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第1篇

1.片面追求績效考核成績，易導(dǎo)致登記信息數(shù)據(jù)紊亂

當(dāng)前的績效考核系統(tǒng)要和征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅要求同步。然而，房地產(chǎn)企業(yè)特殊，由于很多企業(yè)在未開發(fā)前，可能只有土地沒有房產(chǎn)，或者有房產(chǎn)沒有土地，但如果只征收了城鎮(zhèn)土地使用稅或房產(chǎn)稅其中之一時，要求補征另外未征的稅款。基層分局不得不通過補登信息，征收稅款，但這種補征稅款的做法，不但錯誤，而且會導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)錄入不準(zhǔn)確，在系統(tǒng)中產(chǎn)生垃圾數(shù)據(jù)。

2.稅源不易掌握

房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅較特殊，會隨著銷售面積增加而減少，且減少的數(shù)據(jù)并不是簡單計算就能得出。目前，還沒有一個有效的方法能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅計算復(fù)雜的問題。隨著管理人員不斷換崗，時間推移等工作原因，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的真實的城鎮(zhèn)土地使用稅稅源難度越來越大。

3.稅收計劃任務(wù)也會增加城鎮(zhèn)土地使用稅征管難度

為完成稅收計劃任務(wù)，稅務(wù)局難以做到各稅種均衡入庫，往往會因組織入庫稅款需要，留存稅款到以后期間繳納，增加了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管問題產(chǎn)生的原因

大多房地產(chǎn)企業(yè)均按選擇按年申報房產(chǎn)稅、土地使用稅，每年定期按時申報納稅。由于房產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)和預(yù)售證時間上的不確定性，可能在申報期前，也可能在申報期后，加出租房產(chǎn)的土地使用稅，按年申報，極有可能造成企業(yè)多繳或少繳稅款。少繳稅款相對容易處理，只要在年度終了前補申報即可，但若是因為在申報期后取得預(yù)售證而造成的多繳稅款，申請退稅，就會產(chǎn)生一定的麻煩。因為蘇州市局關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征稅期限的認(rèn)定僅是一個口頭布置，沒有具體文件，且與總局規(guī)定不完全一致，基層分局操作起來比較困難。另外，對房產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的申報，由于涉及到開發(fā)產(chǎn)品自用的問題，其自用房產(chǎn)也應(yīng)按規(guī)定根據(jù)申報繳納房產(chǎn)稅，或若按年申報，也可能碰到類似的問題。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管的建議

1.優(yōu)化征管信息系統(tǒng)

開發(fā)出簡單的計算城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅款的軟件，如通過EXCEL表設(shè)計數(shù)學(xué)公式計算等，嵌入到省局征管系統(tǒng)中，通過信息化水平控制房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地稅的征管，從目前來看，是個非常好的辦法。另外，由于現(xiàn)行征管系統(tǒng)征收數(shù)據(jù)未從錄入信息數(shù)據(jù)的提取，其錄入數(shù)據(jù)只起到了一個保存作用，作用有限。如果能改進(jìn)省局征管信息系統(tǒng)，把征收的稅款與系統(tǒng)登記的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，征收稅款所用的數(shù)據(jù)從登記模塊中提取，就能大大減少隨意錄入或錯誤錄入數(shù)據(jù)情況，最大限度地減少人為因素導(dǎo)致少征稅款或不征稅款情況發(fā)生。

2.加強對稅收政策的學(xué)習(xí)和理解

把握征收原則，本著對“國家稅收不漏征也不重征”的原則，結(jié)合實際因地制宜，制定一些符合當(dāng)?shù)貙嶋H征管辦法來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管。

3.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)結(jié)合銷售不動產(chǎn)項目管理軟件

詳細(xì)記錄所開發(fā)樓盤的占地面積，根據(jù)銷售情況，逐月遞減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所占用的土地面積。

4.及時組織稅收管理員每年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅進(jìn)行清算

不應(yīng)等到項目竣工驗收后與土地增值稅清算同時進(jìn)行。在計稅面積確定上應(yīng)嚴(yán)格按《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。在實際工作中應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用的土地面積減去已售商品房的占地面積為計稅依據(jù)。

第2篇

一、經(jīng)批準(zhǔn)填海整治的土地和改造的廢棄土地情況

地處川西北青藏高原東部，全境4313.42平方公里，屬高山河谷地帶，半農(nóng)半牧，耕地3,236.45公頃，林地244,092.94公頃，牧草地141,282.31公頃。填海整治的土地和改造的廢棄土地由土地管理部門（國土資源局）認(rèn)定，經(jīng)調(diào)查了解，我縣暫不存在填海整治的土地和改造的廢棄土地。

二、各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設(shè)施用地免稅政策

目前，我縣涉及危險品倉庫、廠房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用稅政策的單位和企業(yè)主要有：民爆和金盾兩家爆破公司、供銷社煙花爆竹經(jīng)銷部和農(nóng)業(yè)局農(nóng)藥銷售部。其中：爆破公司的炸藥倉庫都修建在遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的偏僻鄉(xiāng)村，不屬于土地使用稅的征稅范圍。農(nóng)業(yè)局農(nóng)藥存放倉庫、供銷社煙花爆竹存放倉庫按照[89]國稅地字第140號規(guī)定，給予了免征土地使用稅。對于危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設(shè)施用地的認(rèn)定，我縣的情況是：民爆、煙花爆竹、防毒等行業(yè)安全區(qū)范圍由質(zhì)監(jiān)、公安部門認(rèn)定，防火、防爆設(shè)施用地范圍由消防部門認(rèn)定。在具體執(zhí)行過程中我局嚴(yán)格按照以上述部門的認(rèn)定為準(zhǔn)，對具備相關(guān)部門的審批材料的企業(yè)，給予了稅收減免。

從我縣情況來看，建議在實際操作過程中，加大稅務(wù)機關(guān)與質(zhì)監(jiān)、公安、消防等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合和特殊行業(yè)管理的信息共享，提高土地使用稅征管質(zhì)量。

三、大修停用半年以上的房屋免稅政策

我局根據(jù)(國稅函〔2004〕839號)文精神，對因大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，免征房產(chǎn)稅由納稅人在申報時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。嚴(yán)格按照規(guī)定要求納稅人在大修前報送相關(guān)的證明材料進(jìn)行備查，包括大修房屋的名稱、坐落地點、產(chǎn)權(quán)證編號、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料。近年來，我局轄區(qū)內(nèi)涉及房屋大修停用的情況較少，在“5.12”汶川大地震期間發(fā)生過此類情形。在政策執(zhí)行過程中，我局按以下條件界定大修：1、房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；2、整幢樓房因損壞影響正常使用，需要重做防水或保溫層的；3、外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全與正常使用，需要修繕的；4、房屋樓面面層、門窗及樓梯因破損影響安全和正常使用，需要修繕的；5、因上述原因造成停用的時間必須是連續(xù)不間斷在半年以上的。在大修的界定過程中，不包括裝修、改建和擴建。

部分納稅人建議將改建和擴建納入大修范圍，主要原因是：改建和擴建一般都是為了擴大產(chǎn)能或提高生產(chǎn)效率，與企業(yè)的生產(chǎn)運營有直接關(guān)系，同時在改擴建期間也影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，為支持企業(yè)發(fā)展，體現(xiàn)稅政策調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)資源配置的職能。

四、各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地免稅政策

我縣有中、小學(xué)校和幼兒園共16所，地址分布情況是有8所學(xué)校、幼兒園地處應(yīng)征收房土兩稅的縣城、建制鎮(zhèn)，8所地處不征收房土兩稅的鄉(xiāng)、村。均為國家教育類學(xué)歷教育學(xué)校，公益性非營利學(xué)校，不涉及營利性學(xué)校，統(tǒng)一按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費，主管部門為教育局，均為5.12地震災(zāi)害后湖南省對口援建和災(zāi)后重建。

多年來，我局一直按照(財稅〔2004〕39號)第二條之規(guī)定執(zhí)行，對政府撥付事業(yè)經(jīng)費的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，平均年減免城鎮(zhèn)土地使用稅33萬元，房產(chǎn)稅228萬元。對學(xué)校用于出租等經(jīng)營性房產(chǎn)嚴(yán)格按稅法規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

為準(zhǔn)確掌握和區(qū)分學(xué)校的自用房產(chǎn)與經(jīng)營性房產(chǎn)，建議在征管過程中建立戶籍登記，即各類學(xué)校房產(chǎn)、土地登記薄，適時更新房產(chǎn)用途，以便準(zhǔn)確掌握房、土兩稅征管數(shù)據(jù)。

五、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免稅政策

通過到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)等相關(guān)部門調(diào)查了解，我縣農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地情況如下：

我縣目前有一個葡萄種植基地，地處不征收房土兩稅的上孟鄉(xiāng)，這個基地是由當(dāng)?shù)乩习傩諏⒆约旱耐恋赜糜诜N植葡萄并和塔斯酒莊簽訂購銷協(xié)議。

我縣林業(yè)生產(chǎn)用地主要是縣林業(yè)局及川西林業(yè)局用于苗圃的種植，面積176畝，苗圃種植區(qū)域全部分布在不征房土兩稅的高山、峽谷中。

我縣目前成立的養(yǎng)殖企業(yè)、合作社、個體工商戶（養(yǎng)殖戶）共有39戶，具體分布在不征房土兩稅的鄉(xiāng)、村，畜牧局主要負(fù)責(zé)畜牧業(yè)基地、項目的審查（審定）、論證、申報、指導(dǎo)實施和監(jiān)督檢查工作；負(fù)責(zé)畜牧、獸醫(yī)、獸藥、飼料行業(yè)的外事外經(jīng)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。

建議涉及直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地的面積能在相關(guān)部門審查（審定）的時候能同時加以注明，以便稅務(wù)機關(guān)在征收這部分的土地使用稅時有計稅依據(jù)。同時也要建立好與這些部門的信息共享，已達(dá)到信息的及時性、有效性。

六、公園自用土地的免稅政策

我縣沒有公園，因此未涉及房土兩稅的稅收減免。

第3篇

xxx工業(yè)園區(qū)分局是x年x月x號掛牌設(shè)立的稅務(wù)機構(gòu)，專門服務(wù)于工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，其征管范圍是原xx稅分局，以前因為大部分屬農(nóng)村分局，沒有開征土地使用稅。自2007年工業(yè)園區(qū)管委會設(shè)立以來，使原來的不在土地使用稅征收范圍的納稅人，成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx縣城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（xx秘[2007]156號）之規(guī)定每平方米每年4.00元，不少企業(yè)占地幾十畝，應(yīng)納稅款每年幾萬到十幾萬元不等，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，多數(shù)納稅人難以接受，抵觸情緒較大，造成部分稅款不能及時足額征收上來，給稅收工作造成了很大困難。針對上述情況，2010年下半年，xx分局新的領(lǐng)導(dǎo)班子面對困難局面，迎難而上，根據(jù)國家有關(guān)土地使用稅的政策和省政府，省稅務(wù)局的具體規(guī)定，認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會，并嚴(yán)格執(zhí)行，當(dāng)年征收城鎮(zhèn)土地使用稅86萬元，同比增收60萬元，增長203%；2011征收城鎮(zhèn)土地使用稅97萬元，同比征收11萬元，增長12.8%。

