統管理以及應用審計軟件的技術等。解決計算機硬件與軟件產生的風險需要很長的時間，但是可以通過加強技術培訓，提升審計人員或應用人員的操作技術，使得他們掌握純熟的技術與知識，控制和降低風險。積極培育具有復合型知識結構的計算機審計系統開發人員，綜合了解計算機知識、審計知識，提升審計人員的綜合素質，使得他們成為審計專業人才，為企業發展奠定基礎。
四、結語
時代的快速發展與進步，技術的革新改變了傳統的工作理念和模式，現代化技術手段逐漸更新了人們的工作模式。會計電算化是技術發展下的新事物，減少了審計工作量與難度，能夠快速、準確、及時的掌握數據信息。隨之而來的是帶來了各類不同種類的審計風險，為避免風險的產生，需要做好應對措施。審計工作中，要保障其獨立性，加深管理者對其的認知，加強內部審核作用的實施，提升企業內部監管力度，有效降低和減少會計電算化模式下的審計風險。另外，還需要重視審計與信息技術復合型人才的培養，為推動審計工作順利實施奠定人才基礎，促進企業的可持續發展。
參考文獻：
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[論文關鍵詞]居間合同；跳單違約；風險防范
緒論
在房地產市場興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導性案例中就有上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個案例，能夠給予我們關于居間合同和“跳單”問題的更深刻認識，并通過此案例，啟發出筆者對房產中介公司如何應對“跳單”的法律風險的一些思考和建議。
一、案情簡介
（一） 案件概況
原告：上海中原物業顧問有限公司
被告：陶德華
原告上海中原物業顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。
（二） 法院判決
上海市虹口區人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：1.撤銷上海市虹口區人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。
二、爭議焦點
在本案中，筆者主要探討兩個爭議焦點：
第一，雙方簽訂的《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產求購確認書》這一合同是屬于什么性質的合同？房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？
第二，被告陶德華有沒有構成“跳單”，即構成違約？
賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構成“跳單”違約？
三、案件相關法律問題分析
（一） 《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”條款的效力
1.居間合同和格式條款的法律概念引入
對于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規定：
《合同法》第四百二十四條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”
《合同法》第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”
2.《房地產求購確認書》具有居間合同屬性
根據《合同法》關于居間合同的規定，居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機會，而委托人的義務是對上海中原公司提供的服務支付報酬。因此根據上文所引的法律規定，這一合同具有居間屬性，而不屬于合同等其他合同。
3.禁止“跳單”格式條款有效
根據《合同法》第四十條的規定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效”。對于本合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，且并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定是有效的。
（二）被告陶德華有沒有構成“跳單”
1.客戶構成“跳單”的要素分析
