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第1篇

1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

2.3 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

3 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？提供下面幾個(gè)建議：

3.1 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

3.2 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

3.3 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。

3.4 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn):

[1]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

第2篇

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨(dú)用"的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的"二步并一步走"的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方"到手價(jià)"，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

第3篇

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“

三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》2001年新晨

第4篇

這一年，北京乃至全國(guó)市場(chǎng)的行業(yè)格局發(fā)生了怎樣的變化？未來(lái)，房產(chǎn)中介行業(yè)將如何繼續(xù)變革？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，整個(gè)行業(yè)目前還問(wèn)題重重，隨著行業(yè)整合的加速，未來(lái)三至五年，中介行業(yè)變革將進(jìn)入深水期。

經(jīng)紀(jì)人之戰(zhàn)仍在延續(xù)

去年年底，北京房產(chǎn)中介行業(yè)打起了一場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人“保衛(wèi)戰(zhàn)”，包括鏈家、我愛我家、思源等傳統(tǒng)中介陸續(xù)針對(duì)經(jīng)紀(jì)人的待遇提出新方案，試圖通過(guò)提升經(jīng)紀(jì)人傭金、員工持股等方式攥緊手中的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人資源。

今年，這種變革仍在延續(xù)。

近期，曾經(jīng)挑起下調(diào)中介費(fèi)大旗的思源，旗下房通網(wǎng)再次提出了“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”概念。據(jù)房通網(wǎng)介紹，依托房通網(wǎng)平臺(tái)，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、區(qū)域合作伙伴和房通網(wǎng)是加盟合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人交易的1.5%傭金全部歸個(gè)人所有。

房通網(wǎng)提供的是替代傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司給經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)提供的相應(yīng)全套服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人向平臺(tái)繳納平臺(tái)使用費(fèi)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一模式與美國(guó)的Zillow有相似之處，但該模式是否能夠適應(yīng)本土環(huán)境，仍有待考驗(yàn)。

“是否引入獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，也是我們?cè)趧?chuàng)業(yè)之初討論最多的問(wèn)題。但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，最終決定使用自建團(tuán)隊(duì)。”愛屋吉屋市場(chǎng)副總裁張雋表示，目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的水平良莠不齊，需要嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)。加之國(guó)內(nèi)相關(guān)政策監(jiān)管缺乏，容易為后期管理埋下隱患。

在12月2日舉辦的“新經(jīng)紀(jì)、新生態(tài)”的互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展論壇上，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉表示，未來(lái)是經(jīng)紀(jì)人的時(shí)代，房產(chǎn)中介平臺(tái)通過(guò)為經(jīng)紀(jì)人提供更為細(xì)化的服務(wù)，以此提升整個(gè)品牌的服務(wù)水平。

兼并、燒錢，洗牌繼續(xù)

經(jīng)紀(jì)人資源整合背后，實(shí)則是各個(gè)房產(chǎn)中介平臺(tái)的角力。

長(zhǎng)期以來(lái)，北京房產(chǎn)中介格局鮮明，以鏈家地產(chǎn)、我愛我家、麥田房產(chǎn)為代表，傳統(tǒng)中介互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的鲇魚效應(yīng)在北京市場(chǎng)上日趨凸顯。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，從今年3月起，以搜房網(wǎng)和愛屋吉屋為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)的市場(chǎng)占有率在日趨上升，市場(chǎng)洗牌仍在繼續(xù)。

據(jù)北京住建委網(wǎng)站顯示，10月，在北京愛屋吉屋成交的二手房源達(dá)793套，已超越常年位居成交排行第三名的麥田房產(chǎn)。搜房網(wǎng)也以451套的成交量位居第五。而這兩家公司的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，均起家于今年年初。

“諸多生活服務(wù)行業(yè)嫁接互聯(lián)網(wǎng)后均已出現(xiàn)巨頭。出行、旅游、零售行業(yè)已出現(xiàn)百億美元的巨頭。唯有房產(chǎn)中介行業(yè)仍處于諸雄紛爭(zhēng)階段。未來(lái)存量房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生百億美元的獨(dú)角獸公司？實(shí)現(xiàn)的條件正在逐步成熟。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