二、具體做法

（一）明確納稅人。工業(yè)園區(qū)是一個特殊的經(jīng)濟區(qū)域，其中的土地使用形式多種多樣，必需逐戶對照政策確定納稅人：1、管委會出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房的土地使用稅繳納問題，根據(jù)xxx人民政府（2007）205號文件和xxx稅局稅務(wù)函（2007）585號文件有關(guān)規(guī)定是：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納，擁有土地使用權(quán)的納稅人不在所在土地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納。

2、是以企業(yè)自已的名義在園區(qū)內(nèi)征地建房生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人，這部分是已繳納了土地出讓金，但沒有正式的國有土地使用證，經(jīng)請示后明確應(yīng)有企業(yè)自己繳納。

3、是企業(yè)直接向園區(qū)內(nèi)的老百姓租用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，搞生產(chǎn)經(jīng)營，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局，關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知，財稅（2006）56號文件規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 

（二）確定征稅范圍、等級稅額和面積

1、征稅范圍：根據(jù)《xx人民政府關(guān)于調(diào)整我縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額的請示》（臨政秘[2007]71號）《xx人民政府關(guān)于調(diào)整xx城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（阜政秘[2007]156號），確定xx土地劃分四個等級，分別是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工業(yè)園區(qū)適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務(wù)（2008）35號文件通知，具體執(zhí)行時間為2008年1月1日。

2、征稅面積：首先有土地使用證的企業(yè)按土地使用證上標(biāo)明的使用面積計征，沒有地土使用證的單位或不能提供準(zhǔn)確使用面積的經(jīng)協(xié)調(diào)管委會和土地部門，由園區(qū)管委會同納稅人共同進(jìn)行了測量，經(jīng)雙方認(rèn)可后簽字生效。

（三）具體征收時，我們嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，凡征用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的自征之日起一年后開始征收，其他形式的一個月后開始計算征收，并逐戶通知應(yīng)納稅款，使納稅人心中有數(shù)，公開、透明。

三、存在的困難 

（一）目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業(yè)發(fā)展之間的矛盾。一直以來，我們的工作目標(biāo)就是全力支持園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，做到稅收與企業(yè)和諧發(fā)展，為此我們做了大量細(xì)致的宣傳工作，但是工作開展難度依然很大，進(jìn)展較慢。

（二）納稅人情況較為復(fù)雜，納稅遵從度低

園區(qū)內(nèi)繳納土地使用稅的企業(yè)有一下幾種類型：

1、本地原有的企業(yè)，這部分企業(yè)主要以蔬菜脫水加工為主，納稅意識比較好，但是入園以后企業(yè)各項稅費負(fù)擔(dān)明顯加大，繳稅主動性較差；

2、招商引資企業(yè)，部分企業(yè)由于政府未按期拆遷，至企業(yè)未能使用或完全使用，摘牌時的土地注明面積。建設(shè)路以東，前進(jìn)路北部分企業(yè)由于院內(nèi)有一條省級電力輸送線（高壓線），導(dǎo)致企業(yè)無法正常使用土地，企業(yè)為此意見很大。

還有一部分企業(yè)由于是招商過來的，認(rèn)為自己本來就應(yīng)該享受稅收優(yōu)惠，但是稅務(wù)機關(guān)又找不到相關(guān)優(yōu)惠政策，難以給與優(yōu)惠，稅務(wù)機關(guān)一找，他們立即就找領(lǐng)導(dǎo)，給一線稅收工作帶來很大阻力；

3、按土地使用稅征收規(guī)定，對圍墻內(nèi)使用的土地征稅，由于企業(yè)在建設(shè)時讓出了一部分（一般為5-10米）做為公用路面使用，故此部分未計入土地使用稅征稅面積。

4、一些以前在城里做商品批發(fā)的個體工商戶，以物流的名義成立公司進(jìn)入園區(qū)，占地往往都在30畝左右。這部分企業(yè)以前是個體戶，在城里每年繳納地方稅四、五千元，而進(jìn)入園區(qū)后每年僅城鎮(zhèn)土地使用稅一項就要繳納八萬元左右，無論從經(jīng)濟上還是從意識上都難以接受，因此這些企業(yè)征管難度最大。

5、園區(qū)管委會下屬新泉投資公司以管委會名義對外出租一、二期標(biāo)準(zhǔn)廠房，土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅收均未按規(guī)定申報繳納，該項稅收也占有一定比例。

四、下一步工作打算

我們建議，按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權(quán)限，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照法律規(guī)定足額征收,對于需要扶持的企業(yè),由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來，既降低了企業(yè)因不繳或少繳稅款帶來的稅收刑事法律風(fēng)險，同時也減少了稅務(wù)機關(guān)因不征或少征稅款的帶來的行政執(zhí)法風(fēng)險，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟、企業(yè)以及稅收和諧發(fā)展的多贏局面。

第4篇

隨著1994年我國稅制改革，逐漸形成了現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收體系。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、保有過程中涉及稅種主要有11個，其中包括，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有5個，土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種有6個，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。依據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同，房地產(chǎn)稅收可分為土地購置稅環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)三大稅收類別，在不同環(huán)節(jié)中，稅負(fù)水平和效果是各不相同的。在土地購置環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府取得土地時支付的稅金主要是契稅（稅率3%-5%）和耕地占用稅（稅率5-50元/平方米）稅負(fù)負(fù)擔(dān)較輕。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，銷售方涉及到營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業(yè)所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、土地增值稅（稅率30%-60%）以及印花稅（稅率0.5‰）、購買方涉及到印花稅（稅率0.5‰）、契稅（稅率3%-5%）；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右，稅負(fù)水平偏高。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)自用行為中，主要涉及到房產(chǎn)稅（稅率1.2%）和城鎮(zhèn)土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），這兩種稅的名義稅負(fù)水平明顯偏低，對個人居民用房的優(yōu)惠程度很大，長期以來，我國只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性用房征收房產(chǎn)稅，對居民自己居住用房是采取免稅政策；房地產(chǎn)租賃行為中，租賃方涉及到營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業(yè)所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、房產(chǎn)稅（稅率12%）以及城鎮(zhèn)土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花稅（稅率1‰），名義稅負(fù)水平偏高，由于稅收征管十分困難，房屋出租的稅收征收上來非常少，實際稅負(fù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于名義稅負(fù)水平。

二、房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在問題

作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要的杠桿之一房地產(chǎn)稅收政策，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中發(fā)揮一定積極的作用，但仍然存在一些問題和不足。

（一）稅種繁雜，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種有十多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅等等。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)稅費名目繁多，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目需要近30個政府行政管理部門的審批，要蓋上近100個公章，并需繳納規(guī)劃費、消防費、人防費、評價費等幾十項行政收費。房地產(chǎn)稅費設(shè)計繁雜，征收環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉(zhuǎn)嫁給消費者，而導(dǎo)致房價上漲。許多稅種之間存在是用同一個稅基計稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，如房產(chǎn)稅與城市土地使用稅，1990年我國實行土地有償使用政策后，所建房屋價值中就已經(jīng)包含所占用土地的價值，所繳納房產(chǎn)稅就包括土地價值，同時還要再繳納城市土地使用稅，明顯重復(fù)征稅。重復(fù)征稅問題還有，開發(fā)商繳納土地增值稅后還要再交企業(yè)所得稅；城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅；對出租房業(yè)主征收5%營業(yè)稅后又征收12%房產(chǎn)稅等。

（二）房地產(chǎn)稅課稅范圍狹窄，征管漏洞比較大

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)，而對于這個范圍之外，如農(nóng)村房產(chǎn)與土地確沒有涉及到。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村的交通干線附近出現(xiàn)了大量以營利為目的出租房，由于房地產(chǎn)稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。由于城市居民住房出租情況復(fù)雜隱蔽性強，漏征漏管現(xiàn)象尤為突出，一般房屋在出租時，租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環(huán)節(jié)十分隱蔽，稅務(wù)工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以居民住房出租稅收漏征漏管非常嚴(yán)重。根據(jù)我國目前稅收政策，居民擁有個人住房享受免稅政策，對于居民個人擁有多少套住房都不用納稅，這樣房產(chǎn)擁有的投資者就不用考慮上稅問題，從而減少投資成本，增加獲利空間，導(dǎo)致越來越多的人參與投資房地產(chǎn)并期待從中獲利，從而推高房價不斷上漲。

（三）房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理，稅收收入對地方財政的貢獻(xiàn)力較弱

房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計上不合理。從稅收結(jié)構(gòu)看，各環(huán)節(jié)的稅負(fù)不均衡，有失公平原則。在土地購置環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負(fù)擔(dān)無法遏制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲取暴利。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅種設(shè)置相對較多且實際稅收負(fù)擔(dān)較重，我國稅收調(diào)控往往側(cè)重于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，名義稅負(fù)設(shè)置較高，由于各種原因稅收漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致保有環(huán)節(jié)的實際稅負(fù)水平很低。由于重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)，導(dǎo)致稅負(fù)結(jié)構(gòu)非常不合理。房產(chǎn)稅作為地方稅中的一個主要稅種，對地方財政收入籌集功能顯現(xiàn)乏力，地方政府的稅收收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足財政的支出需要，因而往往容易導(dǎo)向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關(guān)的行政性費用來彌補財政支出的缺口，2007、2008年我國財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財產(chǎn)稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%～7%，我國遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。

（四）計稅依據(jù)失當(dāng)，無法發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)作用

我國土地增值稅的計稅依據(jù)只是考慮到了土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物增值額，而對于土地稀缺性所產(chǎn)生增值和地方政府提供相應(yīng)公共產(chǎn)品所產(chǎn)生土地增值；土地使用權(quán)出租，土地和房屋作價入股參與合作而導(dǎo)致土地增值還沒有納入土地增值稅的計稅范疇?，F(xiàn)階段我國土地使用稅的計稅依據(jù)仍然按照1988年財政部頒發(fā)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的土地面積計稅。由于土地價值快速增長，土地收益的差別越來越大，形成了土地級差，而現(xiàn)在仍然按照土地面積計稅，難以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)土地級差收入的功能，也就無法有效地抑制囤積土地和土地投機行為發(fā)生。目前房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)計稅余值或租金收入，并按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值來計算的。當(dāng)房屋價格不斷上漲，只要該房產(chǎn)沒有進(jìn)入市場交易環(huán)節(jié)，其在會計賬簿中記錄的房產(chǎn)原值就不會發(fā)生變化，房產(chǎn)計稅余值也不會發(fā)生變化，國家征收的房產(chǎn)稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導(dǎo)致國家不能隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)的增值而帶來稅收收入，難以發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入的作用。