《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。因此，確認客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認為認定客戶構成“跳單”的要素主要有以下四個方面：
第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認客戶構成“跳單”的法律依據和大前提。
第二，房產中介公司提供了居間服務。即房產中介公司履行了居間合同的主要義務，如根據客戶的要求提供房源信息，帶領客戶看房等等，并留下了相關證據。
第三，客戶在看房后的合理期間內“跳單”。對于房產居間合同如本案《房地產求購確認書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內不得“跳單”。本案中的約定是6個月，上海市第一中級人民法院的周峰和李興認為3個月比較妥當，此3個月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。
第四，客戶“跳單”時是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務更好，價格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應為善意，與前面所說的惡意相對應，不應構成違約。
2.本案中被告陶德華并無違約
該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規定了符合法律規定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領看房的居間服務，但陶德華是通過正當途徑對多個中介公司的對比，善意的選擇了價格更優惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認為法院判罰非常準確，被告陶德華并沒有構成“跳單”違約。
四、本案帶來的一些思考——房產中介公司應對“跳單”的法律風險防范
在如火如荼的中國房地產市場，各種各種的房產糾紛數不勝數，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導性案例，它的判罰彰顯了社會主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競爭更加激烈，面臨的法律風險也更高。因此本人針對中介公司如何應對“跳單”的法律風險有一些思考和建議。
第一，房產中介公司人員應加強對“跳單”違約的法律認識。房產中介公司的相關人員，應該認真學習和分析最高人民法院的這一指導性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經多個中介公司，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯。
第二，房產中介公司應完善自己的合同和相關條款。一般來說，房產中介公司都有自己一整套的合同或者協議文本，這些文本都是事先做好，可重復使用的，也就是按照合同法的規定，屬于格式合同和格式條款。本指導性案例雖然認可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規定“看房后6個月內禁止跳單”，筆者也認為期限偏長，如果改為3個月左右，避免出現加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為是無效格式條款的法律風險。同時，關于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應按照與出賣方就該房地產交易價格的1%向
中原公司支付違約金，如果該違約金的標準不是1%而是超過了國家法定的房產居間報酬標的如5%或更高，那么該格式條款同樣存在無效的法律風險，應非常注意。
1 問題的提出
商業競爭大戰中，商家往往要求預測未來一段時間內的銷售狀況，由決策部門根據以往的銷售狀況及最新市場信息綜合分析做出預策。
若預測滯銷，通常會選擇打折銷售或有獎銷售等促銷方案，避免商品積壓且快速回籠資金；反之，暢銷會選擇漲價銷售或大量購進等方案，避免其脫銷且獲得豐厚利潤。然而打折處理或有獎銷售可能會減少利潤或虧本；多進貨將投入更多資金，也會影響利潤；況且預測和實際銷售也會有出入，故決策前應綜合考慮，全面分析并做出合理決策。
