時間：2023-10-07 08:52:01
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一、問題與現狀
（一）出租屋及流動人口基數大，工作任務重，壓力大。
據20__年統計數據顯示，__街擁有出租屋2.9萬套，約占全區出租屋總數的1/5；流動人口16萬人，約占全區流動人口總數的1/4。歷年出租屋發生的治安刑事案件和流動人口作案比例高，街道面臨著巨大的城市管理和社會治安壓力。近年來，__街黨工委、辦事處歷任領導都充分意識到這一問題的嚴重性，歷屆領導班子都把加強出租屋和外來人員管理作為推動__科學管理、科學發展的一項基礎性工作來抓，并取得了一定的實際效果。但由于擁有如此巨大的基數，加上其他一些原因，工作任務重壓力大，管理難度大，精細化管理的難度則更大。
（二）現行法律、法規，制約力度不足。
在出租屋管理上，目前實際操作上所依據的法律、法規主要是《中華人民共和國城市房地產管理法》和《__市房屋租賃管理規定》（即俗稱的政府2號令）。一方面，上述法律、法規是就城市一般意義的房屋租賃方面的規范性依據，由于種種原因，城鄉結合部街道所轄的出租屋一般為無辦理報建手續、無法取得合法的權屬證明的違章建筑，嚴格說是屬于不具備出租條件、不得出租的房屋，但現行的法律、法規對類似的出租屋無法制約。另一方面，現行法律、法規對租賃當事人應當履行的義務分別作出了相應規定，但實際工作中個別當事人不履行應當履行的義務，如“不得向依法應當取得許可證或其他批準文件和營業執照而未取得的單位出租房屋”、“在規定期內依法申報、繳納房屋租賃相應稅款”等義務時，由于取證困難等原因，導致現行法律、法規規定的罰則難以執行、兌現。
（三）管理資源不足，管理難以到位。
鑒于目前街道的運行體制，街道所掌握的人、財、物等資源十分有限，而出租屋的管理資源就更加缺乏。如根據現行有關政策每200套出租屋配備一名出租屋管理員的規定，目前__街雖然配備了150名出租屋管理員，就20__年統計2.9萬套出租屋數似乎已經滿足了規定要求。但由于街道的安監、打假等部門人手不足被抽調了部分，150名出租屋管理員中實際從事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9萬套的數據是20__年的統計數，隨著近年市場經濟的進一步發展，__市城市中心東移步伐的加快，城中村出租屋市場日益看好，一些屋主將原來的2-3層房屋拆掉改建為6-7層的房屋，有的甚至改建為9層；原來6-7層的也加建至9層；有的為了更好適應租賃市場的需求，在原來每套2居室的基礎上改建為1居室，據粗略估算，全街實有出租屋數將比20__年統計數增加30%以上，達到3.8萬套。以每200套出租屋配備1名管理員的標準，應配備190-200名出租屋管理員，才符合標準要求。由于人手不足，管理難以到位
（四）管理機制落后，管理缺乏有效性。
據調查，目前__街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的傳統管理模式，也有將相鄰若干棟房屋圍起來，由出租屋主聯合管理的“圍院式”管理模式，近年還培育推廣出一種由專業物業管理公司接受屋主委托經營管理的“托管式”管理模式。目前，三種管理模式中，由屋主自行管理的傳統管理模式仍占大頭，約占出租屋總數的70%左右；“圍院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推廣的新模式，分別占出租屋總數的10%和20%左右。比較三種管理模式，屋主自行管理的傳統管理模式由于管理分散以及招租手段比較落后，一方面是容易失控、引發的消防安全隱患以及治安、衛生問題較突出；另一方面出租率普遍較低，屋主收益保障系數不高，因此稅費收繳難度也較大。“圍院式”管理模式較之傳統管理模式具一定的先進性，也較好地解決了治安、衛生等問題，但總體上仍以屋主自行管理為基礎，消防安全等隱患仍無法得到有效解決。“托管式”管理模式則相對較好。經試行四年多，專業經營公司根據出租規定對受托的出租屋室內外進行統一整飾、環境改造、實行連片開發、加裝電子門禁、閉路電視監控、封閉式管理、安排專人24小時管理、保潔以及值班巡邏、網上招租信息等，出租率基本維持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原來提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人員信息資料登記率均為100%；刑事發案率連續數年始終保持“零”記錄。基本實現了“政府放心、屋主舒心、租客安心、經營者開心”和社會效益與經濟效益同步發展的多贏目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作會議上作過介紹，引起市有關領導和市出租屋管理領導小組的重視，被確定為市的出租屋管理服務示范點。遺憾的是，目前納入托管式管理的出租屋僅有5000多套，只占全街出租屋總數的1/6左右。