三、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

（一）拓寬稅基、調(diào)整稅率

國外許多國家采取“低稅率，寬稅基”稅收政策。這樣可以有效地避免重復(fù)課稅現(xiàn)象發(fā)生，同時，又可以減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，低稅率的出發(fā)點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前我國實行房地產(chǎn)稅設(shè)計不合理，稅種覆蓋面窄，稅基窄，我們應(yīng)該借鑒國外比較科學(xué)的做法，應(yīng)該擴大稅基，把普通住宅也應(yīng)列入稅收的對象，征稅應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)的評估值征收。同時，確定合理地免征范圍，應(yīng)該將低收入者列在納稅人之外。房地產(chǎn)稅率制定要考慮到各地不同經(jīng)濟情況和各種不同類型房產(chǎn)等因素，稅率既不能高又不能低，高稅率難以被人們所接受，會使人們產(chǎn)生抗拒納稅的心理，出現(xiàn)逃稅和欠稅現(xiàn)象，難以實現(xiàn)征稅目的，而低稅率會造成收益低于成本情況，因此，制定出合理稅率，既要考慮到普通居民接受能力，又能起到調(diào)節(jié)消費者住房消費的作用。土地使用稅的征稅范圍從城鎮(zhèn)擴展到農(nóng)村，首先要減少農(nóng)村各種收費和攤派，要在確保農(nóng)民總體負(fù)擔(dān)水平不變或略有降低的情況下才能征收土地使用稅。待時機成熟時應(yīng)該考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。

（二）簡化稅制，加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)

借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，建議將我國目前近20種相關(guān)的房地產(chǎn)稅適當(dāng)合并，將城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產(chǎn)稅合并統(tǒng)一；將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入營業(yè)稅、消費稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅中；將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅中，同時，取消不合理收費，減少房地產(chǎn)有關(guān)的稅費征收項目，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，減少征管成本，提高征稅工作效率，最終達(dá)到減輕納稅人經(jīng)濟上的負(fù)擔(dān)的目的。應(yīng)該盡快改變課稅重視房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)的局面，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)比重，建議取消中央政府對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅的規(guī)定，盡快出臺對個人擁有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅的政策，取消個人所有的居住房屋及院落用地的城鎮(zhèn)土地使用稅免征的規(guī)定，恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定。對居民擁有的第一套住房實行長期免稅政策，對于第二套住房實行暫時性免稅政策，待條件具備時再對第二套住房實行征稅。

（三）建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)工作

為了進(jìn)一步地開展好房地產(chǎn)稅收工作，就需要全面掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，盡快建立起房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)工作。我們應(yīng)該盡快建立房地產(chǎn)財產(chǎn)登記制度，在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)實行必要登記和監(jiān)督機制。對于個人財產(chǎn)開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記普查工作，對于城鄉(xiāng)居民所擁有房屋套數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)及房屋市場價值等基本情況做一個全面清查，并建立起個人財產(chǎn)和個人收入檔案。為了更好地適應(yīng)房地產(chǎn)稅征收需要，必須以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，實現(xiàn)稅務(wù)部門、房地產(chǎn)管理部門、公安戶籍管理部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享制度，確保房地產(chǎn)稅稅基的準(zhǔn)確、無誤，防止納稅人轉(zhuǎn)移稅基，避免偷稅和逃稅事件發(fā)生。

（四）完善房地產(chǎn)評估制度

第5篇

為進(jìn)一步加強和規(guī)范房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱“房土兩稅”）稅源管理，摸清稅源底數(shù)，提高“房土兩稅”管理的科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化水平，根據(jù)文件要求，結(jié)合我局實際，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、工作目標(biāo)

摸清全市經(jīng)營性房產(chǎn)和土地資源的利用狀況，完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源登記，清理各種應(yīng)登記未登記、登記不實等問題；通過比對分析,進(jìn)一步核實應(yīng)繳數(shù)和實繳數(shù)差異，追繳相關(guān)稅款；獲取數(shù)據(jù)，為今后實現(xiàn)納稅人“房土兩稅”信息全生命周期的動態(tài)管理奠定基礎(chǔ)。

二、工作組織

（一）成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組

市局成立“房土兩稅”普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)“房土兩稅”稅源普查工作。唐新存副局長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，成員由稅政法規(guī)科、征管科技科、數(shù)據(jù)管理科、征收分局、風(fēng)險評估分局、稅源管理分局等部門負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在稅政法規(guī)科。

（二）明確各部門的職責(zé)

因2014年“房土兩稅”稅源普查工作的任務(wù)重、要求高，且屬于管理型稅收征管業(yè)務(wù)，結(jié)合我局崗職體系的設(shè)置情況，本次稅源普查工作中各部門的職責(zé)予以統(tǒng)籌安排。

稅政法規(guī)科負(fù)責(zé)制定方案和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；數(shù)據(jù)管理科負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)支撐；征管科技科負(fù)責(zé)綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)的獲取和提供系統(tǒng)支撐；風(fēng)險評估分局負(fù)責(zé)任務(wù)的統(tǒng)籌、下達(dá)以及為核查階段提供風(fēng)險分析保障；局辦公室負(fù)責(zé)與新聞媒體的稅法宣傳協(xié)調(diào)。

征收分局負(fù)責(zé)源普查工作的咨詢、宣傳、培訓(xùn)、集約化通知、錄入（稅源數(shù)據(jù)的修改錄入）工作。

紙質(zhì)表格以及附報資料的管理、審核和催報工作原則上由稅源管理分局的基礎(chǔ)管理部門負(fù)責(zé)；后期的實地核實以及稅款清繳工作原則上由稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門負(fù)責(zé)。

各分局可根據(jù)本分局各部門的人力資源配置等情況，科學(xué)統(tǒng)籌各部門、各崗位在此次兩稅普查工作中的任務(wù)，但事先應(yīng)擬定具體方案并經(jīng)市局批準(zhǔn)。

稅源管理分局可根據(jù)需要確定是否需要開展稅源普查的培訓(xùn)工作，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)場所、通知、資料發(fā)放等工作，培訓(xùn)工作由征收分局負(fù)責(zé)。

（三）各分局要相應(yīng)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作方案，細(xì)化部門和崗位職責(zé)，并在4月30日前將領(lǐng)導(dǎo)小組名單和工作方案報稅政法規(guī)科。

三、工作內(nèi)容

（一）普查對象

本次普查工作的范圍為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)所有的經(jīng)營性房產(chǎn)和土地，不包括軍隊經(jīng)營性房產(chǎn)和土地；不包括個人、個體工商戶的非工業(yè)用房產(chǎn)和土地。

具體到納稅人，范圍為2014年3月31日前辦理稅務(wù)登記，在大集中系統(tǒng)中為正常戶的所有企業(yè)納稅人、從事工業(yè)生產(chǎn)的個體工商戶，具體名單由市局統(tǒng)一下發(fā)；未辦理稅務(wù)登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，由納稅人自行填報或稅務(wù)機關(guān)實地核實時補報。

（二）普查內(nèi)容

普查內(nèi)容具體內(nèi)容包括：

1、房屋、土地所有權(quán)人（使用權(quán)人）信息，包括名稱、證件號碼、注冊類型、國標(biāo)行業(yè)等；

2、房屋信息，包括房屋坐落、房產(chǎn)原值、免稅原值、應(yīng)稅原值、年租金收入、年應(yīng)納稅額、出租人證件號碼等。

3、土地信息，包括土地面積、應(yīng)稅面積、免稅面積、土地等級、單位稅額標(biāo)準(zhǔn)、年應(yīng)納稅額等。

（三）普查表樣

本次普查納稅人需填寫兩張表格《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》，在省地方稅務(wù)局網(wǎng)站在線填寫、上傳和打印。納稅人必須在線申報保存上傳后才可打印，不可直接在網(wǎng)站上打印空白表格，且表格數(shù)據(jù)只可保存一次。

（四）普查方式

普查范圍內(nèi)的納稅人均應(yīng)全面對照稅源普查要求，認(rèn)真核對房產(chǎn)稅、土地使用稅稅源信息，在核對無誤的基礎(chǔ)上于5月納稅申報期內(nèi)通過省地方稅務(wù)局網(wǎng)站“在線填寫、上傳”《房產(chǎn)稅稅源登記表》和《土地使用稅稅源登記表》。

下列納稅人需要報送紙質(zhì)資料：自有房產(chǎn)、土地納稅人、無租使用房產(chǎn)納稅人、租用集體建設(shè)用地的納稅人；其余納稅人只需在線填寫并上傳，不需報送紙質(zhì)資料。

需要報送紙質(zhì)資料的納稅人應(yīng)在上傳表格后7日內(nèi)將《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》打印并加蓋公章連同附報資料報送至對應(yīng)的地稅管理分局基礎(chǔ)管理股，管理分局應(yīng)建立資料受理臺賬。

附報資料：房產(chǎn)證、土地證、租賃協(xié)議、記載房產(chǎn)原值帳簿、房屋租賃發(fā)票等相關(guān)證明材料的復(fù)印件。

對于未辦理稅務(wù)登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，應(yīng)主動向稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取紙質(zhì)表格后進(jìn)行填報。

四、時間部署

“房土兩稅”普查工作分四個階段：準(zhǔn)備階段、自查階段、核查階段、總結(jié)統(tǒng)計階段。時間從2014年4月1日開始到2014年8月31日結(jié)束。具體安排如下：

（一）準(zhǔn)備階段（2014年4月）

本階段主要工作：成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作方案；對納稅人公告，印制宣傳材料，做好納稅人的宣傳、培訓(xùn)、輔導(dǎo)、集約化通知等工作。

1、宣傳發(fā)動

征收分局和稅源普查辦公室牽頭宣傳發(fā)動，各稅源管理分局應(yīng)積極協(xié)助、配合征收分局做好輔導(dǎo)、咨詢工作。

（1）征收分局應(yīng)將《南通市地方稅務(wù)局關(guān)于開展房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查的通告》通過稅務(wù)網(wǎng)站、電子顯示屏和12366短信等方式將“房土兩稅”普查信息進(jìn)行、集約化通知。稅政法規(guī)科負(fù)責(zé)“房土兩稅”稅源普查知識宣傳冊的匯編。

（2）辦公室負(fù)責(zé)與報刊、電視臺、政府網(wǎng)站的宣傳協(xié)調(diào)工作，能舉辦一期專欄或舉辦一期新聞會。

（3）房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查知識列入“稅法宣傳月”范圍。

2、普查培訓(xùn)

各稅源管理分局應(yīng)根據(jù)市局此次稅源普查培訓(xùn)需要的調(diào)查情況科學(xué)確定本轄區(qū)范圍內(nèi)的培訓(xùn)場次和地點，并負(fù)責(zé)通知納稅人參加培訓(xùn)，同時應(yīng)主動與征收分局聯(lián)系培訓(xùn)事宜；稅源普查的培訓(xùn)工作由征收分局的宣傳股負(fù)責(zé)。