以下首先利用貝葉斯公式及條件數學期望計算平均利潤，給出一種根據銷售狀況做出的合理預測方案，在此基礎上，利用決策樹理論進行決策尋求優化的銷售方案。
2 商家風險預測的方法
2．1預測模型建立
資料表明：某商場預測未來一時間段內某商品以概率p暢銷。已知兩套銷售方案：
方案1若商品暢銷可獲利潤a1萬元，若商品滯銷可獲利b1萬元；
方案2若商品暢銷可獲利潤a2萬元，若商品滯銷可獲利b2萬元。
為了正確做出決策，經一段時間試銷，預測暢銷的實際暢銷的概率為q1，實際滯銷的概率為1－q1；預測滯銷的實際暢銷的概率為q2，實際滯銷的概率為1－q2，據此分析由p值大小預策優化銷售方案。不妨設：
A1={預測暢銷}，A2={預測滯銷}；
B1={實際暢銷}，B2={實際滯銷}；
Xi={采取第i個方案所得利潤}（i=1,2）。
根據題意知，P(A1)=p,P(A2)=1－p，P(B1A1)=q1，P(B2A1)=1－q1，P(B1A2)=q2，P(B2A2)=1－q2。由貝葉斯公式知：
P(A1B1)=P(A1)P(B1A1)P(A1)P(B1A1)+P(A2)P(B1A2)=11+(1/p－1)q2/q1
P(A2B1)=1－P(A1|B1)=(1/p－1)q2/q11+(1/p－1)q2/q1
類似地，
P(A1B2)=11+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)，P(A2B2)=(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)1+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)
因此，實際暢銷商品采取第一、二方案的平均利潤分別為：
E(XiB1)=aiP(A1B1)+biP(A2B1)i=1,2（1）
實際滯銷商品采取第一、二方案的平均利潤分別為：
E(XiB2)=aiP(A1B2)+biP(A2B2)i=1,2(2）
式（1）中兩式相減，得實際暢銷商品采用一、二方案平均利潤之差為：
E(X1B1)－E(X2B1)=a1－a21+(1/p－1)q2/q1+(b1－b2)(1/p－1)q2/q11+(1/p－1)q2/q1（3）
式（2）中兩式相減，得實際暢銷商品采用一、二方案平均利潤之差為：
E(X1B2)－E(X2B2)=
a1－a21+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)+
(b1－b2)(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)1+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)(4）
因此得到如下決策條件：
第一，如果b1>b2，則：
一是式（3）大于0，即實際暢銷商品采取第1方案的平均利潤大于第2方案當且僅當
1p>1－a1－a2b1－b2·q1q2；
二是式（4）大于0，即實際滯銷商品采取第1方案的平均利潤大于第2方案當且僅當1p>1－a1－a2b1－b2·1－q11－q2。
第二，如果b1<b2，則：一是式（3）大于0，即實際暢銷商品采取第1方案的平均利潤大于第2方案當且僅當
1p<1－a1－a2b1－b2·q1q2；
二是式（4）大于0，即實際滯銷商品采取第1方案的平均利潤大于第2方案當且僅當
1p<1－a1－a2b1－b2·1－q11－q2。
2．2預測模型應用
案例某服裝商場根據以往資料，預測服裝在未來一段時間內暢銷的概率為p，滯銷概率為1－p，兩種銷售方案如下：
方案1打折銷售。預計商品暢銷可獲利6萬元，而滯銷可獲利2萬元。
方案2重新包裝商品，外加廣告宣傳，原價銷售。預計商品暢銷可獲利10萬元，而滯銷將損失4萬元。［1］
為正確做出決策，經試銷發現預測暢銷的商品實際暢銷率為0．6，實際滯銷率為0．4；預測滯銷的商品實際暢銷率為0．3，實際滯銷率為0．7。由此p值大小選取最佳銷售方案。
已知條件可知q1=0．6，q2=0．3，a1=6，b1=2，a2=10，b2=－4。由決策條件分析可得：
當p<37≈0．43時,式（3）、式（4）均大于0，說明不論是實際暢銷還是滯銷的商品，采取第1方案的平均利潤均大于第2方案。因此商家一旦預測到商品滯銷可能性大，即可采用第1方案打折銷售。以下用決策樹方法討論方案選取問題。
3 優化的決策樹方案
利用風險型決策方法中的決策樹理論可將復雜的營銷策略，通過決策樹圖直觀、形象、方便地展示出來，可將各種備選方案、自然狀態及損益值簡明地繪制在一張圖表上，便于分析決策。
