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投資加碼 收益下滑
2010年7月，在經朋友介紹后，唐靜決定與萬珊公司簽訂《委托管理合同》，并在萬珊公司開設資金賬戶，由唐靜委托萬珊公司就資金的投資增值提供經營及管理服務。
合同約定，唐靜的指定賬戶全權委托萬珊公司負責投資管理和經營，唐靜支付相應的管理費（以“咨詢費”的名義收取）。合同簽訂后沒過幾天，唐靜就向賬戶注入約定投資金額100萬元進行期貨投資，并按約支付了2%，即2萬元咨詢費。
最初的幾個月內，萬珊公司的委托投資做得不錯，3個月不到就在期貨市場上獲得了30%的投資回報。眼看獲得了真金白銀的收益，唐靜便對萬珊公司越加信任，并在2010年的10月和11月先后兩次簽訂補充協議，將賬戶本金增加至280萬元。為此，唐靜又再額外支付了3.6萬元咨詢費，兩次咨詢費總共支付了5.6萬元。
熟料，期貨市場風云突變，風險難料，很快唐靜賬戶里的投資收益就由陽線轉至陰線，而且由于萬珊公司對趨勢把握錯誤又沒有及時止損，不但磨平了此前的收益，還讓本金虧損越來越多。
新協議加止損補償條款
到了2010年12月21日，唐靜委托萬珊公司投資的資金賬戶觸及《委托管理合同》中約定的止損位而自動終止。原本事情發展至此應該已告一段落。但曾經嘗到收益甜頭的唐靜還是經不住萬珊公司投資顧問的游說，決定再“博一記”，希望至少能夠“返本”。
于是兩天后，雙方又簽訂了一份新的《委托管理合同》，約定賬戶資金總額為280萬元。除有效期至2011年6月16日外，其余內容與第一份《委托管理合同》相同。不過有鑒于前一次合作以虧損收場，為了避免在之前的基礎上使得虧損繼續擴大，這次唐靜還特地要求萬珊公司簽訂了一份《補充條款》，雙方約定：截止至2011年6月16日，假如唐靜權益低于2010年12月17日當日客戶權益（即159.8萬元），萬珊公司承擔此金額以下虧損部分。這一止損補償條款相當于給唐靜的二次投資加入了一條保本約定，相應的是，如果投資獲益，唐靜也必須拿出凈利潤的30%作為萬珊公司的“賬戶表現費”。
要求按約補償損失
可惜天不遂人愿，唐靜第二次委托萬珊公司投資期間，賬戶還是出現了虧損。而且由于萬珊公司“返本”心切，使得投資虧損迅速擴大，才過了兩個多月，唐靜的賬戶余額就迅速縮水到了42.6萬元。為了防止虧損進一步擴大，唐靜于2011年3月7日將其期貨資金賬戶內所有合約進行平倉。此后，萬珊公司再無對該賬戶進行操作。
為索回損失，唐靜便將萬珊公司訴至法院，稱在萬珊公司理財顧問帶有欺騙性質的建議、鼓動和承諾下，才簽訂了《委托管理合同》。而且雙方簽訂的《委托管理合同》及《補充協議》的內容超出了萬珊公司的經營范圍，并且所經營之內容屬于相關法律法規規定須經批準的項目。因違反法律法規的強制性規定，故應被認定無效，因無效合同取得的280萬元財產應予返還。因此唐靜要求判決雙方的《委托管理合同》及相關補充協議無效，萬珊公司返還投資款280萬元及相應的“咨詢費”。
萬珊公司則辯稱委托管理合同及協議真實有效，咨詢費不應返還。根據2010年12月23日協議約定，可在159.8萬元基礎上減去賬戶余額42.5萬元進行賠償。
訴訟中，唐靜表示如法院認定合同有效，則要求萬珊公司根據2010年12月23日《補充條款》的約定承擔159.8萬元以下的虧損部分。
返還“咨詢費”理由不足
法院認為，唐靜將自有的交易賬戶全權委托萬珊公司管理，故雙方實為委托理財合同關系。盡管萬珊公司不是金融機構，但與唐靜簽訂《委托管理合同》，利用自己的專業知識操作期貨資金賬戶，這是雙方真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，亦不至對國家金融市場產生不良影響，該合同應為有效。唐靜要求確認雙方委托管理合同》無效之訴訟請求不能成立。
簽訂《委托管理合同》后，因操作產生虧損，雙方于2010年12月21日簽訂協議約定原《委托管理合同》因觸及止損位而終止，隨后又約定至2011年12月16日，若客戶權益低于2010年12月17日當日客戶權益159.8萬元，萬珊公司承擔此金額以下虧損部分。現雙方均愿意接受這一結果，故法院判決萬珊公司應按《補充條款》的約定賠償損失，承擔159.8萬元以下的虧損計117.2萬元。另因合同不屬無效，萬珊公司收取咨詢費有合同依據，故駁回唐靜其余訴訟請求。
法官點評：止損補償承諾非保底條款
上海市閔行區人民法院法官 楊克元
根據最高院的指導意見，一般認定設置了保底條款的協議屬于無效協議。本案中《補充條款》里的止損補償承諾看似與保底條款類似，但實際上卻非常特殊。
該協議本質上還是第一份《委托管理合同》的延續，是對萬珊公司造成唐靜損失的補救措施，意圖在于挽回損失，而不是確保本金不虧損。正因為第二份《委托管理合同》和《補充條款》是原合同的延續，要與原合同結合起來而不能割裂開來單獨認定。萬珊公司承擔協議約定金額以下的虧損，是對其造成損失的補救，故該約定并非承諾保底收益的保底條款，不屬于無效，對萬珊公司具有約束力。后因資金賬戶一再虧損，至2011年3月7日，唐靜將其資金賬戶內所有合約進行平倉，平倉后其資金賬戶內資金余額僅為42.6萬元，遠遠低于159.8萬元。唐靜的平倉行為，是為了防止損失擴大，并無不當。此后，萬珊公司再未對資金賬戶進行操作，視為雙方就提前解除合同達成協商一致。基于這樣的事實認定，法院才最終做出了上述判決。
關鍵詞：委托管理；酒店管理集團；業績考核指標
中圖分類號：F74 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2014）15-0064-02
1 前言
全球最大的酒店管理公司――洲際酒店管理集團在中國至少發生了5起與中國業主的“離婚”事件。2013年3月22日中國國際經濟貿易仲裁委員會上海分會針對2012年8月31日與上海浦西洲際酒店的分手事件做出終審結果：洲際集團被裁定賠償業主方前上海浦西洲際酒店的開發商上海耀達房地產開發有限公司1.5億元人民幣，這是洲際酒店管理集團在華遭遇的首次敗訴。這僅是我國業主與國際酒店管理集團合作矛盾中的冰山一角。
中國酒店業行業的發展落后于國外優秀的酒店管理集團，尤其是隨著中國房地產業的蓬勃發展，越來越多的房地產開發商開始關注高星級酒店物業的綜合商業價值，紛紛涉足于酒店行業。但是缺乏專業的高星級酒店管理經驗，使得房地產開發商將目光瞄準了外國優秀的酒店管理集團，通過委托管理方式進入到酒店這一行業。但尤其所有權和經營權的脫離，業主方和管理方因代表的利益集團不同，在合作中種種矛盾也會凸顯出來，最后甚至矛盾激化以“分手”收場。
2 委托管理模式簡介
委托管理模式源于美國，美國康奈爾大學的James（1988）教授首次提出了委托管理模式下酒店管理合同的相關概念、運作特點、談判要點和合同條款。他認為委托管理是一種非股權式酒店運營形式，酒店委托管理概念包含三個基本點：管理方有權不受業主干擾管理酒店；業主支付所有的經營費用并承擔可能出現的財務風險；管理方的行為受到絕對保護，除非其出現嚴重的欺詐行為或者失職行為。
國際酒店管理集團憑借委托管理模式，可以達到不通過原始資本的積累而實現迅速擴張的目的。業主方則可以憑借委托管理模式，由管理方為酒店提供統一的管理方式、統一的廣告宣傳、統一的銷售網絡、統一的人力資源配置、統一的采購等方面的優勢（鮑娟，2007）。除此以外，借助國際知名的酒店管理公司品牌，業主方還可以快速提升其附屬物業的價值、、獲得不動產保值增值、獲得更多的政府政策支持、獲得穩定的現金流等（呂麗莉，2011）。
3 業主方與管理方主要合作矛盾
管理方和業主方因屬于不同的利益集團，因此在委托管理合同的簽訂時，都盡可能為自己的利益集團爭取更多的利益，這是業主方與管理方矛盾的源泉，雙方矛盾主要集中在以下幾個方面。
3.1 對于經營權的爭奪
在管理合同談判之初，管理方和業主在酒店的經營權上就會產生較大的分歧。管理方希望經營權與所有權的完全分離，代表業主對酒店擁有監督、指導和管理的專營權（陳勇，2006）。而業主方則想方設法的在酒店的高層管理者中安插自己的人手，實行對酒店經營管理的干涉和控制。往往最終的妥協結果是，業主方能夠指派酒店的副總和財務總監，以滿足業主方的控制欲望，但這也為以后的溝通協調問題埋下伏筆。
3.2 對于成本預算的控制
從酒店立項、設計之初，管理方就會安排技術人員進入到整個酒店的建設周期，開始干涉酒店的各方面設計。業主方在酒店設計和材料采購時，會根據項目預先制定的目標成本嚴格控制各種采購成本。而管理方則為了使酒店的從設計到裝修達到預定的豪華標準，想方設法提高酒店的建設成本。
在酒店運營后，管理方和業主方在年度財務預算又會產生分歧，業主方往往會提出一個最低財務執行準則，以此保證管理方對酒店的經營管理代表業主方的利益（Eyster，1997）。
3.3 經濟利益的矛盾
按照委托管理合同，業主方需要向管理方支付技術服務費、開業籌備費（部分酒店管理公司不收取）、管理費（分為基本管理費和獎勵管理費）、系統分攤費（一般包括市場推廣性消費、預訂系統費、會員獎勵計劃、培訓費等）等。
管理方收取的這些費用，無一項費用與酒店的盈利水平直接相關。也就是說，管理方無需對酒店的利潤水平負責，即時酒店完全虧損，管理方的利益依然能夠得到保障。當酒店經營達不到業主預期水平甚至虧損時，這項與經濟利益之間相關的矛盾就會凸顯出來。
3.4 人事任命的沖突
