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為加強房地產中介服務行業管理，規范房地產市場，維護消費者的合法權益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務行業專項執法檢查工作，工作重點是規范房地產經紀活動，查處違規違法行為。現提出如下實施意見：
一、指導思想和目標
按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關于進一步開放市場，規范有序的市場體系的要求，依照房地產中介服務的有關法律、法規和規章，集中力量在一段時間內對房地產經紀機構進行專項執法檢查。加強房地產中介服務管理，發展和規范本市的房地產市場，保障房地產活動當事人的合法權益，促進市政府提出的2001年房地產業的“六個到位”的實現，推進上海房地產業成為上海經濟發展的支柱產業。
專項執法檢查的階段性目標是：依法查處房地產中介服務中的違法違規行為，整治一些嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員，使房地產市場更加規范有序。
二、專項執法檢查的范圍和內容
專項執法檢查的范圍，主要是發生在2000年1月1日之后的中介服務業（特別是房地產經紀行業）中的違規情況。包括被舉報、揭發的，發生在2000年1月1日之前，性質嚴重，尚未改正的違規行為的追查。
執法檢查的主要內容：
（一）違反房地產經紀機構和人員執業資格管理規定的行為。主要包括：
1．從業人員未取得執業資格證書的；
2．房地產經紀機構未按規定向房地產主管部門備案的。
（二）從事成套獨用使用權房買賣的；
（三）采取弄虛作假損害當事人合法權益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產經紀業務的。
三、專項執法檢查的方法
（一）加強內外協調配合。市局和市工商局加強聯系和合作，各區縣房地局要主動和各區縣工商局聯系，聯手整治房地產中介服務業中的違法違規行為。各區縣房地局執法監察部門還要加強和房地產市場主管部門的聯系，共同抓好這次專項執法檢查工作。
（二）要充分發揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執法監察的一支基本隊伍，也是這次專項執法檢查的重要力量，要充分發揮房地辦事處在執法檢查、協助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對經紀機構內部檢查、門市部現場檢查和以舉報揭發的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執業資格、查合同文書、查業務臺帳、查經營憑證、查舉報案件。對違法違規行為的處理，要求證據確鑿，適用法律法規和規章正確，符合法定程序。
（四）專項執法檢查要同年檢工作結合起來。執法檢查中發現嚴重違法違規的經紀公司情況要及時與市場主管部門聯系，為經紀公司的年檢提供相關資料。
（五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產經紀機構對違法違規行為進行整改。房地產經紀機構應制訂和完善規范服務的制度，防止新的違法違規行為的產生。
四、專項執法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執法部門會同市場處，并聽取工商等相關行政機關的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執法監察部門組織區縣房地局專項執法檢查人員進行相關法律、法規的培訓，統一思想，提高認識。召開專項執法檢查動員會，布置專項執法工作。
2．各區縣房地局應成立由局領導任組長，執法監察和市場管理部門負責人參加的專項執法檢查領導小組，明確專項執法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。
3．區縣房地局組織執法部門和房地辦事處的同志進行相關法律、法規的培訓，成立相應的機構，摸清本轄區內中介服務公司的基本情況，根據市局的統一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區內房地辦事處和經紀機構負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。
本階段的工作要求：了解房地產經紀行業現狀，掌握相關法律、法規，統一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務，有計劃有步驟地開展工作。
第二階段：執法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執法部門抽查全市房地產經紀機構，抽查率達到15％。
2．以區縣地局為重點對本轄區內的房地產中介服務公司進行檢查。檢查率要達到85％。
本階段工作要求：認真查處房地產經紀機構和人員中存在的違法違規行為，整治一批嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員。并結合檢查，發現一批依法經紀，服務規范，業績顯著的優秀經紀機構。
第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執法檢查的基礎上，由各區縣局召開中介服務公司經理會議，組織學習相關法律、法規，提高自覺守法的意識。對存在違規行為的經紀機構要求制定有效的整改計劃，要明確整改內容和整改期限，并報區縣房地局。
2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產經紀機構都要制定規范的服務制度，嚴格的服務標準。
本階段的工作要求：房地產經紀機構要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。
第四階段：總結階段（4月中旬--4月底）
各區、縣人民法院、各鐵路運輸法院；各區、縣國土資源和房屋管理局：
為了維護我市房地產經濟秩序，規范房地產執行秩序，保護當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規和我市有關規定，現就執行案件中涉及房地產的有關問題提出如下處理意見：
一、人民法院對房屋、土地裁定查封或進行實體處分前，應當向房地產行政主管部門查清該房屋所有權、土地所有權、使用權的權屬和他項權利的情況，以及國有土地使用權取得方式。人民法院可以派員、發函查詢。房地產行政主管部門應當積極配合人民法院的協助執行工作，在接到來函后10個工作日內，將協助查詢的結果書面函復要求查詢的人民法院。
二、人民法院辦理協助執行事宜的，應當先到房地產行政主管部門的辦公室辦理受理手續。房地產行政主管部門對人民法院的協助執行工作，統一由辦公室登記受理，再轉有關部門辦理。
三、房屋、土地權屬的確認，以房屋所有權人、土地使用權人和他項權利人在房地產行政主管部門的登記，或房地產行政主管部門提供的權屬證明為準。
預售商品房，以房地產主管部門的預售登記為準。
四、人民法院在查封、解封和處分房屋的所有權和土地使用權時，應當遵循房地合一的原則。
五、人民法院對房屋、土地進行查封時，應當向房地產行政主管部門送達協助執行通知書和裁定書或生效的法律文書，協助執行通知書應當載明被查封房屋、土地的權利人、權證號、坐落、部位、面積等。