二、對策與措施
（一）高度重視，切實加強出租屋及流動人員管理。
保一方平安，是黨的各級組織和各級政府的政治責任，更是街道黨工委、辦事處加強社會公共管理、服務的重頭戲。出租屋及流動人口管理是街道工作的重要組成部分，尤其是城鄉結合部的街道，由于出租屋及流動人口基數大的特點，加強出租屋及流動人口管理是維護社會政治、經濟穩定，搞好社會治安綜合治理和城市管理，促
進全街經濟社會又好又快發展的重要基礎。因此，要加以高度重視，將出租屋及流動人口管理工作納入街道工作的重要議事日程，積極探索適合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切實加強出租屋及流動人口管理。
（二）精心組織開展“洗樓”行動，摸清底數，為加強出租屋及人口管理提供科學依據。
為全面掌握全街出租屋和流動人口的底數，保證信息“完整、準確”，__街將“洗樓”行動作為學習實踐科學發展觀活動的自選動作，從今年的2月起至6月共5個月時間，對全街范圍內的出租屋展開地毯式的清查，力爭實現出租屋信息錄入率達到100%，流動人口信息登記錄入率達到95%以上，與房屋出租人治安責任保證書簽訂率達到100%，徹底摸清全街出租屋和流動人口底數，為進一步加強出租屋和流動人口管理提供科學的決策依據。為確保“洗樓”行動順利開展，街道制定了具體的工作實施計劃，以社區為主體組建16個核查工作小組，明確各社區居委會主任、出租屋管理工作站站長、警務室負責人為核查第一責任人。將出租屋的消防、治安、流動人員信息逐一核查，發現錯誤或已變更的信息，及時在信息系統和文字檔案中修改或注銷；對新登記的出租屋，分別填寫__市《出租屋棟（套）情況表》、《流動人員信息登記表》，并將有關數據錄入信息系統。存在消防安全隱患的，當場教育承租人改進；隱患嚴重的開出限期整改通知書限期作出整改。根據“洗樓”獲取的新數據逐戶登記造冊，完善分類分級管理的工作制度，進一步加強出租屋和流動人口管理服務工作水平。
（三）進一步加大“托管式”管理模式的推廣力度，引導更多出租屋納入有序管理。
“托管式”管理模式是實踐證明是最適合當前城中村出租屋管理工作實際，最具推廣價值的出租屋管理模式。為進一步有組織、有計劃地引導“城中村”出租屋從分散性經營管理向專業化、規范化的托管式經營管理模式過渡，__街從20__年初起在全街范圍內宣傳推廣“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指導、政策扶持、市場運作、監管到位”的“城中村”出租屋經營管理的新格局。但“托管式”管理模式畢竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一樣，人們對它的認識需要一個過程。要采取各種有效措施進一步加大推廣工作力度。如通過有關新聞媒體向社會做好廣泛的宣傳工作，必要時通過新聞媒體相應的廣告進一步擴大社會影響；通過各村公司、社區居委會配合做好所屬干部、群眾的宣傳發動工作，引導干部群眾加深對“托管式”管理模式的經營管理方式以及實際效果的理解和認識，為順利推進“托管式”管理模式營造良好氛圍，為其正常運作奠定良好基礎。
一、目前我國房地產市場的形勢分析
房地產業是拉動我國經濟增長的主要動力和政府財政收入的主要來源。據測算，近年來的經濟增長中房地產業的貢獻率達到了20%，政府財政收入中與房地產業相關的稅費收入約占40%-50%，由房地產業直接和間接增加的就業超過了300萬人。但隨著經濟形勢變化和國家政策調整，房地產企業的經營出現困難，相當一部分改善性住房需求和剛性需求得不到滿足。
據國家統計局相關數據顯示，自2006-2013年全國商品住宅房屋施工面積和竣工面積均保持了相對穩定的增長態勢；2006-2014年全國商品住宅銷售面積增長速度平穩，但是全國商品住宅房屋庫存面積增長卻急劇增加。
據國家統計局相關數據顯示，全國住宅商品房平均銷售價格2014年已漲至5，932元/平；但對比2006年-2014年全國城鎮居民人均可支配收入和家庭人均居住消費支出，始終無法滿足樓市價格上漲；中低收入家庭更加無法實現改善居住條件的基本居住需求。
目前中國的城市住房已過剩20%，甚至有些二、三線城市的情況還更加嚴重。我國房地產市場已經告別過去高速增長的“黃金時代”，經過市場調整后將逐步進入平穩理性增長的新常態。以遼寧省為例，在人口逐漸減少的情況下，預計2015和2016年銷售規模的年增速將不會超過5%。現在市場上的需求主要是“剛性需求”為主，以后會向“剛性需求”加“改善性需求”過渡。跟據統計和調查數據顯示，在全國2.08億戶自有住房家庭中，有近85.39%的城鎮家庭改善居住條件的需求是以舊房換新房；全國農村家庭中有近0.94億戶農民工家庭需要進城居住，同時處理農村住房。因此中國城鄉有著巨大的房屋置換需求。借助房屋置換模式來推動房地產業持續健康發展，就具有重要的意義。
