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1、被征收房屋價值的補償;
2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
原告征收服務(wù)中心認(rèn)為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關(guān)區(qū)域范圍內(nèi)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內(nèi)為訟爭房屋辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，且未在房屋權(quán)屬證書注明抵押事項；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權(quán)人張某支付了補償款，又因法院判決連帶承擔(dān)了應(yīng)由抵押人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故該抵押登記行為應(yīng)為違法，應(yīng)予以撤銷。
法院審理認(rèn)為：原告非抵押當(dāng)事人，與抵押登記行為不具有法律上的關(guān)聯(lián)性；原告在物權(quán)保護案件中的過錯是為民事侵權(quán)責(zé)任而非基于物權(quán)登記行為產(chǎn)生的民事責(zé)任；原告權(quán)益受損與抵押登記行為無法律上的利害關(guān)系，法院依法駁回原告訴訟請求。二審法院維持一審判決。
一、原告的損失與登記機構(gòu)抵押登記行為有無法律上的利害關(guān)系
《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。本案中，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)未消滅且在訴訟時效期間，應(yīng)受法律保護。鑒于抵押僅有基于抵押物產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)而不是對抵押物所有權(quán)的干涉，故抵押權(quán)人不得干涉征收主體、拆遷實施單位、拆遷對象商談補償方式及簽訂相關(guān)協(xié)議。
那么，征收主體與實施單位是否可以無視抵押權(quán)存在而直接實施補償呢？《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。故《條例》所指的“權(quán)屬調(diào)查”應(yīng)當(dāng)是以房屋登記簿為基礎(chǔ)的全面調(diào)查，其內(nèi)容涉及房屋權(quán)利歸屬與內(nèi)容，既要核查權(quán)利人信息，也應(yīng)對房屋自然狀況是否與現(xiàn)狀一致、是否設(shè)立有抵押權(quán)、有無查封等權(quán)利限制情形、有無異議登記等進行調(diào)查。這是法律對登記的權(quán)利人及利害關(guān)系人權(quán)益保護的具體措施。本案中，征收實施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機構(gòu)進行調(diào)查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調(diào)查方式為查閱房屋所有權(quán)證書及詢問所有權(quán)人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對象簽訂安置補償協(xié)議并將補償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)受到障礙。抵押權(quán)未得到保護的，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴（引自《設(shè)定抵押房屋的征收補償》，刊登于《中國房地產(chǎn)》2012年第9期，王達(dá)）。本案的抵押人選擇以征收服務(wù)中心損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對征收服務(wù)中心如何給付補償款有關(guān)聯(lián)性，故登記機構(gòu)的抵押登記行為與征收服務(wù)中心具有法律上的利害關(guān)系，也就是說，征收服務(wù)中心有訴權(quán)。
二、登記機構(gòu)是否有錯
筆者認(rèn)為有錯。錯有兩點：
一是沒有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機構(gòu)是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上級及本級國家行政機關(guān)的決定和命令，這是其性質(zhì)決定的。本案中，登記機構(gòu)未能在規(guī)范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對相關(guān)條文的審查建議，顯然存在工作失誤。
二是在《物權(quán)法》實施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權(quán)屬登記辦法》的節(jié)點上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個要求過了。但本案中，所有權(quán)人持有的房屋所有權(quán)證書是舊版房產(chǎn)證，其中記載有前次抵押權(quán)設(shè)立及注銷的信息，而此后的抵押權(quán)設(shè)立情況則未在證書上記載，容易誤導(dǎo)他人。
三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設(shè)立抵押權(quán)登記
既然原告有訴權(quán)，登記機構(gòu)又有錯，那么登記機構(gòu)一定會敗訴嗎？《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施“房屋析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃”等行為。同時規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知規(guī)劃、國土、住建、工商、公安等部門和公證機關(guān)暫停辦理相關(guān)手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。
本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號通知，要求對城際鐵路北側(cè)A地塊項目范圍內(nèi)的房屋暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實施單位為Z市某征收服務(wù)中心。
按照以上規(guī)定，無論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果說《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機構(gòu)作出相關(guān)行為的依據(jù)的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過去的坎兒。
那么，果真如此嗎？
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。對比國務(wù)院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權(quán)利人依法行使物權(quán)的嫌疑；（2）即便違法實施了新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導(dǎo)致不予補償，而是對不當(dāng)增加補償費用部分不予補償。也就是說，本條是禁止權(quán)利人在征收范圍確定后作出導(dǎo)致補償款增加的行為，而以房屋設(shè)立抵押并不導(dǎo)致補償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機構(gòu)是否作出行政行為的依據(jù)，也不能作為人民法院審理行政案件的依據(jù)，因為人民法院審理行政案件的原則是“依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章”。
那么問題來了，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋？《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前實施，其所謂的“公告”應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因為列入擬征收范圍便限制權(quán)利人行使物權(quán)，則便是減損權(quán)利人的合法權(quán)利，與所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”的權(quán)能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權(quán)變動的效力，權(quán)屬依然為原權(quán)利人所有。
再看與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》效力相等、時序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。作為與《物權(quán)法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設(shè)立抵押登記，不宜再適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
一、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估包含的內(nèi)容
《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認(rèn)為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項目的實施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設(shè)活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；2.征收項目實施的各項準(zhǔn)備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險防范對策和預(yù)案措施等。
二、對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償安置問題
《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當(dāng)事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹(jǐn)慎對待。
1.補償方式的選擇
《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認(rèn)為，此種情況對被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。
2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償