根據管理合同，酒店總經理由酒店管理公司推薦，而業主方參與面試和審核，但由于業主方往往缺乏酒店管理相關的專業知識和經驗，業主方很難對酒店總經理人選做出正確的評價。當酒店經營出現困難時，業主方就會責難管理方對酒店人事的相關安排（任艷華，2009）。
業主方雖然會派遣副總經理、財務總監、工程總監等進入酒店，對管理方實行監督控制，同時參與日常的經營管理決策，但是由于雙方的經營目標和文化差異，會導致雙方在日常經營管理上出現很大的分歧，從而引發雙方的矛盾。
3.5 其他
除以上四大矛盾外，由于雙方認識欠缺，導致酒店的品牌定位與市場實際情況相背離，導致酒店在開業之初就已出現先天性不足，成為日后雙方矛盾的導火索（陳勇，2010）；管理方在日常經營中，對酒店資產的保護不足、浪費嚴重，導致業主方資產損耗過大，等其他矛盾。
4 矛盾解決
本文從業主方的角度出發，探討如何減少業主方與管理方在酒店日常經營管理中的矛盾，減少雙方的合約終止行為，為酒店的正常經營管理提供保障。
4.1 重視可行性研究
中國酒店業的發展與房地產的發展息息相關，很多房地產開發商因為政府、物業升值、營銷的等多種因素，缺乏對當地經濟水平、酒店市場供給情況、酒店需求情況進行認真的研究、分析，忽視對酒店的單獨可行性研究而盲目立項，或是盲目追求酒店的星級水平，導致酒店先天性條件不足。在業主方投入大量的資金后，酒店的經營中無法完成其預期經營指標時，業主將責任盲目歸結到管理方。
4.2 正確定位
由于業主方缺乏酒店行業的專業知識，在尋找管理方式時無法準確評判不同酒店管理公司不同部品的內涵和定位，而是簡單的將酒店的星級作為主要評判標準，主要滿足酒店的星級定位即可。但實際上，不同酒店管理公司的不同品牌都有不同的品牌內涵和市場定位，不同的品牌對當地的經濟水平要求、對目標客源的選擇都不同。如果業主方盲目追求星級，而忽視酒店品牌的內涵和市場定位，則會使酒店的經營與市場的需求相背離，為今后的矛盾埋下一顆“定時炸彈”。
4.3 謹慎選擇合作伙伴
由于中國旅游業的發展，所有國際知名的酒店管理公司皆在中國開疆辟土，積極尋求市場合作機會。業主面臨眾多的選擇機會時，不能只關心品牌是否高端、管理費用的多少，而要綜合設置考量指標體系。這些考量指標體系包括管理公司的背景；管理公司旗下各品牌特點、標準、價值、商標注冊情況；管理公司的發展戰略和拓展計劃；管理公司人員和其決策程序；管理合同。
對管理公司的選擇應該基于項目的可行性研究、酒店定位、不同管理公司的認真選擇比較之上，盲目的選擇管理公司最終會導致雙方溝通不暢、摩擦不斷，最后雙方不歡而散。
4.4 尋求第三方的幫助
不可否認，中國的眾多業主方缺乏專業的酒店管理知識，更缺乏與國際酒店管理公司談判的相關經驗。所以在與國際酒店管理公司談判之前，需要組建專業的談判團隊，除業主方的談判代表外，還需專業的法律顧問、專業知識豐富的咨詢公司、高級專業英語人才。法律顧問解決合同中可能出現的法律問題，為業主方提前規避法律風險；咨詢公司則代表業主方就雙方的利益問題進行談判與磋商，為業主爭取盡可能多的利益，避免日后業主方的經營成本，提高利潤水平；國際酒店管理集團委托合同往往是以英文的版本出現，高級專業英語人才則負責對合同進行釋義，避免因語言文化的差異而出現合同理解偏差而導致不必要的沖突。
4.5 科學設計業績考核指標
酒店進入運營階段后，關于酒店經營業績方面的沖突就會成為業主方和管理方矛盾的焦點。根據行業慣例，在酒店運營三年后，業主方普遍使用PevPAR（每間可售客房收益）與GOP（經營毛利）作為主要考核指標對管理方的業績進行考核。這兩項指標在衡量管理方業績方面均有一定的不足，需要增加其他指標作為補充來保證業績評價的公平性和有效性，從而提高管理方經營管理的積極性。
本文建議除PevPAR、GOP外，增加GopPar（gross operating profit per available room，天每間可供出租客房的經營毛利潤），它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經營業績或現金流潛力。同時，業主方還可以利用RGI（Revenue Generated Index，收益指數）跟蹤比較同區域內競爭酒店的PevPAR情況，從而科學判斷自身酒店的經營能力。
4.6 建立合理的溝通協調機制
業主方與管理方因代表的利益團體不同、文化不同，在酒店日常的運營中經常會出現沖突和摩擦。針對這一問題，建議酒店成立業主委員會，建立雙方溝通平臺。通過業主委員會，雙方進行經營、市場、戰略方面的溝通，形成雙方的良性互動，促進雙方的理解，維護雙方長久的合作關系。
5 結論
酒店業主方與管理方之間的合作一直受到業界的普遍關注，作為酒店的業主方應該正視與管理方之間的矛盾與合作關系。成功的委托管理項目是雙方利益平衡、實力對等的結果。業主方一方面需要正視酒店項目，充分了解項目本身，另外一方面需要充分了解合作方，在正確的地點、正確定位的基礎上，選擇正確的酒店品牌與合作方，才是項目成功的關鍵。
參考文獻
[1]James J E. Sharing risks and decision making：Recent trends in the negotiation of management contracts[J].The Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly，1988a，29（1）：4255.
[2]Eyster， J. J.. Hotel management contracts in the U.S：Twelve areas of concern[J].The Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly，1997，（3）：2133.
[3]陳勇.國外酒店管理合同研究新進展探析[J].國外經濟與管理，2006，（12）：57.
[4]任艷華.從業主的角度對酒店管理委托模式的分析和研究[D].上海：復旦大學，2009，4.
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超 常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查
其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主 ，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業 管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管 理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給 他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是 屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管 理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主 ）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管 理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善 ，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立 住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管 理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是 否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作 .筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的 重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集， 但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業 管理的最高決策機構，及召