人民法院辦案人員應當出示工作證、介紹信、執行公務證等能證明身份的有效證件。
六、兩家以上人民法院對同一標的房地產進行查封的，以最先送達到房地產行政主管部門的有效法律文書為準，辦理相關事宜。
七、人民法院對于案件執行完畢或不需要執行的，應當在10個工作日內通知房地產行政主管部門，對未予執行的房屋、土地解除查封。
八、有下列情形之一的，人民法院認為確有必要采取控制性措施的，可以按第四條規定實行備案查封：
1．違法用地或違法建設的；
2．對所有權、使用權有爭議的房屋土地；
3．權利人尚未申請辦理所有權證、使用權證的房屋、土地；
4．房地產行政主管部門尚未完成確權的房屋、土地；
5．其他情形。
備案查封期間，房地產行政主管部門對上述房屋、土地可以確權，但不得辦理轉移、變更、抵押登記手續。房地產行政主管部門確權或處理上述房屋、土地后，應當及時函告人民法院。對確權后所有權、使用權不屬于被執行人所有的房屋、土地，人民法院應當解除備案查封。
九、人民法院對已經依法抵押的集體土地使用權、未交足土地出讓金的土地使用權或者預售商品房進行處分時，應當與房地產行政主管部門取得一致意見后再處分。
十、人民法院變價執行房屋、土地時，應當委托具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估。
涉及地價款、劃撥土地使用權轉讓、集體土地征為國有土地的有關費用的評估結果，應當由房地產行政主管部門依法確認。
涉案房地產的價格評估包括：房屋所有權和土地使用權（在建工程）的買賣、交換、贈與、析產、繼承、拍賣、以房地產抵債，房屋和土地使用權租賃，房屋裝修或改造以及法律、法規規定的其他情形。
十一、人民法院以拍賣方式處分房屋、土地時，應當委托依法設立的拍賣機構進行拍賣，拍賣機構應當對人民法院確定的拍賣底價保密。
十二、人民法院以變賣方式處分房屋、土地時，應當委托具有房地產經紀機構資質的經紀機構進行變賣，經紀機構應當對人民法院確定的交易底價保密。
十三、經人民法院準許，由被執行人自行變賣的房屋、土地的，人民法院應當在變賣前，書面通知房地產主管部門，房地產主管部門應當協助人民法院控制變賣價款。
十四、違法用地和違法建設項目經有關部門批準，被執行人補辦有關手續，并補交稅費及罰款后，人民法院可以處分。
十五、房地產行政主管部門協助人民法院執行裁定和生效的其他法律文書，辦理房地產相關手續時，如一方當事人拒絕配合，房地產行政主管部門仍應當協助人民法院執行，辦理相關手續。
十六、房地產行政主管部門協助人民法院執行生效的裁定和其他生效法律文書，辦理房地產權屬轉移登記時，被執行人應當交回房地權屬證書；拒不交回的，房地產行政主管部門可以直接注銷其證書，并辦理新的房地產權屬證書。
十七、人民法院辦理訴前保全、訴訟保全的，參照本意見執行。
十八、已被人民法院采取查封等控制性措施的房屋、土地，被執行人隱瞞真實情況，或房地產行政主管部門在接到人民法院的查封、轉移裁定和協助執行通知后，仍辦理抵押、租賃、轉讓等登記手續的，人民法院應當裁定其行為無效，并可視情節輕重，依法追究有關人員相應的法律責任。
房地產行政主管部門應當按人民法院的裁定撤銷不合法的抵押、租賃、轉讓等登記，并注銷所頒發的證件。
一、清查范圍：
我校管理和使用的所有固定資產，包括土地房屋、教學儀器、電教設備、圖書、辦公事物及家具、文體設備等。
二、清查內容：
1、我校資產管理制度的建設和落實情況。
2、學校占有和使用的土地、房屋的產權及固定資產出租、出借情況。
3、帳、物、卡相符情況。
三、清查工作具體實施情況：
我校領導對本次資產清查工作十分重視，為保證資產清查工作高效有序地進行，首先成立了資產清查工作領導小組，學校校長任組長，總務主任具體負責實施操作；其次，組織清查工作領導小組成員學習資產清查工作的相關制度、政策，明確資產清查工作要求。
四、資產清查工作取得的成效及存在的問題。
通過本次清查，我校資產管理制度比較完善，各項制度落實到位。至清查基準日，我校沒有固定資產出租、出借情況。對于已經拆除的禮堂和小坳子教學樓已上報申請處置，各類固定資產帳、物、卡相符。我校的固定資產管理規范有效。清查中也發現了一些問題，一是土地權屬問題，所有的土地、房屋雖然有國有資產產權登記證，但是沒有明確到具體的房屋，產權關系不明晰。二是學校土地產權按照規定辦理了國有土地產權證，但是占地面積不精確。三是因為房屋年代久遠，在拆除重建的過程中，沒有按照現在的要求及時進行相關數據的變更，也沒有及時辦理相關的產權證。四是一些老舊的電子設備、儀器、書籍嚴重過時，已經沒有使用價值，但是依然存在，沒有足夠的地方堆積，需要及時處理。這些問題暴露出我校在資產管理工作中還存在著一些不細致的地方，顯示了日常管理工作還需進一步規范。
五、對資產清查發現問題的整改措施
我校將以本次資產清查作為提高學校資產管理水平的一個契機，進一步做好固定資產管理工作。對于清理出來的有問題資產，及時報批并進行賬務處理。針對資產清查工作發現的學校使用的土地及房屋產權問題，學校要認真分析原因，積極主動的聯系教育局、財政局及鄉中心校相關人員，盡快按要求規范明確產權關系，并辦理相關證件。具體整改措施如下：
1、組織各管理員進一步認真學習學校固定資產管理制度，進一步認識對固定資產管理和保護的重要性，引起各管理員對固定資產管理工作的重視。
2、進一步加強對資產的管理，認真做好固定資產管理的各項基礎工作，建立固定資產增減變動的工作流程，做到程序化，規范化，提高其使用率。
關鍵詞：國有資產 績效評估 轉換效率 保值增值
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）09（b）-0201-02
1 高校國有資產管理
高校國有資產管理，即：要準確了解學校資產狀況，規范和加強學校資產管理，完善資產管理制度，提高資產使用率，及時發現當前學校資產發展過程中存在的問題，保證學校資產的安全、完整、合理配置及有效利用。按照資產管理與預算管理相結合、資產管理與財務管理相結合、實物管理與價值管理相結合的資產管理原則，完善對學校資產的動態管理，為學校領導提供決策依據。高校國有資產管理主要包括：保障物，即要保障教學、辦公、科研等必須的物質條件；確認物，對固定資產產權界定確認明晰，賬目清楚；利用物，提高利用率，充分發揮資產的使用效益；保護物，保護儀器設備安全使用，資產不流失。該文主要對如何充分利用計算機信息技術，進一步提升高校國有資產管理能力和解決好資產管理過程中的相關問題進行研究。
2 國有資產管理信息系統
以某高校為例，經過多年的建設和遷置，學校資產賬面價值接近9億元，房屋建筑面積近30萬平方米，學校的搬遷和多個學科專業調整，給學校的房產使用管理和資產帶來較大變動。每次清查都會或多或少地遺留一些難以解決的問題。
2.1 國有資產管理信息化建設
針對某高校國有資產的用戶類別及權限詳細分析，該信息系統主要涉及三類用戶，其角色用例分析如圖1所示。
某高校國有資產管理功能主要有：資產管理用戶的資產管理和統計報表功能如圖2 所示；查詢統計用戶的資產查詢統計功能如圖3所示；系統管理員用戶的數據庫歸檔和系統管理功能如圖4所示。
2.2 學校公用房屋管理信息化系統模式創新和實踐
目前，隨著高校的迅速發展，辦公、教學、生活和住宅區域場地規模不斷增大，對原來的、傳統的、分散式的管理模式也很難適應日常綜合管理的需要，要利用相應的現代化管理手段，對房產、土地進行管理。主要完成“服務”和“管理”兩個功能。