實(shí)際上，面對(duì)這一趨勢(shì)，鏈家早已展開一輪南征北伐，先后在上海、成都、深圳、廣州等地收購(gòu)合并當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢(shì)房產(chǎn)中介，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化整合。我愛我家等在內(nèi)的房產(chǎn)中介也在積極開展海外業(yè)務(wù)，為業(yè)務(wù)拓展尋找更多可能。 攪動(dòng)市場(chǎng)從去年年末相繼下調(diào)傭金，到今年以來(lái)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)大舉擴(kuò)張，無(wú)不攪動(dòng)著整個(gè)房產(chǎn)中介市場(chǎng)。 圖_CFP

最近，“中原教父”施永青高調(diào)回歸，直言將迎擊鏈家排山倒海的進(jìn)攻。一直以來(lái)低調(diào)的中原選擇在年關(guān)放出重磅炸彈，與鏈家觸動(dòng)了中原的“奶酪”密不可分。據(jù)了解，今年以來(lái)鏈家通過(guò)兼并的方式，使得在上海的門店規(guī)模超越中原。在曾經(jīng)是中原主場(chǎng)的深圳，鏈家通過(guò)兼并開設(shè)了大批門店，宣傳攻勢(shì)強(qiáng)勁，無(wú)疑對(duì)中原造成威脅。當(dāng)在北京、上海已被鏈家超越，對(duì)于中原來(lái)說(shuō)，深圳更加不能“敗走”。

面對(duì)傳統(tǒng)中介的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，如何逐步擺脫“燒錢模式”，在未來(lái)穩(wěn)扎穩(wěn)打，也成為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)必須面對(duì)的問(wèn)題。

“一個(gè)公司不能靠花錢過(guò)日子。從追求效率到追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)變，是公司未來(lái)一年最重要的目標(biāo)。”張雋如是說(shuō)。

格局角力背后，需要強(qiáng)大資金支持。據(jù)了解，愛屋吉屋“燒錢不止”，目前進(jìn)行了五輪融資，鏈家也在與投資方接觸，而思源則在準(zhǔn)備回歸A股。

服務(wù)，離不開的核心

市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)打得熱鬧，不過(guò)對(duì)于各家公司來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介行業(yè)作為生活服務(wù)行業(yè)，所有業(yè)務(wù)的開展最終都將回歸到服務(wù)這個(gè)點(diǎn)上來(lái)。

鏈家網(wǎng)CEO彭永東坦言，明年鏈家網(wǎng)最重頭的工作就是梳理整個(gè)平臺(tái)系統(tǒng)的流程，從而發(fā)現(xiàn)用戶服務(wù)體驗(yàn)的痛點(diǎn)，提升效率。

“不僅是客戶服務(wù)，未來(lái)鏈家網(wǎng)想要為行業(yè)提供更多服務(wù)，完善整個(gè)行業(yè)生態(tài)圈。”彭永東介紹，行業(yè)里的細(xì)分服務(wù)存在很大空間。例如在美國(guó)，經(jīng)紀(jì)人為了更好地賣出二手房，會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行翻修、裝飾，這就是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，今年政策在變、市場(chǎng)在變、行業(yè)在變，對(duì)線下的爭(zhēng)奪將成為關(guān)鍵。對(duì)此，我愛我家推出“六大服務(wù)承諾”，升級(jí)服務(wù)。

針對(duì)服務(wù)升級(jí)，愛屋吉屋將推出權(quán)限交易保障服務(wù)和免費(fèi)法律支持服務(wù)。同時(shí)，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，愛屋吉屋的金融服務(wù)部門已經(jīng)成立，為買賣雙方提供信貸等金融服務(wù)。張雋表示，這也是愛屋吉屋尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)的必經(jīng)之路。