用決策樹做風險決策，首先要繪制好決策樹；其次用反推決策樹方式進行分析，最后確定合理的最佳方案。本問題按照決策樹的制作原理，［2］繪制決策樹圖，如下圖所示。
利用反推決策樹方法，可計算上述實例q1=0．6，q2=0．3，a1=6，b1=2，a2=10，b2=－4,結果如下：
第一步：從生產方案的選擇考慮（第一階段決策）
計算各組即⑥⑦⑧⑨⑩的期望利潤值為：
E⑥=6p+2(1－p)=2+4pE⑦=10p－4(1－p)=14p－4
E⑧=6×11+1/p－1/2+2×1/p－1/21+1/p－1/2=5+1/p1+1/p－1/2
E⑨=10×11+1/p－1/2－4×1/p－1/21+1/p－1/2=26－1/p1+1/p－1/2
E⑩=6×11+71/p－1/4+2×71/p－1/41+71/p－1/4=5/2+7/2p1+71/p－1/4
E=10×11+71/p－1/4－4×71/p－1/41+71/p－1/4=17－7/p1+71/p－1/4
第二步：選擇期望利潤較大的方案，摒棄期望利潤小的方案，作為第一階段選定的方案。
一是只做先驗分析。比較使E⑥>E⑦，可得p<0．6，此情形選擇方案1打折銷售，否則采取重新包裝。
二是先試銷后進行分析。比較E⑧>E⑨，可得p<37≈0．43，選擇方案1打折銷售，否則采取重新包裝。
同理，E⑩>E，可得p<2129≈0．72，選擇方案1打折銷售，否則采取重新包裝。
綜合試銷兩種情形，只要p<37≈0．43，即預測商品滯銷，就可通過打折銷售，降低銷售風險。
第三步：從試銷結果的選擇考慮（第二階段決策）
計算機會點④⑤的期望利潤值，得：
E④=0．6×5+1/p1+1/p－1/2=65+1/p10+51/p－1
E⑤=0．4×1/2×5+7/p1+71/p－1/4=45+7/p20+351/p－1
經比較分析，只要0<p<1，E④>E⑤總成立，結合上述第二步的結論，就是說無論是實際暢銷或是滯銷，只要p<37≈0．43，即預測商品滯銷，就可通過打折銷售，降低銷售風險。往往商家更傾向于采用變相打折,促銷送券手段，獲取最大商業利潤，減少因打折帶來的利潤損失。以下就打折銷售情形介紹商家如何應對銷售風險。
4 商家應對風險措施
商家應對風險最快捷有效的方式為打折銷售，打折是商家常用的營銷策略之一，打折銷售的方式五花八門，但歸結起來，無非有直接打折和間接打折兩種。
4．1直接打折
“每天降價10%”策略，［4］如前兩天分別打九折及八折；第三、四兩天打七折；第五、六兩天打六折……第十五、十六兩天打一折。有計劃運用打折銷售方法，加大宣傳力度，限制銷售量，以使營銷獲得成功。人們總想買到價廉物美的商品，最好能買到打二折、一折的商品，但誰能保證都得到呢？于是前幾天顧客猶豫，觀望者多；中間幾天搶購，生意興隆；最后幾天買不到惋惜的狀況。本策略的預期結果：前兩天顧客不多，探聽虛實，看熱鬧的居多；接下來兩天人漸漸多起來，真正買者不很多；第五、六兩天打六折時，顧客出現搶購；接著日日爆滿，不到一折售貨期，商品早已銷售一空，從而達到商家的銷售預期。
4．2間接打折
間接打折，方式多多，屬贈物贈券，減免費用較常見。文獻［2］分別給出了商場活動為“滿N減A”及“滿N送A”打折計算公式。
第一，商場活動“滿N減A”，若總共購買了標價為X元的商品，那么買到商品的折扣為：
商品的折扣=X－X/N×AX(5）
若購買標價為2000元的商品,按“買滿400減250”，實際這件商品的折扣為：
2000－2000/400×2502000=3．8折
第二，商場活動為“滿N送A”，若商品原價為X，那么買到商品的折扣為：
商品的折扣=XX+X/N×A(6）
同樣購買標價為2000元的商品，若按“買200送100”，實際這件商品的折扣為6．7折。
除此之外，贈物贈券活動，諸如“滿N送A的贈券”活動，送券消費還要加上附加條件，需按萬能簡便折扣計算式（7）來計算。
商品折扣=最終付款/物品價值（7）
如文獻［3］網購促銷送券活動，加上其他的限制返券使用條件，打的折扣會更低。一次網購促銷送券銷書活動中，消費者花費200元，送100元券（2張50元），被限滿150元可用50元禮券。限制后改進的打折公式為：
商品的折扣=X+X/200×200X+X/200×300(8）
按公式計算，需至少花費人民幣
200+200×［200/200］=400元才能購買200+300×［200/200］=500
即，500元的書本，折扣為8折，由直接返券的6．7折到限制返券的0．8折,明顯減少了打折的折扣。