學校根據學校情況實際制定相關方案，結合現有房屋使用條件全體考慮，結合市場化原則，進行有償使用，對學校的行政用房、教學、科研、實驗用房根據學校各二級單位的要求，進行統籌安排。學校堅持以學生為要根本，以教學為中心，對教學、科研、辦公用房按指標分配、切塊管理，以有償使用為手段，促進學校辦學資源的合理配置。制定標準，核定面積，定額分配，有償使用，將量化管理與有償使用融入了管理辦法。此種方法改變了原有的整體分配，無償使用的房產管理方式，通過這種方式不僅保障了學校房屋的合理分配和利用，同時也提高了房屋的利用率。對有效調控學校房屋，按照教學、科研等方式按需分配房屋有了充分保證，促進學校的可持續發展。
新的制度結合信息化建設，如圖5所示，使房屋管理得到了較好地解決。主要是對校區概況、樓棟房屋、公房管理（教學科研用房、行政用房、學生宿舍、食堂用房等）；要借鑒重點大學的管理經驗，進行定額分配和有償使用，申請審批、合同管理、租金收繳；變更、變動等日常管理；經過查詢可以詳細了解公房的詳細情況。對學校整體房屋情況有較好地把握，可以實時查詢，主要包括以下幾點。
（1）土地管理。主要是把學校所有的土地進行輸入和統計，包括：宗地四至、測量情況和發證情況等內容，還要包括地表建筑物的情況，主要是包括所有建筑物的樓層數、房間數和面積數。
（2）房屋的使用管理。包括教學科研、行政、學生宿舍、食堂、附屬用房和經營用房的使用情況。可以按人查房、按房查人、空置公房，實現動態管理。
（3）對學生宿舍進行管理統計。學生宿舍樓棟及房屋管理，主要包括房屋入住、調房、單個或批量退房等內容。
（4）修繕管理。要對年度維修計劃預算，房屋維修流長帳，質保期提醒等（計劃、報修、維修）。通過建立報修和修繕流水帳明細，嚴格控制維修成本，并可以深入進行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統計分析，從中發現問題并輔助決策提供依據。我校的三種報修方式有：電話報修、網絡報修、門衛人工報修。
（5）利用管理信息系統實現電子地圖功能。地圖方式直觀展現房地產各種信息，以房間為歸屬地。
通過實踐證明，此種管理制度使學校有限的房屋得到了有效利用，新的制度還有不足的地方，還有一些問題沒有得到解決，但學校房屋管理已經進入了良好運行的軌道。
2.3 學校儀器設備管理信息化系統模式創新和實踐
為了更好地管理和利用好學校的儀器設備，弄清楚學校的資產分布情況，是學校資產管理的重要職能。在每一次進行資產清查工作中都會有一些問題。學校各二級單位對國有資產管理認識不夠、其資產手續不健全、相關管理過程脫節等。為了更好地達到資產管理的使用效率，提高管理手段，首先從資產管理的文件上進行制定和落實，制定了《***高校國有資產管理辦法》《***高校一般設備管理暫行辦法》《***教學、科研設備管理辦法》和《***大型儀器設備共享管理辦法》等制度。在國有資產管理實施過程中加強了基層單位對資產管理的落實，主要通過各二級單位的資產管理員來執行，資產管理員對主要負責本單位的固定資產的一切變動手續辦理，把住本單位固定資產的管理關。此項規定的實施，較好地保證了學校總體規劃得到貫徹，其資產管理的重要性得到很好地認識。
學校對資產管理進行了實時和動態管理，實現了全局一盤棋的功能。對不同地服務對象有不同的服務功能，學校領導、二級單位領導、教職工個人對學校資產情況進行網絡查詢，把資產管理真正做到為學校的各項工作做為基礎服務。
2.4 國有資產管理應用模式研究
國內各個高校根據該校的實際情況管理國有資產，沒有一個統一的資產管理模式，各個模式之間也沒有完整的界限之分，例如可以將集中管理模式與宏觀模式結合起來。即組建以職能部門為中心的三級管理體系，在全校統一管理下，權利下放，系、處和中心、實驗室等職能部門分別承擔二、三級管理，并對資產的直接使用者實施有效的監督與管理，管理責任落實到人。由于在集中管理中的具體事物分散給第二、三級，在第三級上是具體的資產使用者，其管理責任明確，但主要權力集中在第一級，這樣“權錢交易”因權錢分開而難以一次“交易”成功，這在客觀上起到了防止資產流失的作用。通過探索研究，不斷創新管理模式，克服了單一模式管理下“各自為政”的弊端，理清各層次及有關部門的相互關系，建立比較理想的高校國有資產管理模式。
3 結語
通過利用信息技術，并對學校國有資產進行錄入和統計，查詢和不同服務對象的應用不同，進行查詢。達到“知家底、助管理、輔決策、看得見”。
（1）知家底。徹底清查高校房地產的基本情況，做到數據準確無誤，變更及時準確，再也不會為統計數據而發愁，同時還可以為進一步實現高校公房定額分配及有償使用提供保障，避免人員調整而給房地產管理工作帶來“人為影響”。
①全面了解房地產的“家底”：房屋總面積、套數和間數，空房源等。
②可按“房屋用途、分類、類型、建筑結構、座落”等分類統計。
③可按“使用單位（二級學院、校級處室）或個人”分類統計。
④按照“學校產權、非學校產權”的情況分類統計。
⑤房屋經營管理：房屋出租、合同管理、到期提醒、租金收繳管理。
（2）助管理。提供“房屋申請流程審批、公房有償使用、房屋使用變更、租金收繳、房屋交易、合同管理”等日常管理的全部功能，將極大地幫助用戶實現動態的日常房地產信息的監管，并且及時有效的掌握高校房地產現狀和歷史記錄的情況。
（3）輔決策。提供“固定報表、任意項目的查詢統計分析和打印輸出、靈活的統計電子圖表”等數據分析功能，將充分地輔助領導在相關數據基礎上作出正確的決策分析。
（4）看得見。提供“電子地圖”功能，可以實現以“土地為中介，房屋為歸屬地”的全方位的、直觀的監督管理，可以在地圖上點擊任何一間房屋，即可看到與房屋相關的所有匯總信息（房屋信息、使用信息、維修信息、檔案信息、資產家具情況等），真正做到看得見的監督管理。
參考文獻
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關鍵詞：完善管理制度 資產清查 固定資產管理 房產管理
高校固定資產是確保教學、科研以及學科建設工作順利開展的物質基礎。近年來，國家逐年加大對教育事業的投入，我國高等教育實現了跨越式發展，高等院校的辦學規模日益擴大，固定資產的數量和價值成倍增長，其構成也日趨復雜。固定資產的管理難度加大了，原有的管理模式、方法、手段已不適應當前的發展形勢。因此，建立健全科學化、規范化、符合時代要求的高校固定資產管理機制，以保障學校各項事業的蓬勃發展，具有十分重要的現實意義。
1 我校固定資產管理現狀分析
1.1 固定資產總量大、分布廣，大型精密貴重儀器設備增長幅度大
由于國家各項財政資金以及科研經費的大量投入，我校固定資產增長幅度逐年加大。在北京地區和市屬高校中，固定資產尤其是大型精密貴重儀器設備，無論在數量上還是在質量上都位居前列。
我校由于院校合并的原因，目前固定資產按照地理位置主要分布在校本部和三個異地校區。從我校固定資產分布來看，校本部占全校固定資產總值的90%，其他三個異地校區：藝術設計學院占4%，繼續教育學院占2%，實驗學院占4%；其中，在儀器設備分布上，校本部占全校設備總值的93%，藝術學院占2%，繼續教育學院占1%，實驗學院占4%。
由于教學、科研工作的快速發展，對所配置儀器設備的要求不斷提高，尤其是一些重點學科、重點項目，所需儀器設備技術性能、技術指標等均達到國內一流水平；同時進口儀器設備購置量加大，一些高、精、尖儀器設備主要從歐、美等發達國家購置。我校大型精密貴重儀器設備無論從數量上還是質量上均得到大幅提升。2005～2011年，固定資產總值增幅155.9%，儀器設備總值增幅177.2%，大型精密貴重儀器設備總值增幅285%。