二、推廣“房屋置換模式”的必要性
1.首先，通過房屋置換可以挖掘內需，盤活存量，拉動全國經濟持續增長。
住房是一種特殊的耐用消費品。隨著人民生活水平的提高以及就業、家庭結構、年齡增大等因素，人們迫切希望改善自己的居住條件，但這一需求又受到包括房屋交易成本在內的整體價值超高制約，不能及時更換所居住的房屋，導致消費需求得不到滿足。而“房屋置換模式”低成本地滿足了人們諸多個性化的自住型消費需求，高效能地順應了“梯級消費”和“循環消費”的消費演進規律，使潛在的巨大消費需求能夠被挖掘出來。
2.其次，通過“房屋置換模式”可以惠及民生，促進交易，并增加政府的稅收。
人民群眾在滿足改善居住條件的過程中，遇到了巨大的交易成本的阻礙，這種交易成本包括搜集信息，處理信息，辦理各種繁雜的手續，分析并防范潛在的風險，簽訂合約并保證合約的執行等.，而“易居寶”平臺置換模式，最終形成交易流程的完整閉環，有效規避資金風險，使線上與線下交易相結合，將會極大方便居民的房屋置換交易。有效推動房地產市場的發展。
以大連為例，據測算大連房屋置換的市場交易量可從目前的17億元，保守估計也可達到210億元。若能把東北三省和內蒙古東部地區乃至全國的房屋置換市場都做起來，預計每年市場交易量可上萬億，實現稅收近千億，
3.最后，推廣“房屋置換模式”可以促進新業態的形成和發展，培育全國新的經濟增長點。
推廣“房屋置換模式”，實質上是建設統一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性的作用，使傳統的房地產業和現代的互聯網技術相融合。以房屋置換為牽動，運用互聯網技術搭建的集買房、賣房和房屋置換為一體的房屋公共交易平臺。可以有效打破中介公司之間、開發商之間以及二手房和商品房市場之間的房源壁壘，從而為購房者提供更多的選擇，能夠充分發揮市場的價格發現功能；是通過嚴把平臺的“入口關”，確保所有錄入平臺的房源信息真實、有效和唯一，確保平臺的公開、公正和公平，從而為有效維護廣大消費者權益奠定堅實的基礎；通過引入互聯網技術和管理模式創新，對房屋置換提供有力的金融支持。
有效防范風險三大亮點：一是交易商的信用聯盟機制，規范置換信用，分散置換風險；二是資金三方托管，聯盟委托、平臺管理、銀行托管；三是政府購買服務，做到市場定價，政府監管。
為建立全國房屋置換交易總部奠定了堅實的基礎。該平臺建成運營以后，隨著交易量的增加和全國的覆蓋，交易過程中產生的資金沉淀量將以百億、千億計算。這個實例表明，房屋置換是推進電子商務和智能化信息平臺建設的重要載體，這類新業態的形成和發展，將有可能成為全國經濟的一個新的增長點。
三、需要政府解決的問題
房屋置換是一件利國利民的好事。尤其是為擺脫當前房地產市場交易量嚴重下滑的不利局面，各地紛紛根據國家對房地產市場進行“分類調控”的要求，積極調整政策、出臺相應的舉措。我們請求國家有關部門按照住建部政策研究中心的建議，立項支持大連建立全國性的房屋置換交易總部和電子商務交易平臺，以市場為紐帶，扎實有序地將“大連模式”復制到全國。
1.采取房屋置換措施，把置換下來的老舊和小戶型存量房源，轉為公租房和安置房。
2.實行網上房屋交易信息的查詢和審批。
“每一個圖釘扎著的地方，都有途家網的旅游公寓。”羅軍說。據羅軍提供的數字，途家網2013年的年收入已經超過億元，房源覆蓋127個國內目的地和66個海外目的地，房源儲備超過40萬套。
短租這種如今熱門的生意模式源自美國旅行房屋租賃網站Airbnb。Airbnb幫助用戶將空置的房屋出租給陌生人。現在，Airbnb的估值已經超過100億美元。除了途家網，中國還有不少模仿Airbnb模式的在線短租網站，包括愛日租、小豬短租、安途網等。
羅軍選擇了不一樣的操作方式。途家網既做線上平臺，也在線下做個人房東的房屋托管者，屬于B2C的做法。“中國現在很多是機會主義，著急。一著急什么最快，Copy嘛。但中國的市場情況不能只做線上，得線上線下相結合。”羅軍說。
在中國的傳統市場上，短租公寓和家庭旅館的存在主要是為了填補酒店之外的低端旅館市場，最大的需求在于價格便宜。主要的消費群體在大城市是前來求醫求學找工作的外來人口，在旅游地則是以吃苦耐勞著稱的驢友。
“實際上度假公寓不是這么一個概念。度假公寓的關鍵詞是‘不一樣’，要能讓用戶融入到當地人的家里，講究放松、空間大和相互融合。”羅軍說。