明年或現(xiàn)淡市，推進(jìn)行業(yè)完善

長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)中介被看做是“靠天吃飯”的行業(yè)。市場(chǎng)好時(shí)，賺得盆滿缽滿。市場(chǎng)不好時(shí)，迅速收縮規(guī)模。不過(guò)面對(duì)明年預(yù)期下行的市場(chǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士卻信心滿滿。

“市場(chǎng)下行是推進(jìn)行業(yè)完善的催化劑。”在談及明年的行業(yè)驅(qū)動(dòng)時(shí)，左暉直言。他表示，相比于國(guó)際上同等水平的大城市，北京二手房換手率和成交量相對(duì)較低。這背后，中介服務(wù)水平對(duì)購(gòu)房者決策的影響很大。同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在新常態(tài)下更是百?gòu)U待興，快速滿足用戶核心需求并能扎實(shí)做好服務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司將快速脫穎而出。

第5篇

房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理

房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買賣交易活動(dòng)，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性，不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對(duì)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施約束，促使其交易規(guī)范化，對(duì)交易過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋交易過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋

房產(chǎn)交易過(guò)程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此類房產(chǎn)，購(gòu)買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無(wú)法保障購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價(jià)與商品房相比較低，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對(duì)外銷售，購(gòu)買此類房屋無(wú)法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

與開發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生，此類行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時(shí)，部分開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷中，為吸引客戶眼球，對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究，若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控，可能在支付房款之后無(wú)法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)促成交易，房源實(shí)際信息不真實(shí)，造成買賣雙方信息缺乏對(duì)稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價(jià)格提升，從而獲取相關(guān)利潤(rùn)；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購(gòu)買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)

購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對(duì)周邊未來(lái)規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含兩個(gè)核心點(diǎn)，即銷售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí)，避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加，從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠(chéng)信理念，倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過(guò)各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對(duì)此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對(duì)其各類活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來(lái)，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息共享，可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動(dòng)，針對(duì)違規(guī)操作，及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過(guò)該平臺(tái)進(jìn)行交流，以此實(shí)現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險(xiǎn)，提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，為使員工樹立正確的價(jià)值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過(guò)調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí)，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)交易中，針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

第6篇

這樣的日子看起來(lái)苦，但對(duì)于莫秀標(biāo)這樣的經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，卻巴不得常有。因?yàn)椋馨逊?wù)做到現(xiàn)在，至少收入不菲，更何況現(xiàn)在的莫秀標(biāo)，基本上是給自己工作。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，涉及到房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容等。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但要能準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)及可靠賣點(diǎn)等信息，必須掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等，還要掌握顧客的購(gòu)買特性，了解顧客在購(gòu)買過(guò)程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。

然而，一直以來(lái)，中介入行門檻較低，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，工資也是千差萬(wàn)別。在許多城市，低的月薪才幾百元，高的也就二三千元。人們對(duì)靠提成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的印象，或?qū)I(yè)老練，或許油嘴滑舌，甚至覺得他們賺“黑心錢”說(shuō)“昧心話”。

其實(shí)，高要求和低收入的不成正比，使得許多經(jīng)紀(jì)人如狼似虎地尋覓財(cái)路，經(jīng)紀(jì)人給人們的印象也大打折扣。

上述并不正常的一切，都隨著去年開始的爭(zhēng)奪房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的大戰(zhàn)而改變。 從10%到80%

引發(fā)此次經(jīng)紀(jì)人大戰(zhàn)的，就是Q房網(wǎng)。

7個(gè)月前，莫秀標(biāo)和之前所在的房產(chǎn)中介公司一起，加入Q房網(wǎng)。那時(shí)候，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人搶奪戰(zhàn)正酣。

2014年9月29日，Q房網(wǎng)和世華地產(chǎn)宣布啟動(dòng)“合伙經(jīng)紀(jì)人”新模式，這一模式是變企業(yè)自建模式為平臺(tái)共建模式，同時(shí)最大化讓利經(jīng)紀(jì)人。

Q房網(wǎng)的合伙經(jīng)紀(jì)人制度，傭金提成比例最高達(dá)到80%，這一下子動(dòng)搖了多年來(lái)經(jīng)紀(jì)人傭金提成通常為10%至35%的慣例。