1.2 固定資產管理現狀
我校固定資產使用“久其”管理系統，每年定期對4個校區的資產管理人員進行培訓，以達到熟練使用資產管理系統的程度；同時在固定資產管理中注重與財務管理、預算管理相結合，為此我們建立了定期與學校財務處的對賬制度，各類統計數據要求與財務決算以及高校基礎建設報表的數據一致。我校對大型精密貴重儀器設備實行重點管理，每年對設備的機時利用、人才培養以及科研成果等方面進行考核并定期評選先進機組。
2 我校固定資產管理存在的問題
2.1 部分教師資產管理意識淡薄
重購置、輕管理的現象普遍存在。少數教師對“國有資產”的觀念比較淡薄，對國有資產管理的認識不足，在管理和處置等方面帶有一定的隨意性和盲目性，造成國有資產的流失[1]；一些教師由于教學、科研任務繁重，將資產管理工作完全交給技術人員或研究生處理，自己很少問津，缺乏管理意識和必要的監督檢查，造成賬目不清；還有一些教師資源開放共享的意識薄弱，對個人科研經費申購的儀器設備，只限于個人或課題組使用，造成儀器設備使用效率偏低。
2.2 土地及建筑物賬目不全
高校普遍存在固定資產多頭管理的情況，各職能部門之間缺乏協調配合，致使管理重疊或脫節，例如有些基建項目已竣工投入使用，但很長時間還沒有入賬。
2.3 房屋管理模式需要改進
房屋和儀器設備在我校總資產中所占比例較大。學校目前正在籌備開發房屋構筑物管理信息系統，進一步加強固定資產的精細化管理。
房屋構筑物管理信息系統，可以規范土地和房屋構筑物的各類信息，滿足各種口徑的數據統計要求。
3 提高固定資產管理水平的對策與措施
3.1 進一步完善管理制度及工作流程
高校應加強固定資產購置、驗收、使用、調撥、轉讓、處置、報廢等各個環節的制度建設，使管理工作制度化、科學化、規范化。對現行管理制度進行清理、健全和完善，例如對土地的計價規則和入賬辦法應做出明確的規定，將現有土地經法定機構評估作價入賬[6]。
及時組織全校資產管理人員對教育部、北京市教委印發的相關文件進行學習，領會精神、對照自己的工作查找問題，在此基礎上國資處對校內《固定資產管理制度》《房屋構筑物管理制度》《大型精密貴重儀器設備管理制度》等文件進行修訂，各二級單位根據各自實際情況和特點，完善相應的管理辦法。
3.2 進一步加強管理人員隊伍建設，提高業務素質
固定資產管理人員的素質決定著固定資產的管理水平，高素質的管理人員和實驗室隊伍是提升高校固定資產管理水平的決定性因素。根據目前固定資產管理工作需要，學校必須采取有效措施，通過引進、培養、培訓等方式，加強團隊建設，以適應新形勢下固定資產管理工作的要求[6]。
我校按照市教委精神，使用“久其”資產管理系統。自2011年以來，校內數次組織“資產管理系統”應用培訓；同時聘請校內外專家對新制度、新問題進行解讀，對資產管理工作進行指導；我們還組織相關人員學習研討，以經驗介紹和討論的方式進行交流，結合各自的工作進行改革探討。
3.3 進一步加強大型精密貴重儀器設備的管理
大型精密貴重儀器設備是學校實驗室、科研基地的主要硬件支撐，有必要重點管理。結合“211工程”設備驗收以及海關檢查進口設備的經驗，建議由資產管理部門建立設備檔案備查。
設備到貨驗收合格后，在建立固定資產賬時，可以轉單的形式將采購合同、驗收報告、發票復印件、建賬單復印件等相關材料封裝存檔，宜在學校檔案館設立“設備檔案專柜”，便于設備使用過程中遇到突發問題時，及時、快速調用設備檔案。
3.4 將資產管理與預算管理、財務管理相結合
將學校資產管理與預算管理、財務管理相結合，通過編制切合實際的預算控制、杜絕資產購置中的隨意性，充分發揮預算、計劃、調節、控制、監督在資產管理中的作用。
在實際工作中，應充分發揮財務部門、相關職能部門在統一項目配置標準和把握學校發展方向等方面的作用，資產管理部門則要掌握學校同類設備的購置情況、利用率、人員編制、資源配套、管理水平等情況，結合專家評議意見，確定項目預算和執行計劃。通過建立合理的資產配置標準，科學分析資產占有和使用狀況，嚴把論證與審批程序，保證資源的合理配置。
3.5 以資產清查為契機，進一步理清家底、查找問題
高校應建立資產清查工作長效機制，保證其制度的正常運行并發揮預期功能。按照不同的管理范圍、資產種類開展定期清查。
學校通過全面徹底的資產清查，界定產權，摸清家底，切實做到賬賬、賬卡、賬實相符。對盤盈的資產要全部估價入賬，對盤虧和報廢的資產，按規定程序報批后進行處理并做相應的賬務調整。將資產清查工作與資產評估工作結合起來，對沒有入賬或賬面余額不能完全反映實際價值的土地、房屋建筑物要重新評估入賬[2]。
3.6 開發房屋構筑物管理信息系統
目前很多高校都在開發房屋構筑物管理信息系統，我校國資處在經過多方調研后也在積極籌備過程中。
開發或購買適合我校實際的房屋構筑物管理軟件，可以切實加強對房產資源的管理。不但可以提高管理人員的工作效率，同時由于房屋信息透明、公開，可供各級管理人員及時掌握信息，便于管理和決策。
將居住用房、辦公用房、教學科研用房以及對外出租房等信息在網上公布，廣大教職工可以隨時了解、監督各類用房的使用管理情況，房產資源在最大限度上得以合理調劑余缺，更好地服務于教學與科研。
4 結束語
高校國有資產管理工作是一項艱巨復雜的系統工程，運用科學、規范的管理辦法，加強和完善各項管理手段，從而防止高校國有資產流失、達到國有資產有效配置、提高國有資產使用效益的最終目的，為高等學校的可持續發展提供必備的物質條件[8]。
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關鍵詞：國有托管企業 企業托管中心 “瑕疵”資產 權屬
國有托管企業是指國企改制后，被國家以各種方式托管經營的困難企業、關停企業、殼企業等各類已退出市場的劣勢企業，又稱改制遺留企業。這些企業的歷史遺留問題經過30多年的積累，已成為國企改革的難點。為避免因沒有或無法妥善解決劣勢國企改革問題，引發職工群體上訪和社會不穩定等現象發生，全國各地都在不斷創新管理模式以解決這些問題，企業托管中心就是其中一種管理模式。
青島市政府借鑒成功的管理經驗，設立市屬單位——青島市企業托管中心，實行“托管中心—托管組”雙層組織構架，企業托管中心對托管企業的財務收支、資產處置、破產清算、關閉注銷、留守人員進行統一管理，負責托管的全局性工作；托管組受托管中心的委托，負責幾個或數個企業的托管工作，具體承擔資產債務處置、退休內退人員管理、司法應訴及企業銷號等事務性工作。[1]讓新舊企業徹底脫離關系，使新組建的企業既不背任何包袱，充分發揮托管中心在國有企業改革中的減震器、穩壓器和助推器作用。
一、青島市國有托管企業存量資產現狀
目前，國有托管企業剩余存量資產大部分為賬面價值高于實際價值的不良資產。主要包括：各類長期難以收回的應收債權、股權、廢舊機器設備、土地和房產等資產。
這些資產根據盤活的難易程度可分為兩類，一類是“純凈”資產，這類屬于權屬清晰的可利用資產，如廢舊機器設備、閑置的房屋等，通過市場化運作后，基本上都能通過出租、出售等方式盤活變現，可以挽回部分損失，基本能保證國有資產的保值增值。另一類是“瑕疵”資產，這類屬于權屬不清、責任主體不明確，現行政策法規環境下難以處置的資產，主要是指長期難以收回的債權、股權，盤活變現難的土地和房屋建筑物。
由于歷史原因，“瑕疵”資產的管理涉及到各方面的利益，關系錯綜復雜，很容易造成社會的不穩定，所以盤活難度很大，有些資產在保全上都存在問題，更別說是保值增值了，很容易造成國有資產流失。正因如此，“瑕疵”資產的管理才成為托管企業工作的重點。