2011年，Airbnb獲得1.12億美元的融資，成為一家估值超過10億美元的公司。這一年，大量的創業公司進入短租行業，很大程度上是因為在線短租在媒體上的熱度，省去了新行業要付出的市場教育成本。
“2011年因為Airbnb，短租一下在國內火了。如果沒有這個情況，我是不敢做的。之前在國內大家都不知道短租是個什么東西，要你自己去宣傳短租這個事，教育成本太高。”另一家短租網站安途網創始人童青青說。
這年8月，羅軍辭去中國房產信息集團聯席總裁一職，開始組建一個團隊，在北京搭建途家網在線平臺系統。2011年12月，途家網正式上線，定位為面向中高端消費者的旅游度假公寓線上租賃平臺。羅軍隨后帶領幾個員工，前往海南三亞開拓房源。途家網在海南三亞的第一批房源，全是羅軍頂著夏天火辣的太陽，叩開一個個業主家的房門親自協商談來的。
中國大多數在線短租網站的做法，是直接將Airbnb的C2C短租模式全盤照搬到國內，網站本身只做連通個人房東與個人房客的第三方平臺，從中收取中介傭金。但這種商業模式獲取用戶的成本很高，本身客單價又比較低，因而存在較大問題。
一般這類短租平臺收取的傭金比為10%，而普遍的房間均價為80至100元/天，相當于一單能夠賺到8元錢。然而，短租網站往往需要從搜索引擎購買點擊獲得顧客。付費點擊價格不菲，轉化率卻相對較低，能夠達到5‰已經算十分不錯的成果。每單收入本來就不高，還要付出很大一部分成本給搜索引擎做付費推廣，這導致在線短租網站的利潤非常有限。
途家網將房子收歸到公司手中后，會與個人房東簽訂房屋托管協議，統一配置線下管理團隊。它們不僅對從個人房東手中收來的房屋進行布置裝飾，還會提供打掃、接送、廚師等其他增值服務，為用戶提供可以與酒店相媲美的服務體驗。
增值服務可以讓房屋以更高的價格出租，而途家網也得以和業主采取五五分成的方法。廚師、接機這些增值服務，羅軍選擇與易道用車等第三方專業公司合作，在保證專業服務水平的同時，又不用花費過多人力成本。因此，途家網要負擔的成本，只有服務人員的人力費用、水電費和床單毛巾等物品購置費用。
旅游地的淡旺季用戶數量差距很大，淡季公司要花錢養著大量無事的員工，而旺季又可能人手不足。為了解決這個問題，羅軍想出了調崗的方法，以重復利用員工。比如每年夏季，南方旅游屬于淡季而北方旅游屬于旺季，可以把海南的員工抽調到青島，冬天則正好反過來。途家網的員工很多是沒有成家的年輕人，每年調崗時間基本不超過三個月，公司包住宿和三餐，調崗對他們來說相當于邊工作邊旅游。因此大家都愿意去，還經常有人主動申請調崗。
羅軍為途家網的成本和利潤算了一筆賬：“杭州千島湖一套小別墅，1500元一天，途家跟業主五五分成拿750元錢。打掃房間的一個服務員成本50元。就算客人一天用了10噸水，用了10把牙刷，晚上不睡覺一直放電視，750元也用不完吧？用不完的就是利潤。”
2011年年末，途家網剛上線的時候，個人房源只有四五十套，全部集中在海南三亞。除了個人房源，途家網還與第三方旅店經營機構合作，獲得了大約5000套房源。很快，2012年春節來臨，三亞旅游的旺季開始到來，途家網的滿房率和用戶口碑值都很高。羅軍在海南三亞的開局試驗取得了不錯的成績。
春節過后，羅軍打算將途家網從海南向全國市場推廣。他首先選取了四個重要的旅游城市作為戰略布點，包括廣西桂林、江蘇南京、浙江蘇州和四川成都。
這四個城市均屬于綜合旅游城市，前來租住公寓的既有商務需求，也有旅游需求的用戶，針對不同需求的房屋類型也不盡相同。商務需求要考慮市中心和周邊地區的房屋選址，旅游又要分為周邊游和目的地游。如果只靠途家網當時有限的人力團隊去一個個尋找房源，會帶來房源開拓速度過于緩慢的問題。
“第二步是最難的，要將途家網從這四個點推向全國。之前海南是最容易做起來的，因為那里只有旅游，人們的度假時間很長。”羅軍說。
途家網收房有一個要求：必須是購置時間五年以內的新房。哪里能找到大量符合這種條件的空置房源？羅軍想到了房地產，這個他有著多年經驗積累的行業。
“我們不做剛需盤，只做投資型的樓盤。這種樓盤大量存在于旅游城市。”羅軍說。
中國的住房空置率一直接近30%，在海南三亞等旅游城市空置率更達到了85%之高。如何將這些閑置不用的不動產盤活，一直是困擾房地產商和房屋業主的難題。羅軍判斷，途家網模式是將巨額房產消費變成小額租賃消費，正好能夠幫助房地產商解決這個難題，讓原本沉睡的閑置房屋產生收益；而同時，與房地產商的合作又能夠為途家網快速帶來大量的房源。
除了托管出租業務之外，途家網還為業主提供管家服務。途家網管家定時維護清潔房屋，業主在到達時還能享受到包括接機、租車、家政等在內的各種服務。“途家在開發商身邊跟業主說，你買了這個房子，不想出租途家網給你做管家，想出租途家網給你做托管。”房屋增值服務增加了樓盤對于業主的吸引力，再加上羅軍在房地產行業多年積累的經驗和人脈，途家網和房地產開發商的合作很快邁出了第一步。