5 商家營銷制勝法寶
促銷返券商品往往具有以下特點。
一是促銷商品返季、滯銷。二是上述計算折扣的假設前提是物有所值，而實際上，買的不如賣的精，往往商家在活動之前，已上調了商品價格，因此實際購到活動商品的折扣會更低。商家的目的就是最大可能減少因促銷而帶來的利潤損失，甚至包賺不賠。三是促銷返券會促使消費者連環盲目購物，花費更多的金錢，甚至買到非必需的商品。四是購物返券，而且還限制返券消費的種類及消費金額。
總之，打折是商家理想的營銷策略，促銷返券變相打折更具有隱蔽性及誘惑性，引導消費者瘋狂連環購物。曾有專家呼吁，商家返券應提前告知使用范圍，并保證消費者在特定范圍內用券進行交易；若返券將受到某種限制，必須要提前明確告知；否則將是對消費者知情權的損害。為此也提醒廣大消費者明白消費，以防陷阱。
參考文獻：
［1］張天錚．條件數學期望在商業決策中的應用［J］.山西統計，1998（7）：34．
［2］“買100送50的券”到底打的幾折?網上出現圣誕節血拼“折扣公式”［N］.重慶時報，2010-12-24（2）．
［3］耿諾，王芳菲．網購促銷送券成風——返券被指暗藏消費“后門”［N］.北京日報，2011-04-14（8）．
［4］陳筱彥，伍丹．“每天降價10%”策略的實質與運用［J］.中國市場，2006（49）：59-60．
摘要：隨著我國房地產金融體系的逐步完善和房地產業的不斷發展、房地產投資功能的日益顯現，房地產信托的發展不僅有利于緩解房地產企業過于依賴銀行的困境，化解金融風險，促進金融創新，而且能為投資人增加穩定的投資收益來源,完善和增加資本市場的投資品種，促進我國房地產企業經營管理機制的轉變和房地產市場的穩步健康發展。
關鍵詞：房地產信托 發展 模式 風險 對策
一、房地產信托的簡述
當前，中國房地產不但正在成為新的消費熱點，而且也正在成為一個投資熱點或投資工具，特別面臨正在到來的“知識經濟”時代，一般性的管理和經營已不能滿足房地產經濟資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產信托業務便顯得日益必要。
房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。它包括不動產信托和房地產資金信托兩個方面。其含義如下：一是不動產信托，即不動產所有權人(委托人)為了受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并對其進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。
二、我國房地產信托業的主要產品比較
我國房地產信托業有以下幾種運作模式，抵押貸款型，股權投資型，組合投資型和權益投資型等四種。這幾種房地產信托產品相互比較如表1：
三、我國房地產信托風險的主要表現
1.財務杠桿使用過度的風險
財務杠桿的使用一方面能夠使房地產公司用較少的自有資本金運營擁有大量借貸資本的項目，產生很好的稅盾效應，提高項目的收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著高度的流動風險， 稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使信托計劃的兌付帶來極大的不確定性。
2.資金平衡不確定的風險
影響房地產公司資金平衡的風險因素可以分為減少資金流入的風險因素和增加資金流出的風險因素，要分析影響項目資金平衡的各種因素變動對項目凈現金流量的影響程度，并找到敏感性因素。
3.缺乏管理經驗的風險
房地產開發是一個技術含量非常高的資源整合過程，包括土地選擇、產品設定、業態規劃、房產銷售、商業招商、市場營銷、運營管理等等，都需要開發商來整合資源，而且各個環節環環相扣、缺一不可。在房地產開發項目中，一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一還款來源。開發商的管理能力( 包括工程管理、項目管理、人員管理、資金流管理和公共關系協調等) 不到位可能導致項目經營失敗，同時給信托計劃帶來風險。
4.房地產信托的變現風險
房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。信托產品的公共認知度比國債、債券等金融產品差，一旦需要轉讓時，成本會很高，時間會較長，如股權投資信托計劃到期時股權的變現或轉讓、信托貸款到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。