3、表格發(fā)放

稅源普查表格的發(fā)放以征收分局采取集約化通知納稅人從省局網(wǎng)站自行下載主要形式；納稅人也可以從各辦稅服務(wù)廳或培訓(xùn)現(xiàn)場領(lǐng)取紙質(zhì)表格（草表）和宣傳手冊。

納稅人從省局網(wǎng)站自行下載的稅源普查表一律作為自查填寫的草表使用；向稅務(wù)機關(guān)報送的紙質(zhì)表格應(yīng)是經(jīng)“在線申報保存上傳”后打印的表格。

（二）自查階段（2014年4月下旬-5月）

征收分局應(yīng)采取集約化方式“建議”納稅人在5月份納稅申報期內(nèi)完成“房土兩稅”稅源普查表的“在線填寫、上傳”工作。

普查范圍內(nèi)的納稅人在規(guī)定時間內(nèi)在省地稅網(wǎng)站上在線填寫、上傳《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》；符合要求的納稅人應(yīng)在上傳表格后7日內(nèi)將上傳表格打印出來并加蓋公章連同附列相關(guān)資料報送至管理分局基礎(chǔ)管理股，基礎(chǔ)管理股做好資料受理并建立臺帳，同時應(yīng)分別按照5月15日前不低于80%、5月25日前不低于90%和5月31日前全面完成的要求強化納稅人“在線填寫和上傳”工作（省局具體查詢進(jìn)度和申報明細(xì)信息系統(tǒng)正在開發(fā)中）。

對不需向稅務(wù)機關(guān)報送紙質(zhì)資料的納稅人，由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)打印納稅人上傳至省局網(wǎng)站的稅源普查表。

納稅人將紙質(zhì)資料報送至各辦稅服務(wù)廳的，受理人員應(yīng)對申報資料的完整性進(jìn)行審核并辦理受理手續(xù)，受理后必須在2個工作日內(nèi)傳遞到相應(yīng)的主管稅源管理分局。

（三）核查階段（2014年6月-7月）

本著“全面比對，重點核查”的工作原則，對轄區(qū)內(nèi)的“房土兩稅”納稅人進(jìn)行核查。

1、獲取第三方數(shù)據(jù)

征管科技科應(yīng)于6月1日前主動聯(lián)系測繪、國土、財政（移交地稅以前的契稅征收數(shù)據(jù)）、房管、建設(shè)、規(guī)劃等部門，及時獲取綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)，為核查階段提供外部信息保障和系統(tǒng)支撐。

2、風(fēng)險分析

風(fēng)險評估分局應(yīng)將納稅人通過省局網(wǎng)站報送的稅源普查信息、征管科技科提供的綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)、各年度建安成本模型與省局大集中系統(tǒng)中登記的“房土兩稅”稅源信息、2011年度房土兩稅入庫信息等數(shù)據(jù)信息開展風(fēng)險分析，為實地核實或開展專項評估提供稅源風(fēng)險信息庫支撐；風(fēng)險評估局應(yīng)將當(dāng)前（截止到2014年4月底的）省局大集中系統(tǒng)中的稅源登記信息下載備份，供數(shù)據(jù)分析使用。

3、案頭比對（誰比對誰負(fù)責(zé)）

比對對象：對不需向稅務(wù)機關(guān)報送紙質(zhì)資料和未列入實地核查名單的納稅人由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)比對。

比對內(nèi)容：應(yīng)將納稅人報送的普查資料結(jié)合風(fēng)險評估分局推送的“房土兩稅”疑點信息進(jìn)行案頭比對，重點開展三個層次比對：一是對納稅人自查填報的各信息項目間的邏輯關(guān)系進(jìn)行比對；二是將納稅人自查填報的信息與2011年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅入庫信息進(jìn)行比對；三是將測繪、國土、財政（契稅征收信息）、房管、建設(shè)、規(guī)劃等部門提供的信息，與納稅人自查填報的信息進(jìn)行比對。

通過比對，重點查找以下問題：一是應(yīng)登記未登記，應(yīng)變更未變更，登記數(shù)據(jù)不實的情況；二是應(yīng)繳未繳稅和未足額繳稅等問題。對事實清楚、問題簡單的企業(yè)，應(yīng)督促企業(yè)及時改正，補繳各項稅款。對涉稅情況復(fù)雜或稅企雙方存有爭議的情況，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入評估（檢查）工作流程。

4、開展實地核查（誰核實誰負(fù)責(zé)）

實地核查對象。風(fēng)險評估分局和稅源普查辦公室在各稅源管理分局全面比對的基礎(chǔ)上，對以下重點房產(chǎn)和土地共同確定實地核查名單，下發(fā)給稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門采取評估或檢查的方式開展實地核查。

（1）房產(chǎn)稅：城鄉(xiāng)結(jié)合部、大型工礦區(qū)、各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)等區(qū)域內(nèi)的企業(yè)；房產(chǎn)數(shù)量多、原值高的大型制造業(yè)企業(yè)、大型倉儲業(yè)企業(yè)、利用地下建筑進(jìn)行經(jīng)營的企業(yè)、大型商場、市場和寫字樓等重點企業(yè)；工程尚未決算但已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)、近期改擴建增加房產(chǎn)原值的房產(chǎn)、無租使用的房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)、未入賬的房產(chǎn)等重點房產(chǎn)。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：城鄉(xiāng)結(jié)合部、大型工礦區(qū)、各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)；占地面積較大的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；利用集體土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)；計稅依據(jù)不清楚的企業(yè)；已辦理了土地使用證，但實際占用面積明顯超出土地使用證記載面積的企業(yè)。

實地核實時應(yīng)注意事項和重點核實內(nèi)容：

一是先案頭比對后實地核實。稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門對列入實地核實名單的納稅人必須先案頭比對查找問題，具體比對內(nèi)容同上述“案頭比對”要求，經(jīng)過案頭比對后再實地核實。

二是根據(jù)文件，自用地下建筑及與地上房屋相連的地下建筑是否按規(guī)定納入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；

三是根據(jù)文件，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施是否按規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；

四是根據(jù)文件,單獨建造的地下建筑用地是否按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；

五是根據(jù)文件，土地原值是否按規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；

六是房地產(chǎn)企業(yè)擁有的開發(fā)（包括在開發(fā)和未開發(fā)）用地，是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；

七是開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅；

八是通過對同時期、同結(jié)構(gòu)房產(chǎn)建造成本相互比對，核對企業(yè)上報房產(chǎn)原值是否明顯偏低；

九是納稅人提供的租賃價格是否符合市場公允價格。

各稅源管理分局應(yīng)科學(xué)統(tǒng)籌實地核查階段的工作任務(wù)，確保在6月底前完成應(yīng)實地核查任務(wù)的50%，7月底前全面完成實地核查任務(wù)。

5、資料傳遞

由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)比對的納稅人，若前述需要重點比對的三個層次的信息均無差異，需在打印出來的稅源普查表中加蓋“經(jīng)審核比對無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應(yīng)在比對后按周傳遞至征收分局。

由稅源管理分局風(fēng)險應(yīng)對部門實地核實的納稅人，若比對信息、實地核實信息與納稅人第一次所報信息均無差異，在稅源普查表中加蓋“經(jīng)實地比對、核實無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應(yīng)在比對后按周傳遞至征收分局；實地核實階段，若發(fā)現(xiàn)有誤，由核實人員根據(jù)納稅人稅源實際情況填寫《房產(chǎn)稅稅源變更登記表》、《土地使用稅稅源變更登記表》并加蓋納稅人印章帶回，其資料也應(yīng)按周傳遞至征收分局。

6、稅源數(shù)據(jù)維護(hù)

征收分局宣傳咨詢股在接到稅源管理分局傳遞的稅源普查資料后15個工作日內(nèi)完成數(shù)據(jù)維護(hù)工作，確保房產(chǎn)和土地信息的準(zhǔn)確性、及時性和唯一性；本次普查工作完成以后，征收分局應(yīng)9月10日前將納稅人報送的紙質(zhì)資料整理后統(tǒng)一傳遞至檔案中心進(jìn)行掃描，材料掃描要求具體見征科處相關(guān)文件。檔案中心應(yīng)做好資料歸檔工作，確?！胺客羶啥悺被A(chǔ)資料的完整性。

7、稅源數(shù)據(jù)校驗

數(shù)據(jù)管理科應(yīng)及時開展稅源數(shù)據(jù)的校驗工作，確保大集中系統(tǒng)中稅源登記信息與納稅人報送的稅源信息數(shù)據(jù)相一致。對差異數(shù)據(jù)，應(yīng)及時分析并予以推送到征收分局核對、修正。

8、追繳稅款及處罰要求

（1）自查階段：對納稅人自查出房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的問題，按規(guī)定補繳稅款；

（2）核查階段：對核查出的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)進(jìn)行追繳，并按規(guī)定進(jìn)行處罰；對納稅人在取得房產(chǎn)和土地時未繳納契稅、耕地占用稅的，以及未繳納其他稅收的，一并進(jìn)行追繳和處罰。

（四）總結(jié)統(tǒng)計階段（2014年8月）

各單位應(yīng)于2014年8月11日前將普查工作總結(jié)和《房產(chǎn)稅稅源普查情況統(tǒng)計表》和《土地使用稅稅源普查情況統(tǒng)計表》上報市局稅政法規(guī)科，工作總結(jié)內(nèi)容應(yīng)包括以下四方面，一是普查工作的組織落實情況，包括比對情況，重點核查情況、問題歸類總結(jié)；二是轄區(qū)稅源總體狀況；三是普查工作成效，主要包括問題糾正情況、未糾正的原因、普查工作對稅征收管理的影響分析、長效機制的建立等內(nèi)容；四是普查工作中的征管、政策等相關(guān)問題及工作建議。

五、相關(guān)要求

（一）提高認(rèn)識、精心組織。“房土兩稅”普查工作是省局明確的2014年“三個一流”重點工作，應(yīng)充分認(rèn)識到專業(yè)化管理格局下稅源基礎(chǔ)信息的重要性，要在充分調(diào)研本轄區(qū)稅源狀況的基礎(chǔ)上，認(rèn)真籌劃好工作方案，精心組織好兩稅普查工作。

（二）積極爭取、主動配合。兩稅普查工作涉及納稅人多，工作量大，數(shù)據(jù)要求高，各單位對外要加強與其他政府部門的合作，要爭取納稅人最大的支持和配合；對內(nèi)要加強部門間的協(xié)作，要統(tǒng)籌好各階段各項工作的組織實施，確保普查工作有序穩(wěn)定的推進(jìn)。

（三）務(wù)實創(chuàng)新、注重長效。在普查工作開展過程中，稅政法規(guī)科要有意識的與稅收政策的調(diào)研評析、管理措施的創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、稅種模型的建設(shè)維護(hù)等工作相結(jié)合；各稅源管理部門通過普查發(fā)現(xiàn)稅種管理的薄弱點，組織收入的增長點、工作機制的創(chuàng)新點。