2012年4月，途家網與世茂地產簽訂了全國戰略合作協議。這是途家網大規模獲得上游房源的關鍵。途家網隨即啟動了全國擴張計劃，房源城市數量迅速增長。
在房地產開發商之外，羅軍還把合作的眼光投向了政府。“我們拿房，跟房地產商是一個樓盤一個樓盤的拿，跟政府就是一個村一個村地拿。”羅軍說。途家網與山東省政府在2012年10月簽訂了戰略合作協議，誕生了“好客山東到途家網”品牌。在隨后一年多的時間里，途家網先后與重慶市和福建省成功簽約合作，省級政府機構合作對象達到3個。除此之外，途家網還與全國34個市縣級政府機構達成了合作關系。
一片火熱的在線短租行業，在2013年下半年迎來了灰暗時期。2013年7月10日，中國第一家在線短租網站愛日租因為資金鏈斷裂倒閉。人們普遍把這視為中國在線短租行業遭遇困境的重要信號。
“短租行業早期肯定是很慢的。中國市場上基本上沒有個人房源，個人房東出租更傾向于長租。Airbnb前三年也不快，紐約房源一年也只有1000多套預訂量。中國市場需要去教育。”小豬短租CEO陳馳說。
童青青也表達了對短租市場培育期過長的擔憂：“市場培育期是有風險的。有句話說，早走一步是先驅，早走兩步是先烈。很多時候，我們無法判斷自己是早走了一步還是兩步。”
羅軍認為，途家網發展的最大難題，是中國市場的用戶還沒有形成租賃度假公寓的消費習慣。此前，途家網更多是依靠超高的性價比和增值服務吸引用戶。為了更好地培育市場，羅軍非常重視“用戶滿意度”這個指標。“銷售額和利潤我不關心，自然有其他負責人管。我的任務就是怎么讓我的用戶微笑。”羅軍說。
途家網創始的初期，有用戶向客服反映房間內有蚊子。這本來是生活中普遍存在的小問題，但羅軍沒有隨便放過。他親自觀察房屋，并和服務人員討論，最終發現調整打掃房屋的流程可以解決這個問題。原來途家網的服務人員在打掃衛生時，像酒店一樣把所有房門全打開，逐一清掃。經過羅軍調整后，現在途家網的房間打掃流程統一改為服務人員進屋先關門，確保紗窗閉合，再開始打掃房間。
途家網的房間在打掃完成后，還有專人核查一遍。如果沒有達到細節標準，該房間的服務員和復查員就有可能面臨解雇。這些服務細節與規定，都是羅軍和途家網團隊在這兩年半的時間中一點點親自摸索得出的。
“中國原來就沒有度假公寓租賃這個行業，如何讓我們的同事懂這個行業該怎么做？我們只能一邊摸索一邊學。一點成功要靠無數的細節壘出來。”羅軍表示。
2014年7月，途家網宣布獲得1億美元C輪融資。在這之前，途家網已經完成A輪和B輪融資，兩輪融資總額達4億元人民幣。投資方包括光速創投、國際度假公寓公司HomeAway和攜程網等。
羅軍在A輪投資方中選擇了攜程網，途家網因此成為攜程網的戰略合作伙伴，這讓途家網在發展過程中如虎添翼。2014年1月，攜程網途家網頻道上線，途家網包括國內自營公寓、海外房源和第三方商戶在內的所有房源都同步展現在攜程網上。這為途家網引入了大量的用戶。也正是在這一戰略合作影響下，今年第一季度，途家網新上線的公寓數量達到了去年同期的10倍，在線房源總數接近9萬套。
如今，包括萬科、綠地在內的全國十大房地產開發商集團已經有80%與途家網達成了合作關系，合作房地產項目近400個，另有900個項目正在洽談之中。羅軍認為，現在還不是賺錢的時候，擴大規模才是當務之急。“我們在2013年夏季的時候，做過一次盈利壓力測試。我們盈利過，但嚇死我了。千萬不能盈利。盈利后公司規模就沒有了，我的顧客就不微笑了。”
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1086萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收108萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2008年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2008年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2005年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、原創：經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對個物業管理企業的排查工作和個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產租金實收萬元；自行接收房產租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
⒋房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業管理規定》