二、“瑕疵”資產管理的瓶頸問題
（一）權屬不清是“瑕疵”資產管理最大的“瑕疵”
這個問題突出體現在房產、土地類資產上，主要表現在以下兩個方面：
1、證件（房產證或土地證）缺失，法律權屬不清
這種現象的主要成因如下：因當時政府機構不健全、職能不完善，造成部分建設項目竣工驗收、土地使用權等手續不完整；有些從國有企業分離出來的企業所使用的房產土地、有的企業實際占有使用主管部門的房產土地，或主管部門實際占有使用企業的房產土地，當時都未進行規范的資產權證變更；部分企業存在劃撥土地、購買集體無產權證的土地、購買或自建的自管房，由于各種原因未按規定辦理土地證或房產證，或在辦理過程中手續不齊全，后來又由于原開發建設單位已破產注銷或長期關停，幾十年來無法辦理房屋土地的權屬登記。[2]以上狀況導致這類資產的國有性質被抹煞，部分資產甚至被社會上的有關人員無償占用，長期不能收回。
2、資產的責任主體不明確，管理權屬不清
這種現象的主要成因如下：部分國有企業在改制時，被民營企業收購，部分廠房土地兩證齊全，但沒有辦理規范的交接手續，也沒有相關的出讓證明或權屬轉移文件，致使這些房產、土地一直被改制后的民營企業無償使用；還有部分房產由下屬單位承建，建成后，資金未及時結算，資產長期賬外管理，時間跨度較大，加之主管人員變化頻繁、企業破產倒閉，造成情況不明、責任不清。[2]以上問題導致了該類資產的管理難以到位。
（二）處置難是“瑕疵”資產管理的突出瓶頸
“瑕疵”資產由于其本身的特點，在管理上比普通資產要更加復雜，成效甚微，主要表現在以下幾個方面：
1、資產貶值嚴重，賬實不符，導致處置時估價難，要求高
原部分國有企業的會計核算手續不全，對國撥地、購入集體無證土地、自管房等資產沒有入賬處理；在企業破產清算時，由于形勢混亂，人心不穩，導致房產及土地使用權也未評估、房產移交其他部門管理未做賬務處理；會計賬簿被查封、賬目不清；機器設備等資產年久失修，貶值嚴重；相關企業間的債權債務權屬不清等問題普遍存在，所以，會計信息不能真實反映企業剩余存量資產的價值。處置這類資產時面臨著財產直接支配權小、市場操作性差、缺乏基礎資料、不確定性因素多的現實狀況，所以估價難度大，以非公開市場價值為基礎進行評估時，內在的風險性與緊迫的時效性對評估提出了很高的要求。
2、現行法規政策與歷史遺留問題的沖突，致使資產處置難，風險高
一方面現有的政策法規已根據經濟形勢進行了修訂，不適宜解決歷史遺留問題，如果以現行的政策法規來處置這些帶有歷史遺留問題的剩余資產，在投資主體資格、轉讓交易方式、投資審批、稅收政策、外匯管理等方面受到現有政策法規的制約，給處置操作帶來一系列政策和技術問題。[3]另一方面，我國尚未建立有效的“瑕疵”資產轉讓（或投資）市場和有效的交易機制，資本市場上專業運作的社會中介機構嚴重缺位，感興趣的投資者很少，公開市場拍賣幾乎找不到買家。在這種情況下處置這些特殊資產不違規則違法，交易雙方的風險極高，所以，公開處置的成功率幾乎為零。
（三）留守組或托管組工作效率低加劇了“瑕疵” 資產管理的難度
這些“瑕疵”資產長期得不到合理解決、管理難、處置難是普遍存在的問題，這就使得托管組的工作人員形成了思維定勢，養成了“拖、等、靠”的心理，僅局限于“看住”這些資產，缺乏工作動力，托管工作進展緩慢。每年托管企業在這些資產的維護、訴訟等方面的各項費用支出有增無減，大大增加了政府的負擔。
三、攻克“瑕疵”資產管理瓶頸的思路
（一）轉變思路，站在歷史的角度，實事求是解決歷史問題
托管企業剩余資產的瑕疵，大多是由于當時經濟發展的需要和政策的局限等歷史原因造成的，如果按照現在的政策法規，必須補辦相關的驗收竣工等手續并繳納高額的稅費、過戶費才能辦理相關的房產證、土地證，對于這些關停企業、破產企業來說是完全不可能的，而且這些房屋已居住使用了若干年，已能充分證明其可使用性，所以，我們必須轉變思路，具體問題具體分析，用歷史的眼光來尋求解決問題的途徑，不能以現在的政策規范過去的問題，否則，就犯了形式主義的錯誤。
（二）尋求政策法規支持，利用社會合力突破管理瓶頸
筆者認為，突破瓶頸的關鍵是解決房產土地類資產的權屬問題，這就需要以政府為主導，成立專門機構，修訂政策法規，徹底解決疑難房產土地的權證問題。[4] 具體可從以下幾個方面入手。
1、建議靈活運用政府職能，青島市政府牽頭協調相關部門共同行政
一方面，從規劃、國土、房產、稅務等部門抽調人員成立歷史遺留疑難房屋土地確權小組，常設辦公室專門處理這類問題，避免政府部門之間，政府部門與托管企業之間互相推諉。另一方面，加強歷史遺留土地房屋政策研究，由規劃、國土、房產、稅務等部門共同研究制定專門文件，本著化繁為簡、利國利民的原則，分類劃定遺留疑難房屋土地確權的范圍、時間、手續、稅費標準，以及確權辦證的主管部門，以盡快理清權屬關系。
2、順應市場經濟規律，加快國有劣勢企業退出市場的步伐
青島市企業托管中心接管了100多家殼企業，按照現行《企業破產法》，有些殼企業既無資產，又無人員，已具備破產或注銷條件，但由于這些企業屬于國有企業，政府出于宏觀考慮，不允許這些企業破產或注銷，使得這些“殼”一直存放了幾十年，在工商、稅務及托管中心都由專人進行管理，造成人力財力浪費。所以，建議遵循市場經濟優勝劣汰的規律，青島市政府聯合稅務、工商等部門制定有針對性的政策文件，對符合條件的殼企業申請破產或注銷，使之真正意義的退出市場，收回殼企業剩余資產的管理權，交由青島市企業托管中心管理。
3、學習借鑒其他地區的成功經驗，加大處理房屋土地遺留問題的力度
可規定凡在城市規劃區國有土地范圍內的所有歷史遺留未確權房屋土地，包括遺留企業職工的個人未確權集體住房；過去開發商違規建設，現在該開發建設企業已破產注銷，導致商品房無單位所有權人來申報房屋產權初始登記的，都列入研究解決的范圍。而且要切實保證遺留企業職工的合法權益，開通綠色通道優先為其辦理房產證，以確保社會穩定。[5]
4、嚴格落實《企業國有資產法》，用法律保護國有資產[6]
針對部分被社會人員無償占用的未確權的國有資產，托管中心及托管企業多次交涉無效，甚至相關工作人員會受到人身威脅，情況惡劣。司法部門應嚴格落實《企業國有資產法》，明確這些資產的國有性質，收回管理權和使用權，爭取在資產確權前，由公安、工商等部門協助企業托管中心和托管企業收回被無償占用的國有資產，防止國有資產繼續流失，促進國有資產保值增值。同時，司法部門應嚴厲懲罰相關不法人員，保護相關工作人員的安全。
（三）實行資產清查專項審計，摸清托管企業家底，落實剩余資產真實價值
針對托管企業賬務混亂，賬實不符的現狀，青島市企業托管中心組織相關部門，聘請社會審計機構，對托管企業實施了一次大規模的資產清查專項審計，重新核定了賬面價值，共查出不良資產約計18.98億元，剔除不良資產后，其凈資產金額約為-24億元，可謂負債累累。同時，企業托管中心還派資產管理人員深入到托管企業內部，由托管企業的工作人員陪同，一起實地查看現有的實物資產，并做好登記，建立第一手實物資產資料，了解剩余資產的具體情況，而且還發現了一些賬外資產，防止了國有資產的流失。通過此項措施，明確了實物資產的賬面數和實際數，為資產管理工作奠定了基礎。
（四）制定獎勵政策，全民參與資產盤活工作，深入挖掘資產潛力
為盡快盤活、變現托管企業現有的存量資產，使之保值增值，以處理托管企業的遺留職工問題，青島市企業托管中心制定了國有資產保全、盤活獎勵辦法，以充分調動所屬單位工作人員的積極性，對合理開發利用廢舊閑置資產、清收債權、股權等不良資產、挖掘潛在國有資產、收回被非法占用的國有資產、合法合規處置“瑕疵”資產等的單位或個人給予獎勵，提高托管組的工作效率，既能保全國有資產，又可以加快“瑕疵”資產處置的步伐，為盡快解決歷史遺留問題提供資金保障。