第6篇

稅收風(fēng)險管理是將風(fēng)險管理理念引入日管工作中，通過風(fēng)險識別、估測、評價等手段對納稅人不及時、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風(fēng)險進(jìn)行確認(rèn)，對確認(rèn)的風(fēng)險實施合理預(yù)估和有效控制，并采取積極措施對可能導(dǎo)致的后果進(jìn)行挽回。稅收風(fēng)險管理的重要性體現(xiàn)在：一是可以使征管行為更有效率。通過建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，對納稅人實施分級分類差別化管理；對暫未發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的納稅人不打擾，同時提供方便快捷的辦稅條件，增強納稅人認(rèn)同感，對低風(fēng)險納稅人予以提醒輔導(dǎo)，適度關(guān)注；對中高風(fēng)險納稅人重點監(jiān)管，紅色預(yù)警，及時糾正；對不遵從的納稅人予以懲罰震懾，聯(lián)合管制，強力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風(fēng)險管理通過對信息收集、風(fēng)險識別、等級排序、預(yù)警提示、任務(wù)推送、風(fēng)險應(yīng)對、結(jié)果預(yù)測等環(huán)節(jié)實施監(jiān)控，可以降低稅務(wù)機關(guān)的主觀認(rèn)知，防范執(zhí)法過程中的風(fēng)險，減少稅收成本。

二、稅務(wù)稽查以查促管，強化風(fēng)險管理

（一）稽查在實踐中取得的成效

1.注重駕駛培訓(xùn)機構(gòu)輔導(dǎo)檢查，促進(jìn)基層所規(guī)范管理，強化風(fēng)險管理。掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、輔導(dǎo)企業(yè)自查、重點篩選檢查，通過對企業(yè)報送的自查申報表與我們掌握的第三方信息進(jìn)行比較核對，確定重點檢查戶。分析問題根源，統(tǒng)一征管政策，降低執(zhí)法風(fēng)險。通過對發(fā)現(xiàn)的問題認(rèn)真進(jìn)行梳理，對征管部門加強管理起到了有效的促進(jìn)。

2.開展事業(yè)單位發(fā)票專項抽查，促進(jìn)基層所加強管理。抽查發(fā)現(xiàn)某事業(yè)單位取得的交易服務(wù)費未全額申報增值稅及其附加，片面的認(rèn)為：通過“非稅收入一般繳款收據(jù)”和直接繳納財政專戶的款項不存在營利行為，就可以不交稅，而在日常管理中，也沒有對事業(yè)單位的此類問題予以重點關(guān)注。對本案產(chǎn)生的原因及時進(jìn)行分析，并提出征管建議：一是要對轄區(qū)內(nèi)行政事業(yè)有收費項目的單位集中進(jìn)行清理輔導(dǎo)，達(dá)到規(guī)范行政事業(yè)單位應(yīng)納稅收費項目管理，切實防范此類執(zhí)法風(fēng)險的目的；二是要以此為鑒，集中稅務(wù)干部加強稅收政策的更新知識培訓(xùn)。

3.加強園區(qū)企業(yè)稅務(wù)稽查，啃下“硬骨頭”協(xié)助征管。針對難辦案例，啟動多項程序，規(guī)范步驟處置。面臨經(jīng)濟下行大環(huán)境，小部分企業(yè)經(jīng)營不散，沒有效益可以沒有增值稅以及相應(yīng)的附加，但是房產(chǎn)稅、土地使用稅卻不是以企業(yè)經(jīng)營好壞為前提的，對于一部分占地面積大的企業(yè)，房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款較大，常有拖欠習(xí)慣，稅務(wù)所管理起來有難度，逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務(wù)所提交的幾戶企業(yè)征地后土地長期閑置或經(jīng)營不正常而導(dǎo)致房產(chǎn)稅、土地使用稅征管難的企業(yè)進(jìn)行了進(jìn)戶稽查。由于無法聯(lián)系相關(guān)人員，通過到國土房管部門提取土地信息資料核定應(yīng)補稅款，經(jīng)過重大案件審理委員會審理進(jìn)行定性，在向該公司直接送達(dá)、郵寄送達(dá)等方式無果的情況下，通過報紙公告送達(dá)了相關(guān)稅務(wù)文書。最后，通過稅收約談，講清稅收法律和稅收政策的嚴(yán)肅性，已將拖欠的稅款解繳入庫。加強管查溝通，理順協(xié)作機制，發(fā)揮稽查最后屏障作用。

（二）如何更好地發(fā)揮稽查“以查促管”作用，防止稅收風(fēng)險

1.完善征管建議制度?；椴块T的征管建議盡管能就某案、某事進(jìn)行規(guī)范，少數(shù)也能積極影響到行業(yè)的征管，但是在部門配合、建議內(nèi)容、建議形式和要求、文書格式、反饋方式和時限，傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細(xì)的規(guī)定，深度廣度還不夠，離“查一個案件、震懾類似企業(yè)、規(guī)范一個行業(yè)”的目標(biāo)還有不小的距離。應(yīng)進(jìn)一步完善征管建議制度，針對征管部門平常不易發(fā)現(xiàn)的一些深層次的潛在問題，及時反饋并建議改進(jìn)。

2.進(jìn)一步健全征、管、查協(xié)調(diào)機制。建立聯(lián)席會議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度，進(jìn)一步溝通案件查處情況和存在的稅收問題、征管的改進(jìn)建議和措施等，以便充分利用稽查成果，及時調(diào)整有關(guān)工作思路，研究加強管理的措施，確保稽查、管理的協(xié)調(diào)一致，形成工作合力。

3.加強查后的跟蹤管理。要求征管單位對征管建議及時回送《征管建議回復(fù)書》，實行建議回訪制，到稅務(wù)所回訪聽意見，廣泛征求一線征管人員對征管建議的辦理情況及建議、意見，及時總結(jié)歸納出規(guī)律性、典型性的問題和解決方法，編寫出《行業(yè)管理、檢查指南》，增強稽查和管理的針對性、有效性。

三、稅收風(fēng)險管理的未來發(fā)展應(yīng)采取的措施

（一）加強信息管理

1.提高獲取信息的質(zhì)量。要求納稅人在稅務(wù)登記，變更環(huán)節(jié)準(zhǔn)確、完整的填寫相應(yīng)的信息，并提供相應(yīng)的資料。此外，稅務(wù)登記環(huán)節(jié)應(yīng)做好納稅人填寫資料的審核，并準(zhǔn)確、完整的錄入稅收征管系統(tǒng)。

2.擴大信息獲取的渠道。稅務(wù)部門應(yīng)該加強于工商，國土等部門的溝通，及時獲取相關(guān)信息，并導(dǎo)入到稅收征管系統(tǒng)，對稅務(wù)機關(guān)獲取信息的做有效的補充。

3.加強稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部信息的縱向比對和與相關(guān)部門信息的橫向比對，設(shè)置預(yù)警指標(biāo)，落實分析制度，為征管工作提供指導(dǎo)依據(jù)和技術(shù)支持，避免國家稅收流失，降低執(zhí)法風(fēng)險。

（二）強化稅收分析

一是采取有針對性的稅源監(jiān)控措施，如加強重點行業(yè)，重點企業(yè)的稅源監(jiān)管，合理地配置稅收管理資源，提高稅源管理的針對性和有效性。

二是稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該對不同風(fēng)險級別的企業(yè)，結(jié)合納稅信譽等級管理，通過制定企業(yè)管理辦法、建立行業(yè)管理模型進(jìn)行監(jiān)控。做到層層落實管理責(zé)任、監(jiān)控目標(biāo)和監(jiān)控措施，實施動態(tài)跟蹤、重點核查、行業(yè)評估。

三是不斷完善稅收分析、納稅評估、稅源監(jiān)控和稅務(wù)稽查互動機制，實現(xiàn)由排除風(fēng)險點到治理風(fēng)險面、控制風(fēng)險源的轉(zhuǎn)化，發(fā)揮稅收風(fēng)險管理的最大作用，實現(xiàn)對稅源的長效管理。

（三）加強執(zhí)法監(jiān)督

第7篇

一、地稅稅收收入情況

近年來，章丘市地稅局認(rèn)真貫徹落實“經(jīng)濟決定稅源，管理增加稅收”的治稅思想，全面推行“科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化”管理，稅收征管水平和稅收質(zhì)量顯著提高，地稅收入穩(wěn)定、持續(xù)、快速增長。20__年-20__年，共組織地稅收入20.35億元，年均增幅達(dá)26，其中，共組織地方財政口徑收入13.15億元，年均增幅超過22。20__年一季度，地稅收入實現(xiàn)16,983萬元，同比增長29.84，其中，地方財政口徑收入完成11,209萬元，同比增長達(dá)42.68，增收3,353萬元，創(chuàng)歷史最好水平，地稅收入呈現(xiàn)出良性發(fā)展的態(tài)勢，實現(xiàn)了稅收收入與經(jīng)濟發(fā)展的同頻共振。（見表一）

表一：20__年-20__年一季度地稅收入情況

表一.doc地稅收入的持續(xù)增長是多種因素共同作用的結(jié)果。一方面是經(jīng)濟發(fā)展因素，包括宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟運行質(zhì)量進(jìn)一步提高、引進(jìn)引辦力度的加大等因素產(chǎn)生了基礎(chǔ)性的影響。二是隨著稅收宣傳力度的加大和社會綜合治稅工作的加強，全社會依法納稅意識顯著增強，自覺納稅、主動納稅的觀念逐步深入人心。三是地稅部門進(jìn)一步推進(jìn)依法治稅，完善稅收征管模式，細(xì)化主體稅種征管措施，科學(xué)配置征管力量，征管水平持續(xù)提高，

基本實現(xiàn)應(yīng)收盡收。從地稅總收入和地方財政口徑收入的動態(tài)增幅變化來看，地方財政口徑收入增幅20__年高于總收入增幅，20__年快速下降，低于總收入增幅近12個百分點，從20__年-20__年一季度，地方財政口徑收入增幅追趕并超過總收入增幅，20__年一季度超過總收入增幅近11個百分點。要解釋這一問題，就要從地稅稅種的結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行分析。

二、地稅稅種結(jié)構(gòu)分析

目前，地稅部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、資源稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅等12個稅種的征管任務(wù)，各稅種的地方分享比例、在總收入中的比重以及增長變化各不相同。（見表二）