月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
⒉進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，原創：全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中
⒊建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
一、宏觀經濟環境分析
1.提高準入門檻。旅游飯店業前期投入大，投資回報期長。隨著賓客對飯店硬件設施和軟件服務的要求越來越高，要獲取經營利潤的難度不斷增加。假若前期投入自有資金不足，大比重依靠銀行貸款建樓、購設備，由此形成巨額財務費用和固定資產折舊費用，必然造成長期的經營虧損狀況。參照其他行業，如針對房地產業，2006年5月24日頒布的“國六條”規定房地產開發企業項目資本金比例必須達到35%，否則商業銀行不得發放貸款。國家對外商投資企業資本金占總投資額的比例也有明確規定。總投資額300萬美元以下的，注冊資本至少占投資總額的十分之七；總投資額300萬～1000萬美元的，注冊資本至少占投資總額的二分之一；總投資額1000萬～3000萬美元，注冊資本至少占投資總額的五分之二；總投資額3000萬美元以上，注冊資本至少占投資總額的三分之一。現有政策對旅游飯店業（除外資企業）資本金占總投資額的比例沒有明確規定，形成事實上的低門檻。筆者以為，應明確規定旅游飯店業資本金占總投資額的比例至少在三分之一以上，使投資者承擔相應的經濟責任，避免資本結構失衡，負債比例過高，從起點上保證旅游飯店的經濟效益，使得旅游飯店業健康發展。
2.改變現有業績考核和會計核算方法。按照現有財務制度規定，旅游飯店竣工驗收后的房屋、設備轉入固定資產，按一定年限計提固定資產折舊。設備的折舊一般按5～10年計提，房屋的折舊一般按20～40年計提，土地使用費按土地使用證的有效年限按期分攤。由于旅游飯店投資中房屋（及土地）的投入比重大，按現有財務制度核算每年將產生大額的固定資產折舊和土地使用攤銷費用，對旅游飯店經濟效益產生巨大的影響。更重要的是計提房屋類固定資產折舊后，資產負債表體現的賬面總資產遠低于實際價值，使得旅游飯店作為商業地產的價值在正常經營期內無法體現，必須一直到旅游飯店轉讓才一次性體現其真正價值。由此不可避免產生重資本運作輕實體經營的狀況。筆者以為，應把旅游飯店的房屋（及土地）作為一項特殊的固定資產處理，改變以歷史價值計價并折舊的方法，而以公允價值作為計價依據。實務中可參考房屋拆遷的相關規定，由相關政府部門每年出臺不同地段、房屋結構的指導價格，第三方中介公司據此出具旅游飯店的市場評估價格。旅游飯店以每年的評估價格作為公允價值計算房屋的凈值，相應地計提固定資產折舊或補入固定資產原值，從而使旅游飯店的資產賬面價值與市場價值基本一致。
二、發揮行業管理處和行業協會的重要作用
中國旅游飯店業發展近30年，飯店行業管理處和飯店協會在星級評定、服務標準評判、實務操作培訓等方面進行了規范和統一，引領旅游飯店行業向前發展。但無須回避的是，行管處和飯店協會在提高飯店經濟效益方面尚大有可為，只有扭轉旅游飯店大面積虧損或微利的現狀，才能給投資者以信心，從而促進整個行業健康發展。
1.在星評標準中增設經濟效益指標。根據2010年最新的旅游飯店星級劃分與評定要求，旅游飯店星級分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級（含白金五星）。針對各不同星級的旅游飯店，規定應具備的硬件設施和服務項目，明確飯店運營的質量評價原則即各項服務的操作要求，亦提出管理要求和安全管理要求，但惟獨缺乏經濟指標要求。由于星級評定是大多數旅游飯店的工作目標，星級標準與經濟效益脫鉤使得創星與創效益成為矛盾。近年來部分飯店特別是民營飯店放棄評星亦緣于此。
2.在信息化時代引領行業創收。在電子信息化時代，網絡營銷成為重要的銷售手段，而飯店產品是天然的網絡銷售產品，不存在任何服務、結算障礙。攜程、藝龍等網絡公司通過網絡贏得大量客源，在旅游行業中分得一大杯羹，獲取不菲的傭金收入。而飯店業由于沒有自身的網絡營銷渠道，不得不在原有的房費收入中劃出大額傭金，使得經濟效益更加降低。假若以飯店協會為龍頭，成立飯店業網絡營銷渠道，依托原有的協會會員單位，必將爭取到大批的網絡客戶，增加自主營銷能力，同時也減少費用支出，提高飯店經濟效益。
三、微觀層面強化管理措施