5.市場需求波動的風險
房地產市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現金流入，因此市場風險是房地產企業面臨的主要風險之一。房地產市場風險可以分為企業個體性風險、系統性風險和區域性風險。房地產市場的企業個體風險主要表現為房地產市場的信息不對稱會使房地產企業對房產的價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫。房地產市場的系統性風險主要是由于經濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經濟因素造成的，若具有理性預期的購房者、開發商和金融機構在房地產市場局部的均衡被打破，則房地產市場則會出現價格泡沫，泡沫的嚴重程度將會決定泡沫破裂的時間。
四、房地產信托的風險控制措施
在我國信托市場建設尚不完善、有效控制機制相對缺乏的前提下，房地產信托業務的風險防范尤顯重要。采取有效的風險防范措施不僅能夠保證投資者的投資收益，更為關鍵的是有利于房地產信托業務的規范、良性運轉，逐步建立有效甚至高效的信托市場，進而促進房地產市場健康、穩定、可持續的發展。
1.做好項目事先評估
投資者在對項目進行事先評估過程中，除了對行業景氣及項目推出時機進行審慎考察之外，還應詳細了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質押或強信用擔保等。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。抵押品應選擇市場前景看好的房地產，將周圍環境良好、交通方便、易于銷售變現的商品房設定為抵押物。做好全面、科學的事先評估。
2.信托公司應加強信托資金管理
對項目貸款型信托，信托公司應對項目開發過程的資金運用進行全程監控，專款專用，同時將項目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計劃的還本付息：對投資運營型信托，信托公司應按時將租金等收益劃入專管賬號，委托托管機構監督管理現金流。同時，合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。禁止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。
3.設置收益權層級，建立增信機制
為了滿足不同風險偏好投資者的需要，信托公司在產品設計過程中，可以將多個順位收益權劃分為第一順位收益權、第二順位收益權(次級順位收益權)、第三順位收益權、末尾順位收益權等多個層次。在投資報酬分配方面，第一順位和第二順位收益權均可以采用固定收益、浮動收益、固定收益和浮動收益相結合的混合式收益等多種形式。末尾順位收益權建議采用權益分配方式。末尾順位收益權由于采用了權益分配方式，其收益風險最大，但因為擁有剩余利潤分配權，所以也可能獲得最高的投資報酬。
4.完善風險披露制度
信托公司應對房地產業務進行風險監測分析，加強對信托融資資金的監督，進一步提高對房地產業務風險的識別、計量、監測、控制能力。雙方形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規范運作，共同提高抗風險能力。財務信息完全公開化、透明化，提高信息披露的有效性。
五、我國房地產信托業發展的對策
1.完善房地產信托發展的政策和法制環境
政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法，建立對房地產信托的嚴格管理，在資產負債結構、業務種類、資金投向、信息披露、利潤分配等方面加強規制。一方面要防止它與銀行等房地產金融機構過渡競爭，政策上給予房地產信托一定的發展空間；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。
2.加強對房地產信托產品的創新
對于信托投資公司本身而言，房地產信托資金的募集是關鍵，這要求信托投資公司能夠利用自己的專業知識和豐富經驗選擇好的房地產項目，推出令投資者滿意的信托產品，在產品的收益、期限、流動性、風險等方面比競爭對手更富有競爭力，在投資者心目中樹立一個良好的品牌形象。
3.借鑒國外成熟REITS模式的經驗