表二：20__年-20__年一季度地稅稅種結(jié)構(gòu)情況

表二.doc

通過表二提供的各項數(shù)據(jù)，我們從三方面進(jìn)行分析：

（一）地方分享比例情況。隨著近年來稅收政策的變動，地稅稅種實現(xiàn)的稅款在國家、省、濟南市、章丘市各級別中的分享比例也不斷變化，總體上供地方分享的比例逐步下降。以20__年為參照年份，企業(yè)所得稅地方分享比例由32調(diào)整為目前的25.6，下降近7個百分點；營業(yè)稅地方分享比例由80調(diào)整為目前的64，下降16個百分點；個人所得稅地方分享比例由40調(diào)整為目前的20，下降20個百分點；城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、教育費附加地方分享比例也分別由100調(diào)整為目前的80，分別下降20個百分點；地方附加20__年開始征收，地方分享比例為80。而這些調(diào)整主要都集中在20__年，這就是20__年地方財政口徑收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于總收入增幅的主要原因。目前，可供地方全部分享的稅種只有資源稅、印花稅、土地增值稅、車船稅四個稅種。

（二）占總收入比重情況。傳統(tǒng)意義上講，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅為地稅部門的三大主體稅種，其在總收入中比重超過70，其他小稅種只占約30，這種構(gòu)成比例在短期內(nèi)不會發(fā)生大的變化，且三稅種地方分享比例逐步下降，其中企業(yè)所得稅和個人所得稅地方分享比例最低，分別為25.6和20。綜合分析20__年-20__年各稅種的比重變化可知，企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加貢獻(xiàn)的稅收在總收入中的比重呈下降趨勢，而營業(yè)稅、資源稅、土地增值稅、印花稅、地方附加貢獻(xiàn)的稅收呈上升趨勢。20__年一季度，企業(yè)所得稅、資源稅、車船稅在總收入中的比重較20__年繼續(xù)下降，分別下降10.5、2.08、0.11個百分點，下降幅度分別達(dá)到34.53、46.64、91.67，而個人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、教育費附加則發(fā)生逆轉(zhuǎn)，在總收入中的比重大幅增長。

（三）各稅種稅收增減變化情況。從20__年-20__年各稅種實現(xiàn)稅款的平均增幅來看，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、資源稅、城建稅、教育費附加保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，平均增幅分別為32.78、32.57、23.87、13.45、14.96、17.53；土地增值稅和印花稅呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢，平均增幅分別達(dá)到230.57、127.74，貢獻(xiàn)稅款分別由20__年的140萬元、138萬元提升到20__年的1,716萬元、695萬元；而房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅卻呈現(xiàn)下降趨勢，平均增幅為負(fù)值。如果排除20__年度稅款基數(shù)的因素，有三個稅種需要區(qū)別對待，其中，企業(yè)所得稅20__年度較上年度大幅降低，減少了對比基數(shù)，其整體趨勢呈現(xiàn)下降，而房產(chǎn)稅、土地使用稅20__年度較上年度大幅提升，增幅都超過100，提高了對比基數(shù)，其整體趨勢呈現(xiàn)上升。

三、各稅種稅收變化成因分析

從上述稅種結(jié)構(gòu)的分析來看，大部分稅種特別是地方分享比例較大的稅種呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢，而且各稅種的比重也逐步趨于合理，收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有效地保障了地方可用財力。在不考慮我市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，市政府在全市推行社會綜合治稅，地稅部門強化征管措施、提升管理水平等因素的情況下，相關(guān)稅種的增加變化還存在以下成因。

（一）企業(yè)所得稅比重和增幅下降的原因。主要原因是受財政體制影響。從20__年開始，新建企業(yè)所得稅歸國稅管理，地稅沒有新增稅源，而且部分企業(yè)破產(chǎn)、注銷遷移等情況，在一定程度上減少了繳納所得稅企業(yè)的總量。這一因素受財政體制影響，難以改變。盡管制造業(yè)中幾個效益較好的企業(yè)稅收出現(xiàn)增長，但抵消相減。一旦主要企業(yè)效益下滑，企業(yè)所得稅將會出現(xiàn)大幅減少，20__年一季度企業(yè)所得稅比上年同期減收近20

個百分點，主要原因是采礦業(yè)、電力煤氣及水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)入庫稅款減收。

（二）個人所得稅增幅20__年大幅回落的原因。主要是政策變化的影響。20__年12月19日，人大通過《關(guān)于修改〈中華人民共和

國個人所得稅法〉的決定》，從20__年1月1日起，工資、薪金所得費用扣除標(biāo)準(zhǔn)從每月800元提高到每月1600元，這在很大程度上減少了個人所得稅納稅義務(wù)人的總量，造成了個人所得稅增幅的大幅回落。為解決這一矛盾，地稅部門從20__年開始逐步推行全員明細(xì)申報，而且自20__年1月1日起，根據(jù)規(guī)定，要求“年所得12萬元以上的納稅義務(wù)人，在年度終了后3個月內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報”，這在一定程度上挖掘和擴大了個人所得稅納稅義務(wù)人潛在群體。20__年一季度，個人所得稅重返增長勢頭，同比增長36.83，這表明個人所得稅納稅義務(wù)人群還存在增長潛力。

（三）資源稅增長變化較大的原因。資源稅是地方可以全部分享的稅種。我市的資源稅主要集中在煤炭行業(yè)，而煤炭行業(yè)產(chǎn)能受政策、價格、供求關(guān)系的影響較大。20__年，我市為節(jié)水保泉，關(guān)停部分生產(chǎn)不規(guī)范的煤炭企業(yè)，并對全市煤炭行業(yè)進(jìn)行了重組整合，影響了當(dāng)年資源稅稅收。20__年以來，煤炭行業(yè)整合效果逐步顯現(xiàn)，資源稅呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，這在很大程度上取決于行業(yè)整合后企業(yè)統(tǒng)一核算、規(guī)范管理、稅款監(jiān)控

到位的成效。目前，煤炭行業(yè)資源稅管理已日漸成熟，稅源管理到位，其稅收主要取決于煤炭產(chǎn)能、價格等內(nèi)在因素，而這種變化是不確定的。20__年一季度，資源稅較上年同期大幅下滑，減收15個百分點，主要是個別煤井因資源枯竭關(guān)停，當(dāng)期煤炭企業(yè)產(chǎn)量下降，而且價格下跌，實現(xiàn)利潤減少的原因。相對于煤炭資源，我市其他礦產(chǎn)資源也比較豐富，要提高資源稅的增長幅度和貢獻(xiàn)比例，加強其他礦產(chǎn)資源稅收管理就成為挖潛增收的必要手段。

（四）房產(chǎn)稅增長變化較大的原因。目前，房產(chǎn)稅地方可分享80，隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，其稅收在地方財政口徑收入中的地位越來越明顯。20__年-20__年房產(chǎn)稅平均增幅雖然下降，這主要是因為20__年一次性清欠、加滯、處罰額度較大，較去年同期大幅增長，提高了對比基數(shù)，基本無可比性。排除這一外在因素，房產(chǎn)稅總體呈上升趨勢，這得益于我市經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)的良性發(fā)展，也得益于地稅部門的稅收管

理，目前，地稅部門正常管理的2600余家私營以上企業(yè)的房產(chǎn)信息已全部監(jiān)控到位，管理質(zhì)量在濟南市地稅系統(tǒng)居前列。與這一環(huán)節(jié)管理到位形成對比的是租賃房屋環(huán)節(jié)的稅源管理，目前隨著我市農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、流動人口增多等因素，我市房屋租賃業(yè)務(wù)呈不斷增長的態(tài)勢，而其實現(xiàn)的稅收卻不容樂觀，要進(jìn)一步提高房產(chǎn)稅的貢獻(xiàn)比例，就必須加強房屋租賃環(huán)節(jié)的稅收管理。

（五）土地使用稅增長變化趨勢成因。土地使用稅地方分享比例是80，其對地方財政口徑收入的貢獻(xiàn)呈穩(wěn)步增長的趨勢，而且增長的潛力非常巨大，特別是20__年省政府下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額及工礦區(qū)征稅范圍的通知》后，將我市劃分為明水、相公、桑園、繡惠等21個工礦區(qū)，并逐一明確了征稅范圍，對我市的土地使用狀況和財政收入結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的影響，在很大程度上增加了稅源。20__年一季度，土

地使用稅完成295萬元，增長89.1，增收139萬元。由于政策剛出臺不久，20__年又是落實政策的開局之年，政策推廣的范圍、深度以及納稅人的認(rèn)知度、遵從度尚未完全到位，本稅種具有一定的挖潛增收潛力。

（六）車船稅增幅和比重下降的原因。主要受稅源監(jiān)控和程序操作的限制。目前來看，車船稅在地稅收入中的比重和增幅都非常小，貢獻(xiàn)不是很大，但它卻是地方可全部分享的稅種之一，而且增收的潛力也非常大。20__年以前，地稅部門曾嘗試開展協(xié)稅護(hù)稅工作，調(diào)動社會力量加強車船稅的管理，取得了一定的成效，20__年征收車船稅達(dá)778萬元，占當(dāng)年地稅總收入的2.6。但由于人力和權(quán)力范圍限制，對于執(zhí)行過程和執(zhí)法程序的監(jiān)控難以到位，從20__年開始就取消了這種管理模式，由于地稅部門沒有上路檢查權(quán)，造成稅款流失，車船稅持續(xù)下滑。但我市車輛大幅增多卻是事實。自20__年1月1日起，車船稅政策發(fā)生變化，征收范圍擴大，這也為車船稅的增收提供了新增稅源，如何加強車船稅的管理也成為挖潛增收，增加地方可用財力的一項急需解決的重要工作。

四、地稅稅種征管中存在的問題及對策建議

（一）個人所得稅管理方面。20__年地稅部門實行個人所得稅全員明細(xì)申報以來，取得了一定成效，我市已初步建立了以代扣代繳網(wǎng)絡(luò)為支撐，以自行申報為先導(dǎo)，以全員全額管理為核心，以微機管理為依托，以稽核檢查為后盾的個人所得稅征管新模式。目前，黨政機關(guān)及事業(yè)單位工薪所得個人所得稅由財政局代扣，而其他補貼由各單位自己發(fā)放，各單位發(fā)放部分未代扣個人所得稅，這部分納稅人有近萬人，由于人員太多無法

全員明細(xì)申報，一定程度上影響了個人所得稅的增收。建議發(fā)揮社會綜合治稅的作用，請政府有關(guān)部門出面幫助協(xié)調(diào)，共同做好個人所得稅全額全員明細(xì)申報工作。

（二）房屋裝修、租賃業(yè)稅收管理方面。由于房屋裝修、出租發(fā)生地比較分散，隱蔽性較強，加之地稅部門人力有限，對裝修房屋、出租房屋行為無法進(jìn)行有效監(jiān)控，稅源基數(shù)不易摸清，使裝修房屋、房屋租賃業(yè)稅收征管成為地稅部門的難點問題。針對這一情況，建議政府有關(guān)部門幫助協(xié)調(diào)地稅部門與相關(guān)部門的工作配合，協(xié)助地稅部門按照“精細(xì)化”管理的要求，共同努力，協(xié)同合作，解決裝修房屋、房屋出租業(yè)稅收底數(shù)不清、情況不明問題，由相關(guān)部門和單位代征裝修房屋、出租房屋稅收，對政府機關(guān)、事業(yè)單位出租房屋相關(guān)稅收可以由財政部門按照有關(guān)規(guī)定代征。