1.確定管理模式和組織架構。現有管理模式分為三類：國外酒店管理公司托管、國內酒店管理公司托管、自主經營管理。三種模式各有利弊。首先國外酒店管理公司托管，能夠共享國際品牌的資源，帶來一定的境外客源，有利于提升旅游飯店的整體形象和知名度。但管理成本高，也存在某些國外酒店管理公司水土不服的問題。國內酒店管理公司托管，在促銷和管理上能夠發揮連鎖酒店的優勢。但也存在一定的管理成本。而且兩種托管形式盡管支付了大量的管理費用，但在經濟效益上不見得會高于自營酒店。自主經營管理管理成本低，但需要有一支強有力的管理隊伍，核心人才的招錄并非易事。其次要劃分自主經營項目和承包承租項目。旅游飯店的客房作為收益的大頭，通常作為自主經營項目。配套的餐飲視情況自營或外包。假若餐飲規模大，營收占比高，餐飲管理經驗豐富，具有出色的餐飲管理人員、技能嫻熟的廚師、熟練的基層服務人員，則餐飲自主經營較為合適。反之，則適合外包給合適的專業餐飲連鎖公司。配套的娛樂項目因其經營的特殊性，一般適合外包經營。第三要根據旅游飯店的規模大小建立合適的組織架構，為節約成本盡可能采用扁平式的管理結構，減少管理層次。旅游飯店的組織架構為部門制，分為前臺營運部門和后臺職能部門。營運部門包括銷售部、前廳部、管家部、餐飲部、安保部，職能部門包括財務部、人力資源部、辦公室、工程部。根據旅游飯店的規模可將相關部門合并，如前廳部、管家部合并為房務部等。假若承包承租規模較大，可另設物業管理部，專門負責各承包承租場所的租金收取和管理服務對接工作。
據介紹，新加坡70％以上是華人，普通話在該國通用，華人投資者在這里生活沒有語言障礙；新加坡有“花園城市”之稱，四季如春，道路干凈衛生；從新加坡回國探親只需4個小時的飛機行程；同時，申請新加坡投資移民沒有資產來源說明要求；3～6個月的審理周期，6～9個月全家獲綠卡，獲綠卡2年后，在新加坡住滿一年可入籍，這些優勢均很適合國人的需求。
教育發達保證子女成才
在新加坡，社會福利金占個人收入的比例較高――單位和個人交納的加在一起，大概占個人月收入的30％左右。到退休時，這些錢將全部歸個人所有，沒有統籌和個人賬戶分開之說。政府會將賬戶中的錢分成三個部分，基本滿足了個人的購房、醫療和養老需求。
許多企業家投資移民國外，相當重要的一點是看中了國外優質的教育資源。作為亞洲最發達的國家之一，新加坡對教育的重視程度絲毫不遜色于歐美國家。
新加坡的教育制度集東西文化之所長，采用雙語(英語為主，華語為輔)教學制度。在新加坡，學生必須通過英聯邦國家的統一考試，以完成12年的教育體制。中學四年，畢業時參加英國劍橋“O”水準考試，學生可用該成績報讀新加坡或英、美、澳等國家的大專學府；大學預科兩年，畢業時參加英國劍橋“A”水準考試，學生可用該成績報讀新加坡或英。美、澳等國家的大學。
三種方式投資移民新加坡
業內人士介紹，目前投資移民新加坡有三種投資方法：01、投資150萬新元(約750萬人民幣)在經核準的新加坡風險投資基金上或者專注于經濟發展的新加坡基金會或托管基金上5年；02、投資100萬新元在經核準的新加坡風險投資基金上或者專注于經濟發展的新加坡基金會或托管基金上5年，同時投資100萬新元在私人房地產上(僅供自住)；03、擁有2000萬新元以上個人資產，投資500萬新元在新加坡銀行5年。
新加坡投資移民五大優勢
申請標準低，辦理周期短。新加坡投資移民的基本要求是申請人必須是企業主，在公司有股份。新加坡政府不追究申請人的資金來源，辦理周期在6個月之內，新加坡是目前辦理投資移民申請最快的國家之一。
沒有移民監，一步到位拿綠卡。對申請人沒有任何居住要求，也就是說完全無“移民監”，申請人和其全家可以都不去新加坡住居，拿綠卡不受影響。
投資風險極小，預計回報率高。與有些國家拿錢“買身份”不同，新加坡投資移民要求投資150萬新幣(約750萬人民幣)在新加坡政府指定的基金里，基金有專業的經理人管理，回報率高，且政府不收任何申請費，投資所得歸投資者所有。
1．1地理可及性方面
內蒙古位于中國北部邊疆，疆域遼闊狹長，和8個省及自治區接壤。調查顯示，由于牧區地廣人稀、牧民居住分散、交通不便等原因，大多數鄉鎮衛生院的服務半徑達到幾十公里，有的個別牧戶甚至達到100多公里。許多牧民看病不方便，急危重癥無法及時得到救治，導致鄉鎮衛生院的服務可及性較差。
1．2經濟可及性方面
的牧區絕大多數處于經濟落后地區。多年來，地方政府的衛生投入不足，有的蘇木衛生院一年的收入僅僅能保證購置過冬用的煤炭。這樣的條件既無法提供高質量的醫療衛生服務，也無法留住優秀的人才。醫改以來，中央和政府對基層衛生的投入和支持力度空前加大了，房屋等基礎設施得到了改善，設備得到了增加，人均基本公共衛生服務經費補助標準高于全國平均水平，但這對于多數服務半徑達到幾十公里的蘇木衛生院卻遠遠不夠。蘇木衛生院無法依靠提供服務來增加收入，反而是提供的服務越多，越有可能倒貼各種費用，這種狀況在短時間內不會有很大的改變。因此，政府需要加大制度建設和投入力度，創新改革和發展的模式，逐步改善牧區看病難問題。
1．3服務可及性方面