集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。 住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在 出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大 會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業 管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效 ，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。 由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主 大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席 會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對 物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開 發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業 化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接 進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其 他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予 以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規 定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人 交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行 為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構成侵權。由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關 規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住 宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主 或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。 如物業管理服務合同中
**年以來，各地按照《關于做好原有企業年金移交工作的意見》（勞社部發〔**〕12號）的要求，積極推動移交工作，取得明顯進展。針對工作中存在需要明確的問題，現提出以下補充意見：
一、關于簽訂移交協議
尚未簽訂移交協議的地區，應當按照“先移交、后規范”的原則，抓緊辦理簽約手續，完成原有企業年金管理主體的變更。其中，實行整體移交的地區，由社會保險經辦機構與確定接收移交的受托機構簽訂整體移交協議并通知委托人（企業）；實行分散移交的地區，由社會保險經辦機構、委托人（企業）和確定接收移交的受托機構簽訂移交協議。
二、關于整體移交和企業年金過渡計劃設立
實行整體移交的地區，應當以省級或地市級為單位實施，不得下放到區縣級。為有效管理運營企業年金基金財產，避免原有企業年金基金財產拆分所帶來的損失，受托機構可將整體移交接收的企業年金基金財產繼續作為一個整體，申請設立企業年金過渡計劃。在簽訂移交協議后，受托人應當制定企業年金過渡計劃受托管理合同，同時分別與賬戶管理人，托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機構兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關委托管理合同的內容可包括在受托管理合同中。受托機構應當將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協議報社會保險經辦機構所在省、自治區、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份。省、自治區、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）應當自收到符合規定的備案材料之日起30個工作日內，向受托機構出具企業年金過渡計劃確認函，給予計劃登記號。備案通過后，企業年金過渡計劃即行成立。受托機構應當自取得企業年金過渡計劃確認函之日起10個工作日內，將計劃確認函（復印件）送達各參與移交企業。
三、關于企業年金過渡計劃登記號的編制
計劃登記號共12位。由省、自治區、直轄市勞動保障廳（局）受理備案的，計劃登記號第1、2位使用省級代碼，第3、4位為“00”；由計劃單列市勞動保障局受理備案的，第1、2、3、4位使用省級和計劃單列市級代碼。后8位的編制兩者相同，第5、6位為“GD”，第7、8、9、10位為四位數年份，第11、12為順序號。
企業年金過渡計劃受托財產托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業年金過渡計劃受托財產”，投資資產托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業年金過渡計劃投資資產”。“XX公司”為受托機構的簡稱，“YY企業年金過渡計劃”為企業年金過渡計劃的名稱。其中，“YY”為地域名。以省級、計劃單列市為單位整體移交的，用省級、計劃單列市地域名；以地市級為單位整體移交的，用地市級地域名。“XX公司YY企業年金過渡計劃”名稱應當與企業年金過渡計劃確認函中的名稱一致。
四、關于企業年金過渡計劃的管理
各省、自治區、直轄市或計劃單列市勞動保障廳（局）對其所轄區域內的企業年金過渡計劃管理業務進行監督，并就有關情況向人力資源和社會保障部報告。
各省、自治區、直轄市或計劃單列市勞動保障廳（局）可根據實際情況對向其報備的企業年金過渡計劃規定一定時間的過渡期，原則上自企業年金過渡計劃成立之日起不超過1年。如有特殊情況，可再延長1年，并報人力資源和社會保障部備案。
在過渡期內，受托機構不得接受參與移交以外的其他企業加入企業年金過渡計劃；參與移交企業不得退出企業年金過渡計劃，且其新增企業年金繳費原則上應當納入企業年金過渡計劃管理運營。參與移交企業應當自移交協議簽訂之日起6個月內完成企業年金方案的修訂或制定，并報勞動保障行政部門備案。參與移交企業在收到勞動保障行政部門出具的企業年金方案備案復函后，應當在1個月內與受托機構簽訂受托管理合同。
過渡期滿時，企業年金過渡計劃即終止。參與移交企業可以按照國家有關規定選擇由現有管理機構繼續管理運營其交付的企業年金基金，也可以另行選擇其他具備資格的管理機構。另行選擇管理機構的企業，應當在過渡期滿前2個月內書面通知受托機構，受托機構不得拒絕。受托機構應當自企業做出選擇之日起1個月內，向相關省、自治區、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）報告有關情況。
五、關于企業年金過渡計劃的信息披露
受托機構應當在年度結束后2個月內，分別向各委托人和相關省、自治區、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）提交企業年金過渡計劃的年度管理報告。其中，基金財務會計報告應當經會計師事務所審計。
賬戶管理人應當在年度結束后1個月內，向受托機構分別提交各委托人交付的企業年金基金及過渡計劃的年度賬戶管理報告；托管人應當在年度結束后1個月內，向受托機構提交過渡計劃年度托管和財務會計報告；投資管理人應當在年度結束后l個月內，向受托機構提交經托管人確認的過渡計劃年度投資組合報告。
六、關于保留賬戶的處理
對因企業關閉破產、勞動關系變更等原因出現的不再由企業繳費的保留賬戶，在過渡期內，可將其基金財產一并轉入企業年金過渡計劃，由受托機構統一管理運營。其中，符合待遇領取條件的受益人可以一次性領取賬戶余額。過渡期滿后，受托機構應當繼續管理運營保留賬戶的基金財產，直至其有條件轉移或個人賬戶余額領取待遇完畢。
第一條為了規范全國社會保障基金投資運作行為，根據國家有關法律法規，制定本辦法。
第二條本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社保基金）是指全國社會保障基金理事會（以下簡稱理事會）負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產、中央財政撥入資金、經國務院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。
第三條社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產安全性、流動性的前提下，實現基金資產的增值。
第四條社保基金資產是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產。
第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運作的有關政策，對社保基金的投資運作和托管情況進行監督。
中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）和中國人民銀行按照各自的職權對社保基金投資管理人和托管人的經營活動進行監督。
第二章理事會
第六條理事會負責管理社保基金，履行以下職責：
（一）制定社保基金的投資經營策略并組織實施。
（二）選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社保基金資產進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。