（三）車船稅管理方面。20__年，根據(jù)新出臺的《車船稅條例》規(guī)定，車船稅實行由保險部門在辦理交強險時代收，但經(jīng)前期調(diào)查分析，采取這種方式征收車船稅存在以下幾個不利因素：一是車船稅收入因辦理交強險的保險部門較多，個別部門不按規(guī)定代收車船稅，會對其他保險部門利益造成一定影響，影響其他單位代收積極性；二是地稅部門無法及時準(zhǔn)確掌握全市車船的社會保有量，稅源底數(shù)難以掌握；三是我市財產(chǎn)保險公司較少，許多車主在濟南掛牌入保，給我市車船稅代收工作帶來了“盲區(qū)”，造成了稅款的流失。為此，提出以下建議：一是強化宣傳，使廣大納稅人了解車船稅由保險部門代征，在辦理交強險時積極配合保險部門，主動繳納車船稅；二是加強對各單位代收車船稅情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定代收車船稅的，嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行處罰，為納 稅人營造公平公正的稅收環(huán)境；三是加強部門之間的配合，及時從公安、交通等車船管理部門獲取車船登記明細(xì)信息，測算出轄區(qū)應(yīng)征車船稅款，摸清稅源底數(shù)；四是黨政機關(guān)保有的車輛也屬于應(yīng)稅范圍，這部分車輛征收困難較大，政府須協(xié)調(diào)有關(guān)部門在章丘繳納車船稅。五是對我市車輛在其他區(qū)縣繳納的車船稅協(xié)調(diào)劃歸我市。

（四）土地使用稅管理方面。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》修改后，土地使用稅的單位納稅額比原條例有了較大的提高，對于那些產(chǎn)品技術(shù)含量低，占地較多，而產(chǎn)品附加值和盈利水平較低的納稅人在思想上會有一定的包袱，建議政府牽頭，加大宣傳力度，爭取全社會的理解。另外，自從我市擴大征稅范圍后，新納入征稅范圍內(nèi)的納稅人的應(yīng)稅土地面積及房產(chǎn)原值需進(jìn)一步進(jìn)行核實。建議政府牽頭，組織財政、地稅等部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處聯(lián)合清查，摸清稅源底數(shù)，以減少稅收的流失。

第8篇

一、世界各國房地產(chǎn)課稅的現(xiàn)狀

世界各國房地產(chǎn)稅的名稱不盡相同，有的稱為“不動產(chǎn)稅”（如奧地利、波蘭），有的稱為“房地產(chǎn)稅”（如德國、美國等），中國香港則直接稱為“房地產(chǎn)稅”。在很多國家，房地產(chǎn)稅是地方政府，尤其是省以下各級地方政府的主體稅種。大多數(shù)國家和地區(qū)開征房地產(chǎn)稅是為了籌措地方財政收入，即屬于財政型的房地產(chǎn)稅。長期以來，發(fā)達(dá)國家的財產(chǎn)稅一直是地方稅的主體稅種，雖然上世紀(jì)90年代以后，有些發(fā)達(dá)國家的地方稅主體稅種發(fā)生了變化，但財產(chǎn)稅仍然是一個重要的稅種。二十世紀(jì)90年代，發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比例平均為35%，而財產(chǎn)稅主要是對不動產(chǎn)所征收的房地產(chǎn)稅，在美國房地產(chǎn)稅占據(jù)了財產(chǎn)稅份額的75%。

從上表中可以看出，房產(chǎn)稅依然是各國地方財政收入的重要來源。世界各國房地產(chǎn)稅的涉稅項目不盡相同，在稅制的設(shè)計方面有著鮮明的特點：

（一）從稅基的選擇環(huán)節(jié)看，分為對全部財產(chǎn)征稅（凈房地產(chǎn)稅）和對特定財產(chǎn)征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況

如丹麥對土地評估值課征土地稅，對建筑評估值課征勞務(wù)稅，對超過免征額的財富課征凈財富稅；俄羅斯則只對財產(chǎn)總價值課征房地產(chǎn)稅。

（二）從計稅依據(jù)的確定環(huán)節(jié)看，大多數(shù)國家和地區(qū)以財產(chǎn)估定價值或核定租金為計稅依據(jù)

如美國、丹麥、埃及等；也有國家以資本凈值或重置費用為計稅依據(jù)，韓國對建筑物開征的房地產(chǎn)稅以重置費用為依據(jù)；少數(shù)國家還以房地產(chǎn)面積為計稅依據(jù)，如波蘭。

（三）從稅率的設(shè)計環(huán)節(jié)看，比例稅率運用比較廣泛，也有些國家采用定額稅率和累進(jìn)稅率

如捷克規(guī)定不動產(chǎn)稅按不動產(chǎn)面積每年計征0.1克朗－10克朗/平方米，土地稅按土地面積每年計征0.1克朗－1克朗/平方米；法國的凈財富稅按每年1月1日凈財富值實行0.5％－1.5％超額累進(jìn)稅率；韓國對土地和建筑物所征的稅是以財產(chǎn)價值為基礎(chǔ)按累進(jìn)稅率0.3％－10％征收的，另附加20％的國防附加稅。

（四）從起征點和減免稅的環(huán)節(jié)看，有些國家或地區(qū)對房地產(chǎn)稅規(guī)定了起征點

如澳大利亞的維多利亞州對價值低于14萬元的房產(chǎn)不征稅；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米時，在日本免征土地占用稅；而且各國還有一些共同的免稅項目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院等）；各國對農(nóng)業(yè)用地也給予不同程度的減免稅。

（五）從征管環(huán)節(jié)看，大多數(shù)國家建立了嚴(yán)密的評估制度，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，運用計算機系統(tǒng)進(jìn)行估價管理工作，已成為各國的一種發(fā)展趨勢

由于對房地產(chǎn)征稅一般都以其評估值作為計稅依據(jù)，在國外已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系。如美國房地產(chǎn)評估師協(xié)會（SREA）成立于1935年，是北美最大的獨立性專業(yè)房地產(chǎn)評估師組織。

二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀和存在的缺陷

（一）我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年分稅制改革后形成的，具體資料列表如下：

(二)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的缺陷

1．收入規(guī)模小。我國的房地產(chǎn)稅屬于地方政府財政收入，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在整個地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房產(chǎn)稅和土地使用稅兩項合計占稅收收入的比重分別為2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在長期計劃經(jīng)濟體制下，個人擁有財產(chǎn)基本上只限于生活資料，勞動者的住房主要由單位提供，基本退出了商品行列。這與西方私有制基礎(chǔ)上個人不僅擁有生活資料，也擁有生產(chǎn)資料，擁有自己私人住宅的狀況相比，稅基自然要窄得多。二是改革開放以來，我國稅制以流轉(zhuǎn)稅為主體，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征稅范圍針對的是經(jīng)營活動中所涉及的房地產(chǎn)，對城鎮(zhèn)居民個人的生活用房和農(nóng)村的房產(chǎn)基本不征房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的征稅范圍小。

2．內(nèi)外資企業(yè)適用稅法不一致?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅專門針對內(nèi)資企業(yè)、單位和個人征收，對外資企業(yè)和外籍人士仍然沿用上世紀(jì)50年代的城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據(jù)等方面的差異，導(dǎo)致內(nèi)外資稅負(fù)不公平。

3．立法層次低，法規(guī)不健全。首先，我國房地產(chǎn)稅立法層次低，大多數(shù)稅種僅停留在國務(wù)院的暫行條例水平，致使房地產(chǎn)稅征管漏洞過大，限制了其組織財政收入和調(diào)節(jié)收入分配作用的發(fā)揮。其次，地方政府的房地產(chǎn)稅權(quán)非常有限。我國的房產(chǎn)稅是中央統(tǒng)一規(guī)定的固定稅率，地方政府無權(quán)變動，城鎮(zhèn)土地使用稅則是國家統(tǒng)一規(guī)定稅額幅度，各省在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)進(jìn)行有限的調(diào)整，同時地方政府的稅收減免權(quán)亦非常有限。

4．缺乏健全的財產(chǎn)登記、估價、定價管理制度和方法。房地產(chǎn)稅的征收建立在對財產(chǎn)準(zhǔn)確核定的基礎(chǔ)上。我國財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私有財產(chǎn)登記制度的缺失，影響了房地產(chǎn)稅的征收管理，同時，沒有完善的房地產(chǎn)估價制度，也為逃稅提供了空間。

三、我國房地產(chǎn)稅制的改革趨勢

（一）合并統(tǒng)一房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，設(shè)立《房地產(chǎn)稅法》

首先，要充分體現(xiàn)世貿(mào)組織的國民待遇原則，促進(jìn)市場經(jīng)濟條件下內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅制，同時防止部分企業(yè)利用虛假出資手段、變換企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)、騙取國家稅收優(yōu)惠政策。其次，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋、土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國有不影響三稅的合并和統(tǒng)一。第三，房價的上漲多半緣于地價的上漲，因此三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)，統(tǒng)一后的房地產(chǎn)稅將基本消除內(nèi)外資的“有別”問題，有利于簡化稅制、提高稅收效率。

（二）擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍

1．對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。縱觀各國的房產(chǎn)稅制度，城鎮(zhèn)居民自有房屋都屬于房產(chǎn)稅的課稅對象，對城鎮(zhèn)居民自有房屋免稅是我國房地產(chǎn)稅制的一大特色。但是，隨著住宅商品化的發(fā)展和私人擁有房產(chǎn)的不斷增加，房屋的折算價值分配逐步向高收入者傾斜，我國已經(jīng)具備了對私人擁有房產(chǎn)課稅的條件，因而對城鎮(zhèn)居民業(yè)主自用住房課征比例房地產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)?？稍诎慈司幼∶娣e或人均收入等設(shè)置起征點的條件下，對城鎮(zhèn)居民業(yè)主自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋城鎮(zhèn)土地和房屋的全部所有人，提高房地產(chǎn)稅占地方稅收入的比例，發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

2．對農(nóng)村房地產(chǎn)征稅，逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。從2006年起，我國取消了農(nóng)業(yè)稅的征收，而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)稅制，增加財政收入是改善財政收支矛盾的重要途徑。因此，房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)活動的土地及房屋。

四、構(gòu)建和完善我國房地產(chǎn)稅的稅制要素

（一）合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目，科學(xué)確定房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

建議我國房地產(chǎn)稅種下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅。前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)經(jīng)營性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的處理應(yīng)確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，劃分依據(jù)一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的15英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應(yīng)該視為城市土地，征收城市房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值、改良資本價值、未改良資本價值和占用面積。遵照國際慣例并結(jié)合現(xiàn)實國情，建議我國農(nóng)村土地使用稅的計稅依據(jù)以規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)單位，考慮土地面積、土地位置和級差地租等因素來分類確定。城市房地產(chǎn)稅以財產(chǎn)的改良資本價值為計稅依據(jù)。