隨后，鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)等深耕線下市場(chǎng)多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也加入戰(zhàn)爭(zhēng)，通過(guò)不同途徑透露各自的變革舉措：加薪、提高傭金提成、合伙人制度，有尊嚴(yán)等等詞匯紛紛出現(xiàn)，目的都指向一點(diǎn)：搶奪經(jīng)紀(jì)人。

對(duì)于許多經(jīng)紀(jì)人尤其是眾多的中小房產(chǎn)中介公司而言，Q房網(wǎng)的合伙經(jīng)紀(jì)人制度的吸引力，除了那些表面上的好處，更有深層次的原因。

伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，大部分傳統(tǒng)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都已經(jīng)發(fā)生了重大改變。消費(fèi)者的行為習(xí)慣轉(zhuǎn)變，單純只做傳統(tǒng)的線下，線上和線下不能完全打通的話，未來(lái)在整個(gè)的競(jìng)爭(zhēng)鏈條中，就會(huì)死掉。中小房產(chǎn)中介公司品牌知名度、吸引力、線上網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平臺(tái)基本上沒(méi)有，又不可能去建，更沒(méi)有大量資金的支持和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸后端的服務(wù)，看著房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)O2O熱潮涌起，大戰(zhàn)此起彼伏，眾多的中小房產(chǎn)中介能做的，只是通過(guò)向其它房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上交一筆不小的網(wǎng)絡(luò)端口費(fèi)，增加成交機(jī)會(huì)。 每天騎車帶客戶看房就是莫秀標(biāo)的工作。

因此，對(duì)Q房合伙經(jīng)紀(jì)人本就心動(dòng)的中小房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人，在Q房在北京宣布線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開始逐步向全國(guó)經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)開放，并將聯(lián)合全國(guó)同行組成線下“超級(jí)聯(lián)盟”的消息之后，再也無(wú)法無(wú)動(dòng)于衷。

莫秀標(biāo)和他所在的房產(chǎn)中介公司就是在那時(shí)加入Q房網(wǎng)的。 給公司交錢

剛到Q房，和公司的其他經(jīng)紀(jì)人一樣，莫秀標(biāo)面對(duì)的是3個(gè)月的培養(yǎng)期，月薪3000元。在這3個(gè)月中，他一周內(nèi)必須積滿10分，并要完成三件事：錄一個(gè)客戶1分，錄一個(gè)房子1分，帶看一次1分。如果連續(xù)兩周達(dá)不到10分的標(biāo)準(zhǔn)，就被直接封系統(tǒng)淘汰掉。

莫秀標(biāo)已有3年的工作經(jīng)驗(yàn)，這些對(duì)他而言不是什么難事兒。很快，他就成為Q房合伙經(jīng)紀(jì)人的合作模式中的合伙人。“這是我自己申請(qǐng)的，”莫秀標(biāo)說(shuō)：“只要當(dāng)月有成交，我就要付給公司1000元。”

在Q房網(wǎng)，合伙經(jīng)紀(jì)人的合作模式包括4種：培養(yǎng)期合伙人、預(yù)備合伙人、合伙人和超級(jí)經(jīng)紀(jì)人。培養(yǎng)期合伙人有3000元底薪，50%傭金提成，預(yù)備合伙人沒(méi)有底薪，傭金提成60%，合伙人70%傭金提成，每個(gè)月向公司交1000元（沒(méi)業(yè)績(jī)不交），超級(jí)合伙人提成80%，每月交2000元（沒(méi)業(yè)績(jī)不交）。 “合伙人模式讓經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的收入得到了顯著的提升，讓經(jīng)紀(jì)人從原先的打工者的心態(tài)變成了老板的心態(tài)，可以讓優(yōu)秀的人沉淀下來(lái)，進(jìn)而提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這才是合伙經(jīng)紀(jì)人的最大價(jià)值。”Q房網(wǎng)加盟事業(yè)部副總裁左東華向《商業(yè)價(jià)值》表示。