四、結語
“瑕疵”資產的管理是一項政策性強、涉及面廣、操作技巧復雜的工作，僅靠企業托管中心的力量是無法完成的，必須依靠地方政府和中央政府的大力支持，才能及早處理國企改制的歷史遺留問題，最大限度的保護人民群眾的利益，防止國有資產流失，使國企改革無后顧之憂，向更深層次推進。
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【關鍵詞】 資產日常管理； 核算程序； 出租出借
資產是單位擁有的資源，是其開展正常工作的物質基礎，對資產進行管理是企事業單位管理工作的重要組成部分，對企事業單位的發展具有重要的意義。
一、園林綠化單位資產管理的特點及要求
園林綠化單位是享受國家財政部門撥款的行使園林綠化管理職能的行政事業單位，屬于非盈利單位。相比以盈利為目的的公司制企業，其在資產管理方面有以下幾個特點：一是園林綠化單位的一切資產均為國有資產，而非其單位私有，因而園林綠化單位的資產需要妥善保管，不可隨意處置；二是園林綠化單位購進固定資產或無形資產屬于政府采購行為，需嚴格執行公共采購管理制度；三是園林綠化單位的固定資產和無形資產一般不進行折舊及攤銷。
關于行政事業單位資產管理問題，國家相關部門制定了很多規定。1995年國有資產管理局頒布了《行政事業單位國有資產管理辦法》，對國有資產的管理機構及其職責、產權登記、使用條例、資產處置等作了詳細的規定。財政部于2006年5月30日先后頒布第35號令、第36號令——《行政單位國有資產管理暫行辦法》及《事業單位國有資產管理暫行辦法》，分別對行政單位和事業單位作出了不同的管理暫行辦法。《行政單位國有資產管理暫行辦法》第四章《資產使用》第二十條規定：“行政單位對所占有、使用的國有資產應當定期清查盤點，做到家底清楚，賬、卡、實相符，防止國有資產流失。”第二十四條規定：“行政單位擬將占有、使用的國有資產對外出租、出借的，必須事先上報同級財政部門審核批準。未經批準，不得對外出租、出借。同級財政部門應當根據實際情況對行政單位國有資產對外出租、出借事項嚴格控制，從嚴審批。”①
根據財政部出臺的相應規定，北京市財政局于2007年頒布并實施《北京市行政事業單位固定資產管理暫行辦法》，在第三章第十二條中明確指出：“自行建造及在原有基礎上改建、擴建的固定資產，按竣工決算確認結果計入或增加固定資產價值。”②隨后北京朝陽區財政局也于2011年4月先后頒布了《北京市朝陽區行政事業單位國有資產管理暫行辦法》、《北京市朝陽區行政事業單位固定資產配置管理暫行辦法》及《北京市朝陽區行政事業單位國有資產處置及收益管理暫行辦法》。《北京市朝陽區行政事業單位國有資產管理暫行辦法》在第五章《固定資產使用和日常管理》第二十六條中規定：“單位對新增固定資產應當及時驗收、登記入賬，并將資產變動情況錄入資產動態管理 系統。”③
二、園林綠化單位在資產管理中存在的問題——以北京市朝陽區園林綠化單位資產清查的審計結果為例
近期，筆者有幸參與了北京市朝陽區財政局委托會計師事務所進行的一年一度的行政事業單位資產清查工作，對北京市朝陽區園林綠化單位的資產管理狀況進行了詳細的審計。
北京市朝陽區園林綠化單位包括園林綠化局機關及其下屬18個事業單位，根據園林綠化單位賬載金額所示，其資產總額合計150 229.82萬元，固定資產總額66 810.65萬元，固定資產總額占總資產總額的比例高達44.47%。所以，固定資產管理成為了其資產管理工作的重要組成部分。
（一）資產日常管理手續不健全
在本次審計中，筆者發現很多單位在固定資產日常管理手續上存在許多漏洞。截至2012年8月31日，北京市朝陽區園林綠化單位中有10個單位房屋類建筑物尚未辦理房屋所有權證書，因無產權證或土地使用權證，導致土地使用稅計稅依據不明確，而且發現園林綠化單位與多家公司及個人合作建房，現共建成房屋144處。這部分房屋均未入固定資產，亦未建立資產備查賬進行管理。存在聯建房屋未入賬的單位共9家。具體情況如表1所示。
由表1可以看出，未辦理房屋所有權證書、因資產聯建而未入賬的房屋等不合規項目在被審計單位中普遍存在，其在固定資產日常管理制度上存在的問題可見一斑。存在以上問題的原因，經詢問財務等相關工作人員、查看歷史合同、向關聯方函證等方法，總結出以下兩點：一是由于未設有專門的資產管理員，所以各項資產疏于管理；二是按照合同，聯建資產是由園林綠化單位出租土地，合作方投資建設，建成后合作方享有房屋使用權，產權歸屬園林綠化局，但由于這種聯建房屋的支出費用均為合作方支付，無法取得入賬價值，所以未進行賬務處理。
（二）資產核算程序執行不 到位
作為會計核算的基本方法之一，財產清查是檢查資產是否核算完整，檢查賬載記錄與實際數是否一致的重要方法，因此財產清查是會計核算的重要組成部分。在本次資產清查專項審計中，對北京市朝陽區園林綠化單位的資產進行了全面的盤點。發現存在以下問題：
一是存在資產不及時入賬的情況，涉及金額 167 719.00元，按固定資產大類列示及分析見表2。
從表2可以看出，家具用具、電子產品及通信設備所占比例較高。上述不及時入賬的資產按所涉及的具體事項分析如表3。
從表3可以看出，符合固定資產標準的資產未入賬、會計積壓單據、處理不及時以及包含在裝修款中的辦公家具所占比例較高。
二是經過實物盤點固定資產實有數量與賬面數量、固定資產動態管理系統數量不一致，共清查出盤虧固定資產2 377 380.06元，按固定資產大類列示如表4。
從表4可以看出，通用設備、專用設備所占比例較高。對盤虧的固定資產原因分析如表5。
從表5可以看出，資產已拆除，無相關拆除文件及補償所占比例最高，是其資產盤虧的主要原因。
（三）資產出租出借未按規定執行
對于資產的出租、出借等問題，《北京市朝陽區園林綠化局固定資產管理辦法》第九條第五款明文規定：“國有資產出租、出借、投資、擔保必須經主管部門批準，報財務部門備案。出租、出借國有資產必須簽訂符合法律、法規規定的合同或協議。合同法規定合同最長有效期為20年。國有資產出借期限不得超過一年；出租期限不得超過三年，出租價格不得低于市場平均價格。”④
在審計中發現，北京市朝陽區園林綠化單位在資產的出租、出借方面存在以下問題：
一是出借固定資產未簽訂合同。園林綠化單位將資產在系統內互借并免費使用是值得提倡的，但雙方均未簽署任何出借協議，導致資產管理特別混亂，不符合上述規定。截至2012年8月31日，園林綠化單位將資產在系統內互借的具體情況見 表6。
二是部分園林綠化單位房屋及土地等出租期過長。房屋及土地出租合同基本是長期合同，租期從三年至五十年不等，甚至無期限。
三是園林綠化局和承租方在簽署租賃協議時規定，承租方不得擅自將房屋轉租、分租等，如果轉租或者分租，出租方收回房屋。但是在執行租賃合同時，查看出租協議及實地盤點，發現資產存在轉租情況，三方未簽署變更協議，房屋也未收回，存在轉租的單位共6家。
三、加強園林綠化單位資產管理的具體對策
針對本次專項審計中發現的北京市朝陽區園林綠化單位在資產管理中存在的問題，提出如下具體建議：
（一）建立科學的資產管理機制，加強日常管理
雖然北京市朝陽區園林綠化單位已建立了一系列日常管理制度，但是實際執行過程不夠到位，分析其原因可能是由于缺乏一套科學的資產管理機制，沒有形成有效的內部協調和監督體系，進而導致日常管理形同虛設。