《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)對被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔(dān)，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當(dāng)然應(yīng)補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當(dāng)事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費協(xié)商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補償問題。
3.房屋征收獎勵
《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對被征收人給予獎勵。對存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認(rèn)為，房屋征收獎勵應(yīng)給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導(dǎo)致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。
三、在行政復(fù)議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題
按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復(fù)議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復(fù)議的期限一般為補償決定送達(dá)之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達(dá)之日起三個月，而補償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補償決定送達(dá)之日起十五日內(nèi)。因此，在補償決定送達(dá)之日起三個月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達(dá)三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關(guān)規(guī)定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對被征收房屋進行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。
四、商業(yè)拆遷問題
《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實際上進行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。
1.拆遷管理問題
由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當(dāng)事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產(chǎn)管理部門只能對之進行指導(dǎo)。但盡管如此，筆者認(rèn)為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，同時，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關(guān)部門對拆遷補償安置資金進行監(jiān)管。
2.拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)問題
對商業(yè)拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可參照房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，拆遷人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。
3.對違規(guī)拆遷的處理問題
滅抵押權(quán)的除外?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定:“因國家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同?！钡?1條規(guī)定:“因國家建設(shè)需要,將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時,抵押人違反前述第38條的規(guī)定,不依法清理債務(wù),也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱酥?抵押權(quán)人的權(quán)利保護在于:得到抵押人(被征收人)或征收補償部門的通知;可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押;依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同;若所擔(dān)保的債權(quán)未到期,將所得的價款提存作為擔(dān)?；蚪环ㄔ禾幹?抵押權(quán)未通過上述方法得到保護時,抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟,也可以征收補償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴訟。征收拆遷工作中,擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押,征收補償部門應(yīng)通過房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù),對被征收人補償安置的同時,銜接好抵押權(quán)保護。
二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使
其一,抵押權(quán)人作為他項權(quán)權(quán)利主體,無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償由被征收房屋所有權(quán)人說了算,但是,實現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定來看,抵押權(quán)人沒有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補償方式的權(quán)利,抵押人有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求,政府征收補償安置時,應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效保護:雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。
其二,抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使?！段餀?quán)法》第202條規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的,人民法院不予保護?！笨梢?抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利,否則,人民法院就不予保護,喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中,征收補償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實被征收房屋存在抵押的情況,并在征收補償中銜接好抵押權(quán)的實現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受到侵害,抵押權(quán)人可以在訴訟時效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán),也可以向征收補償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。
其三,征收拆遷補償安置致使抵押物價值明顯減少,抵押權(quán)人可以尋求法律救濟。在征收資不抵債的國有企業(yè)房地產(chǎn)時,征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價補償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑,抵押權(quán)人可以選擇私法救濟,也可以選擇公法救濟。《物權(quán)法》第193條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值,或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第39條規(guī)定:“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人,并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,仍作為債務(wù)的擔(dān)保?！庇纱丝梢钥闯?在抵押人主動減少抵押物價值時,抵押權(quán)人的私法救濟途徑是:請求停止行為;請求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值或者提供擔(dān)保;請求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規(guī)定,“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的,可以依法提起行政訴訟”。抵押權(quán)人的公法救濟途徑是:就政府征收的具體行政行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價值減損的嫌疑,政府在征收國有企業(yè)房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。
三、征收補償中抵押權(quán)的順位
抵押權(quán)順位,是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了多 個抵押之后,各個抵押權(quán)所具有的優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡??！段餀?quán)法》第199條規(guī)定,同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償:(一)抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償,順序相同的,按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償
。從該條規(guī)定來看,抵押權(quán)的順位很容易理解。但問題是現(xiàn)實中會經(jīng)常遇到設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)并不一定首先到期,如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限,而后一債權(quán)又未獲清償,應(yīng)如何就抵押物的價值進行受償?如果處理不好這種關(guān)系,引起抵押權(quán)人之間的糾紛,將會影響征收拆遷工作的順利進行。征收拆遷中常遇到的抵押權(quán)均是債務(wù)履行期限未屆滿的,征收拆遷補償中,均需要保護各自抵押權(quán)?？梢詤f(xié)商保護抵押權(quán),無法達(dá)成協(xié)議的及時作出征收補償決定,將補償金提存或交受理法院處置,暫不支付給被征收人,抵押權(quán)順位由法院依法確定。 四、征收拆遷中抵押權(quán)保護方式