面對(duì)記者有無(wú)“壓力”的提問(wèn)，莫秀標(biāo)淡淡地說(shuō)“沒(méi)有”。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人心中都有個(gè)衡量自己的價(jià)值，有的多有的少，但是如何體現(xiàn)這個(gè)價(jià)值成為了一個(gè)很重要的問(wèn)題。Q房網(wǎng)的合伙經(jīng)紀(jì)人制度把這一問(wèn)題格式化，激起了許多經(jīng)紀(jì)人內(nèi)心深處的動(dòng)力。

以Q房網(wǎng)線下合作伙伴的身份，莫秀標(biāo)參與到了Q房網(wǎng)整個(gè)O2O模式的線上下閉環(huán)系統(tǒng)當(dāng)中。工作內(nèi)容基本不變，但較之傳統(tǒng)模式，他們擁有相對(duì)更加自由的空間和時(shí)間。Q房的新人很少，經(jīng)紀(jì)人都是從業(yè)好幾年。但來(lái)到Q房的經(jīng)紀(jì)人，許多都是抱著創(chuàng)業(yè)的心理來(lái)的。

為了業(yè)績(jī)，他們知道一切還是靠服務(wù)。“首先是專業(yè)，客戶遇到的問(wèn)題都可以對(duì)答如流，而且能夠真真正正為客戶做事。”莫秀標(biāo)向《商業(yè)價(jià)值》表示，“有的時(shí)候，不是傭金打折就能夠說(shuō)服客戶的，基本上還是靠服務(wù)。”

在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪前不久，莫秀標(biāo)剛剛成交了一套二手房。這套房子同時(shí)被幾家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人盯著，但那套房子做了抵押，而且是業(yè)主唯一的一套房子，這超出了很多公司的接受范圍。莫秀標(biāo)利用私人關(guān)系，想盡辦法，幫著業(yè)主解押，才最終促成成交。

“合伙人模式讓經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的收入得到了顯著的提升，讓經(jīng)紀(jì)人從原先的打工者的心態(tài)變成了老板的心態(tài)，可以讓優(yōu)秀的人沉淀下來(lái)，進(jìn)而提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這才是合伙經(jīng)紀(jì)人的最大價(jià)值。”Q房網(wǎng)加盟事業(yè)部副總裁左東華向《商業(yè)價(jià)值》表示。 一個(gè)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的生態(tài)

作為一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房源才是最大的資本，沒(méi)有有效的資源，能力再?gòu)?qiáng)也沒(méi)有用。

每天一上班，莫秀標(biāo)就打開盤客通ERP系統(tǒng)。這是一套把合伙經(jīng)紀(jì)人全部納入Q房網(wǎng)的管理體系的系統(tǒng)，基礎(chǔ)是Q房網(wǎng)的云房源大數(shù)據(jù)庫(kù)。

進(jìn)入Q房經(jīng)紀(jì)人后臺(tái) ，就可以看到整個(gè)后臺(tái)的操作界面，這里既可以尋找客戶需要的房子，也可以二手房房源。Q房網(wǎng)端口是免費(fèi)的，很多人在用，業(yè)主和客戶都從上面找房。

借助這一平臺(tái)，買賣雙方可以方便地找到找房和委托服務(wù)。找房者可以按各項(xiàng)分類搜索快速找到匹配房源，并可通過(guò)電話、Q聊等方式快速聯(lián)系到經(jīng)紀(jì)人，建立一對(duì)一的服務(wù)關(guān)系；業(yè)主可實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地在線委托，委托信息提交后，即會(huì)有相關(guān)社區(qū)的經(jīng)紀(jì)人為業(yè)主提供委托服務(wù)，具有時(shí)效性強(qiáng)、互動(dòng)性高等特點(diǎn)；到需要線下服務(wù)時(shí)，在各大核心社區(qū)布點(diǎn)的門店，可以讓客戶與經(jīng)紀(jì)人零距離的接觸，促進(jìn)成交概率。