（三）負責社保基金的財務管理與會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。
（四）定期向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。
第七條理事會應嚴格執行本辦法。對理事會的違法違規行為按照國家有關法律法規進行處罰。
第三章社保基金投資管理人
第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規定取得社保基金投資管理業務資格、根據合同受托運作和管理社保基金的專業性投資管理機構。
第九條申請辦理社保基金投資管理業務應具備以下條件：
（一）在中國注冊，經中國證監會批準具有基金管理業務資格的基金管理公司及國務院規定的其他專業性投資管理機構。
（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產。其他專業性投資管理機構需具備的最低資本規模另行規定。
（三）具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業務的經驗，且管理審慎，信譽較高。具有規范的國際運作經驗的機構，其經營時間可不受此款的限制。
（四）最近3年沒有重大的違規行為。
（五）具有完善的法人治理結構。
（六）有與從事社保基金投資管理業務相適應的專業投資人員。
（七）具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監察稽核部門，并配備足夠數量的稱職的專業人員。
第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業務，需向理事會提交申請書以及由中國證監會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社保基金投資管理業務申請人進行評審。評審委員會經投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。
第十一條社保基金投資管理人履行下列職責：
（一）按照投資管理政策及社保基金委托資產管理合同，管理并運用社保基金資產進行投資。
（二)建立社保基金投資管理風險準備金。
（三）完整保存社保基金委托資產的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。
（四）編制社保基金委托資產財務會計報告，出具社保基金委托資產投資運作報告。
（五）保存社保基金投資記錄15年以上。
（六）社保基金委托資產管理合同規定的其他職責。
第十二條有下列情形之一的，社保基金投資管理人應當及時向理事會報告：
（一）社保基金資產市場價值大幅度波動。
（二）社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產或被申請破產。
（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。
（四）社保基金投資管理人的董事、監事、經理及其他高級管理人員發生重大變動。
（五）有可能使社保基金委托資產的價值受到重大影響的其他事項。
（六）委托資產管理合同規定的其他報告事項。
第十三條社保基金投資管理人應適應社保基金管理的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。
第十四條有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：
（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。
（二）理事會有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。
（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續履行委托資產管理職責。
（五）社保基金委托資產管理合同規定的其他情形。
第十五條當社保基金投資管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。
第十六條禁止社保基金投資管理人從事下列活動：
（一）以社保基金的名義使用不屬于社保基金名下的資金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。
（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產。
（三）挪用社保基金的委托資產。
（四）從事可能使社保基金委托資產承擔無限責任的投資。
（五）用社保基金委托資產從事信用交易。
（六）法律、法規和社保基金委托資產管理合同規定禁止從事的其他活動。
第四章社保基金托管人
第十七條本辦法所稱社保基金托管人是指按照本辦法第十九條規定取得社保基金托管業務資格、根據合同安全保管社保基金資產的商業銀行。
第十八條申請辦理社保基金托管業務應具備以下條件：
（一）設有專門的基金托管部。
（二）實收資本不少于80億元。
（三）有足夠的熟悉托管業務的專職人員。
（四）具備安全保管基金全部資產的條件。
（五）具備安全、高效的清算、交割能力。
第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社保基金托管業務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社保基金托管業務的證明。理事會按照招標原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創造條件采用招標方式確定社保基金托管人。
第二十條社保基金托管人履行下列職責：
（一）盡職保管社保基金的托管資產。
（二）執行社保基金投資管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。
（三）監督社保基金投資管理人的投資運作。發現社保基金投資管理人的投資指令違法違規的，向理事會報告。
（四）完整保存社保基金會計賬簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。
（五）社保基金托管合同規定的其他職責。
第二十一條社保基金托管人應適應社保基金托管的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。
第二十二條有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。
（二）理事會有充分理由認為社保基金托管人應當退任。
（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續履行社保基金托管職責。
（四）社保基金托管合同規定的其他情形。
第二十三條當社保基金托管人更換或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。
第二十四條禁止社保基金托管人從事下列活動：
（一）將其托管的社保基金資產與托管的其他資產混合管理。
（二）托管的社保基金資產與其自有資產混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金資產。
（四）有關法律法規禁止從事的其他活動。
第五章社保基金的投資
第二十五條社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業債、金融債等有價證券。
理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運作并委托社保基金托管人托管。
第二十六條社保基金投資管理人與社保基金托管人須在人事、財務和資產上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。
第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規定的專業性投資管理機構辦理。
第二十八條劃入社保基金的貨幣資產的投資，按成本計算，應符合下列規定：
（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50％。
（二）企業債、金融債投資的比例不得高于10％。
（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。
第二十九條單個投資管理人管理的社保基金資產投資于1家企業所發行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業所發行證券或該基金份額的5％；按成本計算，不得超過其管理的社保基金資產總值的10％。
投資管理人管理的社保基金資產投資于自己管理的基金須經理事會認可。
第三十條委托單個社保基金投資管理人進行管理的資產，不得超過年度社保基金委托資產總值的20％。
第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規定比例進行投資。
第三十二條劃入社保基金的股權資產納入社保基金統一核算，按照國家有關規定進行管理。股權資產變現后的投資比例接本辦法第二十八條的規定執行。