在設(shè)定抵押房屋的征收補償中,如何保護抵押權(quán)人的利益?下面分別就被征收人的三種補償安置方式具體分析抵押權(quán)人的權(quán)利保護方式。
其一,貨幣補償?！段餀?quán)法》第174條規(guī)定:“擔(dān)保期間,擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償?！贝藘?yōu)先受償是指抵押人可以就抵押財產(chǎn)的代償物(價金)優(yōu)先分配,而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債權(quán)比例分配該抵押財產(chǎn)的價金。在征收拆遷補償中,即指當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)被征收時,對征收拆遷的補償金,抵押權(quán)人有優(yōu)先于其他普通債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。被征收房屋為抵押物時,按照市場評估價進行貨幣補償,此時,貨幣補償與被征收房屋存在等價交換。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定,在被征收人獲得貨幣補償后,抵押權(quán)人可以對抵押人取得的補償金優(yōu)先受償,也可以提存。
其二,現(xiàn)房安置?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第21條規(guī)定:“拆遷補償?shù)姆绞娇梢訹 lunwen.nangxue.com]實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！闭魇詹疬w可以采取現(xiàn)房安置,根據(jù)補償安置合同辦理安置房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,同時,辦理抵押登記。這樣,被征收拆遷人獲得了現(xiàn)房安置,既保護了被征收拆遷人的利益,又通過變更抵押登記保護了抵押權(quán)人的利益。
其三,期房安置。許多征收拆遷項目中被征收拆遷人選擇期房安置,此時,被征收拆遷房屋需要拆除,而安置房屋尚無蹤影,如何保護抵押權(quán)人的利益?安置期房相當(dāng)于預(yù)購商品房,根據(jù)《房屋登記辦法》第67條規(guī)定,安置期房可以辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記,這樣就將設(shè)定抵押房屋的征收拆遷與抵押權(quán)保護有效結(jié)合起來了。
五、被征收房屋設(shè)定抵押且被法院查封的征收補償
一、征收部門簽訂補償協(xié)議時享有行政優(yōu)益權(quán)
行政優(yōu)益權(quán)是國家為確保行政主體有效行使職權(quán)，切實履行職責(zé)，圓滿實現(xiàn)公共利益的目標(biāo)，而以法律法規(guī)等形式賦予行政主體享有各種職務(wù)或物質(zhì)上優(yōu)益條件的資格。例如，合同內(nèi)容單方?jīng)Q定權(quán)、設(shè)立獎勵權(quán)、合同履行指揮權(quán)、單方變更與解除權(quán)、動用強制權(quán)、違反合同制裁權(quán)。
房屋征收補償決定作出后，房屋征收部門要做的工作就是與被征收人訂立補償安置協(xié)議，內(nèi)容包括補償方式、補償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。但是，如果征收部門與被征收人達(dá)不成征收補償安置協(xié)議的，由征收部門提請作出征收決定的市、縣人民政府根據(jù)征收補償方案作出補償安置決定，這是對“釘子戶”的制衡，體現(xiàn)了征收具有強制性，也體現(xiàn)了征收部門享有行政優(yōu)益權(quán)，通過補償決定可以促進補償協(xié)議的簽訂，此乃“以決定促進協(xié)議”之妙處。補償協(xié)議與補償決定相比，更有利于被征收人的權(quán)利保障。首先，征收補償協(xié)議是當(dāng)事人之間的合意，雙方當(dāng)事人可在簽訂補償協(xié)議的過程中，反復(fù)協(xié)商或討價還價，無疑被征收人的利益會得到充分考慮；而且被征收人會相信自己的利益已得到了充分考慮，所以其精神需要也得到滿足、人格得到尊重。其次，由于補償協(xié)議與一般合同相比，具有行政優(yōu)益權(quán)的特點，行政主體征收部門往往會在補償協(xié)議中給予被征收人獎勵及其他優(yōu)惠條件，這意味著其中的可期待利益也增大很多。從被征收人權(quán)利保障和社會和諧角度考慮，國家提倡通過補償協(xié)議解決征收補償。當(dāng)然因此也就對征收部門提出了一定的要求，例如，只能為公共利益而向所有被征收人提供公平、公開的補償優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及獎勵辦法等。《征收條例》對征收安置部門的行政優(yōu)益權(quán)規(guī)定缺失，動用強制權(quán)、違反合同制裁權(quán)沒有做出應(yīng)有的規(guī)定。這就需要對《行政訴訟法》作擴大解釋，征收部門可以作為原告提訟，以訴訟中先予執(zhí)行代替動用強制權(quán)，以法院判決被征收人承擔(dān)訴訟費代替違反合同制裁權(quán)。根本解決行政有益權(quán)問題期待《行政訴訟法》的修訂以及《行政程序法》的出臺。
二、征收補償協(xié)議系行政合同
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷補償協(xié)議是由平等主體的拆遷人與被拆遷人簽訂的協(xié)議，屬于典型的民事合同，受《合同法》和《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整?！墩魇諚l例》第25條第2款規(guī)定：“補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。規(guī)定了司法救濟，卻沒有明確該協(xié)議的性質(zhì)。筆者認(rèn)為征收補償協(xié)議屬于典型的行政合同。所謂行政合同，是指行政主體之間，行政主體與公民、法人或其他組織之間，為實現(xiàn)行政管理目的，依雙方意思表示一致，而確立、變更或消滅相互權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。行政合同具有以下特征：1.行政合同的當(dāng)事人一方必須是行政主體；2.行政合同的目的是為了實現(xiàn)國家行政管理目標(biāo)；3.行政合同的雙方意思表示必須一致；4.在行政合同的履行、變更或解除中，行政主體享有行政優(yōu)益權(quán)。因此，行政合同是代表公益的政府或機關(guān)與代表私益的私人為完成社會公共產(chǎn)品的供給，以保障公共利益的維持與增進而進行博弈、協(xié)商所達(dá)成的一種契約。
現(xiàn)將征收補償協(xié)議與行政合同的特征進行對照：1.征收補償合同的當(dāng)事人一方是政府的征收補償部門，屬于行政主體；2.征收補償合同的目的是為了實現(xiàn)公共利益需要的房屋征收，即為實現(xiàn)行政管理目標(biāo)；3.征收補償合同是在雙方達(dá)成一致意見的情況下簽訂的；4.在征收補償合同的履行、變更或解除中，征收部門享有行政優(yōu)益權(quán)。因此，征收補償合同完全具有行政合同的特征，應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理。在《行政程序法》(征求意見稿)中，將行政合同寫入其中，代表了先進法治理念發(fā)展的方向。在行政程序法頒行之前，人民法院應(yīng)在程序上依照《行政訴訟法》，參照《民事訴訟法》，允許行政機關(guān)作為行政合同的原告；在實體上可以依照單行行政法律法規(guī)，參照《合同法》對行政合同進行審理。
三、征收補償協(xié)議的效力判斷
征收補償協(xié)議的效力包括形式上的效力和實質(zhì)上的效力。形式上的效力是指征收補償協(xié)議一經(jīng)征收部門與被征收人達(dá)成合意，即被推定合法，具有限制和約束征收部門和被征收人的法律效力，未經(jīng)法定程序不得任意變更和撤銷。這表明了征收補償協(xié)議的行政屬性，體現(xiàn)征收補償協(xié)議的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它只具有相對的效力，其理論依據(jù)是征收補償協(xié)議是行政法規(guī)授權(quán)的、作為公共利益征收的實施部門所作出的一種合法的真實意思表示，目的在于有效維護公共利益以實現(xiàn)征收的目的，是行政法規(guī)對征收部門和征收補償協(xié)議的尊重和信任，也是維護行政權(quán)正常運行的必然要求。征收補償協(xié)議的實質(zhì)效力是征收部門與被征收人達(dá)成的合意符合法律精神，能得到法律的確認(rèn)與保護，具有絕對的效力，它是法律對雙方合意的一種肯定性價值判斷，違反協(xié)議必將受到法律的制裁。判斷征收補償協(xié)議是否有效，應(yīng)遵循合法性原則，具體包括下列要件：
1.主體要件，即簽訂征收補償協(xié)議的主體一方必須是征收補償部門，根據(jù)職權(quán)法定原則，其他部門無權(quán)簽訂；另一方必須是被征收入，根據(jù)“家事權(quán)”不適用不動產(chǎn)原則，當(dāng)被征收房屋存在夫妻共有時，夫妻雙方必須同時參加協(xié)商并簽字或者書面授權(quán)委托。根據(jù)《物權(quán)法》第174條的規(guī)定，征收導(dǎo)致抵押權(quán)滅失所取得的賠償金、補償金優(yōu)先實現(xiàn)抵押權(quán)，因此，抵押房屋被征收的，還需抵押權(quán)人簽訂協(xié)議。
2.職權(quán)要件，即簽訂征收補償協(xié)議必須是征收部門，其享有征收補償?shù)姆ǘ殭?quán)。根據(jù)《征收條例》第5條規(guī)定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的”。顯然，房屋征收部門也不得以營利為目的，因此房屋征收部門應(yīng)當(dāng)是全額財政撥款的行政機關(guān)或者事業(yè)單位。《征收條例》授予征收部門決定征收補償協(xié)議主導(dǎo)性權(quán)利內(nèi)容的相應(yīng)法定職權(quán)，必須在征收補償方案的框架內(nèi)、享有較小自由裁量權(quán)的范圍內(nèi)簽訂補償協(xié)議。
3.內(nèi)容要件，即征收補償協(xié)議的內(nèi)容必須合法、適當(dāng)、真實，合法是指補償協(xié)議的主導(dǎo)性權(quán)利內(nèi)容必須具有法定的依據(jù)，符合法律規(guī)范，符合征收補償方案，沒有明確規(guī)定不得隨意設(shè)置和限制被征收人的權(quán)利和義務(wù)，體現(xiàn)“行政活動必須有法律依據(jù)”的法律保留原則；適當(dāng)是指征收補償協(xié)議的從屬性權(quán)利必須公正合理，符合實際，不得畸高畸低，不得顯失公平；真實是指征收補償協(xié)議達(dá)成的合意必須是雙方真實的意思表示，不能在被征收人受欺詐或重大誤解的情況下簽訂。在新舊條例銜接中，需要考慮小縫隙對接或者無縫隙對接，防止適用新舊條例產(chǎn)生較大補償差距、出現(xiàn)不必要的“動蕩”，實現(xiàn)補償?shù)目v向公平。