（二）靈活確定房地產(chǎn)稅的稅率

在土地和房屋采取合并征收房地產(chǎn)稅之后，是如何確定其從價計征的稅率問題。稅率在一定幅度范圍內(nèi)可以由市、縣級人大確定，各地的稅率可以不同，在形式上可以采取累進(jìn)稅率、比例稅率或比例稅率和差別比例稅率相結(jié)合的方式，以反映公平納稅和量能納稅。

（三）合理確定稅收優(yōu)惠

首先，取消城鎮(zhèn)居民住房的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，可避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。其次，取消部分事業(yè)單位的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠。隨著事業(yè)單位管理體制改革的深化，現(xiàn)有的事業(yè)單位將逐步實現(xiàn)企業(yè)化或行政機構(gòu)化，前者應(yīng)按照企業(yè)身份征收房地產(chǎn)稅，如營利性醫(yī)院，后者提供的服務(wù)性質(zhì)類似于純公共產(chǎn)品，其稅收地位應(yīng)該與行政機構(gòu)相似。對后者是否需要征收房地產(chǎn)稅的問題實際上就是對政府擁有的公務(wù)用財產(chǎn)或辦公用財產(chǎn)是否需要征收房地產(chǎn)稅的問題。我國只對政府用于出租的財產(chǎn)課征房地產(chǎn)稅。第三，適當(dāng)確定林地免稅和農(nóng)村土地的稅收優(yōu)惠。

（四）適度分權(quán)，提高地方政府的積極性

分稅制國家的地方稅立法一般有三種情況：一是稅收統(tǒng)一由中央立法，地方只有遵循的義務(wù)；二是稅種由中央設(shè)定，地方政府有權(quán)決定開征、停征和決定稅率；三是地方政府經(jīng)中央授權(quán)自行決定稅種。我國目前屬于第一種。但我國是一個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的發(fā)展中國家，加之財產(chǎn)稅稅基具有非流動性和對地方的強依附性，為地方政府便于管理和操作，我國財產(chǎn)稅的立法可先向第二種情況過渡。即由中央負(fù)責(zé)制定財產(chǎn)稅的基本稅法，授權(quán)省級人大制定實施細(xì)則，付諸實施，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區(qū)稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區(qū)性的減免優(yōu)惠政策措施，增強房地產(chǎn)稅制對地方經(jīng)濟的適宜性。

（五）建立以計算機系統(tǒng)為依托的房地產(chǎn)稅征收體系

第9篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收制度;改革;物業(yè)稅

房地產(chǎn)稅收制度是我國經(jīng)濟體制的重要組成部分,不僅指導(dǎo)著房地產(chǎn)稅收的合理征納,而且對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范房地產(chǎn)行為起著重要作用。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在1994年實行稅制改革的基礎(chǔ)上形成的,曾指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展,對促進(jìn)國民經(jīng)濟增長起至關(guān)重要的作用。但隨著經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)變,我國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)一些突出問題,如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等,這一系列問題我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度已很難對其進(jìn)行調(diào)控和干預(yù),因此對房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行改革勢在必行。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度從稅費的角度上看,主要涉及12項,包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和教育費附加,其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自2000年初暫停征收。另外,在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制中只有城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不需繳納的,其他稅種在2009年已實現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一。房地產(chǎn)稅收具體分布在土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和保有環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)涉及的稅種有企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。在房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、印花稅。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題

(一)稅種繁多,稅費混雜

我國房地產(chǎn)稅收制度稅種繁多,重復(fù)征稅,在同一環(huán)節(jié)征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環(huán)節(jié)。如以土地為課稅對象征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對房屋租金收入,既征收5%的營業(yè)稅,又征收12%的房產(chǎn)稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既征收營業(yè)稅,又征收土地增值稅;對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時所簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時,房地產(chǎn)市場稅費體系混亂,以稅代費、以費擠稅現(xiàn)象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護(hù)建設(shè)資金而向?qū)氖律a(chǎn)、經(jīng)營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據(jù)調(diào)查顯示,在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費用高達(dá)41%;2005年山東房地產(chǎn)開發(fā)費用支出最高占到三分之一,費擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。稅種繁多、重復(fù)征稅、多層收費使房價上漲趨勢嚴(yán)重。

(二)計稅依據(jù)不合理

我國部分稅種的計稅依據(jù)不合理。對經(jīng)營自用部分的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值扣除10%-30%的余額為計稅依據(jù),城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。這兩種計稅依據(jù)未體現(xiàn)房地產(chǎn)的時間價值和土地的級差收益,房地產(chǎn)稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而增加,不能起到稅收政策目標(biāo)。另外,我國的土地出讓制度不合理,我國目前的土地出讓制度是土地批租制,根據(jù)土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費的制度一方面加大房地產(chǎn)的建設(shè)成本,提高房價,另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。

(三)征稅范圍過窄

部分稅種的征稅范圍過窄,阻礙市場主體的公平競爭,同時導(dǎo)致稅源流失。如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),不包括農(nóng)村土地。隨著城市化規(guī)模的日益增大,大量開發(fā)商將新增項目建在距離城市較近的農(nóng)村,占用我國有限的耕地面積。同時房產(chǎn)稅在城市免稅范圍過大,個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)都屬于免稅范圍。

(四)重流通,輕保有

在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下流通環(huán)節(jié)稅種較多,稅負(fù)較重,而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅種較少,稅負(fù)較低,且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示,在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié),稅負(fù)水平已達(dá)到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產(chǎn)的合理流通受限,使新建商品房價格上漲,另一方面又助長了房地產(chǎn)的私下交易,阻礙房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產(chǎn)而納稅,造成房地產(chǎn)資源的浪費。

(五)稅收行政效率低下

稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度行政效率低下,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

第一,稅收立法層次低,穩(wěn)定性差。目前有關(guān)房地產(chǎn)稅收的實體法律僅有《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》,其他都是行政法規(guī)和規(guī)章,權(quán)威性低,穩(wěn)定性差。

第二,部分房地產(chǎn)稅種設(shè)計不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產(chǎn)炒作而開征的土地增值稅,該稅對增值額的規(guī)定十分繁瑣,加上房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長使計稅依據(jù)難以確定。同時稅款征收手續(xù)復(fù)雜,不易執(zhí)行,數(shù)十年來該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。

第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時,與房地產(chǎn)稅收緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)價格評估制度在我國發(fā)展很不成熟,一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員素質(zhì)不夠高,難以適應(yīng)稅收征管的需要。

三、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度改革的思考

(一)取消、完善部分稅種

1、收費項目規(guī)范化。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中存在著大量收費現(xiàn)象,其中大部分屬于不合理收費,影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。取締不必要的收費項目,將必要的收費項目納入稅收管理,促進(jìn)收費過程的公正嚴(yán)肅性。

2、取消土地增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要對增值額征收土地增值稅、企業(yè)所得稅,這兩種稅收重復(fù)征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產(chǎn)開發(fā)商建筑成本。同時土地增值稅操作復(fù)雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務(wù)機關(guān)的公信力,建議取消該稅,減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

3、合理調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。現(xiàn)階段我國稅種中只有這兩種稅種是內(nèi)外不統(tǒng)一的,應(yīng)盡快統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和內(nèi)外籍個人的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加,促進(jìn)市場主體的公平競爭。城建稅是為提供城市維護(hù)建設(shè)資金而開征的,不是一個獨立的稅種,以附加稅的形式出現(xiàn),計稅依據(jù)為增值稅、消費稅、營業(yè)稅三者實際繳納的稅收之和。建議將計稅依據(jù)改為三稅應(yīng)繳稅收之和。同時將目前地區(qū)實行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟情況進(jìn)行調(diào)整,使稅率更加靈活。

4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù),實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質(zhì)量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產(chǎn)值、使用年限等因素設(shè)置新的計稅依據(jù),并適當(dāng)提高稅率,以促進(jìn)耕地資源的節(jié)約使用。

(二)合并稅種,開征物業(yè)稅

在房地產(chǎn)取得階段,將印花稅并入契稅;在經(jīng)營階段,保留企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加;在保有階段,將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及一些費用合并為物業(yè)稅。

1、物業(yè)稅征收的意義。第一,優(yōu)化現(xiàn)行稅制。有利于消除現(xiàn)行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產(chǎn)市場的流通,抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求。第二,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。物業(yè)稅將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納,使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段的籌資成本和風(fēng)險大大減少,降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壁壘,有利于吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入,促進(jìn)行業(yè)繁榮發(fā)展。第三,有利于政府職能轉(zhuǎn)變。在物業(yè)稅的條件下各屆政府分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)出讓收取的稅費,這將導(dǎo)致本屆政府的稅費收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會提供更好的公共服務(wù),有利于投資環(huán)境和生活環(huán)境的改善。

2、物業(yè)稅的設(shè)計。物業(yè)稅的納稅人為在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位和個人,課稅對象為土地和房屋,稅率應(yīng)該在0.84%-0.1%之間。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)包括市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)和農(nóng)村,同時個人自住房地產(chǎn)應(yīng)納入征稅范圍。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)為房地產(chǎn)市場價值,該辦法符合國際慣例,稅額隨著不動產(chǎn)價值的升高而增加。同時,由于物業(yè)稅首次征收,可采取循序漸進(jìn)的方法,先從商業(yè)房地產(chǎn)改革開始,逐步過渡到一般性質(zhì)的房地產(chǎn)。

(三)提高稅收征管效率

1、完善稅收立法。在我國稅收立法的實踐中,立法機關(guān)制定的稅收法律較少,行政機關(guān)占了主導(dǎo)地位,稅收法律規(guī)范的效力層次普遍偏低,大多以規(guī)章立法的形式出現(xiàn)。我國房地產(chǎn)稅收制度處于稅收法律體系的大環(huán)境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應(yīng)盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》。《稅收基本法》是稅收法律體系中的母法,指導(dǎo)約束各種稅收法律、法規(guī)、規(guī)章,對稅收領(lǐng)域最基本、最重要的問題起規(guī)范作用。第二,將現(xiàn)行稅收體系中較完善的稅收規(guī)范性文件通過立法程序上升為法律或行政法規(guī),提高稅收法規(guī)的權(quán)威性。

2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)稅收課征的基礎(chǔ),首先,建立土地信息數(shù)據(jù)庫,對土地基本情況進(jìn)行登記;其次,實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)合一制度,保證對房地產(chǎn)交易全面課稅。第二,完善房地產(chǎn)價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法,各種方法都有優(yōu)缺點。應(yīng)盡快探索適合我國國情的理論體系和方法,并加強稅務(wù)人員的培訓(xùn)。第三,繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化。“部門協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產(chǎn)稅收一體化的實施要點。其在我國取得了階段性成果,但各稅務(wù)部門之間協(xié)調(diào)不夠暢通,效率低下,應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)并優(yōu)化其在我國的發(fā)展。

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