國外的REITS模式與國內的房地產信托有較大的差異，但其很多經驗仍然值得國內的信托公司借鑒，按照某些專業人士的說法，它可能就是國內房地產信托的發展趨勢。首先，國外的REITS模式資金的大部分并不是運用于房地產開發階段，主要把基金用來購買房產、地產、物業并進行經營管理，取得穩定的收益，其投資標的更多傾向于那些可以帶來穩定收益的商業地產。
4.制定房地產信托專業化人才培養戰略
房地產信托業務的真正優勢是專業的管理人才。人才固然可以引進，但遠遠不夠，只有制定房地產信托專業化人才培養戰略，建立相應的人才儲備機制，才能發揮這些人才的專業管理技能，真正展現房地產信托的優勢，促使房地產信托的更快發展。
六、結 語
隨著我國城市化進程的不斷加快，居民對住房的需求也在迅速增加，為房地產信托的發展提供了巨大的空間。發展房地產信托是我國經濟發展的必然趨勢。但是，房地產信托不論如何創新，其本身就是一個純粹而復雜的風險管理性業務，這要求房地產信托的主體應當正確而客觀地認識到房地產信托的風險問題。大多數的風險是可以控制的，但是要不斷的在風險和項目的變化中學會行之有效的科學管理手段；只有這樣才能使房地產信托這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。在發展過程中，我們要借鑒國外的歷史經驗，研究出一條符合我國國情的發展策略，使它在建設中國特色社會主義過程中發揮其特有的優勢。
參考文獻：
當今世界技術與知識的迅速結合成為推動的一個最重要的因素。中國入世將進一步加大對我國經濟發展的推動作用，給中國審計帶來了環境、觀念、目標、對象的變革，從而給審計實踐活動帶來了風險。
1、審計國際化帶來的風險。
入世加快了中國審計國際化步伐，中國審計市場日益融合于各國審計市場。師事務所不僅可以在本國范圍內從事審計工作，而且可以把在本國注冊的會計師派往國外處理審計業務，或與外國會計師事務所訂立國際協議，以聯營合伙等方式開展國際業務。但由于各國經濟發展水平不同，我國與發達國家和其他發展中國家的審計環境存在巨大差異，審計實務一旦走向國際，往往因為環境因素造成審計標準不統一，使得審計人員在判斷和執行國際審計具體業務時缺乏審計依據，加大了審計風險。
2、對“網上實體”審計帶來的風險。
隨著信息技術的發展，經濟活動日益多元化，出現了所謂的“媒體空間”和“網上實體”。相對與傳統審計對象來說，“網上實體”的一大特點就是“虛”，看不見、摸不著，審計人員難以界定審計對象范圍，難以對會計資料進行審查，難以獲取審計證據，使得審計風險加大。
3、信息載體變化帶來的風險。
信息技術的發展使得無紙貿易得以實現。被審計信息由以紙張為信息載體轉變為以磁盤、磁帶等磁性介質為信息載體。記錄于磁性介質上的信息是看不見的，必須借助于機才能以可見和易懂的文字形式打印或顯示出來；對磁性介質上的信息進行修改可不留下任何痕跡，利用磁性介質也難以實現諸如簽字、蓋章等使信息證據化的操作，這給審計帶來了新的風險。
4、無形資產審計帶來的風險。
入世加大了無形資產審計在我國審計業務中的比重。而由于無形資產帶來的經濟利益與所處的環境有密切的關系，如某些實效性信息過時后，其價值便大打折扣；當有更先進的知識產生時，舊知識便大為貶值。因此對無形資產的價值計量帶有較大的不確定性，使得對無形資產審計帶有較大的風險。
5、管理審計帶來的風險。
入世提高了管理審計（即對管理活動信息進行全面的評價）在審計活動中的地位。企業處在激烈競爭的市場環境中，它的一舉一動都要受到市場的影響，應隨著市場的變化而采取不同的對策。對于處境不同的兩個企業或同一企業的不同時期，都應根據市場情況采取不同的對策。而管理活動本身帶有不確定性，其正確與否必須受到市場的檢驗。對管理活動進行審計也應受到市場的檢驗，從而加大了審計風險。
6、社會責任審計帶來的風險。
為了促進企業履行社會責任，必須對其社會責任報告進行審計。入世促使了社會責任審計的產生。企業履行社會責任的方式多種多樣，如治理環境污染，減少污染排放、增加職工福利、支持社區建設等，這使得對履行社會責任的確認和計量難以找到同一的標準，同時也給審計證據的獲取帶來了諸多不便，加大了審計的風險。
二、入世后審計風險的規避
入世后，經濟的發展引起了審計環境的巨大變遷并對審計提出了更高的目標和要求，給審計實踐活動帶來了新的審計風險。為了迎接挑戰，減少審計風險，審計技術的改進、更新勢在必行。
1、加快我國審計的國際化與通用化步伐。
審計國際化帶來了一定的審計風險。隨著國際上審計程序的進一步協調和國際審計準則的制定和推行，我國也應加快實現審計的國際化與通用化。其途徑有：我國的審計準則應與國際審計慣例接軌，運用國際審計程序和，審計行為符合國際審計準則；在和審計領域加強對審計人員業務和素質；掌握國際審計信息，并運用最新的國際化的審計技術。