筆者認為，第一，北京市朝陽區園林綠化單位應該專門設立資產管理部門及其相應崗位，崗位設置應當做到職務不相容，使各個崗位相互牽制，且在資產管理部門建立完整的資產管理檔案，從資產存在并計入在賬開始，直至最后報廢都應詳細記錄在冊。第二，要明確各部門職責，強化責任。資產的管理不僅需要專門的部門進行管理，其使用部門更是承擔著重要的責任，資產屬于哪個部門使用，哪個部門就要對其一切承擔責任，如發生盤虧、毀損、不符合規章制度的出租、出借或改為經營性用途的行為要追究責任到個人，并且給予嚴厲的懲罰。第三，對資產，尤其是固定資產要健全其賬務賬目，并使固定資產登記臺賬制度化，要使原始憑證、實物、卡片賬、明細賬、總賬、報表相統一，并且規范單位資產的購建、使用、損毀、報廢、調撥等行為。第四，任何與資產管理有關的人員發生調動時，要切實將資產管理的職責轉交給崗位替換人，不能因為人事調動而使資產管理的鏈條產生斷裂。
（二）進一步規范資產核算程序
固定資產的核算程序主要包括初始計量、后續計量及處置環節。嚴格執行這些環節的核算制度才能使固定資產以最真實、最接近事實的狀態在賬面進行 反映。
第一，對于固定資產的初始計量，園林綠化單位需要細分為外購的固定資產和自行建造的固定資產。對于不同方式取得的固定資產，其確定入賬價值的方法不同。外購固定資產的成本包括價款、相關稅費、運費、裝卸安裝費等。自行建造的固定資產成本包括物資成本、人工成本、相關稅費、工程借款利息的資本化部分。在初始入賬時，需要把成本計算完整，不能缺少任何一部分，還需按照原始憑證上的金額據實入賬，不可虛增資產成本。
第二，因為事業單位會計制度的限制，事業單位的固定資產在使用年限內并不計提折舊。折舊不僅能夠反映固定資產的價值損耗，還能夠反映固定資產投資后的未來現金流量的價值補償。但由于事業單位實行收付實現制，所以在根本上對固定資產的管理存在缺陷，因此在后續計量中的其他環節要特別規范核算，以免造成更大的價值核算偏失。在后續計量中，主要涉及改建和擴建固定資產。在固定資產進行改擴建時，應按資金來源分別借記“專用基金——修購基金”、“事業支出”、“專款支出”等科目，貸記“銀行存款”科目；同時，借記“固定資產”，貸記“固定基金”科目。
第三，固定資產的處置環節也十分重要。《北京市朝陽區行政事業單位國有資產管理暫行辦法》第六章第二十八條指出“資產處置，是指單位根據工作需要對其占有、使用的國有資產進行轉移或注銷產權的行為。包括無償調撥、調劑、置換、出售、報廢和非正常報廢、報損、貨幣性資產隨時核銷等形式。”⑤對于在處置環節得到的處置收入，包括出售收入、報廢報損殘值收入等，需嚴格執行“收支兩條線”原則，禁止坐支，并且處置環節的收入屬于政府非稅收收入，應按照相關法律法規上繳同級財政管理。
（三）強化資產出租出借的管理
資產出租出借主要是指行政事業單位將其所占用的國有資產出借或出租其他單位進行使用，從而達到其他目的或獲取收益的過程。加強資產出租出借的管理是保障國有資產完整、防止流失的一個重要 環節。
第一，園林綠化單位在出租出借資產時，必須嚴格履行報批手續。根據相關規定，一般性資產的出租出借由單位的國有資產管理機構或財產管理部門根據單位行政領導的批準辦理；涉及價值較大的資產出租出借，要經朝陽區財政局國有資產管理部門批準方可辦理。
第二，園林綠化單位在出租資產時，建議由第三方進行詢價，并要經朝陽區財政局國有資產管理部門批準，經按詢價并批準后確認的租金結果進行出租，防止低價出租資產，造成國有資產的流失。
第三，國有資產出租出借的收入，應納入單位的專用基金，及時上繳財政進行管理，未經批準不得私自動用。
【參考文獻】
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目前，各分社房屋合計28000多平方米（含辦公樓、廠房、經營門面房、駐站宿舍等），日常由各分社自行管理。由于歷史原因，分社房屋出現了產權不清晰、管理職責不明確等問題。2012年7月，集團在襄陽市召開了首屆分社會議，對分社的建設和發展提出了新的要求。為了更好地管理好分社房產，盤活存量，讓有限資產發揮更大效益，保證集團資產保值、增值，去年9月集團資產管理辦公室下發了資產管理征求意見稿。按照歸口管理原則，不動產（主要為房產）的管理歸口到后勤服務中心來。因此，后勤服務中心有必要對分社房產如何管理進行探索。
分社房產現狀及形成的原因
房產，是一家單位或個人駐地的最明確的外在標志。湖北日報社從上世紀50年代就開始向全省各地市州派駐地記者。隨著時代的變遷和行政區劃的改變，這些派出機構的駐地房產也在不斷地發生變化，房產性質、房產品種等也有各種差異。集團分社房產現狀，由于歷史原因呈現以下現狀：
1.房產分布零散。最初的駐地房產，是與當地市委同屬一處，行政區域改變，駐地房產也會發生改變。如現荊州市當年分為荊州地區和沙市市兩個平級的地級機構，報社在荊州地區地委大院和沙市市委大院同時設立了記者站，在荊州地委大院買下了8套房產，在沙市園林東路和江漢北路分別購買了兩套房屋作為兩個記者站的站務用房。后荊沙合并，地市合一，記者站也合二為一，記者站房產也就零零星星，散落在各處。類似情況的還有十堰、宜昌等市。
2.房屋產權不清。分社房產大部分為上世紀80～90年代添置的，當時還為計劃經濟時代，設站時部分房屋為當地政府撥付給湖北日報社無償使用；有的是以當地職工的名義參加的房改房，以標準價購買但沒有向成本價過渡；有的雖然按照當時的市場價購買了，但是購買的房產所在地由于土地的性質是劃撥土地，沒有補交土地出讓金便無法辦理大的土地證，因而也沒有辦理小的土地證；還有的房屋可以辦“兩證”，但沒有及時辦理，時過境遷，錯失辦證的良機。如此種種，導致部分分社房屋產權不清，為今后分社的建設管理留下了隱患。
3.房屋破損嚴重。駐地房屋大部分為老房子，磚混結構的居多，一般已使用30年左右，最早的為1960年的建筑，使用壽命已超過半個世紀。這些房屋一方面功能折舊厲害，固有的設施很不齊全；另一方面因自然的老化、使用的磨損、維修不及時等物質折舊，導致建筑物外觀破敗，還有的由于環境的改變如原來在地委（市委）大院的房子因為行政機構的變遷導致經濟折舊，房屋貶值。近幾年，集團每年投入一定的資金對各分社房屋進行了維修，但只能緩解燃眉之急，不能從根本上解決問題。
4.管理職責不明。分社房產過去一般由分社自行管理，使用、經營權歸分社。大部分記者站為一人一站，對于房產既是使用者又是管理者，權利失去了監督和制約，導致使用中也出現一些問題。如有的分社房產被職工家屬長期居住，有的被長期租賃等。
分社房產管理的途徑及應對措施
分社的發展是實現集團跨越式發展的重要組成部分，分社房產的管理是其中一項基礎性的工作。對分社房產的管理有如下建議：
1.理順產權關系，辦理房屋“兩證”。據統計，分社現有房屋36套（棟），已辦理房屋所有權證（簡稱產權證）和國有土地使用權證（簡稱土地證）的有13套（棟），只有產權證而沒有土地證的有10套（棟），只有土地證而沒有產權證的有6套（棟），其余的都是沒有“兩證”或“兩證”待辦的房屋。根據物權公示的原則，民事主體對物權的享有與變動均應采取可取信于社會公眾的外部表現方式。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”從法律角度講，沒有進行登記的房產是沒有所有權的，因而沒有處置權。作為集團的財產，特別是近幾年集團對分社投入了大批資金，房屋的所有權顯得尤為重要。由于歷史原因，近半房屋沒有辦理“兩證”，有的是沒有及時辦理，有的是本身產權不清沒有辦法辦理，有的雖辦理了但沒有妥善保管遺失了，還有的新建房屋沒來得及辦理。因此，須對整個房屋產權狀況仔細清理，分析原因，積極與當地政府房屋主管部門溝通、協商，爭取早日辦理房屋“兩證”，明確產權。