第7篇

摘要：近年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速擴(kuò)張，所孕育而出的房地產(chǎn)中介公司越為眾人所熟識(shí)，而房地產(chǎn)中介企業(yè)的口碑和制度建設(shè)的完備亟待解決，本文將介紹中國(guó)房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀和他的法制建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 中介公司 法制建設(shè)

一、我國(guó)房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)中介，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助共享雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介公司是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，作為房地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)，從1988年第一家房產(chǎn)中介公司成立至今已有20多年的歷史。房地產(chǎn)中介行業(yè)一直處于穩(wěn)健、急速擴(kuò)張的發(fā)展之中。目前，我國(guó)各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已超過(guò)20000家，其中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)約有50000家，提供中介、、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務(wù)人員有幾十萬(wàn)人。

在房地產(chǎn)中介公司強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入下，商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來(lái)越重要的角色。

房地產(chǎn)中介服務(wù)的不規(guī)范,以及由此而產(chǎn)生的種種亂象,已經(jīng)使房地產(chǎn)中介服務(wù)成為一個(gè)讓人離不開而又不敢恭維的行業(yè)。房地產(chǎn)中介行業(yè)中存在的敗德行為、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益,也毀壞了房地產(chǎn)中介行業(yè)的形象。同時(shí)也危及到整個(gè)住房二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)中介公司主要存在如下問(wèn)題：不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)充斥中介市場(chǎng)，由于準(zhǔn)進(jìn)入門較低，中介公司是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最大的行業(yè)，中介公司在大中型城市片地開花，每一商業(yè)街，每一小區(qū)都有大量的房地產(chǎn)中介公司，它們?yōu)榱藸?zhēng)奪客源和房源，相互攻訐，采用不正當(dāng)?shù)姆椒◤钠渌薪楣就诜吭矗瑩尶驮矗瑸榱死】腿耍行┲薪楣旧米越档椭薪橘M(fèi)，嚴(yán)重?cái)_亂中介市場(chǎng)的正常秩序。

中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化素養(yǎng)普遍較低，中介公司所專注的是業(yè)務(wù)人員的業(yè)績(jī)，而不是人員的專業(yè)素養(yǎng)，大量的人員缺乏該行業(yè)的專業(yè)知識(shí)，雖然許多中介公司人員都接受過(guò)培訓(xùn)，但對(duì)于房地產(chǎn)中介的法律介紹較少或員工就不清楚，它們更專注于對(duì)員工的銷售培訓(xùn)，這就造成客戶對(duì)中介公司服務(wù)的強(qiáng)烈不滿。

中介機(jī)構(gòu)向客戶隱瞞重大價(jià)值信息，中介公司為了是自己的利益最大化，在促成交易中，可能會(huì)故意隱瞞或含糊一些與將交易物業(yè)有關(guān)的重要信息，例如房齡、建筑隱患、建筑面積等；還出現(xiàn)大量中介機(jī)構(gòu)在買賣成交后不簽定房產(chǎn)局規(guī)定使用的協(xié)議文本，而仍使用各公司自行制定的各自合同，有許多是對(duì)客戶不利的條款。

二、房地產(chǎn)中介公司合理規(guī)范的制度建設(shè)

正由于房地產(chǎn)中服務(wù)人員的工作已經(jīng)深入了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各種交易行為和交易過(guò)程，因此在其提供中介服務(wù)的過(guò)程中，也不可能避免地發(fā)生各種各樣的糾紛，對(duì)于法律規(guī)范混亂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，借鑒國(guó)外及港臺(tái)房地產(chǎn)中介服務(wù)法規(guī)體系，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等并且學(xué)習(xí)他們具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益,4。

美國(guó)房地產(chǎn)中介公司的管理方式是我們學(xué)習(xí)的榜樣，例如，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理嚴(yán)格在美國(guó)從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)――房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；美國(guó)具有健全的法規(guī)制度，為保障交易安全，維護(hù)社會(huì)大眾利益，許多州都專門設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會(huì)大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受損時(shí)，予以賠償；同時(shí)美國(guó)塑造良好的職業(yè)道德，為社會(huì)樹立了良好的口碑。