4.程序要件，即征收補償協(xié)議的簽訂必須符合法定的程序，違反法定程序簽訂的征收補償協(xié)議是無效的行政合同。根據(jù)《征收條例》第24條第2款規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理”。對于無證房屋，首先需要規(guī)劃確認(rèn)、城市管理綜合執(zhí)法部門處理、房屋登記部門進行初始登記后，才能簽訂補償協(xié)議。否則就會造成國有資產(chǎn)流失，屬于。
5.形式要件，即征收補償協(xié)議必須具備書面形式，不能是口頭形式。為實現(xiàn)征收過程公開、補償結(jié)果公開等全面的政府信息公開，條件具備的，可以建立征收補償網(wǎng)絡(luò)簽訂系統(tǒng)進行備案。
四、征收補償協(xié)議的違約責(zé)任及司法救濟
1.征收補償協(xié)議的違約責(zé)任。征收補償協(xié)議違約是指征收補償部門或者被征收人違反征收補償協(xié)議的約定，侵害受法律保護的行政合同法律關(guān)系的行為。它包括四個方面的要件：主體要件即限于簽訂征收補償協(xié)議的征收補償部門或者被征收人；主觀要件即違約方必須具有主觀過錯；客體要件即行政合同關(guān)系；客觀要件即只要有違約行為，不論有無損害事實均構(gòu)成違約。征收補償部門違約責(zé)任的性質(zhì)是行政責(zé)任，它是以嚴(yán)格責(zé)任為歸責(zé)原則，即只要出現(xiàn)違約行為，就推定存在主觀過錯，如舉不出免責(zé)的理由的證據(jù)便應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，也符合《行政訴訟法》關(guān)于行政機關(guān)承擔(dān)舉證責(zé)任的原理。行政合同違約的后果可從兩方面理解：一方面，被征收人違約，由于行政優(yōu)益權(quán)的存在，征收部門不僅可要求其繼續(xù)履行，還可以通過訴訟對其進行制裁，但是，《征收條例》對被征收人違約缺乏直接行政命令的相關(guān)條款，相反倒是規(guī)定了可以向人民法院提訟。另一方面，對于征收部門違約如果涉及合同主導(dǎo)性權(quán)利義務(wù)，由于此多系公共利益和公法權(quán)益，被征收人是私法權(quán)益，在違法的前提下，可以要求繼續(xù)履行協(xié)議；征收部門在未違反合法性原則和公平原則的前提下違約，被征收人只能要求征收部門進行賠償而不能要求繼續(xù)履行，且賠償范圍只能是現(xiàn)實利益的損失而非期待利益的損失，這也與《國家賠償法》立法精神相符。
2.征收補償協(xié)議的實體和程序的準(zhǔn)據(jù)法。根據(jù)《征收條例》第25條第2款規(guī)定：“補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。征收補償協(xié)議的雙方當(dāng)事人都可以，法院進行違約性審查的目的是合理界定雙方的責(zé)任，違約性審查包括違反約定義務(wù)、違反誠實信用原則產(chǎn)生的附隨義務(wù)，違約補救方式的法律可以適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。在我國尚未出臺行政程序法之前，從違約責(zé)任的審查反推征收補償協(xié)議簽訂的實體準(zhǔn)據(jù)法包括《征收條例》、《合同法》以及地方性法規(guī)；《行政訴訟法》規(guī)定，提起行政訴訟的原告僅限于行政相對人，《征收條例》雖然規(guī)定了征收部門可以，但是，原告資格問題屬于《立法法》中規(guī)定的法律保留事項。在最高人民法院制定非訴執(zhí)行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂時，可以在非訴強制執(zhí)行的條款中增加規(guī)定：“行政合同訂立后，公民、法人或者其他組織，既不按合同約定履行又不在法定期限內(nèi)向人民法院提起行政訴訟的，行政機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行”。而在最高人民法院制定非訴執(zhí)行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂之前，征收部門可以依據(jù)《行政訴訟法》、《民事訴訟法》、《征收條例》的規(guī)定，向人民法院提起行政合同糾紛的行政訴訟。
3.征收補償協(xié)議訴訟的法律適用及裁判方式。行政合同在理論界普通認(rèn)可，但司法實踐中卻鮮見，法律、法規(guī)、最高法院的司法解釋也無明確規(guī)定，行政合同的法律適用在目前已成“盲區(qū)”。但我們知道，行政合同是種特殊的行政行為，它始終具有合同法律關(guān)系與行政管理法律關(guān)系的雙重特征，是公法與私法規(guī)則的有機結(jié)合，理應(yīng)受到行政法與民法的雙重調(diào)整。因此，在審理行政合同案件時應(yīng)同時適用行政法律規(guī)范與民事法律規(guī)范兩種法律規(guī)則。但征收補償協(xié)議本質(zhì)上屬于征收部門為實現(xiàn)征收目的而作出的公法行為，與公共利益的征收息息相關(guān)，所以在訴訟中首先應(yīng)適用《征收條例》等行政法律規(guī)則對其主導(dǎo)性權(quán)利義務(wù)進行合法性審查以確定補償協(xié)議的效力，體現(xiàn)合法性審查原則，然后在誠實信用等從屬性權(quán)利義務(wù)方面適用《合同法》等民事法律規(guī)則進行裁判。對于行政合同的裁判方式，可根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行(中華人民共和國行政訴訟法)若干問題的解釋》第57條、第58條的精神，首先對補償協(xié)議的效力進行確認(rèn)判決；然后基于違約行為對當(dāng)事人的訴訟請求進行給付判決，可以判決繼續(xù)履行，也可以判決支付違約金或賠償金。此外針對征收部門行使行政優(yōu)益權(quán)的行為還可以判決撤銷或者維持。
【關(guān)鍵詞】 城市；房屋拆遷補償；利益
中圖分類號：D92文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)04-059-01
從2001年國務(wù)院常務(wù)會議修改了《城市房屋征收管理條例》到2011年公布的《新條例》，國家一直在不斷的完善拆遷補償制度，但美中不足的是，我國城市房屋拆遷補償制度還存在著評估機構(gòu)缺乏公正性、補償標(biāo)準(zhǔn)過低等問題。
一、城市房屋拆遷補償制度的缺陷剖析
（一）拆遷估價委托人的確定不夠公正
首先，拆遷估價委托人的確定缺乏公正性。委托人的確定有三種方式，分別為由拆遷人和被拆遷人共同協(xié)商確定，可這種方法的弊端是，被拆遷人很多的情況下，協(xié)商成本過高，很難達(dá)成一致意見；由拆遷人委托，可反對的被拆遷人占總?cè)藬?shù)的一半以下，這種方式看起來比較實用，其實，在國民法律意識薄弱，對不公現(xiàn)象偏好選取找熟人的方法解決的大環(huán)境下，被拆遷人的利益還是很難得到保障；抽簽決定，這是看起來最公平的決策方法，但參與抽簽的人員以及在抽簽范圍內(nèi)的評估機構(gòu)的確定都有可能被拆遷方操縱。
（二）評估機構(gòu)的確定缺乏獨立性
我國房地產(chǎn)估價師制度導(dǎo)致比較突出的尋租現(xiàn)象的發(fā)生。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也如雨后春筍的出現(xiàn)，在競爭激烈的評估市場中，評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)多少很大程度上取決于與拆遷人的關(guān)系好壞，所以，一旦得到拆遷人的委托，便屈從于拆遷人的壓力，而拆遷人在尋求利益最大化的驅(qū)動下，就會最大限度的壓榨被拆遷人的利益，這被拆遷人是非常不公平的。
（三）價格評估的救濟制度不完善
雖然《新條例》中改善了我國的房屋征收補償?shù)木葷緩剑?guī)定了我國的征收補償糾紛的兩種途徑，即行政救濟和民事救濟，但是，由于房屋征收部門本身就是政府的一個職能部門，拆遷補償又要由政府來裁決，使得行政裁決不自主的就占據(jù)了主導(dǎo)地位；加之行政與民事救濟途徑界定不清，就使被征收人不得不回到“以民之微力抗政府之強威”的原始狀態(tài)。在這種所謂的救濟制度下，被拆遷人的合理權(quán)益很難得到保障。
（四）補償范圍、價格不合理
《新條例》一定程度上完善了拆遷補償制度，但仍然存在不足之處。
首先，征收補償范圍過窄。在房屋征收過程中，被征收人不僅喪失了房屋及其附屬物的所有權(quán)，還包括承載房屋的土地使用權(quán)，以及因房屋征收所帶來的經(jīng)濟損失和情感傷害等。但《新條例》第十七條規(guī)定的房屋征收補償只包括：“（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”對承載房屋的土地使用權(quán)、生活成本提高、情感傷害及其他經(jīng)營性損失卻沒有包含在內(nèi)。
另外，雖然《新條例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”但這其中也存在問題，房屋征收決定生效之日離拿到補償款還有一段距離，而現(xiàn)在房地產(chǎn)價格即使在嚴(yán)厲的調(diào)控下也保持著增長，這對拿到補償款再去重購新房的被征收人是不公平的。
二、進一步完善城市房屋拆遷補償制度
鑒于補償評估機制存在上述問題，為了更好的進行城市化，有必要對這些弊端加以矯正，評估制度的發(fā)展包括以下內(nèi)容：
（一）評估機構(gòu)的選擇
評估報告決定了拆遷補償?shù)慕Y(jié)果，所以評估機構(gòu)的選址是至關(guān)重要的。本文認(rèn)為，我國可以借鑒美國的雙向評估制度，由被拆遷人和拆遷人分別選擇評估機構(gòu)，然后由各自的評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估，并作出自己的評估報告。如果結(jié)果懸殊，就交由陪審團來最終裁決，一般是按照被拆遷人的評估結(jié)果裁定的。這樣既能夠做到客觀公正又能保證被征收人的合法權(quán)益。
（二）健全補償救濟制度
拆遷補償?shù)脑u估結(jié)果對被拆遷人的利益有直接影響，因此，健全補償救濟制度就成為一項很重要的工作。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的可以向評估機構(gòu)咨詢，也可以另行委托別的評估機構(gòu)，但本文認(rèn)為，應(yīng)逐步完善相應(yīng)的法律法規(guī)，給予被拆遷人提起仲裁或民事訴訟的權(quán)利。
（三）落實聽證會制度
建設(shè)部為了解決拆遷過程中聽證程序流于形式的問題，出臺了《房屋拆遷聽證辦法》，規(guī)定房屋拆遷過程中必須聽取被拆遷人的意見，但如何確保聽證信息的透明化、公開化以及信息的平等性就很難操作。王克穩(wěn)認(rèn)為“在正事做出征收決定前應(yīng)依法舉行聽證會，廣泛征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見，然后在此基礎(chǔ)上公示征收決定，明確征收對象、征收范圍、征收時間、征收方式等?！?/p>
【關(guān)鍵詞】房屋征收；補償標(biāo)準(zhǔn)；分析
0.引言
我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。
1.集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素
