時間：2022-03-18 02:34:07
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6月11至15日新校區領導小組辦公室組織指揮部各組組長及新校區建設相關部門負責人一行9 人到南昌大學、浙江大學、浙江科技大學、浙江下沙大學城等地考察、學習新校區建設經驗。考察組就新校區道路管網設計與建設，園林設計與建設，單體設計、招標與施工技術、項目建設選材，工程管理，新區建設與校園文化傳承等通過聽取兄弟院校經驗介紹和實地觀看兄弟院校的校園建設成果，開闊了眼界，受到了很大啟發。
在南昌大學學習時，南昌大學新校區建設指揮部常務副指揮長、基建處處長肖處長對南昌大學新校區建設情況作了比較全面介紹。南昌大學新校區占地3600畝，規劃建筑面積90萬平方米，擬入駐學生4萬人。2002年12 月動工，目前已完成單體建筑面積約50萬平方米，三期工程已開工，單體建筑面積60萬平方米。學校成立了新校區建設領導小組，由校領導和主要處室負責人組成，負責新校區建設重大問題的決策。領導小組下設指揮部，負責建設任務的具體實施。指揮部下設前期工作部、工程部和辦公室。紀檢、監察部門全過程參與監督。新校區建設成功的經驗有：（1）重園子，輕房子。整個校園注重園林與水體建設，園林景觀投入1億多元，三個廣場（校前區廣場、校大門廣場、臥龍廣場）投資八千多萬元，三座雕塑（自由女神、貝蓮、中華正氣龍）由中國雕塑家遙遠制作。投資八百多萬元。人工湖一座，水體面積100多畝，投資四千多萬元。（2）靈活多樣的籌資方式。學生公寓引資，由多倫多瓦集團出資修建，四十年后按修建成本的雙倍歸還。食堂、運動設施也引入社會資金，由投資商實行有償服務，二十年由學校收回。教學樓、實驗樓等公共設施先由施工單位墊資修建（不計息），學校分期付款（四年內分八次付清）。建設資金由銀行貸款，學校用老校區出租的租金償還貸款利息。（3）加強廉政建設。工程項目設計、施工由招標辦公室組織招標，紀檢、監察部門負責制作標底，并全過程參與監督；學校只負責設備采購，建筑材料、設備由學校物資采購中心按程序招標，施工單位負責采購。加強廉政教育，指揮部除通過政治學習、組織生活開展廉政教育外，還一年舉行一次廉政宣講會，使每個員工牢固樹立廉潔意識。（4）嚴格施工管理。現場施工管理人員達12 人，實行項目負責制，加強對監理的監督和管理，施工變更、工程量認可實行監理、甲方項目負責人、副指揮長層層簽字認可。（5）優厚的福利條件。為了調動指揮部工作人員的工作積極性，學校對領導小組及指揮部工作人員進行通訊費、生活費等補貼，各種補貼及費用總計約兩萬元，另外，每期工程完工學校安排辦公室及指揮部全體人員到港澳、新馬泰等地休假10-20天。
在浙江大學學習時基建處副處長介紹了新校區建設的經驗教訓。（1）規劃、設計、建筑選材充分征求教職工意見，爭取教職工對新校區建設的理解、支持與信任。（2）在做總規劃時要充分考慮園林景觀，景觀建設在單體完成后再進行，以減少浪費和做到景觀與建筑物的協調。（2）建筑選材不要太差，最好在中高檔，一次投資，減少浪費。（3）加強工程管理，重點在招投標的規范管理上。原材料定價、工程費用調整一定要有充足的依據和完備的手續。（4）現場施工管理要加強對監理的監督，同時甲方還應發揮主要作用。（5）在校園文化傳承上新校區建設要與老校區相協調，通過銜接與呼應體現學校的辦學歷史與文化氛圍。在浙江大學現場考察時，氣勢輝宏的建筑物和典雅、別致的庭院景觀給我們留下了深刻的印象。
另外，在考察浙江科技大學、浙江下沙大學城時，每所學校的教學區與學生生活區分開建設，各校學生生活區基本相對集中，由本校人員管理。各校區學生休閑、購物娛樂設施相對集中，形成資源共享。尤其是，美麗的校園和規范的校園管理給我們留下了深刻的印象。
幾天的行程，雖然很匆忙，但大家受益匪淺，開闊了視野，積累了經驗，為新校區的開工建設打下了一個堅實的基礎。
關鍵詞：開發；招投標；存在形式；程序；問題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.
Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures
中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：
前言：房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。
一、 房地產開發工程招投標的基本形式
房地產開發工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。
基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：
1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；
2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；
3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；
4、戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式；
房地產開發工程采用招投標模式的一般包括：
① 前期工程：包括前期設計、咨詢、勘察測繪、監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；
② 建筑安裝工程：包括基礎工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；
③ 基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數字電視工程；
④ 配套設施工程：配套學校、幼兒園、居委會等工程；
⑤ 物業前期服務類工程：物業服務單位招標等
二、 房地產開發工程招投標的程序
招標程序包括：
1、 招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，
2、 招標準備階段：
（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行。應負責寫成考察報告。
（2）、確定合同形式、編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；
c、當采用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；
d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標文件
在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。
3、 招標實施階段；
包括發放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂
4、 合同簽訂階段
包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。
三、 主要存在的問題
房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利、能否順利實施，是房產開發的生命線！
但是同時也是房產開發過程中比較復雜、難度較大和風險可控要求較大的一環，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：
1、 招標的時間緊
要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，
2、 成本制約要求很高
開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。
3、 往往不具備整套完善的施工圖
招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖、甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。
4、 開發、設計、招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。
四、 如何解決存在的問題---相應的對策分析
針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：
1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；
2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
3、 施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通，；
4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；
5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；
6、 前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；
7、 房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。
五．結束語
關鍵詞：城市避難；空間；群眾參與
近三十年來，中國城市化進程急速推進。大量的人口涌入城市，城市在發展的同時面臨著新的考驗。尤其是近年來各種城市災害事故頻發，如地震、火災、恐怖襲擊等。2014年4月9日中國社會科學院公布的最新研究結果顯示，中國的經濟結構特征呈現出相對于其人均收入水平的“過度工業化”和“低度城市化”，中國城市基礎設施相對薄弱，在城市建設上急于求成，缺乏對城市安全性的長遠考慮。
城市作為人群聚集稠密的區域，其安全問題從來都是重中之重。而反觀目前的城市，一方面，城市避難空間系統的建設遠遠滯后于城市的發展；另一方面，由于“低度城市化”的發展現狀，城市居民缺乏必要的應對突發災難的意識，對突發災難的預防、處理方式等也缺少積極有效的措施。在當前的形式下如何考慮城市人們的避難應對，是個十分重要和迫切的議題。
一、我國城市防災避難空間系統現狀
我國幅員遼闊，自然地理環境復雜多樣，災害頻發。隨著城市化的加快，有關城市避難空間的問題愈加凸顯，如2008年的汶川地震等，在帶來傷痛的同時，也激發了人民大眾對于城市安全建設的思考和討論。
基于此，我國開始重視與城市設計安全性相關的規范，對城市避難場所等進行了詳細的規劃，也加大了對城市防災避難的知識宣傳與普及。但目前城市避難空間設計常只是作為城市總體規劃的一項專項規劃進行考慮，利用已規劃的綠地、道路等進行防災規劃，與城市綜合交通規劃、用地規劃脫節，防災規劃變得被動，防災規劃的實際指導意義減弱。[ ]防災規劃的被動導致與城市居民生活的脫節，由于沒有構建好服務主體與服務項目之間的良好聯系，無法發揮出防災避難項目的應有的效用。以南京為例，人口密度極高的“中華第一商圈”新街口核心區由于地價高昂，高樓參差，缺少高效的避難方案，是災害發生時的重災區；而大多數可以作為首要避難空間的公園、廣場很少能夠平衡城市各區災難到來時人們的需求。與此同時，由于缺乏必要的引導與了解，城市居民在災害發生時往往無法在最短的時間內選擇最為合理的避難方案，導致了避難資源被浪費、使用效率低下。
南京防災避難空間體系存在的問題在國內大中城市中普遍存在。現階段我國許多城市防災避難空間的規劃僅僅作為城市發展建設的任務，而并未被看做城市居民生存的基礎中重要的一環設計，專業性與普及性沒有并重，缺乏專業知識的群眾無法高效地從中得到應有的人身財產保護。因此，建立在發展硬件設施的同時，與城市居民的交流聯系對于防災避難空間體系的健康發展十分重要。
二、城市避難系統空間設計與群眾參與的必要性
由于城市服務的主體是城市居民，所以對城市避難空間系統的設計，無論在規劃階段還是建設過程中都應鼓勵群眾積極參與。如果城市居民對城市避難空間系統不關注不關心，無疑不利于系統整體的運作，導致防災避難工作的效率低下，最終造成無法估量的損失。
從市民的防災意識及城市應急指示系統的現狀來看，我們仍舊有很長的路需要走。以南京國防園為例，其存在以下問題――
2.1標識很多 指示模糊不清
公園內并未發現明顯的應急避難標識，僅有常來公園鍛煉的老人表示，草坪附近似乎見到過類似的應急標識。而對于標有指示牌的應急草坪，游客紛紛表示不知此處為應急避難場所。面對指示牌，有市民反映不清楚指示牌的含義，并表示指示牌設計太簡單，缺乏基本的的路線、電話等服務信息，形同虛設。
2.2避難應急設施安裝巧妙隱蔽 發現不易
據工作人員介紹，為了不破壞園林景觀，施工方把各種應急設施融入到景觀之下，景觀石、假山下都暗設了加著井蓋的應急水井。一旦自來水管線因為地震等原因出現故障不能正常使用，水井就能發揮作用了。類似的設計還包括草坪下、板凳下的旱廁，柱子、假山中的應急廣播等。
設計雖然隱蔽巧妙，但是一旦災難發生，如果沒有專人指揮引導，居民們很難自己找到這些應急避難設施并合理利用。
政府每隔幾年就會對城市的各種抗震、防洪等規劃進行論證、修改，但是普通市民遇到突發災難仍然會覺得手足無措。由此可見，我們的城市并不缺乏大的防災規劃，但是規劃能真正落實并且深入到群眾的日常生活中還有相當一段歷程。