2.明確職責范圍，共同管理房屋。2012年集團成立了資產管理辦公室，負責集團的資產管理。分社房產屬于集團不動產，按照歸口管理原則，歸口到后勤服務中心房產管理部門。如何管理呢？我們認為可以分三步走：第一步對分社全部房產登記造冊，建立房產檔案，存放于集團檔案科。今后，凡是涉及房屋產權置換、拆遷、購置等重大事項，因為有專人保管檔案可以避免房產任意處置，也做到使用時心中有數。第二步建立健全房屋使用權制度，用制度管人，杜絕漏洞。分社社長到任（離職）時須將房屋移交并做好書面移交記錄。集團區域發展部作為分社的直管部門，做好監交記錄。分社站長及工作人員離職、離崗時須退出分社房屋，任何親屬、朋友不得以任何理由借住在分社。分社在房屋較寬余的情況下可以出租部分房屋，但須與租賃方簽訂正規的租賃協議，協議原則上一年一簽，嚴禁簽訂長期協議將租金提前透支的行為。同時，分社須將房屋租賃協議在集團資產辦和房產管理部門備案。第三步各部門要通力合作，形成合力，共同管理好分社房產。分社房產牽涉到3個部門，分社、資產管理辦公室、后勤服務中心，須明確各自的職責，既分工又合作，形成合力才能管理好分社房產。
關鍵詞：行政事業單位 房產管理 調查思考
一、行政事業單位房產現狀
長期以來，由于管理監督機制的不完善和受計劃經濟時期管理模式的影響，對于國有房屋土地資產，部分行政事業單位的管理較為松懈，且不成系統，嚴重地威脅著國有資產的安全。
根據對某縣2014年縣直行政事業單位房屋土地資產管理專項調查結果表明：在調查范圍內的82家行政事業單位中，共有房產192宗，總計房產面積約15.46萬平方米，其中經營性房產3.67萬平方米，非經營性房產11.79萬平方米。有入帳房產總價值8185.29萬元，未入帳房產64宗，占被調查房產總宗數的33.33%，涉及房產面積約3.48萬平方米。“兩證”齊全的房產只有53宗，僅占被調查房產總宗數的27.6%，涉及房產面積約5.74萬平方米；僅有“單證” 的47宗房產，占被調查房產總宗數的24.5%，涉及房產面積約4.80萬平方米；“兩證”全無的有90宗房產，占被調查房產總宗數的46.9%， 涉及房產面積約4.91萬平方米。
二、問題及其成因
（一）資產賬目和實際情況出入嚴重
根據相關法律制度規定，單位固定資產中必須設置明細，體現土地、房屋資產等，通過“固定資產登記簿”和“固定資產卡片”核算。調查中發現，有部分單位賬面管理與實物管理嚴重脫節，存在房屋土地資產會計核算不健全，也沒有設置“固定資產登記簿”和“固定資產卡片”，無法對賬，談不上賬賬、賬實和賬卡相符。
（二）房屋、土地“兩證”不全
要想從根本上推進落實行政事業單位資產管理工作，首先就要確保土地、房屋擁有完備的兩證。根據調查結果看，單位房屋產權“兩證”不全現象極為普遍，究其原因：一是單位經費緊張，不愿辦理“兩證”。部分單位由于經費長期入不敷出，雖然相關手續齊全，但一直未辦理產權證； 二是管理層責任感、權屬觀均有待進一步提高。政府無償劃撥、撥款建造，是大多數行政事業單位取得土地、房屋使用權的主要途徑，但部分單位負責人并未在思想上引起足夠的重視，或者存在“我不會一輩在這里（任職）”，使有相當一部分單位占有使用多年但始終未辦理過“兩證”；三是未做竣工驗收，資料不全，產權證無法辦理。部分單位由于拖欠工程款或與房屋承建方存在其它經濟糾紛原因，建成后未進行竣工驗收即搬入新樓辦公，導致資料不全，“兩證”至今未能辦理；四是還有部分單位在建設資料檔案的管理上存在一定的隨意性，時間一長或經辦人更替后，造成相關手續到辦證時已無從查找，最終未能按規定辦理產權證。
（三）房屋、土地處置程序不嚴
按照國有資產相關管理條例，只有在財政部門許可的情況下，才能處理如土地、房屋等大項資產。然而，在現實生活中，沒有得到許可即擅自對此類資產進行處置的情況并不罕見，這樣給管理工作的開展增加了一定的難度。其影響因素具體有：首先，尚未針對相關不法行為，建立強有力的處罰體系；其次，各個部門如財政、建設、國土等之間尚未建立足夠暢通的溝通渠道，造成出讓、過戶等業務的辦理甚至無需處置許可手續即可進行，導致行政事業單位在處置資產時，出現有手續與否均無區別的錯誤認知；第三，在資產管理方面，個別單位管理者認知不足，把“國有”資產當成“單位自有”資產，以解決單位的經費問題而隨意處置國有資產。
（四）經營性國有房產租賃管理機制不夠完善
由于監管力度等因素，國有經營性房產出租管理存在不少問題，出租房產行為與相關制度規定不符，歸納起來主要有以下幾個方面：
一是對于經營性房產，未能建立有序的權屬管理機制。按照該縣有關行政事業單位房地資產管理的規定，經營性房產必需將產權過戶到縣國投資公司名下，實行統一經營。但是多數單位因資料缺失，無法辦理“兩證”過戶到國司，有關部門也沒有拿出有效的實質性的解決辦法，使得多數行政事業單位經營性房地產仍在原單位管理；而又有少部分單位未辦理過戶，也直接委托到國司經營。多種方式并存，造成管理的無序和漏洞。
二是單位房屋出租行為不規范。部分單位出租沒有進行公開招租、承租人隨意轉租、合同逾期、協議租金遠低于市場價等等。
三是租賃合同不規范。部分租賃期限過長，不利于經營性房產的市場化運作；有些單位遠期許諾給承租人過頭的優惠條件，為后期糾紛埋下極大隱患，危及資產安全；有的內容過于簡單，未明確雙方應承擔的責任和義務，容易產生法律糾紛。
四是租金收入管理不規范。部分單位存在隱瞞、轉移和坐支收入的情況，經營性房產收益不按規定納入“收支兩條線”管理，由使用單位自行支配，滋生“小金庫”現象。
（五）房地資產被他人長期占有無償使
部分單位因房改或企業改制等環節存在一些爭議問題未及時全面解決，造成房地資產長期被占有占用。
（六）辦公場所不穩定，缺少長遠全局性規劃。
根據實際情況來看，各行政事業單位的辦公場所比較分散，也不均衡，部分單位辦公場所嚴重不足，為了改善辦公條件，如候鳥般經常性搬遷，致使辦公場所不固定，不方便服務群眾，同時又浪費了大量的辦公經費。
三、加強管理的建議
建立規范完善的管理體系，有效解決賬目和實際情況脫節的問題。在行政事業單位房地資產的管理上，財政部門是職能機構，需從政策入手通過開展各種形式的宣傳培訓活動，引導各單位明確了解自身的具體職責，敦促相關單位貫徹落實資產管理的各項規定。應設置房屋、土地等明細核算，并建立內容全面的登記卡片，定期進行資產盤點、清查，做到賬實相符。
加強組織協調，集中辦理“兩證”。房管、國土等相關部門應積極支持配合，財政部門加以督促，集中時間統一辦理房產“兩證”。對于辦證材料齊全的或可以補全的，各行政事業單位應抓緊限時辦理“兩證”；對于辦證資料缺失而又難以補全的，各行政事業單位應在限期內提交情況說明及相關佐證材料，提交問題清單。同時建議政府召開專題會議，召集相關部門對“問題清單”進行聯合論證，結合實際情況，對其產權給予確認，辦證單位可憑此政府專題會議紀要對這些遺留問題予以一攬子解決；對于部分辦證資金問題，建議給予一定的補助或適當減免；對于具備條件而以在規定期限內沒有辦妥的，要追究單位負責人責任，以確保行政事業單位房產“兩證”齊全。
嚴格房產處置程序。建立部門聯動機制，加強國土、建設、財政部門之間配合，從根本上解決擅自處置國有資產的問題。
強化督查，加大違規處罰力度。財政資產管理部門要對行政事業單位房產實行動態監管，并與紀檢、審計等部門配合，將行政事業單位房產管理納入審計、監察范圍，使之成為常規的監管手段。加強執法力度，對那些管理意識淡薄、隨意處置單位房產，造成國有資產嚴重浪費、流失的單位和個人，要堅決進行處理，以維護國有資產權益。