第三十三條根據金融市場的變化和社保基金投資運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規定的社保基金投資比例進行調整。
第三十四條經中國人民銀行批準，理事會可按照有關規定，與商業銀行辦理協議存款。
第六章社保基金委托投資管理合同和托管合同
第三十五條理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產管理合同，對雙方的權利義務、委托資產管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。
社保基金委托資產管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。
第三十六條理事會與社保基金托管人必須簽訂社保基金委托資產托管合同，明確雙方的權利、義務，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會、中國人民銀行備案。
社保基金委托資產托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。
第七章社保基金投資的收益分配和費用
第三十七條社保基金凈收益全額納人社保基金，按國家有關規定分配使用和投資。
第三十八條社保基金投資管理人提取的委托資產管理手續費的年費率不高于社保基金委托資產凈值的15％。
理事會可在委托資產管理合同中規定對社保基金投資管理人的業績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。
第三十九條社保基金托管人提取的托管費年費率不高于社保基金托管資產凈值的0.25％。
第四十條社保基金投資管理人按當年收取的社保基金委托資產管理手續費的20％，提取社保基金投資管理風險準備金，專項用于彌補社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社保基金委托管理資產凈值的10％時可不再提取。
理事會按社保基金凈收益的20％提取一般風險準備金，專項用于彌補社保基金投資發生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社保基金資產凈值的20％時可不再提取。
第八章社保基金投資的賬戶和財務管理
第四十一條社保基金投資管理人的社保基金委托資產管理業務必須與該管理人的其他業務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。
第四十二條社保基金托管人必須為社保基金開設獨立的證券賬戶和資金賬戶。
第四十三條社保基金與理事會單位財務分別建賬，分別核算。
第四十四條社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規定編制會計報表，定期就社保基金的會計核算、報表編制等進行核對。
第九章報告制度
第四十五條理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人應當按照本辦法的要求報告社保基金投資運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。
第四十六條理事會的信息披露和報告應符合以下要求：
（一）每年一次向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。
（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社保基金財務會計報告、投資管理報告。
（三）單個社保基金委托資產管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經具備證券從業資格的會計師事務所審計的報告，對社保基金委托資產的投資情況作出說明。
（四）社保基金發生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經核準后予以公告。
第四十七條社保基金投資管理人應按社保基金委托資產管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產投資運作報告。
第四十八條社保基金托管人應按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。
第十章罰則
第四十九條社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。
第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。
第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。
第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。
第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。
第五十四條社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規定，托管人違反本辦法第四十八條規定，未能按照要求提供報告的，責令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應退任。
第五十五條社保基金投資管理人或者托管人營私舞弊，違規操作，不履行其委托資產管理或托管職責的，或者嚴重失職，造成社保基金經營不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。
委托人：吳益民，上海市和平律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：上海中星集團申城物業有限公司（原名上海申城物業公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。
法定代表人：黃永林，董事長。
委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務所律師。
委托人：王曉萍，上海中星集團申城物業有限公司工作人員。
上訴人朱美娣因物業管理一案，不服上海市長寧區人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業有限公司（以下簡稱申城物業公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業公司進行物業管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業公司在接受委托管理后對房屋的產業、租賃、修理等項目進行統一管理，朱美娣應積極配合；由于大樓產權性質較復雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業公司的管理和修理費用嚴重不足，經雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設備和設施、結構均由申城物業公司統一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業公司必須保證公用設備和設施的正常運行，結構必須保持完好，使大樓各部位都能發揮正常的使用功能；申城物業公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業公司按期交付管理費的義務，逾期交付超過一個月的，應償付管理費月金額的20％違約金，并補交應付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區茅臺花苑業主管理委員會成立。茅臺花苑業主管理委員會代表業主與申城物業公司簽訂了物業管理合同。但對上述合同的終止未作明確。
茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據有關政策將保安保潔工作移交給申城物業公司，并由申城物業公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業主未支付管理費等，上海市長寧區房屋土地管理局曾多次主持申城物業公司與業主調解，均未結果。申城物業公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業管理費？1，862.44？元，保安保潔費890.32元，電梯水泵運行費1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。