集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個方面。
1.1征收補償原則的影響
土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當(dāng)性補償和公平補償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償?shù)淖饔茫]有明確規(guī)定征收補償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。
1.2征收補償范圍的影響
很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補償?shù)姆秶小?/p>
1.3征收補償辦法的影響
我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現(xiàn)，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農(nóng)作物補償?shù)?。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。
2.集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法
2.1房屋價值補償標(biāo)準(zhǔn)的確定
集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價值。可以采用區(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)。對于提供土地重建安置的征收補償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權(quán)價值的補償。
2.2臨時安置和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的確定
相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構(gòu)并不經(jīng)濟。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補償。
2.3停業(yè)停產(chǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)的確定
停業(yè)停產(chǎn)補償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費用補償進行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。
3.結(jié)語
加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。
參考文獻(xiàn)
[1]王達(dá).征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.
（征求意見稿）
為妥善做好上饒市廣信區(qū)2021年度羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項目集體土地上房屋征收補償工作，切實維護征收當(dāng)事人的合法利益。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和該項目的實際情況，特制定本征收補償安置方案：
第一條 征收范圍
上饒市廣信區(qū)羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項目具體征收范圍以該項目規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。
第二條 征收組織實施部門
上饒市廣信區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本項目房屋征收與補償?shù)慕M織領(lǐng)導(dǎo)工作；
上饒市廣信區(qū)房屋征收與補償辦公室和上饒市廣信區(qū)征地辦是本項目的實施部門；
羅橋街道辦和相關(guān)村委會共同承擔(dān)房屋征收補償?shù)木唧w工作。
第三條 征收期限
以上饒市廣信區(qū)人民政府征收公告的期限為準(zhǔn)
第四條 征收范圍內(nèi)不得實施下列行為
在上饒市廣信區(qū)人民政府所確定征收范圍和期限內(nèi)，不得實施下列行為：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）辦理房屋抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、分戶；
（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等業(yè)務(wù)；
第五條 被征收房屋的編號
一棟房屋只能編一個號，編號要求清晰可見，嚴(yán)禁重復(fù)編號。
第六條 被征收房屋面積計算方法
房屋建筑面積計算辦法按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）執(zhí)行。
第七條 被征收房屋的面積認(rèn)定
被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積為準(zhǔn)；對證照不全或面積有爭議的，按實測面積計算，測繪的原始報告（附照片）須報審核組審核，審核無誤后再報縣房屋征收與補償辦公室備案。
第八條 征收補償
本次住宅房屋征收補償，采取貨幣補償和自行購買商品房兩種方式。附屬物及其它情況的建筑物、構(gòu)筑物一律采取貨幣補償。
一、住宅房屋
選擇貨幣補償?shù)模浜戏ㄖ黧w房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.房屋重置價
框架結(jié)構(gòu) 1200元/㎡磚混結(jié)構(gòu) 1100元/㎡磚木結(jié)構(gòu) 900元/㎡
2.區(qū)位價
綜合本項目范圍內(nèi)被征收房屋所處區(qū)位，凡是選擇貨幣化補償?shù)谋徽魇諔?，被征收房屋主體建筑面積在貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，每平方米再給予2200元補助。
二、住改非房屋
（一）沿各主大道已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），參照評估參考價予以貨幣補償。
（二）鄉(xiāng)道、村道及村莊里弄、小巷里面已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），按同等結(jié)構(gòu)的房屋建筑面積上浮30%予以補償；對于證件不齊全的實際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補償。
（三）住改非房屋面積按實際經(jīng)營面積核算，二層及以上、負(fù)一層及以下部分一律不計住改非面積。
三、非住宅房屋
有合法批建手續(xù)的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營用房和養(yǎng)殖場，參照評估參考價予以貨幣補償；對于證件不齊全的實際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補償。
四、其它住宅房屋
一層磚木結(jié)構(gòu)的祖宅（俗稱老三架）、層高超過4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主體建筑面積的1.5倍予以補償；對于一層超高的主體房，參照評估參考價給予補償。
五、其它情況的建筑物、構(gòu)筑物
（一）房屋主體框架已完工且完整封磚砌墻，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按同等結(jié)構(gòu)房屋重置價補償標(biāo)準(zhǔn)扣15%（其中未裝門窗扣6%，內(nèi)外墻未粉刷扣6%，水電未到位扣3%）予以補償；主體框架已完工，但未封磚砌墻或部分封磚砌墻按不超過主體建筑面積的80%予以貨幣補償。
（二）基礎(chǔ)已建到地面標(biāo)高，但墻體未建的，以不超過同等結(jié)構(gòu)房屋重置價的30%給予一次性貨幣補償。
（三）坡屋頂補償標(biāo)準(zhǔn)，屋脊高度在1.8米及以上的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的50%補償標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補償；屋脊高度1.8米以下的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的30%補償標(biāo)準(zhǔn)一次性貨幣補償；對于頂層特殊結(jié)構(gòu)的建筑物，參照評估參考價給予補償。
（四）經(jīng)相關(guān)職能部門認(rèn)定屬于違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償，如在征收期限內(nèi)積極配合并主動拆除的給予70元/平方米的人工拆除補助，逾期不主動拆除的，由相關(guān)執(zhí)法部門依法強制拆除。
六、附屬物
棚（簡易棚） 100元/平方米棚（鋼結(jié)構(gòu)） 200元/平方米棚（墻體棚） 360元/平方米
化糞池 2000元/個曬谷場 80元/平方米擋土墻 260元/平方米
圍 墻 150元/平方米壓水機 1000元/個水 井 3000元/個
公用水井或機井 12000元/座果樹（掛果） 100元/棵普通樹木（直徑15-30厘米） 50元/棵
（直徑31-60厘米） 100元/棵（直徑60厘米以上） 150元/棵大毛竹 10000元/畝
小毛竹 6000元/畝沼氣池 1000元/個
電話移機 158元/戶有線電視移機 400元/戶寬帶網(wǎng)移裝 200元/戶
空調(diào)拆裝費 300元/臺（掛機）500元/臺（柜機）太陽能熱水器 3000元/臺三相電 4000元/戶
家用自建自來水（含井、泵、儲水箱、水管、水塔等）4000元/套
特殊于上述的附屬物或上述未列的附屬物、設(shè)施等參照評估參考價予以補償。
七、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費補償
（一）住宅房屋
1.搬遷費：選擇貨幣補償?shù)模a償搬遷費3000元/戶；選擇購買安置房的，補償搬遷費兩次，每次3000元/戶，共計6000元/戶；
2.臨時安置費：被征收戶選擇貨幣補償?shù)?，補償臨時安置費6個月，每月按900元/戶計算；
（二）非住宅房屋
1.搬遷費：按生產(chǎn)經(jīng)營用房的實際面積給予50元/平方米補償，如房屋內(nèi)有重型機械設(shè)備、精密儀器、大量貨物等特殊情況的，則按實際費用給予補償。因搬遷無法恢復(fù)使用的設(shè)備參照評估價予以補償；
2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費：
（1）補償條件：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證；
（2）補償標(biāo)準(zhǔn)：參照房屋征收前經(jīng)營主體為商業(yè)和服務(wù)業(yè)的，按實際經(jīng)營面積乘以系數(shù)0.06折算用工人數(shù)，補償6個月，按上饒市從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定；協(xié)商不成的和經(jīng)營主體為工業(yè)生產(chǎn)的，委托相關(guān)專業(yè)評估機構(gòu)評估確定；