在學(xué)習(xí)國(guó)外管理房地產(chǎn)中介公司經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們更應(yīng)該立足我國(guó)特殊國(guó)情，提出有效的解決辦法。首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)審核門檻，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀，提出有中國(guó)國(guó)情的條件，尤其是他們的專業(yè)技術(shù)人才的審核；其次，中介公司應(yīng)該提高操作的透明度，公開中介公司的辦事程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是中介機(jī)構(gòu)接受社會(huì)監(jiān)督的首要條件，這樣才能在社會(huì)樹立良好的口碑；最后，優(yōu)化內(nèi)部管理，推動(dòng)二手房中介買賣規(guī)范化運(yùn)作，對(duì)中介公司利益的保障，由于出讓方委托中介的時(shí)點(diǎn)與買賣成交的時(shí)點(diǎn)有長(zhǎng)短不一的過(guò)程，中介接受買賣、租賃委托時(shí)必須簽定書面委托協(xié)議，簽定協(xié)議后立即備案，委托中介公司的房屋在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記時(shí)必須提供委托協(xié)議，所以，理順內(nèi)部管理關(guān)系，保證信息的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以有效地保護(hù)中介公司的合法權(quán)益。

“糾紛無(wú)時(shí)不有、無(wú)處不在”。而法律作為一種理性的、有秩序的糾紛解決途徑，是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步、文明的標(biāo)志。對(duì)于連接房源與客戶的中介公司，不僅僅著力于房子的銷售業(yè)績(jī)，更應(yīng)利用自身的專業(yè)所長(zhǎng)，為客戶解決各種房產(chǎn)問(wèn)題，以自身的專業(yè)形象，服務(wù)質(zhì)量，操作的透明度，為自身樹立有實(shí)力的良好口碑。

參考文獻(xiàn)

第8篇

一、我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)中介的影響

國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)于中介公司影響很大，可以預(yù)見的會(huì)有以下幾種可能：

其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長(zhǎng)會(huì)放緩；

其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務(wù)等。

（二）房源與客源間溝通不暢

缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個(gè)中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來(lái)的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費(fèi)者的心目中大打折扣。

二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的必然性

（一）我國(guó)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營(yíng)業(yè)，這可視為中國(guó)（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)個(gè)案。1999年信義房產(chǎn)取得美國(guó)著名ColdwellBanker公司在中國(guó)的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨(dú)家權(quán)，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進(jìn)行運(yùn)作。進(jìn)入21世紀(jì)之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)工作的力度在不斷地加強(qiáng)，取得了積極的成果，但從整個(gè)行業(yè)的角度分析，2000年美國(guó)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營(yíng)體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國(guó)房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)入特許經(jīng)營(yíng)時(shí)代，代表當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大。

（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì).與直營(yíng)體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)特的優(yōu)勢(shì)有：第一，特許經(jīng)營(yíng)人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢(shì)，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源。同時(shí)，無(wú)論是對(duì)特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式的克隆，而不是簡(jiǎn)單的資本擴(kuò)張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)與投入實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，并迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。第三，由于通過(guò)特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)入一個(gè)行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的思考

從特許人和受許人兩個(gè)角度思考我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)

（一）從特許人角度的思考

1.建立優(yōu)勢(shì)品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，客戶將價(jià)值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因?yàn)榭蛻魧?duì)房地產(chǎn)公司品牌的認(rèn)可，因?yàn)閮?yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶認(rèn)可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無(wú)數(shù)客戶在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強(qiáng)化而形成，因此優(yōu)勢(shì)的品牌是房地產(chǎn)中介進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)具備的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營(yíng)下，才能使三者長(zhǎng)期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營(yíng)模式，不經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機(jī)制，是無(wú)法進(jìn)入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說(shuō)復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來(lái)使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時(shí)間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期發(fā)展打好扎實(shí)基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.培養(yǎng)出資深績(jī)優(yōu)的人才.特許經(jīng)營(yíng)在中國(guó)發(fā)展的時(shí)間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進(jìn)管理，財(cái)務(wù)，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓(xùn)和委托國(guó)外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對(duì)有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進(jìn)行專項(xiàng)教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展階段的不同，使得再?gòu)?qiáng)大的經(jīng)營(yíng)模式也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的輔導(dǎo)人員，針對(duì)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，提出針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)調(diào)整意見，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同樣不可或缺。