在日本，防災意識深入人心，城市設計的細節中處處體現了人們的防災意識。日本城市中隨處可見標有紅色倒三角標記的窗戶，這些紅三角標志著表示災難發生時的緊急逃生處。由于日本的建筑玻璃窗往往是封閉的或者只可小幅度開啟，只有標了紅三角的窗口才能完全打開，當災難發生時，人們可以沿著此標志的窗戶迅速逃生，同時，救援人員也會首先從從有紅三角標志的窗口實施救援，避免了忙中作亂的情況。此法不僅在高樓大廈，也在高速公路上實施，封閉的高速公路兩旁，隔一段距離都會有紅三角標志的緊急逃生處。日本國民積極防患于未然的態度值得我們思考與學習。
城市的避難空間系統應該是一個由點及面的整體，城市居民住點無疑是構成其完整性最基本也是最重要的一環。城市避難空間系統的設計基于應滿足災難突發時人們的需要，其不僅需要滿足考慮專業特殊性要求，也更需要滿足考慮城市空間設計的普適性――要求。確保能用最簡便的方法最大限度地用最簡便的方法消弭災難所帶來的損害。現今存在的城市避難空間系統由于缺乏群眾的參與，無法發揮出其最大的功能與效應。通過對避難空間系統的優化設計，需要達到讓城市居民更多地認識到自身防災避難責任的目的。
同時，只有當城市居民自身防災意識提高，積極參與到避難空間系統的設計中時，才能真正形成從個人至群體的城市避難空間系統網絡，從而避免出現專業人員閉門造車、脫離群眾需求的情況。
三、建立城市避難空間網絡結構
3.1完善城市避難系統空間鏈
南京并不是一座災難頻發的城市，但經濟飛速發展的今天，除去地震、洪澇，火災、疫病、暴雨以及恐怖活動卻依然接連不斷，因而在城市中建立避難場所，提供有效便捷的方案有效規避此類災難，提供城市細部的避難方案，形成由家庭――樓棟――居住區――廣場――公園――城市的避難空間鏈，立足于日常生活觸手可及之處、人口密集處、災難多發地段，加強對災害的防護，關注遇到災難時如何盡最大限度地保護生命，以此為目標進行避難空間系統設計。
對于城市空間，我們認為，只基于城市整體的避難空間并不能滿足災難突發時人們的需要，所以，我們從城市細部著手，對包括住宅、小區、學校、寫字樓等等空間部分乃至城市主體進行城市避難空間的設計，從而達到城市空間從區域到整體的點面統一，讓災害突發時人們能夠在第一時間減少災難產生的危害，將傷害盡最大可能減少到最小，并能形成從各人到群體的城市避難空間系統網絡。
3.2標識注重人性化設計
南京對城市避難空間系統有著一步步的規劃，譬如國防園及堯化門等，但是避難應急設施的設計目的在于防災避難，使群眾能夠及時從中獲取到可用的信息，目前的城市防災避難系統建設部分程度上背離了這一目的，同時，由于許多人對城市避難空間這個概念的模糊性遠超乎我們的想象，以致在災難發生的時刻，這些曾經因設計而設計的設施并未最大發揮其作用。設計的本質是為了使生活更簡單化，而不僅僅是為了豐富生活。
在建立城市避難空間系統設計時，我們應該充分考慮到群眾的意見，盡量使設計做到通俗易懂，標識人性化，了解到各年齡層次不同的需求以及所能最迅速接受的方式，在日積月累的普及中對人們進行潛移默化的引導。避難空間系統需要的并不是繁復精美的視覺效果，而是給予在面對災難時的人們多一點的安全感，讓所有人都能夠與災害爭奪更大的生機。
3.3加強科普宣傳作用
首先必須確保傳播信息的準確性，以防造成群眾恐慌。其次需要重點擴大網絡的宣傳覆蓋面，構建旨意明確、覆蓋廣泛的防災減災輿論新格局。
效仿日本展開制度化的防災減災宣傳普及活動[ ]：制定眾多宣傳日、在學校開展防災教育、促進居民自主防災組織的形成。這便是我們所期望的從基層抓牢科普知識。
此外還可在各市設立科普教育體驗館，以娛樂方式促進知識傳播。
通過物質（城市空間系統建設）――精神（增強群眾防災意識）――再回到物質建設（生于憂患）這樣的良性循環起到一個循序漸進的過程。反過來由于群眾的防災意識增強，促使城市避難空間體系的建設，特別是應當被重視的毛細血管，小空間單位的建設，例如樓道、宅間組團綠地、中心綠地、社區等，也能得到更好的關注和建設。
四、總結
城市是人們聚居、生活并繁衍的地方，在現今各項動蕩不穩定因素并存的今天，致使城市災害頻發的時刻無疑提醒我們完善城市避難空間系統的必要性，我們旨在建立由點及面的空間避難系統，以及提高群眾防災減災意識，以致在災難再次來臨時刻能正確規避。
注釋：
①李想，張萍，周欣。避難空間系統在城市規劃中的主動性設計問題探討。河北建筑工程學院學報，2009
②林家彬，日本防災減災體系考察報告，城市發展研究，2002，（9）3：36―41
一、作者簡介
作者1：芮雪君（1993―），女，漢族，江蘇常州人，學生，大四本科在讀，單位：南京林業大學藝術設計學院環境藝術設計專業，研究方向：室內外環境藝術設計。