（3）住改非房屋搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失費的補償，參照非住宅房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)。
八、 裝修補償
為能客觀公正地對被征收主體房屋的裝修進行補償，依據(jù)裝修市場材料價，并結(jié)合實際情況，特制定如下裝修補償參考價（裝修補償面積以實際裝修面積為準(zhǔn)，不含里弄小巷住改非上浮面積）：
補償
標(biāo)準(zhǔn)
裝修
等級
裝修情況
500元/㎡
一級
1、墻面：高檔墻漆
2、地面：高檔復(fù)合地板或?qū)嵞镜匕澹◢弾r地面磚或釉面地磚
3、窗臺：人造石
4、天棚：帶造型或木線造型吊頂
5、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、墻裙、不銹鋼防盜窗、紗窗
6、衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜
7、廚衛(wèi)：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂
350元／㎡
二級
1、墻面：中高檔墻漆
2、地面：釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實木或復(fù)合地板
3、天棚：石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂
4、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗
5、衣柜：固定式中高檔材料衣柜
6、廚衛(wèi)：中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂
200元／㎡
三級
1、墻面：白色膩子刮白
2、地面：水磨石地磚、低檔面磚或水泥地
3、天棚：簡單粉刷或塑料扣板吊頂
4、門窗：木制門窗
5、廚衛(wèi)：鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚
100元/㎡
四級
水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶
特殊于上述情況的，按評估價予以補償。
第九條 獎勵和補助
一、搬遷速度獎
被征收人在征收公告規(guī)定的期限內(nèi)自愿簽訂征收補償協(xié)議并搬遷完畢的，按下列時間節(jié)點給予被征收房屋合法主體建筑面積貨幣補償價（不包含區(qū)位價部分）的獎勵：20天內(nèi)給予10%的獎勵，21—30天給予8％的獎勵,31—45天給予6％的獎勵，超過規(guī)定搬遷期限的不予獎勵。
二、簽約期限獎勵（住宅房）
凡在征收公告之前并在項目指揮部規(guī)定的時間內(nèi)主動簽約的被征收戶，享受下列獎勵及補助：
每戶給予10萬元的獎勵。被征收房屋分戶原則：在公安機關(guān)辦理了戶籍登記的本征收范圍內(nèi)常住戶口、達(dá)婚齡男性并具備完全民事行為能力與有獨立經(jīng)濟能力、享受本村集體資產(chǎn)分配的成員家庭作為分戶準(zhǔn)入條件。
分戶認(rèn)定實行申請、審核、公示制度；由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴(yán)格把關(guān)，由項目指揮部研究決定具體的分戶原則。
三、放棄安置獎
綜合本項目被征收房屋所處地段和安置地段等因素，為鼓勵被征收人選擇貨幣補償，凡是選擇純貨幣化安置的被征收戶,被征收房屋主體建筑面積在享受其他補償?shù)幕A(chǔ)上，按面積實行以下階梯式獎勵：
1.面積在350平方米以內(nèi)的部分（含350平方米），給予獎勵1000元/平方米；
2.面積在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之間的部分，給予獎勵700元/平方米；
四、被征收房屋差異化獎勵
被征收戶在羅橋街道集體土地上只有唯一一處350平方米之內(nèi)的房屋，房屋權(quán)屬明確的以權(quán)屬登記證為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬不明確的實行申請、審核、公示制度，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴(yán)格把關(guān)，本著公平、公正、從嚴(yán)把關(guān)、實事求是的原則，予以差異化的獎勵。
（1）面積小于等于100平方米的，獎勵不超過15萬元；
（2）面積大于100平方米小于等于200平方米的獎勵不超過12萬元；
（3）面積大于200平方米小于等于300平方米的獎勵不超過10萬元；
（4）面積大于300平方米小于等于350平方米的獎勵不超過5萬元；
（5）空心房不享受面積差異化獎勵。
五、補助
對于特殊群體人員，從人文關(guān)懷的角度出發(fā)，對高齡老人（年齡在70周歲以上者）、生活不能自理人員、殘疾人員、患重大疾病等困難家庭，由本人提出申請，提供相關(guān)的證明材料，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會嚴(yán)格審核把關(guān)，給予每戶5萬元以內(nèi)（含5萬元）的特殊群體困難補助。
第十條 社會保障
被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學(xué)，或者在遷入戶籍所在地或租住地教育行政部門劃片招生的就近學(xué)校入學(xué)。
對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發(fā)生變化造成人戶分離的，在征收補償完成1年內(nèi)，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發(fā)放最低生活保障金。1年后，按規(guī)定向遷入地民政部門提出申請。
因征收遷移的居民在就業(yè)、培訓(xùn)、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。
第十一條 房屋拆除
為杜絕房屋拆除中的安全隱患，被征收房屋騰空后，拆除工作由羅橋街道辦組織實施。承擔(dān)房屋拆除工程的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有施工企業(yè)資質(zhì)等級并對施工安全負(fù)責(zé)。被征收人和其它單位不得擅自拆除，以確保安全。
第十二條 法律責(zé)任
一、房屋征收工作人員在房屋征收補償工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)人員，依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
二、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收補償工作，或以不正當(dāng)手段騙取補償安置及獎勵資金，依法給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
三、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依規(guī)、依紀(jì)給予處分。
一、征收與補償原則
房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平補償。
二、征收范圍
為公共利益的需要，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律的規(guī)定，在市區(qū)舊城區(qū)、工礦企業(yè)棚戶區(qū)、危舊住宅區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施落后等區(qū)域確定的具體改造范圍。
三、征收部門和實施單位
區(qū)人民政府確定區(qū)土地房屋征收辦公室為區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收部門，由房屋征收部門委托相關(guān)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）為舊城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造房屋征收實施單位，委托工礦企業(yè)（單位）主管部門為工礦企業(yè)（單位）棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。
四、征收補償簽約期限
征收補償簽約期限自區(qū)人民政府房屋征收決定公告之日起90天內(nèi)。
五、征收補償實施程序
（一）宣傳發(fā)動。區(qū)人民政府作出房屋征收決定并予以公告后，房屋征收部門和房屋征收實施單位在房屋征收范圍內(nèi)開展房屋征收與補償?shù)男麄骱徒忉尮ぷ鳌?/p>
（二）調(diào)查登記。在房屋征收實施前，房屋征收實施單位組織對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果在房屋征收所在社區(qū)向被征收人公布。
1、有房屋產(chǎn)權(quán)證的，房屋建筑面積、用途等以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的為準(zhǔn)。對證載面積有異議的，可申請有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)測繪，并按新認(rèn)定的面積予以補償，測繪費用由申請人承擔(dān)。
2、未經(jīng)登記的建筑，由房屋征收實施單位會同規(guī)劃建設(shè)、房產(chǎn)、國土等部門依法依規(guī)進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑的，建筑面積須經(jīng)有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)測繪確定，并按確定的面積予以補償，測繪費用由被征收人承擔(dān)；對認(rèn)定為違法建筑的，不予補償。
（三）簽訂征收協(xié)議。征收部門房屋征收協(xié)議簽訂通告后，房屋征收部門與被征收人依照本方案規(guī)定就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋征收補償協(xié)議并發(fā)放協(xié)議簽訂序號。
1、房屋征收部門與被征收人在本方案確定的征收補償簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請區(qū)人民政府按照本方案作出補償決定，并在房屋征收所在社區(qū)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
2、被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷交房的，由區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
（四）發(fā)放補償資金、搬遷交房。房屋征收部門按協(xié)議對被征收人予以補償后，被征收人在協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷交房。
（五）發(fā)放補助、獎勵資金。在被征收人完成搬遷交房并經(jīng)房屋征收實施單位驗收合格后，由房屋征收部門發(fā)放補助、獎勵資金，由房屋征收實施單位發(fā)放選房序號。