原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應給付申城物業公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應給付申城物業公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應于本判決生效之日起7日內履行。案件受理費人民幣260.04元，由申城物業公司承擔人民幣212.75元，朱美娣承擔人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業管理條例》的規定，應認定為無效合同。由于申城物業公司物業管理不善，故自己只應承擔50％的管理費，亦不應承擔違約金。保安保潔費應包括在管理費中，不應另行支付該費用，也不同意承擔滯納金，要求撤銷原判。申城物業公司則辯稱，其提供的物業管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。？ 經審理查明，上海申城物業公司現更名為上海中星集團申城物業有限公司。
另查明，朱美娣為證明申城物業公司物業管理不善，提供證據（1）現場照片。（2）茅臺花苑居民關于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關茅臺花苑對包干費中途調整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預收10年包干費問題的文章；申城物業公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業管理范圍，對積水問題當時已排除，電梯未發生失控，該4份證據并不能證明其物業管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據，申城物業公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。
又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據（1）因該照片無法證明是申城物業公司物業管理范圍，故該證據不予采信，對證據（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業管理費，而現所提供證據僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業管理問題，故該證據不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯建公助”房屋分估面積測量表、《物業委托管理合同》、《關于茅臺花苑物業管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業主要求增開電梯的報告等證據佐證。
本院認為，公民、法人合法的權益受法律保護。朱美娣、申城物業公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當時的有關規定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業管理條例》第二十四條第三款關于“物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過3個月。”的規定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應從雙方的約定，《上海市居住物業管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據。朱美娣理應按照合同約定支付物業管理費及滯納金。申城物業公司要求朱美娣支付物業管理費及違約金，于法有據。至于保安保潔費，因雙方物業管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應依據。鑒于申城物業公司對朱美娣應支付的上述費用一直連續催討，故朱美娣應支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據查明的事實所作判決并無不當。朱美娣以申城物業公司物業管理不善，只同意支付50％的管理費無依據，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負擔。
本判決為終審判決。
審判長 邱 燕
審判員 劉 輝
審判員 沙茹萍
關鍵詞：委托 酒店管理合同
一、委托管理酒店的興起
1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業主必須承擔低于營運毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規避了海外經營的政治風險、環境風險；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區得以獲得專業酒店管理公司的無形資源。
而在我國，進入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經嚴重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業化的服務，僅靠自身摸索提高管理水平應對不斷提升的服務要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團委托管理成為當時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業主能夠在不具備專業酒店經營管理經驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業分工收益，使酒店不動產得到增值，獲取酒店經營收益的重要經營方式。“通過管理合同的形式開展委托管理經營，飯店聯號可輸出高級人力資源、客戶網絡資源以及品牌和聲譽等無形資源，其強大的營銷與市場拓展能力、標準化動作體系、技術能力、成本控制能力以及人才培養能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻：
鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經營模式的戰略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)]”。
據國家旅游局信息中心2008年1月統計數據，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進入中國市場。
在這種背景下，為推進浦東建設而建的金茂大廈，當時也并沒有選擇自主經營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務游客提供了一流的服務和齊全的酒店設施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當時世界最高的酒店。酒店一開業即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業市場的領頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發展。此后，金茂集團又分別在三亞、北京、深圳復制成功經驗，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。
二、委托管理酒店的困局
在引進國外專業酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴謹標準的管理制度，貼心周到的服務提供，令整個酒店行業出現了改頭換面的變化。這一切讓在計劃體制浸多年的業主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關管理經驗的業主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執行業主監管的職責。業主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態。
隨著國內旅游市場的不斷發展，國際酒店集團大舉進入中國市場，搶占市場份額，而經過多年的酒店經營經驗，業主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發的成長，在業主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業主開始對酒店管理公司出現不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業主要求經濟利益的迅速實現，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設，短期內不能帶來明顯的利潤成為業主與酒店管理公司分歧的焦點；其二，由于業主初期沒有建立有效的監管制度，發揮監管的責任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費，犧牲利潤率，擴大收入，甚至出現經濟犯罪行為。在這樣的背景下，業主急病亂投醫，以強權介入的方式干預管理公司對酒店的日常經營，引致雙方矛盾進一步激化，效益也越差。
究竟是為什么會產生這些問題，又應該怎樣解決這種困局呢，業主與酒店管理公司的關系實質到底是什么？