（二）從受許人角度的思考

1.熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同.在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，往往特許人實(shí)力雄厚，受許人財(cái)單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同。如在協(xié)議期間，受許人有對(duì)商標(biāo)、商號(hào)名稱的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟(jì)利益。受許人有權(quán)要求特許人保護(hù)其對(duì)商標(biāo)、商品名稱的使用權(quán)，保護(hù)商標(biāo)、商號(hào)的信譽(yù)。特許人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商標(biāo)的注冊(cè)并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。協(xié)議終止時(shí)，受許人行權(quán)要求特許人購(gòu)回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。

2.及時(shí)反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進(jìn)行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個(gè)體系的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。有了這些反饋上來(lái)的信息，總部才能充分了解公司所占整個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)分額，及時(shí)掌握整個(gè)體系所有加盟店的動(dòng)態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴(kuò)張進(jìn)度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場(chǎng)分額是一個(gè)公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤(rùn)的市場(chǎng)才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對(duì)總部不可缺少的責(zé)任之一。

3.提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營(yíng)體系取得應(yīng)用該體系的營(yíng)業(yè)名稱使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)技巧，受許人應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)，增加客戶群為自身和特許人爭(zhēng)取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力。

第9篇

轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年xx年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng),經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī)。

xx年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年,對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn),機(jī)遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認(rèn)識(shí)本部門的基本業(yè)務(wù)工作,也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,我訂立了以下年度:

一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。

1、 在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開張期.間,部門的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤,以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

2、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),還有xx奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的無(wú)限商機(jī),市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來(lái)一個(gè)良好的開端,。并且,隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!

二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

三、 加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。 以上,是我對(duì)xx年的一些設(shè)想,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。

展望xx年,我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù),也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求的客戶,爭(zhēng)取的單,完善廠房部門的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù),能迎接xx年新的挑戰(zhàn)。

【房產(chǎn)中介工作計(jì)劃書二】

經(jīng)過(guò)20xx年兩個(gè)月的工作,我對(duì)房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解,同時(shí)也學(xué)到了很多東西,為了讓自己在新的一年中有更高的收獲,自身有更高的提升,特總結(jié)去年展望今年,根據(jù)自身的實(shí)際情況,特做出具體的計(jì)劃。

一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力,同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助,在與同事們兩個(gè)月的相處中,我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處,同時(shí)也有很多的不同,其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的,這種性格上的互補(bǔ),在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏,提升自己。在新年中,我更要加強(qiáng)隊(duì)員的團(tuán)結(jié),團(tuán)結(jié)是我不斷成長(zhǎng)的土壤。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解,我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過(guò)程中,對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解,但在接待顧客的過(guò)程中,還是不斷的有新問(wèn)題的出現(xiàn),讓我無(wú)法流利的回答顧客的提問(wèn),主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解,在新年之后,對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí),對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解,是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。調(diào)盤,新年后又新起了幾個(gè)樓盤,在與同行之間比較能夠更好地加強(qiáng)對(duì)自己銷售對(duì)象的信心,在不斷的學(xué)習(xí)中充實(shí)自己,在不斷的實(shí)踐中提升自己。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向,有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo),先從小的目標(biāo)開始,即獨(dú)立流利的完成任務(wù),然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù),直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo),同時(shí)記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決之道,不時(shí)的翻動(dòng)前期的工作日志,溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同,但銷售的目的相同,都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去,用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過(guò)銷售,所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足,所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。

首先,書籍是活的知識(shí)的最有利的途徑,新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍,同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息,及時(shí)的充實(shí)自己,總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

其次,實(shí)踐出真知,所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合,才能被自身很好的吸收,提升自己,從基礎(chǔ)的做起,重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí),在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象,同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。