（六）過渡與安置。根據(jù)協(xié)議的約定給予過渡與安置。
（七）資料歸檔。房屋征收工作結(jié)束后，收集、整理房屋征收補償資料，按戶建立征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
六、征收補償、補助及獎勵
對被征收人給予被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，并給予一定的補助和獎勵。
被征收房屋價值按房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格計算。被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
（一）私產(chǎn)房的征收
私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
1、貨幣補償：對私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人按被征收房屋的價值實行貨幣補償。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換
（1）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)人民政府提供等面積房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。對被征收房屋價值高于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，由房屋征收部門向被征收人結(jié)算差價；對被征收房屋價值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，由被征收人向房屋征收部門結(jié)算差價。
在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，因戶型差異，提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅面積超出應(yīng)安置面積10%（含10%）以內(nèi)的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)算，超出10%以上部分及安置后的剩余面積按交房時同地段普通商品房市場價格結(jié)算；提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的店面、寫字樓等營業(yè)性非住宅面積超出應(yīng)安置面積部分按交房時同地段同類營業(yè)性非住宅市場價格結(jié)算。市場價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
3、搬遷及臨時安置的補償
（1）搬遷費：
①選擇貨幣補償?shù)模粗鞣课菝娣e5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補償。不足750元/戶的補足到750元/戶；
②選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按主房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補償。不足1500元/戶的補足到1500元/戶。
（2）臨時安置費：
對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅被征收人，按主房屋面積給予8元/平方米·月的臨時安置費，不足800元/戶·月的補足至800元/戶·月；臨時安置費自被征收人搬遷交房之日起至安置房交房后三個月止。
過渡期不超過36個月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時安置費。
4、房屋安置：實行期房安置。
（1）安置對象：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋產(chǎn)權(quán)人。
（2）安置原則：
①按規(guī)劃要求，實行就地或就近相對集中安置；
②在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；
③附屬房不予安置；
④被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。被征收家庭房屋面積不足40平方米且符合住房保障條件的，選擇貨幣安置的，可在廉租房或公租房中安置；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可將安置面積補足至40平方米，面積差額部分按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)算。
⑤被征收人按被征收房屋與提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積最接近值的原則選擇安置房。
（3）安置房屋戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60、80平方米左右）、三室二廳（100、120平方米左右）。
5、補助及獎勵
（1）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，凡在征收補償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房，對被征收房屋價值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，差價部分作為征收部門對被征收人的獎勵，予以免交。超出征收補償簽約期限的，差價部分不予獎勵，由被征收人向征收部門結(jié)算。
（2）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)?，凡在征收補償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房，依據(jù)被征收主房屋面積，按框架結(jié)構(gòu)100元/平方米、磚混結(jié)構(gòu)60元/平方米、磚木結(jié)構(gòu)20元/平方米、土木結(jié)構(gòu)10元/平方米，對被征收人給予補助。
（3）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收主房屋面積給予300元/平方米的安置房裝修補助。
（4）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)?，凡在協(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，對被征收人按被征收主房屋面積，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵300元/平方米；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵260元/平方米；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵220元/平方米。超過30天的不予獎勵。
補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發(fā)放。
（二）政府直管公房的征收
1、對被征收產(chǎn)權(quán)單位房屋價值的補償
對產(chǎn)權(quán)單位按被征收房屋的價值實行貨幣補償。
2、對承租人的搬遷補助及獎勵
補助及獎勵對象：與政府公房管理部門簽訂了房屋租賃協(xié)議，且仍在所承租公房居住的承租人。發(fā)生了轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或房屋空置的不予補助、獎勵。
（1）搬遷補助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補助。不足750元/戶的補足到750元/戶；
②在公租房安置，廉租房過渡的，按承租房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補助；不足1500元/戶的補足到1500元/戶。
（2）對符合承租保障性住房條件的承租人自愿放棄承租保障性住房的，按6000元/戶的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補助。
（3）對政府直管公房承租人，凡在協(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵6000元/戶；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵5000元/戶；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵3000元/戶；超過30天的不予獎勵。
補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發(fā)放。
3、保障性房屋安置
（1）安置對象：被征收政府直管公房內(nèi)符合廉租房或公租房安置條件的承租人。有下列情形之一的不予安置：
①所承租公房已發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；
②享受了政府廉租房、公租房的；
③已購買商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資房的。
（2）安置原則：
①政府直管公房承租人符合廉租房申請條件的直接在廉租房中安置；符合公租房申請條件的在公租房中安置，在廉租房中過渡；
②在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；
③附屬房不予安置。
（3）安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）。
（三）企業(yè)（單位）自管公房的征收
1、對被征收產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人房屋價值的補償
（1）對非住宅產(chǎn)權(quán)單位按被征收房屋的價值實行貨幣補償。
（2）對已參加房改獲得全產(chǎn)權(quán)的房屋和集資房的征收，按本方案私產(chǎn)房征收補償執(zhí)行；對已參加房改僅取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的征收，按照有關(guān)規(guī)定完善產(chǎn)權(quán)后，按本方案私產(chǎn)房征收補償執(zhí)行。
2、對承租人的搬遷補助、臨時安置補助及獎勵
補助及獎勵對象：企業(yè)（單位）分配、按要求交納房租、水電等費用且仍在所承租的公房居住的承租人。發(fā)生了轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或房屋空置的不予補助、獎勵。
（1）搬遷補助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補助；不足750元/戶的補足到750元/戶；
②在公租房安置、廉租房過渡的或購買保障性安置房的，按承租房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補助；不足1500元/戶的補足到1500元/戶。
（2）臨時安置補助：對屬于保障性期房安置的，按承租房屋面積8元/平方米·月給予承租人臨時安置補助，不足800元/戶·月的補足至800元/戶·月；臨時安置補助自承租人搬遷交房之日起至安置房交房后三個月止。