2、開發新的審計程序和方法。
入世后，審計對象和的擴大，給審計帶來了一系列。對知識信息、人力資源審計的比重將大大超過對存貨、固定資產等有形資產的審計；財務審計向管理審計延伸；責任審計提上日程；對“媒體空間”中的“網上實體”的審計監督勢在必行。對此，傳統的審計程序和方法往往無能為力。審計目標多元化和審計實時、開放的特征，有必要開發新的審計程序和方法來分別規范無形資產審計、管理審計、社會責任審計行為，使其有統一的標準。
3、全面信息技術。
隨著的，“網上實體”的出現，會計操作更多地在機上進行。審計作為一項主要以會計信息為對象的經濟活動，應充分采用現代信息技術、加快信息處理的速度，提高審計質量。“網上實體”的主要資產為知識、信息及人力資源等無形資產，對它們的審計就必須深入到媒體空間中去，這要求網絡審計技術的完善，和審計人員計算機審計操作能力的提高，爭取在有限的空間內獲取最充分、有利的審計證據，降低審計風險。
4、控制會計經營風險，規范會計行為。
入世后，在世界經濟全球化和競爭激烈的國際市場上，會計信息的規范可靠與否成為審計成敗的關鍵。控制經營風險將成為入世后會計的重要任務之一，因此，我們應建立一套支持控制經營風險的信息系統。而建立信息系統，就必須改變企業傳統的“核算型”會計模式，加大會計的管理職能，企業應當向“管理及風險控制型”模式轉變，建立企業經營風險預警機制，并以市場為核心，資金的籌集、分配和使用，利用會計特有的方法，加大對會計工作中弄虛作假的懲治力度，以保證會計信息的真實性。
5、進一步完善審計法規，加強審計司法力度。
市場經濟是法治經濟。入世后，在我國經濟活動中的作用將進一步加大。伴隨市場經濟的審計只有在一個完善的法制環境中才能生存發展。所以我們應努力做到：（1）加強審計立法工作。針對入世后出現的新情況、新問題，應建立一套新的審計標準和準則，使審計工作制度化、規范化。（2）加大審計司法力度，堅決打擊注冊會計師與被審計單位共同舞弊行為，促使審計人員自覺提高風險意識。（3）加強宣傳工作，提高社會公眾對審計法律、法規的認識。投資者及社會公眾由于信賴已審的會計報表而蒙受損失時，應學會運用法律武器維護自己的權益，進而形成一種全社會的監督機制。
一是打一大登記效力范圍。應從法律上明確:設定質權須書面通知應收賬款債務人，一經通知，出質登記便對債務人有約束力，債務人不得以該應收賬款向出質人主張抵銷，更不得以損害質權為目的惡意解除合同，同時，未經質權人同意，債務人不得直接向出質人清償。二是改變由質權人單獨登記為出質人和質權人共同登記，明確雙方應對應收賬款作實質性審查。
(二)做好融資前的調查工作
為防止偽造基礎合同、虛設應收賬款進行質押騙取資金的情況發生，需要對基礎合同進行調查。一是調查基礎合同的真偽。為確定應收賬款是以真實交易關系為基礎的，可以抽查銷售發票進行核實，要求借款人提供發貨單、提貨單、運輸收據等運貨文件。二是審查合同條款的完備性，重點是基礎合同的總價款、履行期限、支付方式、債務人的基本情況等重要要素是否明確、具體。三是實地調查。為防止次債務人被假冒，質權人需到次債務人經工商登記的工作場地進行調查，調查內容為基礎合同內容及印章的真偽。調查的對象需確保為次債務人的工作人員，實地調查時也可以詢問有無抵銷權的存在。此外，對于應收賬款為房屋等不動產收益的，還需到相關登記部門調查不動產是否已被抵押。
(三)簽訂詳細的應收賬款質鉀合同
一是對用于質押的應收賬款作出盡可能詳細的描述。應收賬款質押合同中應詳盡描述用于設立質押的應收賬款的金額、期限、支付方式、收款賬號、債務人名稱和住址、基礎合同的主要內容和編號等內容。二是約定出質人不得有轉讓、放棄權利等行為，否則質權人有權予以撤銷或可提前要求清償債務及行使質權。三是明確登記協議簽訂的時間、提前清償債務或行使質權的其他情形。四是約定設立應收賬款回款專用賬戶。
(四)取得次債務人書面確認和承諾
由于次債務人并非質押法律關系人，為了確保質權的實現，質權人應取得次債務人對下列事項的書面確認:基礎合同系真實意思表示，應收賬款真實有效;對應收賬款金額、期限、基礎合同履行程度等認同;知悉該應收賬款已向質權人出質并不持異議。還需要取得次債務人按約定直接將所有應付款項付至應收賬款回款專用賬戶，否則賠償因此造成的一切損失的承諾。取得書面確認和承諾的形式可以是由出質人、質權人和次債務人簽署《應收帳款質押三方協議》、也可以是次債務人簽發的確認書或承諾函。