金茂集團在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發放工資福利，在酒店參加活動、培訓，接受酒店企業文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業主公司員工，可想而知，到底能履行多少業主監管職責。經過幾年的經營后，作為業主的金茂集團也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關系，推動酒店經營改善，事后的經營業績及市場狀況也證明業主經營策略的準確判斷，業主的正確導入不僅不會阻礙酒店發展，而且會有利于酒店的發展，也提升了業主與酒店管理公司對話的信心。此后，業主又推動酒店成本節約，介入酒店采購，打造業主的供應鏈平臺，對旗下酒店的供應鏈進行整合，為酒店節約了采購成本，同時推動酒店成本節約，將旗下不同酒店的優秀經驗進行分享，提升了酒店的管理業績。業主的話語權越來越強，管理公司也越來越愿意接受業主的意見。究其原因，是作為業主的金茂集團對自身定位及對與酒店管理公司的關系有著清晰的認識，做“有實力、懂行業、負責任、講道理”的業主。
三、業主與酒店管理公司的關系實質――委托關系
委托理論是上世紀30年代，由美國經濟學家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權利，并根據后者提供的服務數量和質量對其支付相應的報酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。授權者就是委托人，被授權者就是人。
委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風險，所謂道德風險是指從事經濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當簽約一方不完全承擔風險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運營期中，作為業主尤其需要防范道德風險的發生。
委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產力大發展和規模化大生產的出現而產生的。其原因一方面是生產力發展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權利了；另一方面專業化分工產生了一大批具有專業知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系當中，由于委托人與人的效用函數不一樣，委托人追求的是自己的財富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。
在酒店委托管理經營方式下，由于酒店所有權和經營權的分離，作為委托人的業主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標又完全不同――委托人著眼于資產的增值與回報，人著眼于管理費和品牌溢價。
四、業主管理的基石――酒店管理合同
美國康奈爾大學教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業主和酒店管理公司之間簽訂的書面協議，根據此協議，酒店管理公司被授權以酒店業主的名義代表酒店業主運營、管理酒店，并為酒店業主負責，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經營者有全權經營管理酒店的權利，不受酒店業主的干擾；第二，酒店業主支付一切經營費用和財務費用，并承擔所有權風險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經營者的行為受酒店業主的保護。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]
酒店管理合同的經營模式有效實現了酒店所有權和經營權的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經驗和專業技能的酒店業主可以降低經營不善的風險，得以進入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網絡和市場份額的機會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協會的委托所做的報告指出，酒店管理合同是一種有益的機制，它創造了處理酒店業主和酒店管理公司關系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。
如上所述，業主與酒店管理公司關系的實質就是委托關系。酒店業主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權利、義務和責任。酒店業主委托酒店管理公司作為自己的人，經營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。
五、業主管理具體內容
1、資產管理
資產是酒店營運必須具備的基本要素,也是業主在酒店投資過程中最直接的體現。業主擁有酒店的所有權，所有的硬件設施和存貨均為業主所有。如何維護好酒店資產，使之保值增值，是業主最為關心的問題。在高端品牌酒店中，資產種類繁多，大到機器設施設備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業的整體情況來看，資產管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環節，資產流失、維護保養不及時、使用壽命嚴重縮水、管理不到位、責任不明確是酒店資產管理中存在的嚴重問題。
為了更好地維護業主的權益，保證酒店資產的完整安全，應根據資產特性，確定資產盤查方式和周期，強化日常資產管理檢查，加強資產盤點清理和資產管理流程審計，及時解決存在的問題，發現差異及時糾偏。
金茂集團在之前的君悅酒店的資產管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業采購也非業主方進行主導，也沒有建立定期的資產盤查制度，業主對資產做不到心中有數，直接導致后期更新改造、維護保養上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產管理越來越受到重視，新開業的酒店的開業采購均由業主主導，運營酒店建立酒店資產名錄，并對酒店資產質量進行評估。
2、分析評價
對酒店盈利能力的評價，是酒店經營業績分析的重要內容。RevPar是國際酒店行業產業公認的而且是最常用的經營業績衡量標準，是指每間可借出客房產生的平均實際營業收入，即實際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經營業績也是不夠的，還需綜合業主利潤率、成本費用指標等多重指標進行綜合評判。
此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠遠高于長期利益。
分析評價，尤其是經營業績評價在金茂集團歷來得到重視，每月均會有業績評價會對酒店的經營數據進行專門的分析評價。除對收入、入住率、業主利潤、業主利潤率、RevPar、業主利潤、業主利潤率等常用指標進行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進行分析研究，并根據實際情況，不定期對酒店進行專題研究。此外，還以常規的內部審計，不定期的調研等多種形式進行管理評價。
3、日常營運管理
作為業主，有必須參與到酒店的日常營運管理中。一可以掌握酒店一手經營信息，對酒店經營發展預判奠定基礎。二學習專業管理公司先進管理經驗，提升酒店管理水平。三監控日常經營，降低道德風險發生的概率。
業主管理體現在酒店日常經營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經理和財務副總監等關鍵崗位；其余的業主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經營管理，而是作為業主辦公室，協助酒店對外以法人身份辦理相關事務，同時監控酒店經營目標、現金狀況等，從而為業主管理提供決策依據。
在金茂旗下酒店，業主委派高級管理人員有業主代表、副總經理、財務副總監和工程副總監等關鍵崗位，參與并監督酒店日常營運管理，分析、評估酒店運營管理現狀及趨勢，協助本部研究行業發展趨勢，支持公司戰略目標與年度目標的達成。酒店不具法人身份，而是作為業主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業主公司內兼職，不僅對酒店經營負責，也對業主投資負責。此外在業主公司一般還配財務一人，行政一人，處理業主公司及酒店需業主協助的相關事務。參考文獻：
鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經營模式的戰略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)
歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001
歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001
委托管理合同范文1 經甲、乙雙方友好協商，本著互惠互利精誠合作之前提，展開合作。
甲方：
乙方：
一、 乙方負責甲方場所前期籌備至場所經營管理的全面工作(包括人員招聘、崗位培訓、人員配臵、資源引進、營銷策劃、廣告宣傳、市場調研考察、經營定位及全盤管理)高管3名，人員由乙方安排。
二、 合作期間甲方保證公司的合法性及有效性，負責場地的安全和有關管理部門的協調工作，提供工作和經營所需的所有物品，及保障駐場管理人員人身安全。
三、 合作期間雙方保持必要的工作溝通和交流，甲方有權申請更換駐場管理人員。
四、 乙方管理期間確保會所合法經營，禁止場所一切黃、賭、毒活動。
五、 合作期間甲方支付乙方月管理費26000元(貳萬陸仟元整)。
六、 合作期間甲方負責提供乙方住房一套(水、電、物業費)均由乙方承擔。
七、 乙方負責場所開業前外調資源3組，公司提供資源一個月免費住宿，人員每日以簽到費50元給予補助(公司收取臺票40-50元)。
八、 進場時間約定__________年____月____日起，管理費以進場之日開始計算。
九、 合同約定乙方進場當日甲方支付管理費訂金人民幣______________元，注：訂金從當月管理費中扣除。
十、 本協議未盡事宜雙方協商解決，未達成一致意見前按本協議執行。
十一、 本協議一式兩份，雙方各執一份，經雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
1.物業類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
物業管理服務費;
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務
一、甲方權利義務(適用于業主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
二、甲方權利義務(適用于房地產開發企業)
1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業務和物業使用人不按規定交納物業管理費用時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
第二十條 乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理
1.房屋外觀：_________
2.設備運行：_________
3.房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4.公共環境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取。
2.管理服務費標準的調整，按_________調整。
3.空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第_________項處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之_________交納滯納金;
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1.露天車位：_________。
2.車庫：_________。
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1.房屋共用部位的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
2.房屋共用設施、設備小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
4.公用綠地的養護費用，由_________承擔;改造、更新費用，由_________承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書意見。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：
乙方：
丙方：
鑒于甲方以人民幣 元(以下簡稱總價)向開發商購買坐落 在 (以下簡稱項目)內的物業： 層 號鋪位，建筑面積 平方米(以下簡稱該商鋪)，乙方為項目的統一經營管理方，丙方為項目的開發商及目標租金的擔保方，各方經友好協商，就該商鋪委托經營管理的事宜，達成如下一致意見：
一、 根據有關的法律規定和項目物業的特殊性，為了維護全體業戶的共同利益，項目實行統一經營管理的方式進行經營和收益：即統一業態規劃、統一招商租賃、統一商業形象、統一營銷活動、統一向業戶支付租金收益，對此甲方在簽訂《商鋪經營權轉讓合同》時已充分了解，并予以同意。
二、 統一經營管理周期為連續的托管期限，在甲方與開發商簽訂的《商鋪經營權轉讓合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年，為托管該商鋪的一個托管周期。
三、 甲方委托和協助乙方按照開發商規定的交房標準與開發商辦理該商鋪的交接手續。在辦理商鋪交接手續時，乙方的簽收行為對甲方具有法律效力。在托管期屆滿時，甲方同意由乙方按返還時的商鋪現狀向繼續進行營運管理的公司移交該商鋪，移交時甲方同意乙方無需對該商鋪所在物業的共同部分承擔任何維修及費用、恢復責任。
四、 甲方同意將自己購買的上述商鋪的經營權托管給乙方招商及營運管理，并自甲方與開發商簽署《商品房買賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人、與目標承租人簽署有關承租意向、合同等文件，代收租金、代為交納稅金等應付費用并完成托管工作。
五、 在該商鋪的托管期限內，該商鋪的租金如下：第一至第七年，該商鋪每年的租金為該商鋪成交總價的 8﹪ ，即￥ 元。
六、 甲方的權利和義務
1、 在托管期限內甲方不承擔開發商交房標準以外的裝修費用和承租人承租期間的任何行政事業費。
2、 不承擔該商鋪托管期限內的物業管理費、經營管理費及水、電、暖氣費;
3、 在本協議約定的托管期內，若甲方將該商鋪轉讓，需提前十天書面告知乙方，并將本協議的甲方權利和義務一并轉讓給受讓方，受讓方需與乙方重新簽定委托經營管理合同。若甲方將該商鋪轉讓給第三方的，則應要求第三方承諾不得行使抵押權及不影響本協議的繼續履行。
4、 為方便招商工作的進行及保持項目管理的穩定性，最大程度保護甲方的經營權收益，甲方承諾在本協議約定的托管期內不解除本協議、不自行出租該商鋪、不自行經營、不另行委托任何第三方托管經營該商鋪、不侵害本協議約定的乙方應享有的權益。
5、 為保證項目的統一經營管理和全部業戶的租金利益，甲方承諾本協議約定的托管期內，無權自行或委托他人與該商鋪承租人聯絡、收取租金或其他費用。
6、 若甲方沒有按照其與開發商的約定及時辦理完該商鋪的經營權轉讓手續，則乙方可不向甲方支付租金回報收益。因此影響該商鋪出租的，由甲方承擔責任。
7、 甲方有義務協助乙方辦理商鋪屋租賃事宜，及時出具相關文件。若因甲方原因不能完成租賃事宜的，所造成的租金回報損失由甲方承擔。
七、 乙方的權利和義務：
1、 以乙方的名義自主招商，對外簽署該商鋪租賃協議及與該商鋪出租有關的所有文件。
2、 在協議有效期間內，乙方有權決定該商鋪的出租價格、年限及所有租賃條件及租賃協議的條款。
3、 收取租金和合同中約定的由承租人承擔的其他費用。
4、 全權辦理向承租人交付及收回該商鋪、催討租金等事宜，并有權在其認為合適的時候采取必要的法律手段收回商鋪、催討有關費用。
5、 在托管期內，該商鋪前三年回報租金從甲方購房款中扣除，乙方從第四年起，每年結算一次，在每年4月31日前按本協議約定向甲方轉付已收到的當年回報租金。
6、 辦理與商鋪租賃有關的登記手續
八、 本協議約定的托管期限內，甲方同意乙方代為選聘的物業管理公司對該商鋪進行統一的物業管理。
九、 違約責任：
1、 若甲方違反本協議第六條第3、4、5項的約定，在乙方發出書面糾正通知書15天內仍未糾正的，甲方應向乙方支付相當于本合同約定的年租金5倍的違約金，該商鋪現存租約繼續履行，同時本托管協議和該商鋪現存租約繼續履行。此外，乙方有權追究因甲方違約行為影響項目統一管理而造成乙方的其他經濟損失。由于甲方違約行為造成該商鋪承租人的損失以及甲方租金回報的損失由甲方自行承擔。
2、 如任何一方違反本協議約定，應賠償因其違約行為造成其他守約方的直接經濟損失。
十一、終止條款：
自托管期限屆滿，本合同約定的各方相應之義務自行終止。
十二、爭議的解決：
合同履行過程期間若發生爭執，可協商解決。如三個月內協商不成，任何一方均可向常州市仲裁委員會申請仲裁。仲裁期間，不影響本協議和租賃合同的履行。
十三、本協議經各方簽署并與該商鋪之《商品房買賣合同》同時生效。
十四、本協議未盡事宜，各方可另行協商簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。
十五、本協議一式叁份，甲方執壹份，乙方執貳份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