過渡期不超過36個月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時安置補助。
（3）對符合保障性安置條件的承租人自愿放棄保障性安置的，按6000元/戶的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補助。
（4）對企業(yè)（單位）自管公房的承租人，凡在協(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵6000元/戶；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵5000元/戶；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎勵3000元/戶；超過30天的不予獎勵。
補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發(fā)放。
3、保障性房屋安置
（1）安置對象：企業(yè)（單位）自管公房符合安置條件的承租人。安置對象必須同時滿足以下條件：
①長期居住在棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造范圍內(nèi)的本企業(yè)（單位）職工或原職工；
②所承租住宅為企業(yè)（單位）分配且按規(guī)定交納房租、水電等費用的承租人；
③未承租政府廉租房、公租房的；
④所承租公房未發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；
⑤沒有購買商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資房的。
（2）安置原則：
①購買保障性安置房的，按規(guī)劃要求實行就地或就近相對集中安置；
②在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；
③附屬房不予安置；
④承租人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。
（3）安置方式：
①廉租房安置。符合廉租房申請條件的，直接在廉租房中安置；
②公租房安置。符合公租房申請條件的，在公租房中安置，廉租房中過渡；
③購買保障性安置房。購買價格為1850元/平方米。
（4）安置戶型（面積）：
①選擇廉租房、公租房承租安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）；
②選擇購買保障性安置房的安置戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60平方米左右）、三室二廳（80平方米左右）。
（5）承租戶按以下標(biāo)準(zhǔn)購買保障性安置房：
①家庭人口為1人或夫妻2人，可購買一室一廳或二室一廳;
②家庭人口為2—3人，可購買二室一廳或二室二廳；
③家庭人口為4人以上，或三代同堂，可購買三室二廳。
（四）非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋的征收
對非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋的征收，被征收人可以選擇以下一項補償方式：
1、貨幣補償。按被征收房屋的價值實行貨幣補償。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造區(qū)域范圍內(nèi)用地和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠滿足被征收房屋征收時同類用途和性質(zhì)安置建設(shè)的前提下，允許被征收人進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并與房屋征收部門計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價；被征收人也可以按照用地和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，自行易地選址，并自行遷建，房屋征收部門按被征收房屋同等價值和搬遷成本給予被征收人易地遷建費用。
（五）附屬設(shè)施（附著物）、臨時建筑的征收補償
1、房屋征收涉及附屬設(shè)施（附著物）征收的，按本方案附表1、附表2所定標(biāo)準(zhǔn)給予補償。
2、臨時建筑的征收，未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照附屬房標(biāo)準(zhǔn)（見附表1）給予貨幣補償；超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。
3、對公房承租人在所承租房屋周邊自建房屋的征收，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位或行業(yè)主管部門批準(zhǔn)的，按附屬房標(biāo)準(zhǔn)（見附表1）給予貨幣補償；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位或行業(yè)主管部門批準(zhǔn)的，不予補償。
（六）停產(chǎn)停業(yè)損失補償
按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》（市府辦發(fā)〔〕29號）執(zhí)行。
七、保障與監(jiān)督
（一）政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本方案規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，由區(qū)人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
（二）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
（三）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
（四）紀(jì)檢、監(jiān)察部門設(shè)立舉報電話，對房屋征收過程中的舉報信息進行調(diào)查、核實、查處。
（五）審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。
（六）房地產(chǎn)評估機構(gòu)的確定按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選擇辦法》（市府辦發(fā)〔〕28號）執(zhí)行。備選評估機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，屬市外的評估機構(gòu)應(yīng)在市相關(guān)主管部門備案登記。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。
當(dāng)事人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
評估、測繪等中介機構(gòu)及相關(guān)工作人員出具虛假或者有重大差錯的報告，由相關(guān)部門依照國家規(guī)定依法給予行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
八、其他事項
（一）本方案所指的“私產(chǎn)房”是個人合法擁有的房產(chǎn)，包括自建、繼承、購買、贈予等。私產(chǎn)房包括住宅、店面、寫字樓等；“公房”包括“政府直管公房”和“企業(yè)（單位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指國家所有，由政府公房管理部門負(fù)責(zé)管理的公產(chǎn)房；“企業(yè)（單位）自管公房”是指機關(guān)、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有房產(chǎn)；“非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋”是指我國內(nèi)地公民私人所有或外商、港澳臺商所有的經(jīng)濟成份占主導(dǎo)或相對主導(dǎo)地位的生產(chǎn)性企業(yè)的房屋。
（二）對被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、年代和房屋用途的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未標(biāo)注的，以原始檔案記載、產(chǎn)籍資料標(biāo)注為準(zhǔn)。
（三）廉租房、公租房的申請和配租，按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收住房保障辦法》（市府辦發(fā)〔〕27號）執(zhí)行。
（四）本方案中“協(xié)議簽訂序號”，指按被征收人簽訂協(xié)議的先后順序發(fā)放的序號，如被征收人在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷交房，憑協(xié)議簽訂序號和搬遷交房驗收單，換發(fā)選房序號；在規(guī)定時間內(nèi)未完成搬遷交房的，所發(fā)放的協(xié)議簽訂序號自行作廢，所對應(yīng)的選房序號空缺，并在末位順延。
（五）房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回；凡已給予補償?shù)慕ㄖ?、?gòu)筑物及附屬設(shè)施均交由房屋征收部門處置。
（六）凡已經(jīng)納入社會主義改造，由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理的私有房屋，一律屬國家所有。
（七）征收房屋有關(guān)設(shè)施的遷移。對被征收人原已獨立安裝了水、電、氣、有線電視等，因房屋被征收而發(fā)生的遷移費用由房屋征收部門承擔(dān)。新增戶頭費用由被征收人自行負(fù)擔(dān)。
（八）被征收人交房前原房屋固定設(shè)施遭人為拆除的，將按損失的價值扣除被征收人的補助金。
（九）私產(chǎn)房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，等面積內(nèi)辦證相關(guān)費用由房屋征收部門承擔(dān)，超出被征收住宅面積部分，由被征收人承擔(dān)；企業(yè)（單位）職工購買保障性住房辦證相關(guān)費用由購買者承擔(dān)。
（十）凡在廉租房、公租房安置或過渡的安置對象，應(yīng)與市公房管理部門簽訂相應(yīng)承租合同，并按市中心城區(qū)公房或保障性住房現(xiàn)行租金相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)交納房屋租金。
（十一）企業(yè)（單位）自管公房承租人購買保障性安置房的，房屋征收實施單位協(xié)助辦理銀行按揭貸款。
（十二）凡已享受國家廉租住房租賃補貼的被征收人或企業(yè)（單位）自管公房承租人，可在本方案臨時安置費與國家廉租住房租賃補貼中就高選擇一種。
（十三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和購買保障性安置房的交房標(biāo)準(zhǔn)：符合國家住宅建設(shè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進戶為普通防盜門（高層為防火門），室外門窗為鋁合金或塑鋼；水、電、氣、通訊、有線電視到戶。
（十四）安置房建筑面積均含公攤面積。