牧區醫療衛生機構的服務能力低。衛生院和嘎查衛生室工作條件十分艱苦，衛生技術人員待遇低下，難以留住具有較高素質的衛生技術人員。部分地區財政困難，衛生經費較少，功能設施投入不足，診療手段差。而且，受氣候變化、生活方式等因素影響，牧區傳染病發病率較高，尤其是結核病、布病等控制難度較大的疾病近年來又呈逐年上升的趨勢，牧民對部分藥品的需求量急速上升。
2牧區醫療衛生改革策略探析
2．1加強牧區公共衛生服務
“看病難”和“少生病”，一個是標，一個是本。解決“看病難”，還需要以治本為主，標本皆治。20世紀70年代以來，隨著社會化、城市化和工業化的發展，環境問題日益嚴重，人們的生活方式發生了明顯改變，慢性非傳染性疾病發病率逐年升高，使得人們對健康服務的需求不斷擴大，造成了醫療衛生資源供需矛盾日益突出。而世界各國的經驗都表明，解決這些問題的根本手段就是加強公共衛生投入，構筑公共衛生防線，讓群眾少得病。少得病自然會緩解看病難的難題，而且也真正能夠滿足群眾提高健康水平的現實要求。但是由于牧區的地廣人稀，居住分散，導致公共衛生服務成本高于農村和城市地區。如何才能更好的更有效的開展公共衛生服務工作。需要將視角轉移到兩方面。一方面，政府要繼續加大公共衛生投入，拓展和深化基本公共衛生服務內容，擴大服務人群，完善服務規范，提高服務標準，增加服務項目。另一方面，在內蒙古地區推廣實施“小藥箱工程”。什么是“小藥箱工程”?即為每個牧戶配置一個家庭小藥箱，箱內配備家庭常用的基本藥物和針對家庭成員慢性病病人的治療藥品。每個家庭小藥箱的藥物，均由衛生院的醫師開出藥方，指導用藥，及時配給，并通過新農合門診統籌實行即時結報。以小藥箱為抓手，建立牧區家庭簽約醫師上門服務機制。家庭醫師每半年左右整理補充一次小藥箱，通過信息聯絡和上門服務，監督指導牧民合理用藥和自我保健。2011年由內蒙古呼倫貝爾市的牧業旗縣率先探索實施，后來在自治區大部分牧區得以推廣。同時，借助于“小藥箱工程”，把公共衛生服務券放入小藥箱，使公共衛生服務的內容得以充實。“小藥箱工程”最終成為新型農牧區公共衛生服務改革項目。2012年，內蒙古新巴爾虎左旗啟動實施“小藥箱工程”一年后，對“小藥箱工程”的基本公共衛生服務職能進行了效果評估。通過服務成本的測算，蘇木衛生院對1000個牧戶進行基本公共衛生服務1次，可為牧民節省費用244．5元。按照每年上門服務4次計算，可節省978元錢。同時，隨著牧區家庭醫師上門服務機制的建立，基本公共衛生服務質量也顯著提高。與一年前相比，健康檔案建檔率從11%提高到100%;0～6歲兒童管理率從85%提高到98%;孕產婦管理率從83%提高到100%;65歲以上老年人管理率從14%提高到97%;慢性病管理率從22%提高到100%;健康教育資料發放覆蓋率從30%提高到100%。
2．2創新基層醫療衛生服務模式
牧區“看病難”問題，和城市“看病難”有相同的根源，但還有自己的特點。相同之處在于，都是由于醫療資源的缺乏。不同之處在于牧區的基本醫療服務可及性差，表現為一是交通不便，地廣人稀，尤其是得了急癥難以及時就診;二是基層醫療衛生機構不健全，衛生服務能力差;三是醫療信息缺乏，就診存在很大的盲目性。這是基層衛生投入長年欠賬的必然結果。如何提高基層醫療衛生服務能力，結合內蒙古在牧區醫改的實踐經驗，應從以下幾個方面展開:建設流動醫療服務系統，通過幫扶提高旗縣醫院服務能力，實施牧區家庭醫師制度。
2．2．1建設流動醫療服務系統
在牧區，由于醫療衛生服務的高成本使得基層醫療衛生機構難以生存。各級政府應加大補貼力度，對偏遠的醫療衛生機構實行政策傾斜，越是偏遠，越要體現其公益性，以惠及牧民群眾。內蒙古在牧區推開“小藥箱”工程的同時，還在部分試點地區建立“固定與流動相結合”的服務機制，為牧區衛生院配備“流動衛生工作站”，充分依托信息化手段，將小藥箱與車載簡易設備的工作站進行“組合”，開展上門服務。這種院前急診急救體系建設和流動醫療衛生服務系統相結合的服務模式，深化了基層衛生服務體系建設內涵，增強牧區醫療衛生服務的可及性。
2．2．2通過幫扶提高基層醫院服務水平
2008年開始，內蒙古提出了鼓勵旗縣綜合醫院發展壯大，鼓勵有條件的三級醫院以托管等方式幫扶旗縣醫院發展的思路。2010年，內蒙古衛生廳選定了分別代表牧區的赤峰市克什克騰旗實施縣級托管幫扶，隨著托管模式運行的深入，醫院知名度和影響力也顯著提升，贏得了社會認可，克旗醫院托管不到一年就榮獲了市級以上獎勵3項，有1人榮獲自治區級表彰，3人榮獲市級表彰。逐級對口幫扶下級醫療機構將是經濟不發達地區提高基層醫院服務能力的有效手段，如每所三級公立醫院幫帶2～3家縣級二級公立醫院，每個旗縣二級公立醫院幫帶2～3家蘇木鄉鎮一級醫療機構，每個政府辦的鄉鎮蘇木衛生院幫帶一體化管理若干個嘎查村衛生室，將會迅速提高基層醫療服務水平。
2．2．3實施牧區家庭醫師制度
